臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
112年度南簡字第974號
原 告 金龍大廈管理委員會
法定代理人 許倍榕
訴訟代理人 孫光天
被 告 黃明進
黃君梧
何碧華
黃泊儒
共 同
訴訟代理人 吳俊達律師
王亭涵律師
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國112年7月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣569,026元，及被告黃明進、黃君梧 自民國112年5月3日起，被告何碧華、黃泊儒自民國112年4 月28日起，均至清償日止，按週年利率5％計算之利息。二、訴訟費用新臺幣6,170元由被告負擔。三、本判決得假執行；但被告如以新臺幣15,450元為原告預供擔 保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告共有臺南市○區○○路000號一樓及地下一 樓之建物（下稱系爭建物），依金龍大廈管理委員會組織章 程暨住戶規約（下稱系爭規約）規定，管理費應每期（1個 月）繳交原告。被告自民國111年1月至112年3月共計15個月 積欠管理費新臺幣(下同)569,026元未繳(含滯納金)，經原 告催繳均置之不理。被告答辯均不為前案判決所採(本院106 年度簡上字第7號、107年度簡上字第159號、109年度簡上字 第162號、109年度訴字第1905號、臺灣高等法院臺南分院10 9年度上字第184號、最高法院110年度台上字第2637號、111 年度簡上字第217號判決)。原告依公寓大廈管理條例第21條 、系爭規約為本件請求，並聲明：被告應給付原告569,026 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％ 計算之利息。
二、被告則以：
㈠、金龍大廈管理組織成立於79年11月，於公寓大廈管理條例施 行前已存在，則關於管理費之繳納屬各區分所有權人間之契
約關係，非可直接援引區分所有權人會議之決議（包含系爭 規約）作為收取管理費之依據。被告之前前前前手重仁公司 （前手為洪雪卿、前前手為潤泰公司、前前前手為錦安公司 ）未與其他區分所有權人，就管理費是否繳納、計費標準達 成合意。重仁公司將系爭建物所有權移轉予錦安公司，至91 年9月29日原告召開住戶大會，為釐清管理費收取標準，當 時決議「茲因錦安公司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經 實際狀況考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住 戶同意暫以下列方式處理。⒉考量其實際經營狀況，管理費 暫以空屋收費。」。原告嗣發函予錦安公司，確認依上開標 準向錦安公司收取管理費，並記載「將來若貴公司1F/B1F有 商業行為（含出租）的運作，管理費再行另議。」，即上開 區分所有權人會議，決議通過一般管理費之收費標準（下稱 一般標準），及同時決議通過「系爭建物管理費自90年11月 起，比照空屋每坪20元計算」，並據以和錦安公司達成管理 費收取標準之合意（下稱錦安標準）。錦安公司後將系爭建 物所有權移轉予潤泰公司，再移轉予洪雪卿（即被告之前手 ），潤泰公司、洪雪卿未另與其他區分所有權人就管理費繳 納成立合意。根據錦安標準，原告歷年皆以905坪、每坪20 元之標準，向被告歷任前手收取管理費18,210元/月。迄至1 00年9月被告黃明進、何碧華取得系爭建物所有權，原告於1 00年9月、10月仍依錦安標準收取管理費18,210元/月，自10 0年11月起方改以「所有權狀面積1,120坪、每坪20元」向被 告收取管理費22,400元/月，自104年2月起改以「營業部分 面積每坪收60元，空屋部分收20元」，變更為91年區分所有 權人會議通過之「一般標準」，向被告收取管理費36,860元 /月。但被告取得系爭建物所有權後，未與其他區分所有權 人就管理費是否繳納及繳納標準達成合意。本件在原告未舉 證合法收費依據之情況下，原告不得援引系爭91年規約收費 標準向被告收取管理費。況被告縱受系爭規約拘束，原告亦 應先舉證被告為原告管理組織之區分所有權人（詳下㈡）。㈡、金龍大廈乃訴外人華斌公司在77年間依據當時「都市計劃公 共設施用地多目標使用方案」（下稱多目標使用方案）之規 定，於一樓及地下一樓興建為市場使用，並依據多目標使用 方案之規定，制訂「台南金龍大廣場管理委員會管理規章草 案」（下稱系爭規章），以據此界定住宅與市場間權利義務 關係。依系爭規章附件㈠住戶公約與系爭規章之內容觀之， 可見華斌公司制訂系爭規章時僅有意使「金龍大廈三樓以上 住戶」繳納管理費，而系爭建物無須另繳納管理費，以符合 多目標使用方案之要求。又三樓以上住宅，大門設置於二樓
，以與市場部分相區隔。另系爭規章附件㈡表列管委會之管 轄範圍為地下室、大門，即將地下二樓、二樓（含）以上樓 層納入「管理服務中心」管理範圍，未列舉一樓及地下一樓 ，足見系爭建物非屬管委會之管理範疇。且系爭規章附件㈢ 「管理服務中心」員工服務細則草案亦列舉管委會管理範圍 為地下二樓停車場、大門安全警衛及聯誼中心設施，公共設 施之管理、使用與保養亦未見一樓及地下一樓，益證系爭建 物非屬管委會之管理範疇。再觀諸現況，金龍大廈之電梯、 樓梯、車道皆有獨立出入口，公用水電、消防設施、庭園、 停車兼避難空間，皆在二樓以上和地下二樓，且三樓以上住 宅的管理室設在二樓，並設置柵欄與市場隔離，市場使用人 進入須辦理訪客登記，通往二樓之公共逃生梯道設置安全門 上鎖，電梯也上鎖排除市場所有人使用，凡此均與華斌公司 規劃相符，益證系爭建物自始排除在系爭大樓管委會之管理 範圍，故系爭建物區分所有權人無須分擔管理費。原告於91 年訂立系爭規約時，單方、恣意變更系爭規章之規範，將系 爭規章附件㈡、㈢刪除，要求系爭建物之所有權人應給付管理 費，牴觸多目標使用方案之規定，應屬無效。
㈢、並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠、按規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好 生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項；有關 公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關 係，除法令另有規定外，得以規約定之，公寓大廈管理條例 第3條第12款、第23條第1項分別定有明文。是公寓大廈之管 理使用及其他住戶間之相互關係，除法律別有規定外，區分 所有權人會議得以規約規範之。又住戶規約係公寓大廈區分 所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有 權人會議決議應共同遵守之事項，此屬私法自治之範疇，非 有違反強制或禁止規定，或背於公共秩序或善良風俗者，均 非法所不許。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或 應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相 當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法 院命其給付應繳之金額及遲延利息，同條例第21條亦有明定 。本件原告主張被告積欠管理費未繳，業據提出公寓大廈管 理組織報備證明、系爭規約、臺南市政府工務局函文、系爭 建物謄本、存證信函、欠繳管理費明細表為證(見調字卷第1 3至47頁、第83至89頁)。被告對於未繳納上開管理費之事實 及金額並未爭執，然以前詞為辯，其所辯均不可採(詳後述) 。從而，原告依公寓大廈管理條例第21條、系爭規約請求被
告給付111年1月起至112年3月止積欠之管理費（含滯納金） 共569,026元，為有理由，應予准許。
㈡、被告辯稱原告未舉證收取管理費之依據，就此： ⒈原告之請求權基礎，已明確援引公寓大廈管理條例第21條及 系爭規約而為請求(見調字卷第11頁)，故原告援引之法律上 依據，已屬明確。被告雖稱不能以區分所有權人會議決議( 包含規約)為依據等語，然公寓大廈管理條例之立法，乃為 因應臺灣都市人口集中化後總體現象，為加強公寓大廈之管 理維護，提昇居住品質而完成之規範，其管理組織採取住民 自治之原則，並有民主化機制之設計，是該條例有「住宅憲 法」之稱，期以共同參與、多數決、強制執行等方式，解決 、處理公寓大廈之住戶、共同事務。其中規約乃屬共同行為 之法律行為，由區分所有權人為共同利益訂定(公寓大廈管 理條例第28、30、31條等規定參照)；依私法自治原則，規 約內容只要不違反公序良俗、強制規定(民法第71、72條)， 均得自由決定。而規約既屬法律行為，且採用多數決機制， 依共同行為法理及該條例前揭規定可知，對於全體區分所有 權人均有拘束力。另觀公寓大廈管理條例第24條第1項規定 「區分所有權之繼受人，……於繼受後遵守原區分所有權人依 本條例或規約所定之一切權利義務事項。」，可知該條例規 範之建築物區分所有具有團體法之性質，且區分所有權人之 繼受人繼受該條例或規約之一切權利義務事項，乃以原區分 所有權人亦受該條例或規約之一切權利義務事項效力所及， 始有可能由其繼受人繼受之。循此，本於共同行為及團體法 之性質與法理，公寓大廈之區分所有權人均為規約之效力所 及而受其拘束，洵屬明確。被告辯稱不能以系爭規約作為請 求管理費之依據等語，並不足採。
⒉系爭規約既為金龍大廈現行有效之規約，且有拘束全體區分 所有權人之效力，而原告請求之111年1月至112年3月管理費 ，即在系爭規約規範效力所及之權利義務關係，是原告以系 爭規約請求管理費，自屬有據。被告徒以91年間「錦安標準 」框套111年1月至112年3月管理費之收取依據，已悖於公寓 大廈管理條例、規約效力之法理。又若公寓大廈之住戶各自 可以過去曾經合意管理費計算標準，而推翻現行有效之規約 ，將使公寓大廈管理條例前開規定形同具文，亦是對於立法 者設計的多數決制度之背反，且可能引致多個不同收費標準 之結果，置諸該條例賴以運作之多數決機制成為無物，反陷 於是否公允平等之疑慮。再參公寓大廈管理條例第23條第2 項第2款規定：「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外 ，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區
分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶 對共用部分使用之特別約定。」，可知區分所有權人或住戶 縱就共用部分有特別約定，須在規約中載明始生效力，亦即 共用部分事項特別約定，仍回歸在規約制度範圍內運作，規 約之外的另行約定，無法生其效力，否則極可能形成各有各 號、各吹一調的現象，同樣足以掏解規約制度之存在，自非 公寓大廈管理條例之所允，是被告所辯，與現行法律制度相 悖，無法憑採。
⒊再者，金龍大廈第13次住戶大會暨所有權人會議記錄記載： 「伍、臨時動議：1F/B1F錦安公司管理費處理案。決議： 茲因錦安空司出租1F/B1F予尚海公司商場營運，經實際狀況 考量及錦安公司與尚海公司之承租糾紛，經在場住戶同意暫 以下列方式處理。⒈請錦安公司支付地下1樓、1樓至2樓安全 梯加裝安全門之該筆費用。⒉考量其實際經營狀況，管理費 暫以空屋收費。⒊請錦安公司儘速處理與尚海公司商場承租 糾紛事宜。」之內容（見訴字卷第143頁）。與原告91年12 月23日以（91）金龍大廈委字第009號函錦安公司：「主旨 ：函請貴公司繳交位於本大廈房屋管理費事宜，請查照。說 明：⒈貴公司位於本大廈房屋管理費在考量貴公司與楊淑華 小姐租賃官司尚未解決的情況下，經協商暫以空屋收費，每 坪20元，每月應繳18,210元，故自90年11月至91年12月計14 個月，共計應補繳交254,940元整。此後依空屋費繳納，將 來若貴公司1F/B1F有商業行為（含出租）的運作，管理費再 行另議。……」等語（見訴字卷第145頁）對照觀之，可知錦 安公司將系爭建物出租予尚海公司，因租賃糾紛正行訴訟， 住戶大會暨所有權人會議始決議錦安公司之管理費「暫時」 以空屋計算，並於會議後再行發函予錦安公司，告知其後系 爭建物有商業使用時，管理費部分再行商議，足認上開會議 決議系爭建物之管理費以空屋收費，係考量當時使用情況所 作暫時性之管理費調整，非指系爭建物日後無論以何種方式 使用，均以空屋計算管理費，是被告執此辯稱原告與錦安公 司達成管理費收取標準之合意乙節，自不可採。㈢、被告辯稱系爭規約收取管理費之規定，牴觸多目標使用方案 第11條之特別規定；原告未舉證系爭建物應列為原告管理組 織範圍。就此：
⒈被告辯稱華斌公司草擬之系爭規章（含住戶公約），僅就「 三樓以上住戶」之管理費繳納設有規定，有意使系爭建物無 須另繳納管理費，故系爭建物非屬原告管理範圍等語。然系 爭規章附件㈠住戶公約該草案所附之住戶公約第13條有就一 樓店舖招牌懸掛事宜為規定（見訴字卷第83頁），第24條亦
有載明本大廈一樓店舖禁止開設瓦斯行及其他易燃、易爆、 危險行業（見訴字卷第85頁），難認系爭規章及「住戶公約 」係專為三樓以上之區分所有權人所擬定，是被告辯稱系爭 規章及住戶規約有意使系爭建物無須另繳納管理費乙節，自 屬無據。
⒉至被告辯稱華斌公司依據多目標使用方案，制訂系爭規章， 並據此界定住宅與市場間權利義務關係等語。惟本院審酌多 目標使用方案第11條係規範市場用地興建大樓之「使用項目 」及「准許條件」（見訴字卷第181至185頁），即建築設計 必須符合相關規定才准興建，難認與大樓管理維護有關。況 系爭規章中亦無任何文字記載係依據多目標使用方案之規定 所制定，是被告此部分辯詞，尚難採信。
⒊至被告辯稱系爭規約排除系爭規章第17條、附件㈡、㈢，另立 條文及附件取代之，違反強制規定應無法律效力等語。惟被 告仍未舉證證明系爭規章係依據多目標使用方案所制定，則 金龍大廈於91年間召開住戶大會暨區分所有權人會議，並決 議系爭規約中「一般標準」之內容，自屬有效之決議。準此 ，被告辯稱系爭規約牴觸多目標使用方案第11條致系爭規約 內容違反強制規定，應屬無效等語，要無可採。又系爭建物 屬金龍大廈區分所有建物，即應納入原告管理組織範圍，被 告若主張非屬原告管理組織之區分所有權人，此一變態事實 應由被告加以舉證，然被告前引系爭規章、住戶公約及多目 標使用方案之內容，均未能證明被告得以排除為原告管理組 織之區分所有權人，是被告所辯，均不可採。
四、綜上所述，原告依系爭規約、公寓大廈管理條例第21條之規 定，請求被告給付569,026元，被告黃明進、黃君梧自起訴 狀繕本送達翌日即112年5月3日起（見調字卷第97至99頁） ，被告何碧華、黃泊儒自起訴狀繕本送達翌日即112年4月28 日起（見調字卷第101至103頁），均至清償日止，按週年利 率5％計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與本 判決之結果不生影響，爰不另為贅論，附此敘明。六、訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；又共同訴訟人，按其人數 ，平均分擔訴訟費用；法院為終局判決時，應依職權為訴訟 費用之裁判。民事訴訟法第78條、第85條第1項前段及第87 條第1項分別定有明文。原告之訴為有理由，第一審訴訟費 用即裁判費為6,170元，應由被告負擔。
七、本件原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定簡易 訴訟事件所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款 之規定，應依職權宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴為有理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 臺灣臺南地方法院臺南簡易庭 法 官 羅郁棣
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭（台南市○○路0段000號）提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。中 華 民 國 112 年 7 月 31 日 書記官 陳怡靜