臺灣宜蘭地方法院民事簡易判決
112年度羅簡字第165號
原 告 戴睦
被 告 謝約珥
蔡聖澤
上列當事人間請求給付租金等事件，經臺灣苗栗地方法院民事庭
以111年度苗小字第1003號民事裁定移送前來，本院於民國112年
6月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣73,421元，及民國112年4月18日起至清償日止，按年息百分之16計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告連帶負擔。本判決第1項得假執行。但被告如以新臺幣73,421元，為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律 關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之；關於財產 權之訴訟，不合於民事訴訟法第427條第1、2項之訴訟，得 以當事人之合意，適用簡易程序，其合意應以文書證之，民 事訴訟法第24條、第427條第3項定有明文。觀諸兩造簽立之 房屋租賃契約書（下稱系爭租約）第21條約定：「關於本契 約衍生之相關糾紛，雙方合意適用簡易訴訟程序，並以宜蘭 地方法院為第一審管轄法院」等內容（見臺灣苗栗地方法院 111年度苗小字第1003號卷第25頁，下稱苗院卷），兩造合 意本件適用簡易程序，並合意本院為第一審管轄法院，是以 本院應有管轄權，先予敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴原請求：被告謝約珥 、蔡聖澤（下合稱被告2人，分則稱姓名）應連帶給付原告 新臺幣（下同）35,308元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至 清償日止，按年息16％計算之利息。嗣於民國112年6月30日 言詞辯論時變更為：被告2人應連帶給付原告73,421元，及 自民事追加起訴狀繕本送達最後被告翌日起至清償日止，按 年息16％計算之利息等情（見本院卷第59頁），經核，就本 金部分核屬擴張應受判決事項之聲明，至於利息起算日變更 之部分，則屬減縮應受判決事項之聲明，參諸首揭規定，應 予准許。
三、被告2人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴
訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：原告於111年6月18日與謝約珥簽立系爭租約，約 定原告將其所有之門牌號碼苗栗市○○路000號11樓房屋（下 稱系爭房屋）出租予謝約珥，並由蔡聖澤擔任連帶保證人， 保證人並放棄先訴抗辯權，租賃期間自111年6月18日起至11 2年6月18日止，每月租金13,000元（內含管理費），水電費 、瓦斯費另計，押租金13,000元，並約定因系爭租約所生之 債務，按週年利率16％計算利率。詎謝約珥於111年9月起即 未再給付租金，原告遂於111年10月24日寄發存證信函催告 謝約珥應於111年10月30日前給付積欠之租金及水電費共計3 4,651元（尚未以押金13,000元抵扣），否則將逕行終止系 爭租約，且謝約珥於111年10月30日前已遷出而無居住之意 思，是可認兩造合意於111年10月31日終止系爭租約，惟謝 約珥迄尚欠111年9月18日至111年10月30日，1月又13日之租 金18,633元（計算式：13,000＋13,000÷30×13＝18,633元，元 以下四捨五入）、水電費9,188元、清潔費25,000元、油漆 費33,600元，扣除押租金13,000元後，共計73,421元未付。 又蔡聖澤為系爭租約之連帶保證人，依約應與謝約珥負連帶 給付責任。為此，爰依系爭租約之約定請求被告2人連帶給 付等語。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告2人則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。
三、得心證之理由：
㈠原告主張其於111年6月18日與謝約珥簽立系爭租約，約定將 其所有之系爭房屋出租予謝約珥，並由蔡聖澤擔任連帶保證 人，租賃期間自111年6月18日起至112年6月18日止，每月租 金13,000元，應於每月5日前給付，水電費、瓦斯費另計， 押租金13,000元，並約定因系爭租約所生之債務，按週年利 率16％計算利率，惟因謝約珥自111年9月起即未依期給付租 金及水電費，其遂於111年10月24日寄發存證信函催告謝約 珥應於111年10月30日前給付積欠之租金及水電費，若未於 期限內給付，併以該函為終止系爭租約之意思表示，嗣其於 111年10月31日回收系爭房屋，為回復原狀而支出清潔費及 油漆費等節，業據提出與其所述相符之系爭房屋建物所有權 狀、房屋租賃契約書、現場照片、羅東郵局第597、598號之 存證信函暨回執聯、本案金額、水費電子通知、臺灣電力公 司之繳費憑證、被告歷次積欠金額明細表、凱勝企業社開立 之統一發票、小馬室內裝修工程行開立之估價單等件影本為
佐（見苗院卷第21至81頁、第111至113頁），而被告2人經 相當時期受合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場爭 執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280 條第3項準用同條第1項規定，應視同自認，堪認原告前揭主 張應為真實。
㈡按系爭房租約第15條第1項第1款約定：「承租人遲付租金之 總額達2個月之租額，並經出租人定相當期間催告，承租人 仍不為支付者，出租人得終止租約。」。復按承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租 金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回 房屋，此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3 款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋 ，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租 人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者 ，始得終止租賃契約（最高法院42年台上字第1186號裁判意 旨參照）。原告主張謝約珥於111年9月起未繳租金，並於11 1年10月24日以存證信函催告謝約珥於111年10月30日前繳清 欠租，謝約珥逾期未置理，租約已終止等語。惟原告自承謝 約珥已繳交押租金13,000元，且以前揭存證信函催告繳納租 金時，扣除押租金後，尚未達積欠租金2個月，原告以此催 告及終止系爭租約，顯然違反系爭租約之約定及前揭法律規 定，自不生合法終止租約效力。原告以前揭存證信函為終止 意思表示雖因不合規定，而不生終止效力，惟其既為終止之 意思表示，且謝約珥亦於111年10月30日前搬離系爭房屋， 原告並於111年10月31日取得系爭房屋之管理使用權，足認 謝約珥並無繼續居住系爭房屋之意，應認兩造間系爭租約之 法律關係已因謝約珥搬離系爭房屋而於111年10月31日合意 終止。
㈢次按，「每月應繳月租金新臺幣13,000（壹萬參仟）元整。 並於每月契約生效日起5日內支付…。」；「承租人就水電費 、瓦斯費負其責任。」；「承租人應以善良管理人之注意保 管房屋，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害 賠償責任。」；「租賃期滿或契約終止、解除後，承租人如 有未搬離之物件，視同廢棄物任由出租人處理，清理費用由 承租人負擔。」，系爭租約第4條、第7條、第11條、第13條 定有約定，有系爭租約在卷可佐（見苗院卷第22至26頁），
是系爭租約既已於111年10月31日終止，謝約珥迄今尚積欠1 11年9月18日至111年10月30日，1月又13日之租金18,633元 （13,000＋13,000÷30×13＝18,633元、元以下四捨五入）、水 電費9,188元、清潔費25,000元、油漆費33,600元未付，扣 除已繳納之押租金13,000元後，謝約珥尚積欠73,421元未付 （計算式：租金18,633元＋水電費9,188元＋清潔費25,000元＋ 油漆費33,600元－押租金13,000元＝73,421元）。而蔡勝澤為 系爭租約之連帶保證人，則原告請求被告2人應連帶給付此 部分積欠租金、水電費、清潔費及油漆費，即屬有據。從而 ，原告請求被告2人連帶給付上開費用共73,421元，自屬有 據，應予准許。
四、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付 金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息， 但約定利率較高者，仍從其約定利率；約定利率，超過週年 利率16％者，超過部分之約定，無效，民法第229條第2項、 第233條第1項及第205條分別定有明文。又「本契約存續中 、終止或解除後，出租人違約不歸還押金或承租人非法占據 房屋、拒付房租、水電費、違約金、遺留大量物品需清理、 毀損、竊盜、侵占、污損物品、本人或同居人自殺或從事非 法行為（如吸毒）致人死亡造成房價貶損等行為致生訴訟時 ，敗訴之一方願支付他方該金額自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，週年利率百分之16之利息。」，系爭租約第17條 定有約定，是原告請求自民事追加起訴狀繕本送達最後被告 之翌日即112年4月18日（112年4月7日寄存送達謝約珥，見 本院卷第35頁）起至清償日止，按年息16％計算之利息，為 有理由，應予准許。
五、綜上所述，原告依據系爭租約之約定，請求被告2人應連帶 給付73,421元及自112年4月18日起至清償日止，按年息16％ 計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條 第1項第3款規定應依職權宣告假執行。並依職權諭知被告2 人得供擔保後免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。 職權確定本件訴訟費用額為1,000元（第一審裁判費），應 由被告2人連帶負擔。
中 華 民 國 112 年 7 月 21 日 羅東簡易庭 法 官 黃淑芳
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 7 月 21 日 書記官 廖文瑜