最高法院民事判決
112年度台上字第1711號
上 訴 人 邱建雄
訴訟代理人 吳彥德律師
被 上訴 人 余詠鈴
陳能鎮
共 同
訴訟代理人 林裕家律師
上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，上訴人對於中華
民國112年3月28日臺灣高等法院第二審判決（111年度上易字第1
039號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
一、本件上訴人主張：坐落○○縣○○鎮○○段222、223地號土地（下 各以其地號分稱）原為訴外人余世緯（原名余榮廷） 、余榮火、余榮增（下合稱余家三兄弟）與包括被上訴人余 詠鈴在內之共有人共有，余家三兄弟所有應有部分為1/11。 民國99年6月25日，余家三兄弟（由余世緯代表）與伊簽訂 土地租賃契約書（下稱系爭租約），將上開其等共有並分管 之部分土地出租予伊，由伊在其上興建房屋（即門牌號碼同 上鎮○○路000號尚品家具對面房屋) ，約定租期自99年8月1 日起至109年7月31日止。於101年4月9日，余詠玲將包含222 、223土地在內之如原判決附表（下稱附表）二所示土地權 利範圍（下稱系爭11筆土地應有部分）出售予被上訴人陳能 鎮（該契約下稱系爭買賣契約）。伊為222土地之承租人， 依土地法第104條第1項規定，就余詠玲出售予陳能鎮之上開 土地應有部分有優先購買權等情。爰求為確認上訴人就余詠 鈴所有222土地權利範圍1/11部分有優先購買權，願以系爭 買賣契約相同條件購買；並塗銷被上訴人間就前項土地以買 賣為登記原因，於101年4月9日所為之所有權移轉登記之判 決。第一審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起第二審上訴 ，於原審提起追加之訴，求為確認上訴人就余詠鈴所有如附 表二編號2至11所示土地權利範圍有優先購買權，願以系爭 買賣契約相同條件購買；並塗銷被上訴人間就前項土地以買 賣為登記原因，於101年4月9日所為之所有權移轉登記之判 決。
二、被上訴人則以：系爭租約所記載之承租土地僅有223土地， 並無222土地。余家三兄弟就222、223土地應有部分僅有1/1
1，未經共有人過半數及應有部分合計過半數之同意，擅自 將共有土地出租予上訴人，該租約對包括余詠鈴在內之其餘 共有人不生效力。且余家三兄弟出租之土地係農業用地，系 爭租約卻約定供建築房屋使用，明顯違反區域計畫法及非都 市土地使用管制規則等規定，違反強制或禁止規定，或悖於 公序良俗，應為無效。另系爭租約至109年7月31日止租期已 屆滿，期滿前余榮火即多次通知屆期不續租，上訴人不得主 張就被上訴人間之系爭買賣契約有優先購買權等語，資為抗 辯。
三、原審以：土地法第104條係就租用基地建築房屋之當事人間 關係而為規定，亦即承租人於出租人之基地出賣時、出租人 於承租人之房屋出賣時，有優先購買權。系爭租約雖記載出 租人為余世緯、租賃標的為223土地面積300坪，惟該租約於 簽名欄出租人位置另載明出租人余世緯為「持分土地法律代 表」；且余家三兄弟共有之222、223土地（應有部分各1/33 ）為其父余輝江所贈與，系爭租約簽訂後，余榮火夫妻曾會 同上訴人至現場，確認出租範圍係位於222、223土地內面積 300坪部分。核諸余榮增前將其所有222、223土地應有部分1 /33出售予陳能鎮，上訴人以該2人為被告，提起確認優先購 買權存在之訴訟，經臺灣高等法院（下稱高本院）110年度 上字第1109號判決確認上訴人就余榮增與陳能鎮間關於222 、223土地應有部分1/33部分之買賣契約有優先購買權存在 ，有系爭租約及前揭判決書可憑。可見系爭租約係余家三兄 弟就其等共有之222、223土地內分管之300坪土地與上訴人 成立租賃關係。余詠鈴並非系爭租約之出租人，上訴人與余 詠鈴間就系爭11筆土地應有部分均無租賃關係，為上訴人所 不爭。上訴人既非向余詠鈴承租土地，余詠鈴出售之系爭11 筆土地應有部分與系爭租約亦無關連，上訴人即不得就余詠 鈴出售之系爭11筆土地應有部分，主張有土地法第104條第1 項之優先購買權。綜上，上訴人請求確認上訴人就余詠鈴所 有222土地權利範圍1/11，及追加請求如附表二編號2至11所 示土地權利範圍，有優先購買權，暨均願以系爭買賣契約相 同條件購買；並塗銷被上訴人就系爭11筆土地應有部分以買 賣為登記原因於101年4月9日所為之所有權移轉登記，均為 無理由，不應准許。因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決 ，駁回其上訴及追加之訴。
四、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優 先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先 購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1項 定有明文。此項規定之目的，在保護現有基地或房屋所有權
人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益， 使土地所有權之歸屬及利用於公平合理之原則下，歸併同一 人。而基地承租人係指承租基地在其上興建建築物之承租人 ，若其所承租之範圍僅為土地之一部，則承租人僅得就其房 屋坐落之承租土地，為優先購買權之主張。原審本於取捨證 據、認定事實之職權行使，並斟酌全辯論意旨，認定：上訴 人與余家三兄弟係就三兄弟共有之222、223土地內分管之30 0坪部分之土地成立租賃關係，余詠鈴並非系爭租約之出租 人，余詠鈴所有系爭11筆土地應有部分非該出租建屋之300 坪土地，上訴人無承租權，不得就余詠鈴出賣其所有該11筆 土地應有部分予陳能鎮之系爭買賣契約，主張有土地法第10 4條第1項之優先購買權及願以該買賣契約相同條件購買，亦 不得請求塗銷被上訴人間就上開土地應有部分於101年4月9 日所為之所有權移轉登記等情，洵屬有據。次按訴訟標的於 確定之終局判決中經裁判者，除法律別有規定外，有既判力 ，當事人不得就該法律關係，更行起訴，此觀民事訴訟法第 249條第1項第7款及第400條第1項規定自明。依原審卷內所 附高本院108年度上易字第871號判決（見第二審卷第245至2 50頁），可知上訴人前曾向臺灣新竹地方法院（下稱新竹地 院）對被上訴人提起確認優先購買權存在之訴訟，主張上訴 人向余家三兄弟承租223土地內300坪部分土地建築房屋，余 詠鈴將223土地應有部分1/11出售予陳能鎮，上訴人依土地 法第104條規定，請求確認就余詠玲出售予陳能鎮之上開應 有部分，其有以64萬519元價格優先購買，及依系爭買賣契 約之同樣條件訂立買賣契約之優先購買權存在，案經新竹地 院、高本院為上訴人敗訴之判決確定。就確認余詠鈴將223 土地應有部分1/11出售予陳能鎮部分，上訴人有無優先購買 權存在之訴訟標的，既為法院於上開終局判決中經裁判，上 訴人應受前訴訟既判力之拘束，不容更行起訴，其更行提起 本訴，關此部分之訴為不合法，應予以駁回，第一審逕為本 案判決，原審又以實體判決駁回上訴人此部分之上訴，理由 雖有未當，惟結論並無二致，仍應予維持。上訴論旨，指摘 原判決違背法令，聲明廢棄，非有理由。
五、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第4 49條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 27 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 陳 靜 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 8 月 9 日