最高法院民事判決
111年度台上字第1704號
上 訴 人 戚 來 篠
訴訟代理人 姜智揚律師
被 上訴 人 黃 和 美
李 建 志
張 金 池
張 雲 秀
簡 銘 宏
張 忠 輝
蘇楊彩雪
陳 光 華
共 同
訴訟代理人 黎 銘律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國 111
年2月22日臺灣高等法院第二審判決（108年度上易字第418 號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
原判決廢棄，發回臺灣高等法院。
理 由
一、本件上訴人主張：臺北市○○區○○段0小段000地號土地（下稱 系爭土地）權利範圍16/80（下稱系爭應有部分）為伊所有 ，如原判決附表（下稱附表）一所示建物（下稱系爭建物） 坐落系爭土地上。被上訴人為系爭建物如附表一所示之區分 所有人（下各以門牌號碼分稱）。系爭建物無權占用伊所有 系爭應有部分，被上訴人黃和美、張金池、簡銘宏、張忠輝 、張雲秀、蘇楊彩雪（下合稱黃和美等6人）均自民國100年 8月4日起、被上訴人陳光華自102年12月20日起，受有無權 占用系爭土地依申報地價按年息10％計算相當於租金之利益 ，被上訴人李建志自100年8月4日起受有出租000號0樓建物 及地下室租金之利益，致伊受有損害，應依民法第179條規 定給付不當得利。如認系爭建物非無權占有系爭土地，000 號0樓建物與系爭土地原同屬系爭土地原所有人山廣菊所有 ，現分屬陳光華及伊所有，應依民法第425條之1規定，推定 有租賃關係；另系爭建物地下1樓至地上6樓部分，原起造人 為訴外人陸弘、趙惠美、張雲秀、林德樟、張雲通、李魁德 、孫錦芳、王立民（下稱陸弘等8人）與系爭土地原所有人
山廣菊雖非屬同一人，惟依調和土地與房屋利用關係之法理 ，應類推適用民法第425條之1規定，使黃和美等6人與伊間 ，推定有租賃關係存在，請求核定租金，及命被上訴人給付 租金等情。爰先位依民法第179條規定，求為命被上訴人各 給付如附表一「占用期間請求金額」欄所示金額及加計自起 訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息，並自起訴狀繕本送 達翌日起，按日各給付如附表一「請求按日給付金額」欄所 示金額；備位依適用或類推適用民法第425條之1規定，求為 就被上訴人占用土地部分，核定如附表二「核定每月租金」 欄所示之租金，並命被上訴人各給付如附表三「應付租金」 欄所示金額及加計自108年8月21日起算之法定遲延利息，暨 自該日起至法定租賃關係終止之日止，按月於每月5日各給 付如附表二「核定每月租金」欄所示金額之判決。二、被上訴人則以：山廣菊與訴外人張吳玉妹（下稱山廣菊等2 人）原各為系爭土地及臺北市○○○區○○段0小段000地號土地 （下稱291土地）之所有人，於69年間分別出具土地使用權 同意書（下合稱系爭同意書），同意於上開2土地上興建系 爭建物，復於72年間與訴外人江正簽訂興建系爭建物之合建 契約書（下稱系爭合建契約）。嗣山廣菊與陸弘等8人以起 造人名義申請使用執照，經臺北市政府工務局於74年核發使 用執照，並於同年4月間辦理系爭建物第一次所有權登記。 系爭同意書因系爭建物合法占有系爭土地而公示於外，使債 權物權化，並成立系爭建物區分所有人得無償占有使用系爭 土地之默示分管契約（下稱系爭分管契約），且自系爭建物 坐落系爭土地之外觀，可得知該分管契約存在之情形，其後 輾轉取得系爭土地之受讓人包含訴外人楊榮秀珍、上訴人之 被繼承人戚金純等人，明知或可得而知仍買受系爭應有部分 ，應受系爭分管契約之拘束。上訴人於85年6月9日因分割繼 承取得系爭應有部分，亦應受拘束。陳光華雖無系爭土地應 有部分，惟其所有000號0樓建物之原所有人為山廣菊，自始 有權占有系爭土地，且陳光華有291土地應有部分，基於分 管契約，亦為有權占有。另系爭建物屋齡老舊，鄰近傳統市 場，環境髒亂且交通不便，如認伊應給付不當得利，應以系 爭土地申報地價按年息3％計算相當於租金之不當得利，始為 適當。又山廣菊於73年6月6日移轉系爭土地所有權予訴外人 趙麗秋時，系爭建物尚未完工，系爭建物於74年1月9日建築 完成時，與系爭土地非屬同一人所有，無從適用或類推適用 民法第425條之1規定。且系爭建物坐落系爭土地已有系爭分 管契約，該分管契約約定系爭建物所有人得無償使用系爭土 地，自無關民法第425條之1規定之適用或類推適用，上訴人
不得請求核定租金及給付租金。又上訴人備位追加請求法院 核定租金為形成之訴，應無溯及效力等語，資為抗辯。 三、原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴及追加 之訴，係以：
㈠系爭建物為地上7層，地下1層之集合住宅，地上層之區分所 有人如附表一所示，地下層登記為被上訴人全體共有。系爭 建物開工日為70年5月26日，竣工日為72年9月13日，建築完 成日為74年1月9日，第一次辦理所有權登記為同年4月、7月 間。系爭土地及291土地均為系爭建物之建築基地（下稱系 爭基地），原所有人山廣菊等2人於69年間出具系爭同意書 ，同意提供系爭基地供起造人興建系爭建物，並於72年間與 江正簽訂系爭合建契約，由江正出資興建系爭建物。山廣菊 於69年間出具系爭同意書同意在系爭土地上興建系爭建物後 ，於73年6月6日以買賣為原因，將系爭土地所有權全部移轉 予趙麗秋，趙麗秋再將系爭應有部分移轉登記予楊榮秀珍， 楊榮秀珍再移轉登記予戚金純，上訴人於85年11月9日因繼 承取得系爭應有部分。黃和美、李建志、張金池、張雲秀、 簡銘宏、張忠輝、蘇楊彩雪，均以買賣為原因，輾轉取得系 爭土地之應有部分，依序為7/160、8/80、1/8、25/160、1/ 8、1/8、1/8。陳光華就系爭土地無應有部分，就291土地有 應有部分26/112。山廣菊等2人既同意在系爭基地上興建系 爭建物，系爭建物之起造人與嗣後受讓建物之人，即難認係 無權占有系爭土地。系爭建物之承購戶及受分配建物之原土 地所有人，有人依系爭建物區分所有面積某部分比例受移轉 登記為系爭土地共有人，有人擁有系爭土地之應有部分，未 登記為系爭建物區分所有人。系爭建物建築完成後，於74年 1月26日至75年1月8日間，共有人為訴外人江永、李魁德、 江洪川、張行、趙惠美與陸弘、張雲通、鄧易棋、楊榮秀珍 ，應可認系爭基地之全體共有人均同意依系爭建物建造之格 局就系爭基地為橫切立體之分管使用，而默示成立系爭分管 契約，且因系爭建物各自占有使用基地特定立體空間之狀態 ，在外觀上至為顯然，除有特別情事外，其受讓該基地任一 地號土地應有部分之人，對於該分管契約之存在，通常有可 得而知之情形，即應受該分管契約之拘束。楊榮秀珍於75年 9月17日將系爭應有部分移轉予戚金純時，系爭建物已取得 使用執照及辦理第一次所有權登記，足認戚金純受讓系爭應 有部分時，對於系爭土地之共有人有系爭分管契約存在之情 形，難諉為不知，上訴人因繼承而取得系爭應有部分，亦難 諉為不知，均應同受該分管契約之拘束，不得主張系爭建物 坐落系爭土地係無權占有。另陳光華為000號0樓建物之所有
人，雖無系爭土地應有部分，然有291土地應有部分，291土 地為系爭基地之一，則陳光華所有之000號0樓建物就系爭基 地整體亦配置有應有部分，難謂其使用系爭土地係無權占有 。且陳光華係自山廣菊處輾轉取得000號0樓建物，山廣菊另 將其所有系爭土地輾轉移轉為目前土地所有權人及上訴人所 有，就山廣菊所受分配之000號0樓建物依系爭分管契約本有 占用系爭土地之權源，且戚金純及上訴人受讓系爭應有部分 時已知悉該分管契約，應受拘束。參以系爭建物基於分管契 約占有系爭土地特定空間，此與系爭建物內部劃定各區分所 有專有部分屬建物內部空間之分管不同，判斷系爭建物一部 之專有部分是否有權占有系爭土地，應以系爭建物合一觀之 ，非獨立於系爭建物外另為相異之認定。故系爭建物（含00 0號0樓）係本於合法權源（分管契約）占有系爭土地，自非 無法律上原因而受有利益，上訴人不得請求被上訴人給付相 當於租金之不當得利。
㈡倘房屋與土地原異其所有人，房屋所有人係基於一定法律關 係使用土地者，僅生土地受讓人是否繼受該法律關係之問題 ，無關民法第425條之1規定之適用。陳光華所有215號7樓建 物於74年1月9日建築完成，系爭土地於當時所有人為趙麗秋 ，已非山廣菊，000號0樓建物與系爭土地非同屬一人所有。 另系爭建物地下室至地上6樓部分，原起造人為陸弘等8人， 嗣陸弘等8人以第一次登記為原因登記為所有人，亦無土地 與建物原同屬一人所有之情。系爭建物坐落系爭土地係本於 系爭分管契約，非無權占有，上訴人應受拘束，且其占有權 源並非被上訴人與上訴人間存有法定租賃或約定租賃關係， 亦無適用或類推適用民法第425條之1規定之餘地。上訴人主 張適用或類推適用該規定，請求法院核定租金，並請求被上 訴人給付租金，並無可取。
㈢從而，上訴人先位依民法第179條規定，請求被上訴人各給付 如前述先位聲明所示；追加備位依適用或類推適用同法第42 5條之1規定，請求核定租金及被上訴人給付各如前述備位聲 明所示；均為無理由，不應准許等詞，為其判斷之基礎。四、按土地使用權同意書，乃起造人使用他人土地興建建物，於 申請建造執照或雜項執照時，應備具之土地權利證明文件， 起造人使用他人土地興建建物之權源，原因多端，尚不能以 土地所有人出具使用權同意書，即推認起造人於建物完成後 仍得無償使用該土地。本件山廣菊等2人出具系爭同意書， 同意提供系爭基地供起造人興建系爭建物，為原審認定之事 實。審諸系爭同意書係依主管機關印製提供之制式同意書所 填寫，其上載有「……為申請建造、雜項執照特立此同意書為
憑」等內容（見第一審卷二第202、203頁），並無系爭建物 區分所有人得使用系爭基地之相關約定，尚難據此推論系爭 建物之起造人與嗣後受讓人於建物完成後，就系爭基地當然 有無償使用權利。原判決逕謂「系爭建物之興建係經系爭基 地原地主山廣菊、張吳玉妹同意，則系爭建物之起造人與嗣 後受讓系爭建物之人，已難認係無權占有系爭土地」，已嫌 率斷。其次，各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分 ，對於共有物之全部，有使用收益之權，民法第818條定有 明文。所謂應有部分，係指分別共有人得行使權利之比例， 而非指共有物之特定部分；又土地及其上之建物係屬不同權 利客體，建物所有人如同為坐落基地之土地共有人，其使用 之土地，苟超出其土地應有部分比例者，亦不能認建物之特 定部分有使用土地之正當權源，其餘建物部分係無權使用， 僅能就超出行使權利比例範圍，依相關法律關係資以解決。 依建築法第11條第1項後段規定，建築基地原為數宗者，於 申請建築前應合併為一宗，惟實務上仍不乏基地為多數地號 之情形。區分所有建築物之基地為何，於區分所有權登記後 ，應以登記謄本所載為準。系爭建物登記謄本登記之建物坐 落地號為系爭土地及291土地（見第一審卷一第7至20頁）， 原審並認定該2筆土地均為系爭建物之建築基地。果爾，計 算系爭建物區分所有權應如何分配土地應有部分，自不得僅 就系爭土地為依據，尚應一併斟酌291土地部分。觀諸系爭 合建契約內容，似無區分所有建物應如何分配系爭基地應有 部分之約定。則系爭建物興建完成後，辨理第一次所有權登 記，斯時系爭基地所有人（系爭土地係趙麗秋，291土地原 判決未認定）究基於何種關係或事實，將系爭土地應有部分 移轉登記予各區分所有人，當時系爭基地所有人、共有人、 江正及系爭建物區分所有人是否有特別約定？系爭基地上除 系爭建物外，是否有其它建物、附屬建物或停車位、設施等 坐落其上，291土地所有權目前如何登記或分配？此攸關被 上訴人是否逾越其應有部分之權利範圍而為土地之使用收益 ，及有無不當得利之判斷，自待釐清。原審未詳查細究，逕 謂74年1月26日至75年1月8日間，共有人為江永、李魁德、 江洪川、張行、趙惠美與陸弘、張雲通、鄧易棋、楊榮秀珍 ，應可認系爭基地之全體共有人均同意依系爭建物建造之格 局就系爭基地為橫切立體之分管使用，而默示成立系爭分管 契約，進而就先位之訴為不利上訴人之判決，未免疏略。上 訴人先位之訴有無理由既尚待事實審調查審認，其備位之訴 自應併予發回。上訴論旨指摘原判決違背法令，求予廢棄， 非無理由。
五、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1 項、第478條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 20 日 最高法院民事第五庭
審判長法官 袁 靜 文
法官 林 金 吾
法官 石 有 為
法官 許 秀 芬
法官 陳 靜 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官 林 蔚 菁
中 華 民 國 112 年 8 月 2 日