臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
112年度重小字第1798號
原 告 李余瑞
李余典
上二人共同 李余信嘉律師
訴訟代理人
李姿瑩律師
被 告 峰景敦仁社區管理委員會
法定代理人 何崇華
訴訟代理人 張靜如律師
被 告 吳萬濤
上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國112年7月20日言
詞辯論終結，本院判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
理 由 要 旨
一、原告起訴主張：
(一)緣原告前與訴外人峰景建設股份有限公司（下稱峰景建設公 司）於民國100年（誤載為104年）間簽立合建契約書乙份， 約定峰景建設公司興建峰景敦仁大樓，俟該大樓興建完畢， 由原告2人分配其中之門牌號碼為新北市○○區○○○道○段00號2 5樓房屋及2個車位（下合稱系爭房屋，權利分配比例：原告 李余瑞為64.85/87.85、原告李余典為23/87.85）。因峰景 建設公司於104年5月19日交屋時，為免後續成立管理委員會 初期無資金致營運困難為由，要求原告以房屋每坪新臺幣（ 下同）80元及車位每個500元為計算標準，預繳6個月管理費 用，故原告2人按渠等權利分配比例代繳該筆6個月管理費用 共計48,168元【下稱系爭費用，計算式：大樓管理費(87.85 坪×80元×6月)＋車位管理費(500元×2個×6月)＝48,168元】， 其中原告李余瑞支出35,557元〔計算式：48,168元×(64.85/8 7.85)≒35,557元〕，原告李余典則支出12,611元〔計算式：48 ,168元×(23/87.85)≒12,611元〕。嗣被告峰景敦仁社區管理 委員會（下稱管委會）於111年12月21日成立，並於112年1 月1日開始運作，原告則已於管委會成立前之109年8月4日將 系爭房屋出賣予被告吳萬濤，因管委會於成立時依該社區規 約第13條第2項向區分所有權人收取6個月管理費，上開規約
約定之管理費計算方式與系爭費用收費方式大致相符，足見 管委會成立後第1次收取之管理費即為原告所預繳之系爭費 用，惟原告既已非該社區之區分所有權人，故管委會受有系 爭費用即無法律上原因。另原告未受被告吳萬濤委任並無義 務，且未違背被告吳萬濤明知或可得推知之意思而代墊系爭 費用，除有利其維護公共社區外，被告吳萬濤亦無法律上原 因而受有免付管理費之利益。為此，爰依序依不當得利、不 當得利及無因管理之法律關係，請求被告管委會、吳萬濤各 均應分別給付原告李余瑞、李余典35,557元、12,611元；如 其中任一被告為給付時，其他被告於其給付範圍內，免給付 之義務。
(二)對被告抗辯之陳述：系爭費用乃依前開合建契約書第18條第 2項約定向原告收取之公共基金，係管委會成立後區分所有 權人需繳納之前6個月管理費，並非原告交屋後至管委會成 立前之費用，況系爭房屋交屋後，因實際入住住戶少，大部 分公設無法使用，峰景建設公司基於使用者付費原則並未依 該合建契約書第10條第3項第3款之約定向原告收取費用。另 峰景建設公司業已移交管委會2筆費用，其中4,506,510元部 分（包含系爭費用），就系爭費用之計算方式不惟與社區規 約約定之管理費計算方式大致相符，管委會亦未收取前半年 管理費，縱峰景建設公司免繳前半年管理費之銷售手段情事 屬實，仍無礙原告就其所分配戶數部分預繳管委會成立後前 半年管理費，是系爭房屋既已出賣予被告吳萬濤，原告已非 區分所有權人，自無負擔系爭費用之理。
二、被告吳萬濤則請求駁回原告之訴，陳明如受不利之判決，願 供擔保免為假執行，並以：本件原告預繳系爭費用之情事， 乃原告與管委會間之法律關係，與被告無關，且原告繳納系 爭費用並非為被告管理事務之意思，故原告本於不當得利及 無因管理之法律關係，請求被告返還系爭費用，並無理由等 語抗辯。
三、被告峰景敦仁社區管理委員會則請求駁回原告之訴，陳明如 受不利之判決，願供擔保免為假執行，並以：峰景建設公司 為峰景敦仁大樓之起造人，依公寓大廈管理條例第28條規定 於成立管理委員會前，為該大樓之管理負責人。管委會成立 前，峰景建設公司得依合建契約書第10條第3項第3款約定及 公寓大廈管理條例第10條規定，向已於104年5月5日移轉登 記為系爭房屋之所有權人之原告請求分擔該社區共有部分之 維護、整理、管理等費用即系爭費用，故原告自不得以峰景 建設公司將公共基金全數移交管委會前，未另收取管理費、 維護公共設施等護費用等情，逕認系爭費用係屬墊付性質；
且管委會收取管理費方式，係屬管委會與區分所有權人間對 於管理費使用收益之討論結果，不得徒憑管委會未收取前半 年管理費而遽認系爭費用乃原告所預繳。再者，不論系爭費 用係屬公寓大廈管理條例第18條第1項第4款之其他收入，抑 或屬類推適用同條例18條第1項第2款即區分所有權人會議決 繳納之管理費，更屬合建契約書第18條第2項之公共基金， 均具同條例第18條第1項所稱之「公共基金」性質而適用同 條例第19條規定，是原告將系爭房屋所有權移轉他人時，公 共基金依法自應隨區分所有權移轉而移轉，原告即喪失對公 共基金之權利，不得以此為由，向管委會請求返還。此外， 管委會乃依公寓大廈管理條例第20條規定，取得峰景建設公 司移交之公共基金，非無法律上原因受領系爭費用，自不構 成不當得利，是被告所辯，應屬無理由等語，以資抗辯。四、法院之判斷：
(一)本件原告主張其與峰景建設公司於100年間簽訂合建契約書 乙份，俟峰景建設公司興建峰景敦仁大樓完成，於104年5月 19日交屋予原告後並收取系爭費用，嗣原告於109年8月4日 出賣系爭房屋予被告吳萬濤，管委會於111年12月21日始行 成立，112年1月1日開始運作後，峰景建設公司遂將系爭費 用移交管委會等事實，業據其提出瓦斯管路費、大樓及車位 管理費分攤計算表、不動產買賣契約書、新北市政府之三重 區111年度公寓大廈管理組織報備清冊、峰景敦仁社區規約 、銀行帳戶存摺明細影本、合建契約書及峰景敦仁社區管理 委員會管理費繳費通知單等件為證，復為被告所不爭執，堪 信為真實。惟被告吳萬濤爭執與原告間並無不當得利或無因 管理之法律關係；被告管委會亦否認有不當得利等情，並以 上開情詞置辯。是本件應審酌者為：原告於104年5月19日交 屋時繳納之系爭費用是否即係管委會於111年12月21日成立 後應繳之前6個月管理費？
(二)原告於104年5月19日交屋時繳納之系爭費用是否即係管委會 於111年12月21日成立後應繳之前6個月管理費？ 1.按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及 其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召 集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或 推選管理負責人，並向直轄市、縣 (市) 主管機關報備；起 造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委 員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人，公寓 大廈管理條例第28條第1項及第3項分別定有明文。再公寓大 廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領 得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例
或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳 納。三、本基金之孳息。四、其他收入。區分所有權人對於 公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉；不得因個人 事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。同條例第18條第1項 、第19條亦有明定。復依據原告等地主（甲方）與峰景建設 公司等建主（乙方）間簽訂之合建契約書第10條第3項約定 ：「甲乙雙方同意完成交屋後，不論已否遷入均應按所分得 房屋比率負擔下列費用：〈交屋前由乙方負擔〉1.各持有戶之 水、電費。2.公共使用之水、電費分擔。3.公共設施之維護 、整理、清潔、服務、管理之費用分擔。」等語，另參之社 區管理規約第13條第2項及第3項約定：「二、管理費由各區 分所有權人應按房屋所有權登記面積以每月每坪新台幣捌拾 元及汽車平面車位以每月每位新台幣伍佰元整分擔；三、每 年管理費之結餘得經區分所有權人會議決議撥入公共基金。 」等語。準此以觀，起造人於成立管委會前為公寓大廈之管 理負責人，甲方則依約自完成交屋後，不論是否遷入均應分 擔公共設施維護、管理等費用，自負有繳納管理費用之義務 ，且起造人於管委會依法成立後，應將社區管理權限移歸管 委會，即起造人所收取之管理費用餘額亦隨之移交予管委會 ，是該筆管理費用依公寓大廈管理條例第18條第1項之規定 ，自屬公共基金之款項。
2.查本件原告係於104年5月19日與峰景建設公司交屋，此為兩 造所不爭執，揆諸上揭公寓大廈管理條例、社區規約及合建 契約書等說明，峰景建設公司於成立管委會前為峰景敦仁社 區之管理負責人，原告依約應自交屋後始有繳納管理費用之 義務，而峰景建設公司為維護社區正常運作之必要，自得於 交屋時向原告收取系爭費用以維護、管理公共設施等，是峰 景建設公司向原告收取系爭費用，於法並無不合，核屬正當 。雖原告主張峰景建設公司依上開合建契約書第18條第2項 之約定向原告收取之公共基金即系爭費用，亦即係管委會成 立後區分所有權人需繳納之前6個月管理費，且峰景建設公 司因交屋後住戶少，無法使用公設等因素，並未依該合建契 約書第10條第3項第3款約定向原告收取費用等情。惟查，觀 諸該合建契約第18條第2項約定所載「甲方同意配合遵守乙 方依法整體規劃建置大樓管理之軟硬體所有相關事務。本大 樓於甲方依本約第十條完成交屋後，甲、乙雙方同意依法成 立大樓管理委員會。並依公寓大廈管理條例第十八條第二款 規定，設置公共基金，該基金由甲、乙雙方依分屋比例各自 攤提。」，有該合建契約書乙份存卷可按，足見峰景建設公 司依約完成交屋後，得依法成立管委會，並以區分所有權人
依區分所有權人會議決議繳納方式設置公共基金，然本件峰 景建設公司收取系爭費用之時點係管委會成立前，是原告援 引前開規定為峰景建設公司收取系爭費用之依據，顯有誤會 ，自屬無據。況原告既於104年5月19日完成交屋，管委會係 於111年12月21日始行成立，縱原告已於109年8月4日將系爭 房屋出賣被告吳萬濤，然系爭房屋自完成交屋時至出賣止， 已歷時5年餘，要難認峰景建設公司將該社區之公共設施長 期擱置而怠於維護、管理等，是原告執此主張，不惟於理不 合，復有悖常情，尚難憑採。另原告主張管委會成立後所未 收取前6個月之管理費，即為原告所預繳之系爭費用等語。 然按該社區管理規約第13條第4項約定「各項費用（公共基 金、管理費）之收繳、支付方法授權管理委員會訂定…」等 內容，足徵收受管理費之方式係屬管委會之權限，則管委會 自得決定是否收取其成立後之前6個月管理費，且系爭費用 係峰景建設公司為維護社區公共設施運作必要而收取之，是 原告前開主張，併屬無據。
(三)第按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文，而主張不當得利請求權存 在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任， 即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害（ 最高法院103年度台上字第2198號判決意旨參照）。又未受 委任，並無義務，而為他人管理事務者，其管理應依本人明 示或可得推知之意思，以有利於本人之方法為之；管理事務 ，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理 人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時 ，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所 負擔之債務，或賠償其損害，民法第172條、第176條第1項 亦有明文。是主張無因管理者，須以管理事務「利於本人」 為前提，管理人始得請求本人償還其所支出之必要或有益費 用及利息。本件峰景建設公司於管委會成立前之104年間收 取系爭費用為管理費，並於管委會成立後移交之，核屬公共 基金款項，有如前述，管委會並非無法律上原因受領上開金 錢給付之利益，且依公寓大廈管理條例第19條之規定，原告 既已將系爭房屋之所有權出賣予被告吳萬濤，原告之公共基 金權利亦隨區分所有權之移轉而移轉，即喪失公共基金之權 利，是原告本於不當得利之法律關係請求被告管委會、吳萬 濤給付系爭費用，均屬無據。此外，被告吳萬濤於109年8月 4日購買系爭房屋時，原告早已繳納系爭費用予峰景建設公 司，原告自始無法亦非為被告吳萬濤管理事務，遑言有利於 吳萬濤本人管理事務之餘地，故原告另依無因管理之法律關
係，請求被告吳萬濤給付系爭費用，併屬無據。五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附予敘明。六、本件係小額訴訟事件，依民事訴訟法第436條之19第1項之規 定，確定本件訴訟費用額為1,000元，應由敗訴之原告負擔 。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第436條之19第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 7 月 24 日 臺灣新北地方法院三重簡易庭
法 官 彭松江
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明上訴理由（上訴理由應表明1、原判決所違背之法令及具體內容。2、依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本），如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 7 月 24 日 書 記 官 許雁婷
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