臺灣高雄地方法院民事判決
111年度雄簡字第1072號
原 告 方宜禎
訴訟代理人 陳宏哲律師
被 告 胡心瑀即胡丹丹即胡姣丹
劉建逢
共 同
訴訟代理人 夏武輝
唐治民律師
上列當事人間給付租金事件，經本院於民國112年5月9日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新臺幣陸拾陸萬元，及自民國一一一年五月二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。訴訟費用新臺幣捌仟捌佰陸拾捌元由被告連帶負擔新臺幣捌仟貳佰零捌元，餘由原告負擔。
本判決得假執行，但被告以新臺幣陸拾陸萬元供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴 ，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴 訟法第436條第2項、第255條第1項但書第3款分別定有明文 。經查，原告起訴時聲明：被告應連帶給付原告新臺幣（下 同）720,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息。嗣於本院審理時變更聲明：被告 應連帶給付原告660,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至 清償日止，按週年利率5%計算之利息，核屬減縮應受判決事 項之聲明，並撤回假執行之聲請，於法尚無不合，應予准許 。
二、原告主張：被告胡心瑀前於民國110年5月18日邀同被告劉建 逢為連帶保證人，向伊承租門牌號碼高雄市○○區○○○路00號 房屋1樓及2樓（下稱系爭房屋），並有簽訂房屋租賃契約書 （下稱系爭租賃契約），約定租賃期間自110年6月1日起至1
12年5月31日止，每月租金60,000元，被告應於當月5日以前 支付，押租金保證金180,000元，另以特約約定「最短租約 為兩年期限，被告不得提前解約，否則除沒收押金外，伊得 向被告追討租賃期間，每月60,000元之器具設備租賃金」， 詎被告竟於111年3月7日通知伊欲提前終止系爭租賃契約， 顯已違反前揭約款，除押租金180,000元不予退還外，被告 尚應支付自110年6月起至111年3月止，共計10個月之器具設 備租金600,000元，及111年3月之房屋租金60,000元，為此 ，爰依系爭租賃契約第4條、第18條、第13條之約定提起本 訴等語，並聲明：被告應連帶給付原告660,000元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息 。
三、被告則均以：系爭租賃契約約定每月租金60,000元實已包含 房屋及家（器）具等設備使用。又系爭租賃契約第18條乃屬 違約金罰則之約定及計算基準，被告承租系爭房屋時適逢新 冠肺炎流行期間，為配合防疫措施，及受原物料漲價影響， 經營餐飲業實屬艱困，惟自110年6月起至111年2月止仍按期 繳納租金共計9期54萬元，伊等違約情形尚屬輕微，並衡酌 原告仍得沒收押租保證金180,000元乙節，違約金應予酌減 至0元。縱認該項約款定性為器具設備之租金，然相關設備 均已老舊不堪，無法供作營業上使用，原告顯未提供合於所 約定使用收益之租賃物，伊自得拒絕給付租金，另伊為重新 裝修系爭房屋已額外支出費用225,995元，亦得與本件租金 互為抵銷等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
四、不爭執事項：
㈠被告胡心瑀曾於110年5月18日邀同被告劉建逢擔任連帶保證 人與原告簽立系爭租賃契約，對系爭租賃契約形式上真正不 爭執。
㈡被告於111年3月7日單方通知原告終止系爭租賃契約，111年3 月份之租金60,000元並未繳納。
五、得心證之理由：
㈠兩造間之系爭租賃契約業因被告行使終止權而提前終止： ⒈按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前 ，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規定， 先期通知；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之 租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者，出租人 應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期，並應 至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民法第453條、 第450條第3項定有明文。故定期租賃契約，如當事人有特約 約定期限屆滿前得終止契約時，一方當事人得於通知他方當
事人後，提前終止契約。又上開法律規定定期租賃之約定終 止權行使須預行通知，其目的在於使相對人得從容準備契約 終止後租賃物之受領返還、後續處置等事宜，以保障其對原 定契約期限之信賴，免受不測之損害；故終止權人為終止之 意思表示，自應解為須經過契約約定之通知期間，或依習慣 所定之相當期間後，始能發生終止之效力。
⒉經查，系爭租賃契約既經合法成立，並經原告交付租賃物而 開始履行，為兩造所不爭執，則系爭租賃契約自得以合意終 止或行使終止權方式，使之消滅。契約之合意終止與終止權 之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次 契約終止第一次契約；後者為單獨行為，其發生效力與否， 端視有無法定事由或意定終止之約定存在，其行使無待他方 當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意終止 。又系爭租賃契約為定期租賃，原則上固無民法第450條第2 項規定當事人一方得任意終止契約之適用，惟依系爭租賃契 約第7條約定：「契約期間內乙方（即被告胡心瑀，下同） 若擬遷離他處時，乙方不得向甲方（即原告，下同）請求租 金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該 房（店）屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」等語（見本院 卷第21頁），足見兩造已約定承租人即被告胡心瑀保有單方 終止系爭租賃契約之權利，其自得於通知原告後，在期限屆 滿前提前終止系爭租賃契約，惟須以賠償押租金18,000元作 為其單方行使終止權之代價。而被告胡心瑀先於111年3月7 日與原告協商解約，並於111年3月11日將系爭房屋清空整理 乾淨，復於111年3月15日以高雄西甲郵局第216號存證信函 為解除（應為終止）系爭租賃契約之通知函，為原告所不爭 執（見原告起訴狀事實及理由欄三、本院卷第11頁），且有 存證信函在卷可憑（見本院卷第35頁），原告則以111年3月 16日新興郵局第443號存證信函稱被告胡心瑀前開信函內容 均不實在，堪認原告已明確表示不同意被告胡心瑀提前終止 系爭租賃契約，兩造並未於111年3月7日合意終止系爭租賃 契約，另被告胡心瑀於111年3月15日向原告為行使終止權之 意思表示，雖無庸徵得原告之同意，然依前揭規定及說明， 被告胡心瑀所為終止系爭租賃契約之意思表示，最快仍須於 通知到達原告後之翌月末日即111年4月30日，始發生單獨終 止之效力，應認系爭租賃契約係於111年4月30日始告終止。 被告既自承其應付之租金僅支付至111年2月份止，即未再依 約支付租金，則原告請求被告給付111年3月份之租金60,000 元為有理由。
㈡原告主張被告提前終止系爭租賃契約，除應沒收押租金外，
被告尚應依系爭租賃契約第18條支付自110年6月起至111年3 月止共計10個月之器具設備租金600,000元，為被告所爭執 ，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：⒈系爭租賃契約第1 8條之法律上定性為何？若為違約金，被告所為違約金酌減 之抗辯有無理由？⒉若為契約所載之租賃金，則原告是否有 依約提供符合租賃契約約定之器具設備？⒊被告為了整修設 備所支出修繕費用225,995元得否主張抵銷？茲分述如下： ⒈系爭租賃契約第18條之法律上定性為何？若為違約金，被告 所為違約金酌減之抗辯有無理由？
⑴違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額。是違約金之本質實乃填補不履行契約所生之 損害而來，此與當事人以特定條件之成就作為原應支付租金 免除與否之契約履行約定，兩者性質迴異。
⑵經查，系爭租賃契約第18條特約應受強制執行之事項約定： 「本契約由於免頂讓金，為避免投機份子利用此優惠方案做 無本生意，故最短租約為兩年期限，不得提前解約，否則除 了沒收押金外，甲方還將額外向乙方追討租賃期間，每個月 60,000元之器具等等設備的租賃金」等語（見本院卷第23頁 ），可知兩造於簽訂系爭租賃契約時除就租賃期間、房屋租 金已有明確之約定外，另透過特約條款清楚約定器具設備租 金係以每月60,000元計算甚明，僅就該器具設備租金之給付 時間設有條件，議定被告若遵守系爭租賃契約之約定，租滿 2年期間，僅需支付每月房屋租金60,000元，而可免除使用 屋內一切設備器具之每月租金60,000元，但若被告承租期間 未滿2年即提前終止者，則不給予被告享受免除使用設備器 具租金之優惠，被告即負有依系爭租賃契約每月支付房屋租 金及器具設備租金各60,000元之義務，故依兩造於簽訂系爭 租賃契約時所約定之真意，第18條之約款實乃被告提前終止 租約時應補租金差額之約定，又系爭租賃契約於111年4月30 日經被告行使終止權而消滅，如前所述，故被告實際承租系 爭房屋期間應為11個月，本件原告依系爭租賃契約第18條約 定僅請求被告支付10個月之租金差額600,000元，難認有何 違誤。
⑶至被告雖抗辯系爭租賃契約第18條之約定應定性為違約金云 云，惟從該約款特別強調以被告承租2年期滿作為免除每月 器具設備租賃金60,000元之優惠方案，究其目的在於當被告 行使終止權致系爭租賃契約租期未滿2年時，原告得藉此約
定補足其本來預期之每月收租金額，依該約款所示被告乃係 在約定之條件成就時（亦即未租滿2年就提前終止租約）將 原應負擔之器具設備租金60,000元按租賃期間足額清償而已 ，並非填補任何原告之損害。蓋違約金之性質，可區分為損 害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務 不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履 行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不 履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支 付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求，即以該違約 金作為債務人於債務不履行時之損害賠償總額之預定（或推 定），如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時， 債權人除得請求債務人履行原債務及支付違約金外，不得再 請求債務人支付或賠償因債務不履行而生之其他債務。後者 之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之 強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權 人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約 金，更得請求其他損害賠償。而原告既係以提供系爭房屋及 器具設備予被告使用而收取租金利益，在有定期限之租賃契 約關係中，依該約款計算方式，如被告提前終止系爭租賃契 約致原告無法獲得預期利益時，當無可能在承租期間愈長（ 接近屆滿時）反而要賠償原告較高金額，亦與違約金之「遞 減原則」（依合約期間剩餘比例計付補償金）互為牴觸，應 認其屬依字面文義「租金」之定性，使用租賃物收益時間愈 長，應支付較高額租金，方為合理。復參系爭租賃契約第6 條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外， 應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推 諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得 向已方請求按照租金五倍之『違約金』至遷讓完了之日止，乙 方及連帶保證人丙方，絕無異議。」、第12條約定：「乙方 若有『違約』情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害 ，如甲方因涉訴訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方 負責賠償。」、第13條約定：「乙方如有『違背』本契約各條 項或損害租賃房（店）屋等情事時丙方（即被告劉建逢）應 連帶負賠償損害責任並願拋棄先訴抗辯權。」，可見系爭租 賃契約第6條係針對「租賃關係消滅後未立即遷讓返還房屋 」時應支付「違約金（損害賠償預定總額）」之約定，第12 條、第13條則係針對「承租人除提前終止系爭租賃契約以外 ，違反租約其他條款約定，造成出租人受有損害」時，應負 「損害賠償責任」之約定，而對照系爭租賃契約第18條所約 定提前終止租約之內容文字，並無記載「懲罰性違約金」或
「違約金」字句，是由文義及系爭租賃契約體系解釋均難認 系爭租賃契約第18條約定被告提前終止租約時所應給付之金 額性質屬「懲罰性違約金」或「違約金」，並得由原告依民 法第251條及第252條之規定，請求本院予以酌減，故被告此 部分抗辯應有誤會，委無可採。
⒉若為契約所載之租賃金，則原告是否有依約提供符合租賃契 約約定之器具設備？
⑴按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人， 並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態 ，民法第430條定有明文。次按租賃物之修繕，除契約另有 訂定或另有習慣外，由出租人負擔，同法第429條第1項亦有 明定，是依該條之反面解釋，當事人於租賃契約特別約定出 租人不負租賃物之修繕責任，於法自屬無違。
⑵被告雖抗辯原告所提供之器材設備均已老舊不堪，無法供作 營業上使用，認原告未提供合於所約定使用收益之租賃物， 其自得拒絕給付租金云云，然兩造於系爭租賃契約第17條後 段特別以手寫註記清楚約定：「租賃期滿遷出時，甲方原有 之裝潢、桌椅、家具、燈具、器材擺飾、冷氣…等不得搬離 。乙方所有任何傢俬雜物等，若有留置不搬者，應視作廢物 論，任憑甲方處理，乙方絕不異議。店面裝潢、桌椅、家具 、燈具、器材、擺飾、冷氣等，以原狀現況點交為主，甲方 不負責維修，甲方所提供之軟硬體設備，乙方有使用權但無 擁有權，需點交歸還。」，並於其上按捺指印，是依前揭約 款已載明原告所提供之器具設備係以原狀現況點交予被告使 用，且原告對於約定交付之器具設備也不負維修之責，原告 既已依約將系爭房屋連同其內之原有裝潢、桌椅、家具、燈 具、器材、擺飾、冷氣…等全部器具設備，依「出租時之現 況」交付予被告使用，原告即已依系爭租賃契約之約定履行 交付租賃標的物之責，縱令該等器具設備並非新穎或被告主 觀認為不足以供其營業上使用，然其既與原告約定依原狀現 況交付，且特約承諾需就各該器具設備自負修繕之責，要難 認原告提供之器具設備有欠缺契約約定使用收益之瑕疵，或 未合於約定使用收益狀態存在，否則豈非事後翻異兩造以系 爭租賃契約白紙黑字特意預先約定之意旨。是被告不得以其 認定系爭房屋內之器具設備不合其需求或不堪使用，而主張 同時履行抗辯拒絕給付租金，其所為抗辯要屬無據，自無可 採。
⒊被告為了整修設備所支出修繕費用225,995元得否主張抵銷？ 原告依系爭租賃契約之約定，就系爭房屋內之店面裝潢、桌 椅、家具、燈具、器材、擺飾、冷氣等僅負原狀現況點交之
責，其餘維修責任概屬被告依約需自行負擔，已如前述。而 被告為抵銷抗辯之費用225,995元，依證人即被告自己委託 修繕之承攬人呂紹琦證稱：「當初被告胡姣丹找我是說要用 最省的預算讓這家店可以運作，基本上工程報價所有內容都 是基礎中的基礎，是經營餐廳一定要做的」等語明確（見本 院卷第271頁），是前揭225,995元顯係被告依系爭租賃契約 為自己之利益在取得租賃標的物後所支出的維修費用，該筆 維修費用即屬被告所應自行負擔之維修費用，復參以租賃店 面作為經營之商業習慣，各承租人因營業別之不同，承租後 常須依其營業目的及使用需要，甚至個人喜好而為不同格局 之重新裝潢，乃屬一般經驗常情，在當事人未有特別約定之 情況下，焉有強令出租人負擔或補貼承租人變更改裝及增建 設備之理，被告抗辯其能以之與原告請求之租金費用互相抵 銷顯乏所據，而不足採憑。
㈢末數人負同一債務，明示對於債權人各負全部給付之責任者 ，為連帶債務；連帶債務之債權人，得對於債務人中之一人 或數人或其全體，同時或先後請求全部或一部之給付，民法 第272條第1項及第273條第1項定有明文。被告胡心瑀應給付 原告租金660,000元，已如前述，而被告劉建逢為系爭租賃 契約之乙方連帶保證人，則原告併請求被告劉建逢就前開租 金債務660,000元與被告胡心瑀負連帶清償之責，亦屬有據 。
六、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告連帶給付 660,000元，及自民事起訴狀繕本送達（於111年4月21日寄 存）翌日即111年5月2日起至清償日止，按週年利率5%計算 之遲延利息為有理由，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判 決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、本件係就民事訴訟法第427條適用簡易程序所為被告敗訴之 判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執 行。並依同法第392 條第2 項規定，依職權宣告被告預供擔 保，得免為假執行。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條（原告原起訴主張 之本金為720,000元，嗣減縮為660,000元，其減縮前所虛增 之訴訟費用，不應由敗訴之被告負擔）。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 高雄簡易庭 法 官 謝宗翰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，同時表明上訴理由；如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於
判決送達後20日內補具上訴理由（均須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 書 記 官 許弘杰