臺灣花蓮地方法院民事簡易判決
112年度玉簡字第12號
原 告 許惠鈞
被 告 李叔霞
上列當事人間請求給付房屋租金等事件，本院於民國112年5月10
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實 及 理 由
一、原告訴之聲明：①被告應給付原告新臺幣(下同)128,500元； 請依職權宣告假執行。主張：
(一)被告與原告簽訂契約書，約定自111年9月20日起至114年9月 19日止、租賃期間3年、每月以13,000元承租原告所有位於 花蓮縣○○鄉○○村○○路000○00號1樓房屋(未含管理費、水電費 、瓦斯費、清潔費及使用房屋所生之雜項費用等)，且雙方 合意倘本次租賃期間未滿1年提前終止租約，被告允諾給付1 年房租及管理費用，並由被告在契約第二條租賃期間外，合 意約定「租期至少滿1年」字樣。被告自111年9月20日起至 同年11月18日退租止，租賃期間2個月，原告於簽約當日收 到被告給付2個月押金26,000元、第1個月租金13,000元，於 111年10月22日收到被告匯款第2個月租金13,000元及管理費 1,150元。被告於111年11月16日在LINE通訊群組中告知不再 承租，惟承租期間111年9月20日至111年11月18日之水電費2 69元尚未支付，依契約從簽約當日之2個月押金中扣除，故 押金餘額為25,731元。
(二)依民法第263條及第259條規定意旨，終止契約應先遵行契約 另有約定部分，系爭租約約定租期至少滿1年，為兩造合意 並由被告加註於契約書之契約另訂部分，被告應先履行始可 依契約第十三條規定提前終止契約。另依民法第216條規定 ，被告未履行雙方合意租期至少滿1年部分，造成原告可得 預期之利益損失，原告得請求被告給付未滿1年之剩餘租金 即9個月房租117,000元(以押金25,731元扣除1個月租金，剩 餘12,731元作為賠償違約金部分)及10個月管理費11,500元 合計128,500元。
二、被告答辯聲明請求駁回原告之訴，辯稱：我向原告承租系爭 房屋做為個人工作事務處所，租期自111年9月20日至114年9
月19日止，每月租金13,000元，保證金相當2個月租金即26, 000元，我於承租簽約日給付現金39,000元，且於租約前2個 月均依約給付租金。我於111年10月22日給付14,533元(含水 電費)至原告指定帳戶。我因個人工作因素無續租系爭房屋 之需，因此於111年11月16日以LINE向原告表明終止契約， 且我終止契約前通知原告，依契約第十三條約定僅需賠償他 方一個月租金額之違約金，惟被告已將訂約時交付2個月租 金額之保證金做為賠償違約金。原告指稱被告表示約定「租 期至少滿1年」，該期限即含括在契約期限111年9月20日至1 14年9月19日內，如為提前終止契約，應依契約第十三條規 定辦理，原告稱倘租賃期間未滿提前終止租約，被告允諾給 付1年房租及管理費，係原告自行解讀，與契約規定不符。 本件租約已履行2個月，被告依約給付租金2個月，後經終止 又賠償原告相當於2個月租金，原告請求並無理由。三、本院之判斷：原告主張被告向其承租系爭房屋並簽訂租約， 惟承租2個月即終止租約等情，提出住宅租賃契約書、照片 、房屋稅繳款書、匯款資料、LINE對話截圖等為據(卷19至4 7頁)，為被告所不爭，堪信屬實。按解釋意思表示，應探求 當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明 文。解釋私人之契約應在通觀全文，並斟酌立約當時之情形 ，以期不失立約人之真意；解釋意思表示端在探求表意人為 意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌 交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之(最高法院92 年度台上字第1583號、88年度台上字第1671號判決意旨可參 )。系爭租約第二條租賃期間約定「租賃期間自111年9月20 日至114年9月19日止。(租期至少滿1年)」(卷19頁)，第十 三條約定「本契約於期限屆滿前得終止租約，租賃之一方應 於1個月前通知他方，並應賠償他方1個月租金額之違約金。 前項承租人應賠償之違約金得由第四條之保證金中扣抵」( 卷20頁)。兩造於簽立系爭租約時，被告即給付原告39,000 元(含第1個月租金13,000元、契約第四條保證金26,000元) ，被告於111年11月16日LINE群組中通知要提前終止租約(以 上均為兩造所不爭)，依系爭租約第十三條約定，被告應於1 個月前通知且應賠償原告1個月租金額之違約金，故原告將 被告所繳納之保證金26,000元充作其中1個月的租金，並將 剩餘款項做為賠償違約金，與契約約定相符。至於原告主張 被告允諾倘未滿1年終止租約，給付1年房租及管理費用等， 為被告所否認，且系爭租約亦無此約定，縱租約第二條有以 手寫字樣記載「租期至少滿1年」，然解釋兩造簽約時之真 意，斟酌交易習慣並依誠信原則為契約解釋，系爭租約第十
三條承租人提前終止租約之約定仍應有適用，被告可依此約 定提前終止契約。故原告請求終止租約後9個月租金及10個 月管理費用，與契約約定及民法第263、259、216條規定不 符，不應准許。從而，原告依租賃契約約定請求如其訴之聲 明，為無理由，應併其假執行之聲請予以駁回。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 玉里簡易庭法 官 楊碧惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀（上訴狀須表明上訴理由）並繳納上訴審裁判費；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 書記官 汪郁棨