臺灣高雄地方法院民事判決
110年度訴字第1312號
原 告 陸穎恆
何祖銘
前二人共同
訴訟代理人 胡書瑜律師
複代理人 彭英翔律師
被 告 即 王冠翔
承受訴訟人
訴訟代理人 洪士宏律師
蘇辰雨律師
被 告 即 王冠勤
承受訴訟人
王品薇
上列當事人間返還押租金等事件，本院於民國112年5月24日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於繼承被繼承人楊美人之遺產範圍內連帶給付原告新臺幣50萬4000元，及自民國110年9月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告於繼承被繼承人楊美人之遺產範圍內連帶負擔百分之77，餘由原告連帶負擔。
本判決原告勝訴部分於原告以新臺幣16萬8000元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣50萬4000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、程序部分
(一)原告於民國110年7月2日對楊美人提出本件訴訟後，楊美人 於111年10月7日死亡，其繼承人為被告王冠翔、王冠勤、王 品薇等情，有原告起訴狀、楊美人及其繼承人之戶籍謄本、 高少家法院112年3月23日高少家宗家司雲112年度司繼字第1 1號、第244號公告可稽（見本院卷一第11頁至第25頁、卷二 第253頁至第257頁、第363頁至第365頁），並據原告於112 年1月13日具狀聲明承受訴訟（見本院卷二第297頁至第298 頁），核無不合，應予准許。
(二)本件被告王冠勤、王品薇未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論而為判決。
(三)按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時係聲明被告應給付 原告新臺幣（下同）65萬4000元及自110年6月4日起至清償 日止，按年息百分之5計算之利息，嗣於本院審理中，減縮 聲明為被告應於繼承被繼承人楊美人之遺產範圍內連帶給付 原告65萬4000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息 百分之5計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上 開規定，應予准許。
二、原告主張：原告陸穎恆、何祖銘為開設牙醫診所，於110年5 月15日與被告之被繼承人楊美人（111年10月7日死亡），商 議承租門牌號碼高雄市○○區○○○○路000號房屋（下稱系爭房 屋）之租賃條件時，楊美人同意原告於租期開始前之自110 年5月16日起至110年6月30日止得進行系爭房屋之裝潢，並 載明於楊美人手寫之租約草稿，嗣原告與楊美人於110年5月 16日簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自11 0年7月1日起至119年6月30日止，租金每月16萬8000元，於 每月1日支付，押租金33萬6000元。原告業於110年5月10日 ，及110年5月16日、17日給付原告系爭租約第1個月（110年 7月份）租金16萬8000元，及押租金33萬6000元，共50萬400 0元。因楊美人於簽立系爭租約後，另向原告要求仲介費16 萬8000元，而原告以系爭租約並無仲介出面為由拒絕給付， 楊美人竟因此拒絕將系爭房屋中堆置之雜物、家具、冷氣等 設備清空，並以房屋看板阻擋在系爭房屋門口，原告乃於11 0年5月25日以信函催告楊美人應於110年6月1日前遷空（下 稱系爭催告函），但楊美人仍置之不理，致原告無法進入屋 內裝修，原告遂於110年6月2日以「楊美人拒絕清空系爭房 屋內之雜物、家具、冷氣設備、屋前看板等，而未能交付合 於使用目的之租賃物，致原告未能如期裝潢牙醫診所營業」 為由，寄發信函向楊美人解除系爭租約（下稱系爭解除函） ，且楊美人業於110年6月3日收到系爭解除函。系爭租約既 經解除，被告自應依民法第259條第2款之規定，返還原告前 已支付之押租金33萬6000元、第1個月租金16萬8000元，並 依民法第226條第1項之規定，賠償原告系爭房屋設計費用15 萬元；縱認原告解除系爭租約不合法，原告與楊美人亦已於 110年6月3日合意終止系爭租約，被告應依民法第179條之規 定，返還原告押租金33萬6000元、第1個月租金16萬8000元 ，並依民法第226條第1項之規定，賠償原告系爭房屋設計費 用15萬元等語，爰依據租賃關係，及民法第259條第2款、第 226條第1項、第179條之規定，聲明：(一)被告應於繼承被
繼承人楊美人之遺產範圍內連帶給付原告65萬4000元及自起 訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；( 二)願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：被告王冠翔曾說服楊美人將系爭房屋出租給原告 ，且系爭租約亦有記載介紹人為王冠翔，陸美人始代王冠翔 向原告傳達仲介費用之事，楊美人並未向原告要求仲介費16 萬8000元。楊美人於訂約當日即交付系爭房屋鑰匙給原告， 原告可自由進入系爭房屋裝修，且原告與楊美人並無約定系 爭房屋堆置之雜物、家具、冷氣等設備如何處理，原告曾要 求留下系爭房屋內之冷氣設備，楊美人也曾表示若不使用可 協助移除，其後原告已向楊美人表示若楊美人不移除則由原 告自行移除，可見系爭房屋並非不能作為牙醫診所使用。原 告「反悔不租」係可歸責於原告，原告寄發系爭解除函要求 解約，應不合法。且系爭租約業經原告與楊美人於110年6月 3日合意解除，而原告「並未」將系爭房屋、稅單、鑰匙、 平面圖等點交返還楊美人，原告請求返還押租金與第1個月 租金及賠償設計費用，亦無理由等語，資為抗辯，並聲明： (一)原告之訴駁回。(二)如受不利判決，願供擔保請准宣告 免為假執行。
四、兩造不爭執事項：（本院卷二第200頁至第202頁）(一)原告為開設牙醫診所，於110年5月15日與楊美人商議承租系 爭房屋之租賃條件時，楊美人同意原告於租期開始前之110 年5月16日至110年6月30日止得進行系爭房屋之裝潢，並載 明於楊美人手寫之租約草稿，嗣原告與楊美人於110年5月16 日簽立「房屋租賃契約書」（即系爭租約），約定租期自11 0年7月1日起至119年6月30日止，租金每月16萬8000元，於 每月1日支付，押租金33萬6000元。（本院卷一第27頁至第3 3頁）
(二)原告業於110年5月10日，及110年5月16日、17日給付原告系 爭租約第1個月租金16萬8000元，及押租金33萬6000元，共5 0萬4000元。
(三)楊美人於110年5月16日簽立系爭租約當日已交付系爭房屋鑰 匙予原告，原告得隨時進入系爭房屋進行裝潢。(四)系爭租約書僅記載「介紹人不動產經紀人：王冠翔」（本院 卷一第29頁），但並無約定楊美人應給付仲介費。(五)系爭房屋於系爭租約簽立前即有屋前之廣告看板、屋內之雜 物、冷氣設備堆放位置及占用面積，如本院之勘驗結果（詳 後(九)所載），但系爭租約並無約定如何處理上開動產。(六)原告於110年5月17日為裝潢系爭房屋已支付室內設計費15萬 元給訴外人木與築室內裝修有限公司。（本院卷一第103頁
至第107頁）
(七)楊美人於110年5月22日透過Line向原告表示其代理王冠翔要 求原告支付王冠翔16萬8000元仲介費，但原告回覆原告與楊 美人係在Line群組中接洽、帶看及簽約，未有任何仲介出面 處理，且系爭租約並無約定仲介費為由，拒絕給付仲介費16 萬8000元，並表示「我們下星期就會開始動工囉，請麻煩姐 姐下星期請師傅移走冷氣及需要清理或回收的物件囉，感恩 」等語，然楊美人表示「你已經同意付168000元了、你們又 搞錯意思了、請付完才開始裝潢、我絕對沒有辦法付二筆介 紹費的。」等語，原告於110年5月24日回覆「道理也講夠了 ，我明天會請律師發存證信函告訴你裝潢日期，請在日期前 清理店面內所有雜物包括冷氣，我們會履行合約內容，每月 繳交房租，不包括介紹費…」等語。（本院卷一第59頁至第6 9頁）
(八)原告所寄發之110年5月25日存證信函（即系爭催告函）載稱 ：「承租人現以存證信函告知將於2021年6月1日開始進行裝 潢，並請出租人於該日期前撤走仍置留之冷氣及欲回收物品 ，若期限內未作處理，承租人將代為處理，衍生費用由出租 人負擔…因出租人之行為導致裝潢無法如期施工而衍生營運 時間往後延期時，租賃時間需以因出租人行為延宕之裝潢時 間為準，延後計算…」等語，業於110年5月26日送達楊美人 。（本院卷一第77頁至第79頁、卷二第127頁至第133頁）(九)系爭房屋於110年6月1日時，門口有放置「御佳揚建設」三 角附輪售屋招牌，一樓屋內除小面積之「靠門口處有摺疊桌 一張、椅子數張及雜物」外，其餘已清空；屋內一樓後方及 廁所內有堆放電信、冷氣設備及雜物；二樓均清空，但陽台 有冷氣設備及雜物等；其餘如本院110年12月24日勘驗筆錄 後附截圖14張之內容及說明。（本院卷二第22頁、第31頁至 第44頁）
(十)原告於110年6月2日以楊美人拒絕清空系爭房屋內之雜物、 家具、冷氣設備、屋前看板等，未交付合於使用目的之租賃 物致原告未能如期裝潢牙醫診所營業為由，委由律師發函載 明向楊美人解除系爭租約並請求返還原告前已支付之押租金 33萬6000元、第1個月租金16萬8000元等語（即系爭解除函 ）。楊美人業於110年6月3日收到系爭解除函。（本院卷一 第87頁至第97頁）
(十一)「若」原告解除系爭租約不合法，則兩造均同意系爭租約 業於110年6月3日合意終止。
五、本件之爭點：
(一)原告以系爭解除函向楊美人解除系爭租約，是否合法？如是
，原告依租賃及民法第259條第2款，請求被告給付「押租金 33萬6000元、第1個月租金16萬8000元」，及依租賃及民法 第226條第1項，請求被告賠償「系爭房屋設計費用15萬元」 ，有無理由？
(二)原告以原告與楊美人合意終止系爭租約為由，依租賃及不當 得利關係，請求被告給付「押租金33萬6000元、第1個月租 金16萬8000元」，及依租賃及民法第226條第1項，請求被告 賠償「系爭房屋設計費用15萬元」，有無理由？六、本院得心證之理由
(一)原告以系爭解除函向楊美人解除系爭租約，是否合法？如是 ，原告依租賃及民法第259條第2款，請求被告給付「押租金 33萬6000元、第1個月租金16萬8000元」，及依租賃及民法 第226條第1項，請求被告賠償「系爭房屋設計費用15萬元」 ，有無理由？
1、租賃物之出租人，依民法第423條規定，固負有「以合於所 約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存 續中保持其合於約定使用、收益之狀態」之義務，但此所謂 合於所約定使用、收益之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合 於約定使用、收益之狀態為已足，至於承租人能否達到使用 收益之效果，則應非所問（最高法院84年度台上字第333號 民事判決）。經查：
(1)前述兩造不爭執事項(一)至(十一)之事實，為兩造所不爭執 （見本院卷二第200頁至第202頁），足以認定。 (2)現今房屋租賃契約書就房屋有無附屬設備（如電視、桌椅、 置物櫃、電話、冷氣等）於契約中加以確認，已是常態，諸 如住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項及所附之租賃 標的現況確認書等，均有此類記載，原告與楊美人所簽立之 系爭租約係以供牙醫診所營業使用之目的，非僅一般消費者 住宅使用等級之租約，更應於簽約前注意及確認系爭房屋之 附屬設備之有無、修繕、返還等權利義務。然依前述兩造不 爭執事項(一)、(三)、(五)、(九)所載之事實，及本院110 年12月24日勘驗原告所提出之光碟結果（見本院卷二第22頁 、第31頁至第44頁），堪認系爭房屋於系爭租約簽立「前」 ，即有兩造不爭執事項(五)、(九)所載之「附屬設備」、「 雜物」放置之情形，而系爭租約就此「附屬設備」、「雜物 」如何處理，竟未為明確之約定，兩造自應本於誠信原則並 依系爭租約之目的處理。
(3)依前述兩造不爭執事項(一)、(三)所載，楊美人於系爭租約 110年7月1日租期開始前，即於系爭租約110年5月16日簽立 當日交付系爭房屋鑰匙給原告，任由原告隨時進入系爭房屋
進行裝潢。依照一般常情，若系爭房屋於系爭租約簽立「前 」即已存在之前述「附屬設備」、「雜物」，足以影響原告 使用系爭房屋作為牙醫診所使用，原告應會注意於系爭租約 簽立前即就上開「附屬設備」、「雜物」如何處理為特別約 定，然而，原告就此並未與楊美人為任何約定，可見上開「 附屬設備」、「雜物」之存在，應僅對於原告造成稍微不便 ，並未達到足致使原告不能使用系爭房屋為牙醫診所之租賃 目的。況且，上開「附屬設備」、「雜物」並非罕見或特別 之設備、物件，在一般租賃市場之營業用或住宅用之房屋， 極易出現有放置類似於上開「附屬設備」、「雜物」之情形 ，復依本院110年12月24日勘驗原告所提出之光碟勘驗結果 所示（見本院卷二第22頁、第31頁至第44頁），上開「附屬 設備」、「雜物」占用系爭房屋可利用面積之比例甚低，且 除設置於系爭房屋陽台之冷氣設備外，均是以人力即可以輕 易搬動之物品，至於設置於系爭房屋陽台之冷氣設備，本即 屬於熱帶氣候之高雄地區房屋多會裝置之空調設備，縱有故 障，亦有維修或轉賣價值，並非完全無用之廢棄物品，實難 認為足以妨礙系爭房屋作為牙醫診所使用。系爭房屋存在上 開「附屬設備」、「雜物」既「不」足以妨礙系爭房屋作為 牙醫診所使用，自難認楊美人未加以清除即屬「未」提供合 於所約定使用、收益之租賃物。是以，原告以系爭解除函向 楊美人解除系爭租約，並非合法。
(4)況且，依前述兩造不爭事項(一)、(三)、(五)、(七)、(八)、(九)之事實，系爭租約「並無」明確約定如何處理上開「附屬設備」、「雜物」，而原告與楊美人於110年5月22日、24日以Line討論，均無結果，原告乃寄發系爭催告函，要求楊美人於110年6月1日前移除冷氣等物品，「若期限內未作處理」，原告將代為處理，衍生費用由出租人負擔等。依系爭催告函之內容觀之，原告顯係向楊美人「表示」若楊美人不於110年6月1日前自行移置上開「附屬設備」、「雜物」，原告即「願」「代為處理」但費用由楊美人負擔，且租期以延宕裝潢時間為準，可見楊美人「縱」因上開「附屬設備」、「雜物」之存在而不能將系爭房屋充當牙醫診所使用，原告自己已表明願意於110年6月1日後「代為處理」而免除楊美人關於移除上開「附屬設備」、「雜物」義務（但楊美人有可能負擔給付移置費用等義務）。 (5)綜上，原告主張其已依民法第226條第1項之規定，於110年6 月2日以楊美人並未提供「合於所約定使用、收益之租賃物 」為由，寄發系爭解除函向楊美人解除系爭租約云云，應不 合法。原告進而以其已解除系爭租約為由，請求被告給付原 告65萬4000元（含押租金33萬6000元、第1個月租金16萬800 0元、系爭房屋設計費用15萬元），自屬無據。 2、原告雖主張證人李昕可以證明被告未清除上開「附屬設備」 、「雜物」足致使原告不能使用系爭房屋為牙醫診所之租賃 目的，且原告寄發系爭催告函後，又另以電話、函文及由證 人李昕當場向楊美人表示原告「不願」代為處理上開「附屬 設備」、「雜物」云云。惟查，證人李昕於本院證稱：我開 立木與築室內裝修有限公司110年5月17日15萬元設計費的發 票、繪製2張110年5月21日的平面圖給原告，是因為原告要 裝修系爭房屋為牙醫診所，但因現場有物品占用，而未依照 平面圖施工，如平面圖設計二樓陽台要放置牙醫設備的壓縮 機、真空吸引機及配管，但現場有放置冷氣設備，其餘電器 設備、雜物，則是因為我們不會去動房東的東西，所以也造
成無法施工，我有告知房東要移走雜物及冷氣設備等語（見 本院卷二第155頁至第158頁），至多僅能證明現場確有兩造 不爭執事項(五)、(九)所載之「附屬設備」、「雜物」放置 之情形，至於兩造約定上開物品如何處理，並非證人李昕所 能證述，至於其證述現場有放置冷氣設備，其餘電器設備、 雜物，則是因為我們不會去動房東的東西，所以也造成無法 施工等語，則僅係其個人「以15萬元設計費所設計之上開平 面圖」之施工方式之意見，不足以證明系爭房屋因有上開「 附屬設備」、「雜物」之存在而不能將系爭房屋充當牙醫診 所使用；且被告辯稱原告委請證人李昕將系爭房屋二樓充當 牙醫設備的壓縮機、真空吸引機及配管設備空間，與系爭房 屋陽台之設置目的不符等語，亦非無據；又原告就系爭房屋 是否因為有兩造不爭執事項(五)、(九)所載之「附屬設備」 、「雜物」放置之情形，導致系爭房屋無法設置「牙醫診所 」所需之醫療等設備（無法作為牙醫診所使用）乙節，聲請 送臺灣省機械技師公會鑑定，經本院函請該公會鑑定後，原 告復捨棄鑑定之聲請（見本院卷二第214頁至第237頁），可 見本件尚難僅憑原告及證人李昕之意見認定系爭房屋無法設 置「牙醫診所」所需之醫療等設備（無法作為牙醫診所使用 ）。又原告並無舉證原告與楊美人另以電話、函文改變系爭 催告函之意思，且證人李昕亦僅僅證稱其有告知原告要移走 上開「附屬設備」、「雜物」等語，尚難認其已代理原告與 楊美人達成「變更」系爭催告函意思之合意。
(二)原告以原告與楊美人合意終止系爭租約為由，依租賃及不當 得利關係，請求被告給付「押租金33萬6000元、第1個月租 金16萬8000元」，及依租賃及民法第226條第1項，請求被告 賠償「系爭房屋設計費用15萬元」，有無理由？ 1、原告解除系爭租約不合法等情，業如前述，依前述兩造不爭 執事項(十一)之事實，應認系爭租約已於110年6月3日經原 告與楊美人合意終止。
2、按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第1631號 民事判決要旨參照）。次按「無法律上之原因而受利益，致 他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後 已不存在者，亦同。」民法第179條定有明文。經查： (1)系爭租約約定「押租金…33萬6000元…乙方（即原告）交付甲 方之上列金額，於租賃關係消滅，乙方搬遷時，甲方（即楊 美人）應無息返還…」等語，有系爭租約影本可稽（見本院
卷一第29頁）。而系爭契約業經原告與楊美人於110年6月3 日合意終止等情，業如前述。是原告依上開說明及系爭租約 之約定暨不當得利之規定，以原告與楊美人已合意終止系爭 租約，系爭租約之租賃關係已消滅，被告已無保有押租金33 萬6000元、第1個月租金16萬8000元之法律上原因為由，請 求被告返還押租金33萬6000元、第1個月租金16萬8000元， 應有理由。
(2)被告雖辯稱：原告「反悔不租」係可歸責於原告，依系爭租 約第21條「如後悔不租，則已付之金額…將全部沒收」之約 定，原告不得請求返還押租金與第1個月租金及賠償設計費 用云云。惟查，系爭租約就上開「附屬設備」、「雜物」如 何處理，未為明確之約定，始有原告向楊美人寄發系爭催告 函、系爭解除函之爭執，嗣楊美人以Line向原告表示「請你 們現正回我要不要租、不可拖時間超過下午二點就當做你們 不租了、我我對外招租了」等語（見本院卷二第101頁）及 楊美人與原告合意終止系爭租約之事，依上開爭議發生之時 序及楊美人上開Line之語意，本件顯非原告片面「反悔不租 」，而係係楊美人與原告合意終止系爭租約。
(3)被告雖辯稱：系爭租約業經兩造於110年6月3日合意解除， 而原告「並未」依系爭租約「押租金」條款「於租賃關係消 滅，乙方搬遷時，甲方應無息返還…」之約定，將系爭房屋 、稅單、鑰匙、平面圖等點交返還被告，原告請求返還押租 金無理由云云。惟依前述原告與楊美人爭議發生之時序及楊 美人上開Line之語意，原告於楊美人傳送上開Line當時顯未 占有系爭房屋，自無原告於系爭租約合意終止後「未」搬遷 可言。至於系爭房屋稅單、鑰匙、平面圖，均是可以輕易複 製之物，縱原告未返還楊美人，楊美人於傳送上開Line當時 亦無索討之意思，甚至表示「就當做你們不租了」等語，可 見楊美人當時係已確認原告並無欠租或其他債務不履行下始 與原告合意終止系爭租約，是被告執前詞拒絕返還系爭租約 「押租金」，應無理由。
3、原告雖執前詞主張請求被告賠償「系爭房屋設計費用15萬元 」云云。惟查，原告主張楊美人並未提供「合於所約定使用 、收益之租賃物」云云，並無理由，業如前述，則原告以楊 美人「並未」提供合於所約定使用、收益之租賃物為由，依 租賃關係及民法第226條第1項之規定，請求被告賠償原告系 爭房屋設計費用15萬元，自無理由。
七、綜上所述，原告基於租賃及不當得利關係，請求被告給付50 萬4000元（含押租金33萬6000元、第1個月租金16萬8000元 ，336000+168000=504000），及自起訴狀繕本送達翌日即11
0年9月4日（見本院卷一第139頁）起至清償日止，按年息百 分之5計算之利息，即屬正當，應予准許，逾此範圍之請求 ，為無理由，應予駁回。
八、就上開應予准許部分，兩造分別陳明願供擔保以代釋明，聲 請宣告或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔 保金額，併予准許；至上開不應准許部分，原告之假執行聲 請即失所附麗，應併予駁回。
九、本件事證業臻明確，兩造其餘攻防方法及證據，核與判決結 果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第 2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 7 日 民事第二庭 法 官 施盈志
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 6 月 7 日 書 記 官 陳玫燕
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