臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度重上字第36號
上 訴 人 劉德民
訴訟代理人 陳世明律師
梁家豪律師
被上訴人 郭永福
訴訟代理人 湯瑞科律師
參 加 人 屏東縣屏東地政事務所
法定代理人 蘇文俊
訴訟代理人 陳純青律師
參 加 人 屏東縣政府
法定代理人 周春米
訴訟代理人 黃偉倫律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國111年1
2月19日臺灣屏東地方法院110年度重訴字第101號第一審判決提
起上訴，本院於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為建築建物之需要，積極找尋可供興建 使用之建築用地，於民國102年7、8月間，覓得被上訴人所 有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號（下稱系爭土地），使用地 類別為甲種建築用地之土地，並於同年8月15日與被上訴人 簽立買賣契約（下稱系爭契約），以新臺幣（下同）2,000 萬元價格購買系爭土地及被上訴人所有之同段1303地號土地 （下稱1303地號土地）。上訴人嗣於107年間為興建建物， 委託建築師申請指示建築線完成後，另向參加人屏東縣屏東 地政事務所（下稱屏東地政事務所）申請辦理分割，惟屏東 地政事務所於107年9月13日以屏所一字第10731051500號函 覆表示，系爭土地使用類別經查明釐清更正為「農牧用地」 ，再於107年9月28日以屏登駁字第125號函知系爭土地為耕 地分割，不符農業發展條例第16條第1項規定，而駁回上訴 人分割申請。且因系爭土地經更正為一般農業區農牧用地後 ，致上訴人無從依照非都市土地使用管制規則第9條第1項第 1款規定請領建築執照，蒙受巨大損失。而上訴人購買土地 當時之使用地類別登記為甲種建築用地，詎其類別登記竟非 確實，而遭主管機關更正登記為農牧用地，被上訴人所交付
之系爭土地自有瑕疵，依民法第354條第1項、第359條規定 ，上訴人自得請求減少價金。又被上訴人雖已將系爭土地移 轉登記及交付予上訴人，然其所交付之系爭土地有使用地類 別登記不實之瑕疵，且被上訴人於移轉登記前未再向主管機 關了解系爭土地登記狀態，應有可歸責事由，且未依契約本 旨給付，上訴人亦得依民法第227條、第226條規定請求損害 賠償。而上訴人前另案對屏東地政事務所及參加人屏東縣政 府提起國家賠償訴訟（原法院108年度國字第1號、本院110 年度重上國字第1號），於該案中鑑定系爭土地於102年8月1 5日交易當時，若為農牧用地，每平方公尺僅有1,400元之價 值，總價僅為5,213,880元，上訴人以18,397,652元購買， 受有13,183,772元之價差損害，上訴人自得以此作為請求減 少價金或損害賠償之金額。為此，依民法第359條、第226條 、第227條規定，請求擇一勝訴判決等語。並聲明：㈠被上訴 人應給付上訴人13,183,772元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告 假執行。
二、被上訴人則以：系爭土地於64年4月3日為地目變更登記，登 載為「建物敷地」，「地類」登記亦隨同調整為「壹」，而 非原田地類之「貳」，「等則」部分亦調整至「柒零」（只 有建地等則始可能達到70以上），而非僅原田地類之等則「 九」，登記資料並載明收件文號「屏東字第三九二二號」、 收件日期「民國陸肆年參月參壹日」等登載內容，顯為有意 義及目的之登載，並非錯誤登記。且依屏東地政事務所提出 之「屏東縣政府／屏東縣土地使用編定清冊」可見，系爭土 地（即原長興段1141-1地號）所在之編定清冊第80頁，在系 爭土地之前共十筆土地均為田地編定，此筆土地之後共九筆 土地亦屬田地或墓地之編定，僅有系爭土地編定為甲種建築 用地，可見亦無「編定錯誤」問題，然屏東地政事務所卻逕 自更正登記，顯屬違法之行政處分，而身為土地所有權人之 上訴人依法有權就該違法行政處分訴請排除侵害，以回復原 狀，惟如上訴人不思此途，逕對違法機關訴請損害賠償，固 屬上訴人權利行使之選擇自由，但亦不能將其不對機關請求 排除侵害之不利益，轉向被上訴人請求，或要求由被上訴人 負擔。又系爭土地早在被上訴人向前手即訴外人邱雲興買入 前即已編定為建地，被上訴人於77年10月13日買受系爭土地 ，並於同年11月4日登記為土地所有人，上訴人於102年8月1 5日買受系爭土地及1303地號土地，分屬甲種建築用地及農 牧用地，被上訴人尚因此繳納系爭土地之增值稅高達3,566, 652元，可知系爭土地長久以來係編定為特定農業區之甲種
建築用地無疑。而屏東地政事務所所為之更正登記既屬錯誤 之違法處分，此項錯誤係於107年9月10日始行發生，為被上 訴人移轉並交付系爭土地予上訴人以後之事，與所謂瑕疵應 在交付前既已存在之情形不同，上訴人自不能主張因瑕疵給 付所生之各項請求權。退步言之，縱認更正登記屬物之瑕疵 ，然系爭土地早於102年9月16日即已移轉、交付予上訴人， 依民法第365條規定，上訴人之契約解除權及減少價金請求 權等，亦已罹於時效消滅。又系爭土地之更正登記係屬政府 機關所為，被上訴人並無可歸責事由存在，自無需負擔債務 不履行之損害賠償責任等語為辯。
三、參加人則以：兩造係以系爭土地為建築用地而為價金之意思 表示合致，惟系爭土地自始客觀上即為「農牧用地」，並非 「建築用地」，不因土地登記簿上之錯誤登記，變更系爭土 地本屬農牧用地之性質，故上訴人客觀上即不可能交付「建 築用地」性質之系爭土地，而屬法律上自始不能，依民法第 246條第1項規定，系爭契約應為無效，被上訴人自應依不當 得利法律關係返還系爭土地之買賣價金18,397,652元予上訴 人。又上訴人係以系爭土地為建築用地之前提給付買賣價金 18,397,652元，然系爭土地實際上為農牧用地而非建築用地 ，上訴人以建築用地價格給付超逾農牧用地應有價格之價金 即13,183,772元部分，即屬「給付目的無法達成」或「給付 目的嗣後消滅」而有不當得利情形，被上訴人亦應予返還等 語。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。上訴聲 明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人13,183,772元， 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利 息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：㈠上 訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行 。
五、兩造不爭執事項：
㈠上訴人於102年8月15日向被上訴人買受1303地號土地及系爭 土地，價金共計2,000萬元，兩造並簽立系爭契約；上訴人 嗣已繳清全部買賣價金，被上訴人於繳付系爭土地之增值稅 3,566,652元後，於102年9月16日將系爭土地所有權移轉登 記予上訴人。
㈡系爭土地於102年移轉登記時之使用地類別為「甲種建築用地 」，屏東地政事務所於107年9月10日將該地使用地類別更正 登記為「農牧用地」。
㈢系爭土地（即原長興段1141-1地號）之手抄本土地登記謄本 記載63年12月28日變更地目，64年4月3日登載其編定使用種
類為「甲種建築用地」；64年7月之屏東縣長治鄉長興段土 地使用編定清冊亦登載系爭土地編定土地使用種類為「甲種 建築用地」。
㈣被上訴人自77年10月間登記取得系爭土地所有權迄至移轉登 記予上訴人期間未曾繳納該地地價稅。
㈤上訴人前依土地法第68條規定訴請參加人國家賠償，經原法 院108年度國字第1號判決命屏東地政事務所賠償13,183,772 元，經屏東地政事務所提起二審上訴，刻由本院110年度重 上國字第1號審理中（目前裁定停止訴訟程序）。 ㈥系爭土地於前開案件中經鑑定認定其因土地使用編定遭變更 所受之價差損害為13,183,772元。
六、本院論斷：
㈠上訴人主張系爭土地於107年間經更正地目為農牧用地，致土 地價值驟減而有13,183,772元之價差損失，被上訴人應負瑕 疵擔保責任，其得依民法第359條規定主張減少價金云云。 惟：
⒈按物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕 疵於「危險移轉時」存在者為限，此觀民法第354條規定自 明。倘瑕疵係於危險移轉後，始行發生，即非出賣人應負物 之瑕疵擔保責任範疇（最高法院95年度台上字第951號判決 意旨參照）。
⒉兩造於102年8月15日簽立系爭契約交易系爭土地，被上訴人 並於102年9月16日將系爭土地所有權移轉登記予上訴人，斯 時系爭土地之登記使用地類別確實為「甲種建築用地」等情 ，為兩造所不爭執。則被上訴人於移轉交付系爭土地予上訴 人時，既不存在上訴人上開所指地目變更情事，即難謂被上 訴人當時移轉交付之系爭土地有何瑕疵可言，是縱系爭土地 事後遭變更地目，依前開說明，此亦非被上訴人應負之瑕疵 擔保責任範疇，故上訴人依民法第359條規定主張減少價金 ，尚屬無據。
㈡上訴人主張被上訴人並未於登記前去地政事務所或縣政府查 證地目登記狀況是否與現實相符而有可歸責事由（本院卷第 66頁），應依第226條、第227條規定負賠償責任云云。惟： ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者， 債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民 法第226條第1項、第2277條第1項分別定有明文。是以債務 人需具有可歸責之事由，始需擔負債務不履行之賠償責任。 ⒉查系爭土地於63年12月28日即註記變更地目，64年4月3日並 轉載登記使用種類為「特定農業區甲種建築用地」，64年7
月之屏東縣○○鄉○○段○地○○○○○○○○○○○○地○○○○○段000000地號 ）編定土地使用種類為「甲種建築用地」，有土地登記謄本 、編定清冊節本在卷可稽（重訴卷第95、96、100-102頁） ，並為兩造所不爭執。而登載於土地登記簿之使用分區及使 用地種類等事項，縱非屬土地法第43條土地登記公信力之保 護範圍，然上開編定結果業經屏東縣政府於64年間依法公告 在案（原法院108年度國字第1號卷一第139頁訴願決定書內 容參照），並依此經公告之編定結果為管制依據，民眾對此 土地使用管制依據即具有信賴基礎，本無須於交易前再刻意 查證地目登記狀況是否與所謂之「現實」相符。且系爭土地 自64年迄至107年9月變更地目前均登記為甲種建築用地，被 上訴人縱有在出售前查證系爭土地地目登記狀況，亦不可能 查知系爭土地會在5年後遭變更地目。而被上訴人當年係以 購買甲種建築用地之認知購入系爭土地，自然亦以出賣甲種 建築用地之認知出售系爭土地，佐以被上訴人同時出售系爭 土地及1303地號土地，因1303地號土地為農地不課徵增值稅 （重訴卷第144頁免稅證明書參照），而僅繳納系爭土地增 值稅3,566,652元，有土地增值稅繳款書可參（重訴卷第145 頁），足見被上訴人在出售前、後迄至107年9月地目變更前 ，根本沒有系爭土地會有地目登記錯誤情形之認知可能。而 系爭土地地目登記錯誤之情形，並非被上訴人所造成，被上 訴人對此亦一無所知，則其對出賣之系爭土地事後遭變更地 目情形，自無可歸責事由，上訴人依民法第226、227條規定 ，請求被上訴人負債務不履行賠償責任云云，即屬無據。 ⒊參加人雖稱系爭土地附近均為農地，且被上訴人未曾繳納過 系爭土地地價稅，應知系爭土地並非建地云云。然： ⑴一般土地並無「本質上」應為何種用地之限制，土地地目係 政府機關為課徵賦稅或限定、限制土地之使用、利用所詮定 ，民眾僅能透過登記資料知悉土地地目為何種類，是縱系爭 土地附近均為農地，亦無從憑此即認被上訴人應該要有系爭 土地為農地而非建地之認識。
⑵被上訴人自取得系爭土地所有權後迄至出售前雖未曾繳納過 系爭土地之地價稅，然此僅能表示稅捐機關有未行使課稅權 利之行政怠惰，人民至多因此產生補稅之義務或其他處罰而 已，尚難以此推認被上訴人應即有系爭土地為農地之認知。 ⑶況系爭土地自64年起無論是土地登記謄本或編定清冊均登載 為甲種建築用地，系爭土地於77年12月間為分割登記，及於 87年6月間進行地籍圖重測時，亦均持續登載為「特定農業 區甲種建築用地」（重訴卷第96頁），被上訴人移轉系爭土 地時，亦遭課徵土地增值稅，而主管地政資訊之屏東地政事
務所在107年9月釐清更正系爭土地使用類別前尚不知有地目 登記錯誤情況，被上訴人焉有僅憑附近土地使用狀況或有無 繳稅，即可對登記資料視而不見，而有認知系爭土地並非建 地而為農地之可能？是參加人上開主張顯然違反經驗、論理 法則，無可採信。
㈢參加人主張系爭土地自始客觀上為「農牧用地」，並非「建 築用地」，上訴人客觀上不可能交付「建築用地」性質之系 爭土地，而屬法律上自始不能，依民法第246條第1項規定， 系爭契約應為無效云云。惟，參加人得按參加時之訴訟程度 ，輔助當事人為一切訴訟行為。但其行為與該當事人之行為 牴觸者，不生效力，民事訴訟法第61條定有明文。上訴人已 當庭表示其想要保有土地所有權，沒有要主張契約無效，參 加人上開主張與當事人真意不相符等語（本院卷第67頁）， 並具狀表示不認為系爭契約有給付目的無法達成之契約無效 情事（本院卷第161頁）。是參加人爭執系爭契約有標的不 能之契約無效情形，與上訴人之主張相牴觸，依法不生效力 ，本院自無庸就此而為判斷。
㈣參加人主張系爭土地應具備兩造約定「建築用地」性質，然 系爭土地實際上僅具「農牧用地」性質，經屏東地政事務所 更正登記後，被上訴人受有自上訴人取得系爭土地之價差利 益，此部分欠缺給付目的即「無法律上原因」，且違反權益 歸屬內容，應依不當得利規定予以返還云云。查： ⒈按不當得利依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非 給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當 得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三 人之行為）或法律規定或事件所成立之不當得利。又「非給 付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害 取得本應歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠 缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益 ，而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者 ，即應構成「無法律上之原因」而成立不當得利（最高法院 100年度台上字第899號判決要旨參照）。是在「非給付型之 不當得利」中之「權益侵害型不當得利」，應以因侵害歸屬 於他人權益內容而受利益，致他人受損害，對受損人不具有 取得利益之正當性，始可認為受損與受益間之損益變動具有 因果關係而無法律上原因。
⒉兩造就系爭土地及1303地號土地達成買賣之合意，買賣標的 即系爭土地自始至終並無更異，上訴人本於取得系爭土地所 有權之目的依約給付買賣價金，被上訴人亦已移轉土地所有 權，上訴人之給付並無欠缺給付目的可言。且本件係因參加
人107年9月間更正地目之行政處分造成系爭土地價值落差之 結果，故參加人所謂被上訴人受有之差價利益並非上訴人之 給付行為所致，而不屬「給付型之不當得利」之情況。又上 訴人因系爭土地地目變更受有損害，此並非被上訴人侵害上 訴人之權益所致，且系爭土地自64年至107年9月，歷時40多 年，地目均登記為甲種建築用地未曾變更，被上訴人信賴地 政機關之登記，以甲種建築用地價格買受系爭土地，25年後 再出售系爭土地，並依法繳納356萬餘元之增值稅，其取得 之買賣價金係因社會發展、工商進步土地自然增值之利益， 有取得利益之正當性，該利益亦非因土地編定所受之額外利 益，難謂被上訴人受有應歸屬他人權益內容之不當利益可言 ，自不構成不當得利。是參加人主張被上訴人應依不當得利 規定返還上開差價金額云云，亦屬無據
七、綜上所述，上訴人依民法第359條、第226條及第227條規定 ，及參加人為上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人 給付13,183,772元本息，為無理由，應予駁回。原審為上訴 人敗訴之判決，理由雖有不同，結論並無二致，仍應予維持 。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應 駁回上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 6 月 21 日 民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真
法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
書記官 陳憲修
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。