臺灣高等法院高雄分院民事判決
111年度上字第320號
上 訴 人 楊秋金
曹慧萍
共 同
訴訟代理人 王仁聰律師
田崧甫律師
被 上 訴人 孫淑珍
曹厚雍
共 同
訴訟代理人 林哲弘律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國111年9
月22日臺灣高雄地方法院110年度訴字第778號第一審判決提起上
訴，本院於112年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人孫淑珍起訴主張：伊於民國109年9月17日以新臺幣 (下同)300萬元買受被上訴人曹厚雍所有坐落高雄市○○區○○ 段000地號土地及其上建號同段52號建物即門牌號碼同區武 昌路70巷2弄10號房屋（下稱系爭房屋，與上土地合稱系爭 房地），並於同月30日辦畢所有權移轉登記。詎上訴人無權 占有系爭房屋，經請求遷離未果，且其等自伊取得系爭房屋 所有權後迄今既均無權占用，已受有相當於租金即每月15,0 00元之利益，爰依民法第767條第1項前段、第179條之規定 提起本件訴訟。聲明：㈠上訴人應遷讓返還系爭房屋予孫淑 珍；㈡上訴人應自109年10月23日起至返還系爭房屋之日止， 按月給付孫淑珍15,000元。
二、上訴人則以：曹慧萍前將系爭房地應有部分1/5之所有權借 名登記於曹厚雍名下，故其為系爭房屋之共有人，自有權占 有並得將之分租予上訴人楊秋金，而被上訴人就系爭房地所 為之買賣及移轉登記行為均為通謀虛偽意思表示而無效，孫 淑珍非系爭房地之所有權人，自無權請求伊等搬離及給付不 當得利之租金等語，資為抗辯。
三、上訴人曹慧萍於原審反訴主張：被上訴人就系爭房地之買賣 係通謀虛偽意思表示而為無效，爰依民法第87條第1項、第1 79條之規定提起反訴，聲明：㈠確認被上訴人間就系爭房地 於109年9月17日所為之買賣關係及同月30日所為之所有權移
轉關係均不存在；㈡孫淑珍應將系爭房地於109年9月30日以 買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。
四、被上訴人則以：伊等就系爭房地為真實之買賣而非通謀虛偽 意思表示，且雙方亦各已完成交付價金及移轉所有權登記， 而曹慧萍於此並未舉證，其請求並無理由等語，資為抗辯。五、原審判命上訴人應返還系爭房屋，曹慧萍應按月給付孫淑珍 15,000元，並駁回孫淑珍其餘之訴(即請求楊秋金給付租金 部分)，反訴部分則為曹慧萍敗訴判決。上訴人不服提起上 訴，聲明：㈠原判決不利部分廢棄；㈡上開廢棄部分：⑴本訴 部分，孫淑珍在第一審之訴駁回；⑵反訴部分，確認被上訴 人間就系爭房地於109年9月17日所為買賣關係及109年9月30 日所為所有權移轉關係均不存在，孫淑珍應將系爭房地於10 9年9月30日以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷。 被上訴人答辯聲明：上訴駁回（孫淑珍就其受敗訴判決部分 ，未聲明不服，已確定在案）。
六、兩造不爭執事項：
㈠系爭房地原為訴外人曹允超所有，於98年2月13日以繼承為原 因登記予曹慧萍、曹厚雍及訴外人曹洪幸枝、曹瑜珊、曹慧 英，應有部分各1/5。曹慧萍於98年2月25日、曹洪幸枝於10 3年7月17日、曹慧英於103年8月5日、曹瑜珊於103年8月7日 ，將各自之應有部分移轉登記予曹厚雍。而曹慧萍上述之移 轉登記行為，於104年1月13日經原法院判決回復登記為曹慧 萍所有並經確定，嗣曹厚雍於同年12月2日再因拍賣而取得 曹慧萍上開應有部分1/5，後於109年9月30日以買賣為原因 移轉登記予孫淑珍。
㈡曹慧萍現居住在系爭房屋內，並分租予楊秋金。七、茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下： 曹慧萍就其於原審所辯對系爭房地有借名登記、使用借貸、 使用協議等法律關係存在，楊秋金抗辯其為占有連鎖而有權 占有等節，於本院審理時均已陳明不再主張(本院卷第80至8 1頁)，本院就此諸部分即不再另行判斷。茲僅就上訴爭執之 被上訴人就系爭房地所為之買賣是否屬通謀虛偽意思表示而 無效，論述如下：
㈠按民法第87條第1項所謂通謀虛偽意思表示，乃指表意人與相 對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意 人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意 ，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表 示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀而為虛偽意思表示 ，在贈與或買賣契約，亦不能僅因契約當事人間有特殊親誼 關係或價金之交付不實，即謂該贈與或買賣係通謀虛偽成立
。又通謀虛偽意思表示係屬權利障礙事項，依舉證責任分配 原則，自應由主張者負舉證證明之責，而負舉證責任之人若 先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則他造就其抗 辯之事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦難遽認 負舉證責任者之主張為真實可採。
㈡孫淑珍主張曹厚雍前以買賣為原因辦理系爭房地所有權移轉 登記予伊，為兩造所不爭，堪信屬實。而上訴人於此登記則 辯以渠等間所為之買賣及所有權移轉行為均係出於通謀而為 虛偽意思表示云云，已為被上訴人所否認，則依上開說明， 上訴人應就主張被上訴人係互為通謀之事實，負舉證之責。 於此，上訴人固以曹厚雍、孫淑珍是否確有買賣系爭房地之 動機為有可疑，且孫淑珍並未證明其已交付全部價金，曹厚 雍亦未證明給付佣金予仲介之黃景祥，足見其等間就系爭房 地之買賣係通謀虛偽云云。惟查：
⑴曹厚雍係因住居於雲林未使用系爭房屋，且不欲再與占有之 曹慧萍糾葛，並需款購屋始欲出售系爭房地，已據其提出簡 訊為證（原審訴卷第371、439頁），且有曹慧萍所提錄音光 碟而經原審勘驗在卷（原審訴卷第490至491頁），而孫淑珍 係仲介系爭房地買賣之黃景祥所雇員工，其因小孩可能至高 雄唸書之規劃，且在曹厚雍同意減價50萬元之情下而決定購 買，此經證人黃景祥證述在卷（原審訴卷第317至321頁）。 核其等主張與常情無違，且買賣是否為通謀虛偽意思表示， 取決於雙方自始並無訂定買賣契約之意思存在而虛假做作， 與雙方出於何動機而為買賣尚無甚大關連，難憑上訴人之主 觀臆測而得逕認被上訴人間並無締結買賣契約之真意。 ⑵又被上訴人就系爭房地買賣，已於109年9月17日簽訂買賣契 約，約定價金為300萬元，孫淑珍並已於同月17日給付簽約 款100萬元（含現金50萬元及50萬元支票）、同月28日給付 完稅款825,242元（契約第6條約定土地增值稅、房屋稅隨課 由賣方負擔，並由買方代繳後於第2期款扣除）、10月7日給 付尾款100萬元，且雙方並已據此辦畢所有權移轉登記，有 買賣契約書、簽約款收款明細、岡山區農會50萬元支票、匯 款回條、異動索引及岡山區農會函文所附孫淑珍帳戶交易明 細表可考（原審審訴卷第45至47頁；訴卷第23至37、279至2 81頁）。而孫淑珍為支付部分買賣價金，乃向黃景祥為借款 ，此經黃景祥證述在卷（原審訴卷第323頁），亦有岡山農 會交易明細表及黃景祥所有郵局帳戶歷史交易清單可稽（原 審訴卷第281頁及本院129頁證物袋），堪認孫淑珍確已依雙 方所簽契約真實交付價金予曹厚雍無誤。則被上訴人既互立 約，且孫淑珍亦確已給付買賣價金，而上訴人並未舉證被上
訴人間有何親誼關係存在，以其等間並非相識而互相依約履 行給付價金及移轉所有權登記之行為，應得肯認其等間確有 成立買賣系爭房地之合意，否則孫淑珍豈願無故匯付數百萬 款項予不識之人之理。故縱孫淑珍就50萬元現金之給付（此 已以收款明細為證）及曹厚雍就黃景祥之佣金給付（已以黃 景祥證言為證）部分未有具現證物得以證明，或孫淑珍係受 僱於黃景祥、孫淑珍何以向黃景祥借款支付、曹慧萍仍占用 系爭房屋未遷等情，此至多僅涉部分給付遲延、欠負仲介費 或孫淑珍個人理財等問題，並不影響被上訴人間有買賣真意 存在之認定，其等主張就系爭房地之買賣非通謀虛偽意思表 示等語，已屬有據。
⑶綜上，被上訴人就系爭房地之買賣應屬真正乙節，已為說明 及相當之舉證，而上訴人抗辯被上訴人所為買賣及移轉登記 行為均係通謀虛偽意思表示云云，除為臆測之詞外並未見舉 證以實其說，所辯不足為採。則被上訴人既已互相履行給付 價金及移轉所有權登記，孫淑珍自已取得系爭房地之所有權 而得主張其權利，反之，曹慧萍反訴請求確認被上訴人間就 系爭房地所為買賣之債權行為及所有權移轉登記之物權行為 均為無效，並請求孫淑珍塗銷該移轉登記，即屬無據。 ㈢又按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。被上訴人間就系爭房地 之買賣並非通謀虛偽而屬有效，孫淑珍為系爭房地之所有權 人，業經本院認定如上，而上訴人已不再爭執其等對系爭房 屋有借名登記、使用借貸、使用協議或占有連鎖等法律關係 存在，惟其等迄未另行證明再有何正當占有權源，自為無權 占用，從而孫淑珍依上開規定請求上訴人應騰空遷讓返還系 爭房屋，為有理由。
㈣末按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原 因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之 範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干 為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社 會通常之觀念。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基 礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利 用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較， 以為決定。曹慧萍自孫淑珍於109年9月30日取得系爭房地所 有權後即為無權占有系爭房屋，已如上述，其自受有使用系 爭房屋之利益，孫淑珍因而受有損害，依上開說明，孫淑珍 請求曹慧萍給付自斯時起之相當於租金不當利益，即屬有據 。又曹慧萍已不爭執原審所核之租金計算基準(本院卷第81 頁)，且核系爭房屋坐落位置、繁榮程度及生活機能完善度
及附件租金行情等情狀，亦可認原審以每月15,000元計算其 相當租金尚屬適當。從而孫淑珍請求曹慧萍自109年10月23 日起至返還系爭房屋日止，按月給付15,000元相當租金之不 當得利，為有理由，應予准許。
八、綜上所述，孫淑珍依民法第767條第1項前段、第179條之規 定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，並曹慧萍應自109年10 月23日起至返還系爭房屋日止按月給付15,000元，均屬有據 。而曹慧萍反訴請求確認被上訴人間買賣契約及移轉所有權 登記之行為均不存在，孫淑珍應塗銷系爭房地之所有權登記 ，為無理由，應予駁回。原審就上開(除原判決已確定外)應 准許部分，為孫淑珍勝訴判決，並為曹慧萍反訴部分敗訴判 決，均無不合。上訴論旨指摘原判決上開部分不當，求予廢 棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又本件事證已臻明確， 兩造其餘攻擊防禦暨所提資料，核與判決結果不生影響，爰 不一一贅論，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日 民事第二庭
審判長法 官 黃國川 法 官 何佩陵
法 官 黃宏欽
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 28 日 書記官 梁美姿
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。