臺灣高等法院臺南分院民事判決
111年度上易字第158號
上 訴 人
即 原 告 李振穰
訴訟代理人 蕭縈璐律師
上 訴 人
即 被 告 陳榆姍
訴訟代理人 邱創典律師
邱皇錡律師
丁詠純律師
上列當事人間請求減少價金事件，兩造對於中華民國111年4月8
日臺灣嘉義地方法院109年度訴字第105號第一審判決各自提起上
訴，上訴人李振穰並為訴之追加，本院於112年5月31日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
兩造上訴及上訴人李振穰追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用（含追加之訴部分）由兩造各自負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
按於第二審程序為訴之追加，非經他造同意，不得為之，但 請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1 項、第255條第1項第2款定有明文。本件上訴人李振穰（下 稱上訴人）主張：伊向對造上訴人陳榆姍（下稱對造上訴人 ）購買坐落嘉義縣○○市○○段0000○0000○0000地號土地及其上 同段000建號即門牌號碼嘉義縣○○市○○里○○00○00號房屋（下 稱系爭房屋，與上開土地合稱系爭不動產），因系爭房屋為 凶宅，爰依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184 條第1項前段之規定，請求對造上訴人給付新臺幣（下同）1 20萬元本息。上訴人嗣提起上訴，於第二審程序追加民法第 184條第2項為請求權基礎，而為同一聲明之請求，稽其原請 求及追加請求之基礎事實，均係本於兩造間買賣系爭不動產 所生之爭執，兩者之基礎事實同一，且就原請求所主張之事 實及證據資料，於追加之訴亦得加以利用，無害於他造當事 人程序權之保障，符合訴訟經濟，是上訴人所為訴之追加， 經核與前揭規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、上訴人主張：對造上訴人前以160萬元向訴外人王文崇購買 系爭不動產，並於民國107年5月21日辦理所有權移轉登記完 畢，當時王文崇及訴外人即仲介柳美鳳均已向對造上訴人明
白告知系爭房屋為凶宅，然對造上訴人故意隱瞞該事實，致 伊陷於錯誤，而於同年6月5日以280萬元向對造上訴人買受 系爭不動產（下稱系爭買賣契約），並於同年8月28日辦理 移轉登記完畢。嗣伊獲悉上情，要求對造上訴人負物之瑕疵 擔保責任，並請求減少系爭買賣價金120萬元，對造上訴人 取得該120萬元即屬無法律上原因而受利益，致伊受有同額 之損害，自應返還該不當得利。又對造上訴人刻意隱瞞凶宅 之行為，不法侵害伊之權利，亦應負損害賠償責任等情。爰 依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條第1項前 段或第2項之規定，擇一求為命對造上訴人應給付伊120萬元 並加計自起訴狀繕本送達翌日起算之法定遲延利息之判決（ 原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，兩造各自就其敗 訴部分聲明不服，提起上訴，上訴人並於本院追加民法第18 4條第2項規定為請求權基礎）。並上訴及追加之訴聲明：㈠ 原判決關於駁回上訴人後開第2項之訴部分及該部分訴訟費 用負擔之裁判均廢棄。㈡對造上訴人應再給付上訴人851,193 元，及自109年3月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息。另就對造上訴人之上訴，並答辯聲明：上訴駁回。二、對造上訴人則以：伊實際上並不知系爭房屋為凶宅，且上訴 人自承其於108年1月即通知伊系爭房屋為凶宅，卻遲至109 年2月10日始提起本件訴訟，依民法第365條規定，上訴人已 逾6個月除斥期間，自不得再主張伊應負物之瑕疵擔保責任 。縱認伊知悉系爭房屋為凶宅，而未於出賣時告知上訴人， 惟系爭不動產因凶宅瑕疵之減損率為15.8%，即因凶宅而減 少之價值為348,807元，上訴人請求120萬元，要屬無據等語 ，資為抗辯。並上訴聲明：㈠原判決不利於對造上訴人部分 廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人於原審之訴暨假執行之聲請 均駁回。另就上訴人之上訴，並答辯聲明：上訴及追加之訴 均駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠對造上訴人於107年5月間向訴外人王文崇購買系爭不動產（ 對造上訴人主張價金200萬元、上訴人主張價金160萬元）， 並於同年月21日辦理所有權移轉登記完畢。其後，兩造於同 年6月5日訂立系爭買賣契約，約定對造上訴人將系爭不動產 及傢俱出售予上訴人，買賣價的總價款270萬元、10萬元傢 俱補貼款，共計280萬元，並於同年8月28日辦理所有權移轉 登記。
㈡嘉義縣警察局水上分局（下稱水上分局）109年12月4日嘉水 警偵字第1090027886號函檢送該分局太保聯合所員警職務報 告載有：「…二、黃毓晴擔服嘉義縣○○市○○里○○00○00號所在
地警勤區，該地是否於82年3月21日發生王義鈞非自然死亡 案件因年代久遠本所已無資料可循。三、職訪查該戶鄰居， ○○00號無人居住，○○00之00號住戶表示現任屋主與前任屋主 好像有糾紛而拆房子，說不清什麼時候拆的，○○00之0號住 戶表示是承租人積欠租金不繳，屋主憤而把房屋拆掉避免人 入住，對於是否有發生案件表示並不清楚」等語。 ㈢原審卷第257頁之社團法人嘉義市建築師公會（下稱建築師公 會）111年1月25日嘉市建師鑑字第111008號函檢送鑑定報告 書（下稱鑑定報告），作成鑑定結果略以：「…㈠勘估標的以 不具瑕疵問題107年6月間之最終價值。1.勘估標的土地價值 ≒1,520,263元。2.勘估標的建物價值≒687,374元。3.勘估標 的總價值≒2,207,637元。㈡勘估標的以具凶宅及有漏水瑕疵 狀態107年6月之最終價值。1.勘估標的土地價值≒1,520,263 元（同不具瑕疵之價格）。2.勘估標的建物價值≒85,819元 。3.勘估標的總價值≒1,606,082元。…」等語。凶宅部分之 瑕疵價值減損率為15.8%…漏水屋部分之瑕疵價值減損率約為 13.6%」（上訴人對於鑑定報告形式上不爭執，惟爭執其瑕 疵減損率）。
㈣上訴人曾對對造上訴人提起刑事告訴，經臺灣嘉義地方檢察 署（下稱嘉義地檢署）檢察官偵查起訴，嗣經原法院以109 年度易字第25號刑事判決判決對造上訴人犯行使偽造私文書 罪刑；對造上訴人不服提起上訴，經本院109年度上訴字第1 362號刑事判決：「原判決撤銷。陳榆姍犯詐欺取財罪，處 有期徒刑1年。未扣案之犯罪所得280萬元沒收，於全部或一 部不能沒收或不宜執行沒收時，追徵其價額。」（下稱另案 詐欺案件）。
㈤對造上訴人因詐欺案件(其以系爭不動產向銀行申辦貸款)， 經嘉義地檢署提起公訴，原法院110年度易字第509號刑事判 決諭知無罪之判決，檢察官不服提起上訴，經本院111年度 上易字第187號刑事判決駁回上訴確定。
㈥對造上訴人前對曾應昌、葉信義提出詐欺之刑事告訴，對曾 應昌提出偽證之刑事告發，經嘉義地檢署檢察官以對造上訴 人涉犯誣告為由，提起公訴（110年度偵字第10426號）及追 加起訴（111年度偵字第753號），該誣告刑事案件經原法院 以111年度訴字第37號、111年度訴字第71號刑事判決諭知對 造上訴人無罪，嘉義地檢署檢察官不服，提起上訴，經本院 以111年度上訴字第1401號、111年度上訴字第1402號刑事判 決諭知：「原判決撤銷。陳榆姍犯誣告罪，共貳罪，各處有 期徒刑肆月，應執行有期徒刑伍月。」，對造上訴人不服， 提起第三審上訴，現由最高法院審理中。
㈦上訴人於109年2月10日提起本件訴訟，起訴狀繕本係於109年 2月29日送達於對造上訴人。
㈧上訴人於108年1月18日（嘉義地檢署收文日期）對對造上訴 人提出詐欺之刑事告訴，其刑事告訴狀記載略以：對造上訴 人出售系爭不動產與上訴人，於107年9月6日交屋，隱匿不 告知系爭房屋曾有上吊自殺事件等語。
四、兩造爭執事項：
㈠系爭房屋是否有前屋主王文崇之父親在屋內上吊自殺之非自 然死亡情事？
㈡兩造於簽訂系爭買賣契約之際，對造上訴人是否知悉系爭房 屋為凶宅之重要交易訊息，而故意未告知上訴人？ ㈢上訴人主張依民法第359條規定行使減少價金請求權，是否於 同法第365條規定之法定期間內行使？
㈣上訴人依民法第354條第1項、第359條、第179條或第184條第 1項前段或同條第2項之規定，擇一請求對造上訴人給付120 萬元並加計法定遲延利息，有無理由？
五、本院之判斷：
㈠關於兩造爭執事項㈠部分：
⒈查系爭不動產前係王文崇所有，曾於82年間有其父親在系爭 房屋上吊自殺身亡之情事，已據證人王文崇於另案詐欺案件 偵查及一審審理中證述明確（見該案交查卷第15至17頁、一 審易字卷二第252頁），足認系爭房屋有前屋主王文崇之父 親在屋內上吊自殺之非自然死亡情事。
⒉另依兩造不爭執事項㈡所載，水上分局指派所屬太保聯合所員 警進行查訪結果，因年代久遠，就王文崇之父親王義鈞是否 有於82年3月21日在系爭房屋發生非自然死亡情事，並無資 料可循，故不足以推翻系爭房屋有前屋主王文崇之父親在屋 內上吊自殺之事實認定。又對造上訴人並未提出確實反證足 以動搖前屋主王文崇之父親係在系爭房屋內上吊自殺身亡之 事實，故亦難為有利於對造上訴人之認定。
㈡關於兩造爭執事項㈡部分：
⒈按不動產交易市場所稱之「凶宅」，通常係指曾發生兇殺、 自殺或非自然身故等因素致死，或求死行為而致死等情事（ 如跳樓死亡）之房屋，並不以發生非自然身故之人須死於屋 內為必要。又衡諸常情，一般社會大眾對曾經發生非自然死 亡之凶宅，大多存有嫌惡畏懼之心理，對居住其內之住戶而 言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上更有相當程度 之負面影響，因此，在不動產交易市場及實務經驗中，具有 此類非自然身故情事之不動產，該因素會相當程度影響一般 人之購買意願及價格，而使該等標的市場接受程度及交易價
格低落。是以不動產交易市場之通常交易觀念而言，房屋內 是否曾發生非自然身故等因素致死之情事，應屬不動產交易 之重要資訊，影響不動產交易之成交意願及價格甚鉅，出賣 人自負有告知之義務，若出賣人故意隱匿或為不實之說明， 致買受人與之訂立買賣契約，出賣人自難諉卸其法律上責任 。
⒉查對造上訴人明知其向王文崇購買系爭不動產，實際上僅以1 60萬元之代價購入，然為求能以系爭不動產向金融機構貸得 較高貸款以支應上開購屋款項，即與王文崇委託之安穩不動 產企業社（下稱安穩不動產）負責人曾應昌合意製作簽約日 期為107年3月31日之不動產買賣契約書，買賣金額虛列為「 買賣總價為250萬元」及於該契約上第13條其他約定第1項註 明「乙方（即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自 然身故之情事發生，甲方（即對造上訴人）確已知悉，惟嗣 後若發現乙方所言不實，乙方仍須負法律上之責任」之內容 ，分別由對造上訴人與王文崇於該契約上親自簽名後，持向 銀行辦理貸款等情，已據證人王文崇於另案詐欺案件一審審 理時證稱：契約成交價是250萬元，實際上是160萬元成交， 我的賣價是160萬元，還沒有扣除仲介、契稅、增值稅，這 個陳小姐（即對造上訴人）自己很清楚，簽立的金額買賣總 價為250萬元跟實際以160萬元成交不符，當初有講是因為買 方（即對造上訴人）要貸款的原因，因為房子貸款的成數沒 那麼高，可能是要把貸款的金額拉高等語（見該案交查卷第 17頁、一審易字卷二第249至250、253頁）；核與證人曾應 昌於該案一審審理中證述：我在新光銀行前面辦理貸款時有 講系爭不動產是凶宅，這會影響貸款的成數，對造上訴人說 她比較沒錢，小孩子又小，希望價格能夠寫高一點，讓銀行 能夠貸款，送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡」，謝沅 斌帶對造上訴人去辦理過戶後，才讓她在標的物現況說明書 上簽名，這是有一點要規避銀行，因為銀行要是知道，這間 不用貸，銀行只要知道是凶宅絕對不做等語相符（見該案一 審易字卷二第136至137、146、161頁）；參以對造上訴人於 該案亦自承：伊向王文崇購入系爭不動產，並以不實買賣價 金250萬元簽立買賣契約書，再持向銀行申請房屋貸款後， 於107年5月底委由其子於網站上刊登出售系爭不動產，及出 示上開不實買賣契約書予上訴人閱覽等語（見該案一審易字 卷一第71頁、卷二第394頁），堪信上開事實為真實。 ⒊上訴人主張兩造於簽訂系爭買賣契約之際，對造上訴人知悉 系爭房屋為凶宅之重要交易訊息，卻故意未告知伊乙情；雖 為對造上訴人所否認，並抗辯：伊與王文崇簽約時，買賣契
約書上並未記載有非自然死亡之情形，伊於辦理過戶時，才 被仲介要求倉促在縮印成A4紙張之標的物現況說明書（成屋 ）（下稱系爭A4現況說明書，見本院卷二第81頁）簽名，伊 並未詳閱該說明書，仲介亦未告知系爭房屋為凶宅，伊確實 不知系爭房屋為凶宅云云。惟查：
⑴系爭房屋有非自然身故死亡而屬凶宅之事，業經原屋主王文 崇告知安穩不動產之業務柳美鳳，再由柳美鳳轉知安穩不動 產負責人曾應昌等情，已據證人王文崇於另案詐欺案件一審 審理時證稱：房子是我透過仲介柳美鳳賣給對造上訴人，後 來是代書曾應昌處理，我有告訴柳美鳳該房子是凶宅，並告 訴仲介說要對買方據實以告該房屋是凶宅。曾應昌有拿標的 物現況說明書給我簽，第1頁委託人簽章、第2頁委託人簽章 及第2頁第36點「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或 非自然身故等因素致死或求死行為並致死等情形（如跳樓死 亡）」都是我本人簽名的，因為有跟仲介公司的人講，才在 這裡特別簽名，我父親在裡面自殺過的情形只跟柳美鳳小姐 講等語（見該案交查卷第17頁、一審易字卷二第250至252頁 ）；核與證人柳美鳳於該案偵查中及一審審理時證述：王文 崇有說20年前他父親在該屋上吊，我們在不動產現況說明書 上都有記載，標的物現況說明書是重要文件，接觸這個案件 的公司人員都會知道，負責人曾應昌也熟悉這份文件，他知 道這房子20年前有發生非自然死亡身故的事情，我確定是曾 應昌跟對造上訴人接觸，標的物現況說明書上的勾選部分是 王文崇自己勾的，是在107年1月30日簽的等語相符（見該案 交查卷第22頁、一審易字卷二第105至114、122頁）；復有 證人王文崇簽名之標的物現況說明書（成屋）（下稱系爭現 況說明書）在卷可稽（見本院卷二第83頁），應可認定。 ⑵次依證人曾應昌於另案詐欺案件一審審理中證稱：對造上訴 人是我接洽的，有告知她這間房子有非自然身故的狀況，在 還沒簽這個合約之前，有跟她說明白，在標的物現況說明書 第36欄「是否知悉本標的物曾經發生凶殺、自殺或非自然身 故等因素致死或求死行為並致死等情形」勾選「是」，後面 有對造上訴人的簽名，這是委託謝沅斌交給對造上訴人簽名 確認的，在要過戶時，把這文件給她簽，她當初也有看，不 然她為什麼要簽名。後來我在新光銀行前面辦理貸款時也有 講系爭不動產是凶宅，這會影響貸款的成數，對造上訴人說 她比較沒錢，小孩子又小，希望價格能夠寫高一點，讓銀行 能夠貸款，送銀行的契約沒寫「有發生非自然死亡」，謝沅 斌帶對造上訴人去辦理過戶後，才讓她在標的物現況說明書 上簽名，這是有一點要規避銀行，因為銀行要是知道，這間
不用貸，銀行只要知道是凶宅絕對不做等語（見該案一審易 字卷二第124至129、135至137、140至143、145至147、149 至151、157至163頁）；並斟酌前述對造上訴人於該案自承 其向王文崇購入系爭不動產，以不實買賣價金250萬元簽立 買賣契約書，再持向銀行申請房屋貸款之情，足認證人曾應 昌所證上情，尚非虛妄。由是觀之，對造上訴人與王文崇簽 立之不動產買賣契約書，其中第13條其他約定記載：「乙方 （即王文崇）已明確告知，本買賣標的物內無非自然身故之 情事發生」等語（見本院卷一第333至338頁），既非真實內 容，自難以該第13條形式上之文字記載而為有利於對造上訴 人之認定。再者，細究對造上訴人錄製其與證人曾應昌於10 8年1月15日、108年9月6日之通話內容（見附件一至三所示 ），雖可認對造上訴人應不知前屋主王文崇之父親係在系爭 房屋內上吊自殺乙事，但其確獲告知系爭房屋內有久病厭世 之情事，而此情與證人曾應昌前揭所證有告知對造上訴人系 爭房屋內有非自然身故之狀況等語並無不合，可徵證人曾應 昌前揭所證，應可採信。
⑶又稽之證人謝沅斌於另案詐欺案件一審審理中證稱：其有在1 07年5月23日幫對造上訴人到嘉義縣水上地政事務所辦理土 地謄本或是電子列印謄本，當天有交給對造上訴人標的物現 況說明書請她簽名，該文件是曾應昌交給我，說要補一些資 料，請我把這個資料拿給對造上訴人簽名，跟她說明一下， 我跟對造上訴人是約在地政辦過戶的那一天見面，銀行完了 送過戶，她一定要繳設定規費，所以是5月17日這一天寫的 ，總共有三個地方要請她簽名，第一個是漏水部份，右邊有 一個事故屋那邊請她確認簽名，我都有跟她說這個地方要仔 細看一下、確定一下沒問題再簽名，她就簽名了，還有最下 面的地方簽名，因為我們做仲介的習慣，都會在這三個地方 簽名。有在這個標的物現況說明書第36欄「是否知悉本標的 曾經發生凶殺、自殺或非自然身故等因素致死或求死行為並 致死等情事」，這邊勾「是」，對對造上訴人做說明，當時 對造上訴人不疑有他就簽名了，對造上訴人當時沒有向我表 示老花眼很嚴重，又沒有戴眼鏡，看不到裡面是什麼字，紙 張又這麼小。我先從左邊漏水的地方，請她先看建物是否有 漏水這邊勾是，請她簽名，之後再到右邊第36的欄位這個有 發生事故，這邊已經勾是，請她確認簽名，最後在下面的地 方請她簽第三個名字，我當時是跟對造上訴人說這房子目前 這邊有漏水，勾是的，請妳這邊簽名，這邊有事故凶殺，勾 是的，請妳簽名，對造上訴人看完之後沒問題，就簽名了等 語（見該案一審易字卷二第296至300、302至303、312、316
至319頁），可知對造上訴人於證人謝沅斌說明系爭A4現況 說明書第36欄「是否知悉本標的曾經發生凶殺、自殺或非自 然身故等因素致死或求死行為並致死等情事」、勾選「是」 後即予簽名，參以前述對造上訴人已獲告知系爭房屋內有久 病厭世之情，足可印證對造上訴人確已知悉系爭房屋內有非 自然身故之情事。另依上所述，對造上訴人初次知悉系爭房 屋內有非自然身故之情事，既非證人謝沅斌所告知，縱證人 謝沅斌不知非自然身故之具體情事為何（見另案詐欺案件一 審易字卷二第312、316頁），並不影響對造上訴人向王文崇 買受系爭不動產時，業已知悉系爭房屋內有非自然身故之情 事。再者，對造上訴人與證人曾應昌於108年1月15日、108 年9月6日通話中，雖就系爭房屋內有非自然身故之具體情事 ，究係上吊自殺或久病厭世有所爭執，然此僅屬非自然身故 之原因，尚不影響對造上訴人於向王文崇買受系爭不動產時 ，確已知悉系爭房屋內有非自然身故之情事之認定。 ⑷是故，綜合上開調查證據之結果，可認對造上訴人向前屋主 王文崇買受系爭不動產時，業已知悉系爭房屋內有非自然身 故之情事。而曾發生非自然身故之房屋，乃不動產交易市場 所稱之凶宅，係屬不動產交易之重要資訊，對於不動產交易 之成交意願及價格會有重大影響，對造上訴人當負有告知之 義務，惟其卻故意隱匿系爭房屋為凶宅之重要資訊，致上訴 人陷於錯誤，而與之簽訂系爭買賣契約。則上訴人主張兩造 於簽訂系爭買賣契約之際，對造上訴人知悉系爭房屋為凶宅 之重要交易訊息，卻故意未告知伊等情，堪信屬實。對造上 訴人所辯前詞，要難憑信。
㈢關於兩造爭執事項㈢部分：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減 少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買受人因物有瑕疵， 而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買 受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時 起經過5年而消滅；前項關於6個月期間之規定，於出賣人故 意不告知瑕疵者，不適用之，民法第354條第1項前段及第36 5條分別定有明文。準此，買受人主張買賣標的物存有瑕疵 而行使減少價金請求權者，其除斥期間原則上為6個月，惟 若出賣人故意不告知瑕疵時，該減少價金請求權即不受6個 月除斥期間之限制。又房屋內是否曾發生非自然身故之情事 ，基於一般社會大眾心理層面嫌惡狀況，交易市場偏好替代 品，且凶宅資訊一經揭露，將面臨較困難之借貸條件，污名 效果相當顯著，確實會重大影響不動產之購買意願及交易價
格，而屬物之瑕疵，出賣人對之應負物之瑕疵擔保責任。 ⒉查系爭房屋為凶宅，於不動產交易市場，交換價值明顯低於 正常房屋，應屬民法第354條第1項前段所稱減少其價值之瑕 疵。又上訴人自承伊於108年1月間通知對造上訴人系爭房屋 為凶宅之瑕疵（見原審卷第8頁），迄至上訴人於109年2月1 0日提起本件訴訟時（見兩造不爭執事項㈦），雖已逾6個月 除斥期間。惟依上所述，對造上訴人係故意對上訴人隱瞞系 爭房屋為凶宅乙事，揆諸民法第365條第2項規定，上訴人之 減少價金請求權並不受6個月除斥期間之限制。則上訴人依 同法第359條規定，請求減少系爭買賣價金，要屬有據。 ㈣關於兩造爭執事項㈣部分：
⒈按買受人依民法第359條規定所得主張之減少價金請求權，一 經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於應 減少之範圍內縮減之，出賣人於買受人請求減少有據之範圍 內，即無該價金之請求權存在，換言之，出賣人即喪失受領 該價金利益之法律上原因，且其所受利益與買受人所受同額 價金之損害間有直接因果關係，則買受人依民法第179條規 定，請求出賣人將其所受該價金利益之不當得利返還，自為 法之所許。
⒉上訴人主張系爭房屋為凶宅，該瑕疵致系爭不動產價值減損 率為27%，依此計算，其得請求減少價金596,062元乙節；然 經對造上訴人辯稱：縱認伊向王文崇購買系爭不動產時，已 知系爭房屋為凶宅，惟系爭房屋因屬凶宅而減損之比率應為 15.8%，並非27%，故系爭不動產因此減少價值應為348,807 元等語。經查：
⑴按買受人因物有瑕疵而請求減少價金者，應就買賣時瑕疵物 與無瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額占無瑕疵物應 有價值之比例，計算其應減少之數額（最高法院109年度台 上字第205號判決意旨參照）。
⑵本件原審囑託建築師公會就系爭不動產於107年6月間之正常 市價及因有凶宅瑕疵之市價為何等事項為鑑定，本院斟酌建 築師公會所為之鑑定報告（外放），詳實記載其鑑定理由及 結論，且其估價方法嚴謹，鑑定內容客觀有據，足可採為系 爭不動產因凶宅瑕疵所致價值減損之依據：
①建築師公會採用比較法評估（該估價方法可以反映當時市 場價格及土地、建物之聯合貢獻價值），先選擇3個比較 標的，綜合考量情況因素、價格日期因素、區域因素（交 通運輸及道路條件、環境條件、自然條件、生活趨勢狀態 及不動產市場供需情況等因素）、個別因素（道路交通條 件、公共設施接近條件、週邊環境條件、建物個別條件等
因素），而評估系爭不動產之正常市價；另以成本法評估 （該估價方法可以反映當時合理之土地成本及建物殘餘價 值），先選擇3個比較標的，綜合評量情況因素、價格日 期因素、區域因素、個別因素，而評估系爭不動產之正常 市價；再給予比較法、成本法各50%之權重，而評定系爭 不動產於107年6月間之正常市價為2,207,637元。 ②其次，建築師公會考量凶宅瑕疵並未對房屋造成直接物理 性損傷，僅能隨著時間經過，因人而異，而有淡化記憶之 可能性，但系爭不動產區域環境之凶宅案例蒐集困難且稀 少，為合理評估凶宅部分之減損率，乃採用對偶分析直接 比較法，於內政部不動產實價登錄網站蒐集類似區域環境 及個別條件凶宅案例，再選擇3個比較標的，並以比較法 評估其合理市價及有瑕疵之市價，評估該凶宅案例之瑕疵 價值減損率為27%，復參考法院實務判決及衡量非自然身 故經歷期間長短、剩餘房屋耐用年限、大凶或小凶、產品 總價高低、當地觀念對凶宅接受程度等因素，而鑑估系爭 不動產之凶宅瑕疵減損率為15.8%，則系爭不動產因具有 凶宅瑕疵之市價應為1,858,830元【計算式：2,207,637元 ×（1-15.8%）＝1,858,830元，元以下四捨五入，下同】。 ③準此，依系爭不動產於系爭買賣契約訂立時之無瑕疵物與 有凶宅瑕疵物之應有價值予以比較後，再按差額即348,80 7元（計算式：2,207,637元－1,858,830元＝348,807元）占 無瑕疵物應有價值之比例為15.8%（計算式：348807÷0000 000＝15.8%），計算其應減少之數額應為348,807元（計算 式：2,207,637元×15.8%＝348,807元）。上訴人前開主張 系爭不動產價值減損率應為27%云云，不無將不同凶宅條 件之不動產價值減損率相提並論，難認可採。
⑶從而，上訴人依民法第354條第1項前段、第359條之規定，請 求減少系爭買賣價金348,807元，核屬有據。對造上訴人原 受領之價金利益348,807元既已喪失其法律上之原因，並致 上訴人受有同額之損害，則上訴人依同法第179條之規定， 請求對造上訴人返還348,807元之不當得利，即屬正當；至 逾此範圍之請求，要非有理。
⒊上訴人雖又主張系爭不動產無瑕疵之市價為2,207,637元，兩 造約定系爭買賣契約價金280萬元，係基於對造上訴人提出 其與前屋主王文崇之250萬元不實買賣契約所為之議價，故 伊得請求差價592,363元（計算式：280萬元－2,207,637元＝5 92,363元）等情；然查，現行民法基本上係採取所謂之主觀 等值原則，即當事人主觀上願以給付換取對待給付，即為已 足，客觀上是否相當，在所不問。本件對造上訴人於兩造議
價時，雖提出250萬元不實買賣契約為議價資料，然衡酌上 訴人並不受該不實買賣契約所載價格之拘束，仍得自由裁量 而為價格之議定，且兩造當時買賣系爭不動產時，並未約定 先為市場價值鑑定，再以鑑價結果若干作為約定價金之基準 ，而係直接磋商並合意以280萬元成交，尚難僅因上訴人可 能「買貴」（與凶宅瑕疵無關），而遽認其得請求對造上訴 人賠償買貴價差之損害。因此，上訴人依建築師公會之鑑價 結果，據以主張其得請求差價592,363元之損害，難謂有據 。
⒋準此，系爭不動產因具有凶宅之瑕疵，上訴人依民法第354條 第1項前段、第359條、第179條之規定，請求對造上訴人返 還不當得利348,807元，要屬可採。又對造上訴人無法律上 原因所受利益為348,807元，而上訴人實際上所受損害亦為3 48,807元，則上訴人就逾上開範圍之請求即851,193元部分 ，依前揭規定、民法第184條第1項前段或同條第2項之規定 ，擇一請求對造上訴人給付851,193元，即非有據。六、綜上所述，上訴人依民法第179條之規定，請求對造上訴人 應給付上訴人348,807元，及自起訴狀繕本送達翌日即109年 3月1日（見兩造不爭執事項㈦）起至清償日止，按年息百分 之5計算之利息，為有理由，應予准許。又上訴人另依第184 條第1項前段或同條第2項之規定為此部分之請求，既屬選擇 合併之訴，本院已依民法第179條為其勝訴判決，即不再贅 予論述。至上訴人依民法第179條、第184條第1項前段或同 條第2項之規定，就逾上開應准許部分所為之請求（含追加 之訴部分），為無理由，應予駁回。從而原審就上開不應准 許部分（不含追加之訴部分），駁回上訴人之請求及假執行 之聲請，及就上開應准許部分，為對造上訴人敗訴之判決， 並為得假執行、供擔保得免假執行之諭知，均無不合。兩造 就其敗訴部分分別上訴，均指摘原判決不利己之部分不當， 求予廢棄改判，為無理由，兩造之上訴及上訴人追加之訴， 均應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件兩造上訴及上訴人追加之訴均為無理由，依 民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日 民事第五庭 審判長法 官 藍雅清
法 官 顏淑惠
法 官 張季芬
上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日
書記官 方毓涵
附件一
108年1月15日對造上訴人與證人曾應昌2人通話譯文節錄 (見原法院110年度易字第509號刑事卷第97至99頁) 00：38昌：公司這個簽妳這個就是…葉信義委託我們這邊叫我們去簽的呀！對呀 00：42姍：喔，好。阿他那個屋主有告知說要，跟我們講是凶宅，你們並没有告知！那這個方面我… 00：52昌：怎麼會現在在跟我扯這個問題？我就想不懂 00：54姍：不是扯！你們没有告知是凶宅，一直問你們，你們都非說：誰…假…什麼久病厭世呀什！什麼…事實是有送到醫院。 01：04昌：久病厭世呀！ 01：04姍：對，但是… 0l：05昌：難道不是嗎？ 01：06姍：對，說有到醫院去有救回來，然後過了一段時間才又病死的，所以說是生病死的。 01：13昌：阿我們知道就是這樣而已呀！久病厭世呀！ 01：16姍：沒有不是。 01：17昌：屋主也是這樣講得呀! 01：18姍：不是，他說是上吊自殺，那你們去對質。他說有誠實告知是凶宅，是非自然死亡。 01：24昌：嗯。 01：25姍：有，是非自然死亡。然後是上吊在二樓，所以屋主有誠實告知，那我就不知道這當中是誰在說謊?那我現在，我…我第二 01：36昌：我們賣房子喔！這些東西我們之前就有講了，喔！阿葉信義跟我們講的時候，鄰居也都有講，那時候都有跟妳講有這個狀況，對不對？ 01：48姍：沒有，我後來一直跟你們問說：是不是屬於凶宅？你們都說不是，你們說是非自…就是…如果說真的死，就是生…跟上吊自殺在裡面根本沒有送到醫院去，那就是算凶宅。你們並沒有這樣講，你們不要去模糊這個字眼!你們…。 02：07昌：喔！ 02：09姍：有隱瞞，因為這個字眼完全不一樣，你們說：有救…有救起來送到醫院去隔了…一段時間才過世。 02：16昌：這些事情我們根本就不清楚。 02：18姍：不知道 02：19昌：因為屋主當初講的是…。 02：19姍：屋主…屋主有告訴柳小姐說：要告知我買方是凶宅 02：24昌：嗯。 …… 03：16姍：對你…房子是你賣給我，然後我不知情，然後我又賣第三方。 03：19昌：不是我賣给妳耶！是葉信義鼓舞妳的呢。 03：22姍：好，不管。那你們去扯好，就是說你們賣給我…。 03：26昌：怎麼會把這個責任推給我們呢？ 03：28姍：我不是推給你，屋主說：已經委託仲介，然後仲介柳小姐，他的仲介是柳小姐，柳小姐他請柳小姐要善盡告知義務，因為這是法律規定的。你們並没有告知，所以我…我…並不知情說我又賣給第三方，不是我隱瞞。今天事情你們不要…事情不要模糊掉了。 03：48昌：妳…妳現在把這個責任推到我們這邊那…我就會覺得妳看…。 03：52姍：不是，不是推到你這邊，事實是這樣，因為葉信義跟你、你們都從頭到尾，我問你們，你們都只是說：久病厭世啦，但是…我說：阿事實是怎樣，他就說：送到醫院去有救回來，那我就相信了你們的說詞，因為在裡面…真的… 04：09昌：(嘆氣）我好像沒跟妳說這個吧！我從頭到尾都只是辦貸款的事情吧!久病厭世這些東西，妳問的時候都是葉信義跟妳說的呢！
附件二
108年9月6日對造上訴人與證人曾應昌2人通話譯文節錄 (見原法院110年度易字第509號刑事卷第85至91頁) 姍：我跟你講，這個真的都是字面意義的差別!你們婉轉的告訴我說送到醫院以後，過了幾天之後才死亡!所以這個… 昌：這個是前面講…，對啦!啊後面謝先生，因為現在最重要證人是… 姍：對啊!人家屋主說他一開始就有請柳小姐要誠實告知！ 昌：有！我們也是跟妳講久病厭世!沒錯！ 姍：沒有沒有，你們就直接講凶宅嘛!你們扯這麼多幹什麽？我覺得這做買賣你們…，尤其是做這個行業要有道德性，你們一開始就告訴人家是凶宅，人家願意買那就沒問題！ 昌：妳講這句話我能夠認同，OK!妳說這樣我聽得下去！ 姍：對，你做這個行業要長長久久，你就不要再去兜什麼彎、轉什麼彎!拜託你們!我希望我是一個……，我是最後一個受害者!你們如果今天這一件事情，我那一方我如果可以處理的圓滿，你們也學到經驗！希望你們下次不要再惹這種麻煩!你們何必呢?何必把責任攬身上，人家屋主就願意告知了！然後就是這個，法律上規定就是要告知嘛!那他說……你們就誠實的講嘛! (04:30～05:20) 昌：對啦!本來就是要這樣。我跟妳說啦，出於一個想法好不好?我這樣講好不好?第一個，今天我會向妳推銷，也是因為…，我這樣講是因為，我們講題外話好了，我今天會向妳推銷，其中一個原因是葉信義也沒錢!難過!啊跟我借!啊借我只好做這件來給他補!妳聽得懂意思嗎?啊我們今天好，這個題外話妳就不用跟他說了! 姍：我知道。 昌：我今天就是可憐他沒錢!啊我們今天如果可以促成，大家可以抵一些帳，還可以說大家圓滿!這是我今天會向妳推銷！我跟妳說這些…，妳剛剛跟我說這些話，我跟妳說我接受！為什麼?因為!我覺得，妳剛剛講那句話我就很爽！啊你就說凶宅就好了!你就別在那邊堅持說什麼久病厭世就好了！ 姍：對啊!誠信吼!我跟你講再多的錢都買不到誠信!如果未來以後你們被人家冠上會用這種方法去促成買賣，你們以後在市場上的評價…… （05：28～05：40） 昌：妳知道嗎?妳知道我真的很不想說！這四個字是誰跟我說的妳知道嗎?我本來就跟他說你要跟人家說!他就跟我說，啊你就跟她說久病厭世就好了! （05：40～05：55） 姍：沒有沒有，我還問了三次哦!因為人家貸款，銀行去估價，人家鄰居這樣講，我就又…，無風不起浪嘛!我又問了他三次，說你老實講沒有關係！ 昌：對啦!啊這四個字從哪裡來的?我本來做仲介這麼久，我還高雄妳看哦!我也是在做凶宅!也是照確實跟人家講，說這個人怎麼樣…，我跟他說啊人家就因為怎樣，這間房子我就對折給你，你要就拿去！ 姍：沒錯!啊你們就不能用這種為了促成交易，用這種方式，這是很惡劣、惡質的！ 昌：妳聽我說啦，這四個字…，這四個字也是他跟我說我才跟妳說的啦！ (06:23〜06:38) 姍：沒錯!所以你們不能一直推說什麼我知道!我所知道跟你們所知道的，人家屋主告訴你們是天差地遠!你們是說送到醫院，過了一段時間才又「生病死」的！ 昌：死亡，對啊!確實是這樣啦！ 姍：對那不一樣耶!我跟你講現在爭執這個也沒有意義，如果對方去查起來，他們有證據要那個，那邊查起來，他請我們這邊要賠償，我全部吐出來以外，我真的買不回房子！我可以告訴你！我買這個房子很委屈！那所以我今天搞到這樣，我也希望說大家要負責任！
附件三
108年9月6日下午3時48分對造上訴人與證人曾應昌2人通話譯文節錄（見原法院110年度易字第509號刑事卷第217至219、228至230、239至241、260、261頁) 04：21姍：他說他朋友，他說我想買房子就蘇國森介紹，然後他就說他有一個很要好的同學，從小一起長大的，有一間房子要賣，所以就說問我要不要去看看，那我看了之後他們就說，我不是就說，呃這個房屋屋況雖然很糟但是佔地大，然後我以後要讓父母親跟小孩在那邊活動很好，我才會去買這個房子，因為我們經濟狀況不好，所以沒有辦法去挑剔說房子很老了，屋況很糟了，所以我才會就是決定，因為我說我決定的事我不會後悔，對不對？那我決定要買，然後他們跟我講的都是說，欸，房子裡面就是有人生病很久沒有好，所以有老人家在裡面過世，那我覺得說老房子…。 05：11昌：當初我記得小葉好像有跟妳講這樣子沒有錯啦! 05：13姍：沒有…對他是這樣講，那…那哪一間老屋買… 05：16昌：他說他那個…我是聽他那樣講啦，我是聽他說的啦 05：20姍：對嘛，哪一間老屋子不會有人過世? 05：20昌：他當場…妳聽我講…。 05：23姍：對。 05：24昌：對，我記得他… 05：25姍：啊我就覺得無所謂嘛，心裡沒鬼，你怕有老人在裡面過世這樣，你又沒害他你怕什麼，所以我才會決定說要買，對不對？那後續貸款什麼我也都沒有遇到鄰居也沒有什麼，都沒有聽到這些傳聞，是一直到我賣給第三者了，然後人家要裝修了，去跟他們裝修的人講，所以事情才扯出來，我才會去查證，那所以說我跟你講的…。 05：48昌：那那那…嘿…。 05：48姍：事前知道跟事後知道那是差很多的，我知道了我怎麼可能還會自己去惹這個禍勒，惹這個禍惹這個麻煩，我一樣一定要買房子，那我就…既然買了我就認了嘛，對不對，你們沒有講清楚，因為那時候你說喔…。 06：05昌：不是我啦! 06：05姍：你們你還記得在銀行，對不是那時候在銀行，我說我寧願虧十萬…。…… 13：31昌：妳聽我說，事情遇到，我們是看要怎麼處理，妳不要讓我感覺說事情遇到了，是事情都要推給我們，啊不要讓我亂想就好了 13：38姍：我不是推給你們，我真的表明立場，我是從頭到尾，買這個房子之前我是不知道。 13：45昌：沒…因為我記得啦，這雖然我沒有當場聽小葉跟妳說，但我記得小葉有講… 13：52姍：沒有。 13：52昌：說他的家人久病厭世在裡面，因為我記得小葉絕對有跟妳說這句話。 13：57姍：但是… 13：58昌：妳了解嗎？啊後面，後面我才… 13：59姍：不是啊!就像你講的那我們…我們認知的就是說，欸，因為有想不開吃藥但是又救回來。 14：04昌：對對對，但是又不一樣哦! 14：05姍：對有救回來，那那我們就是相信啊，因為我們就是都是…一直都是秉持著我們相信人性。 14：13昌：還有啦，隔壁…隔壁在說的是他在說的，啊真正到時後如果要說我們叫王文崇，我們跟王文崇問就好了吧，王文崇如果跟妳說一句話，阿他就發生意外去醫院救一救再回來還是怎樣，這個就是屋主…這是認知的問題了嘛! 14：30姍：對啊，那我… 14：30昌：是不是真的凶宅，這就是認知的問題餒，我講真的餒。 14：33姍：我不是…他告我詐欺是變成我惡意欺瞞，但是我真的不知情。 14：39昌：對啊! 14：40姍：這從頭到尾，我真的可以發誓我真的是不知情的狀況下去賣給…嘿。 14：42昌：就是我跟妳講啦…妳聽我講，沒有啦妳當初在賣他的時候妳就要跟他說這件事情，啊最少我也有大概跟妳說這樣，阿妳也要大概跟他說一下，阿說之前他們家的人，妳如果有說這句話我們如果要說就好說了，阿妳如果沒說，這個就差很多了。 …… 21：09昌：妳先聽我說，我覺得我也很無辜，小葉怎麼跟妳說，妳知道我有的我真的是不知道，我後面都是想辦法要趕快幫你辦好，妳記得我的態度都是想趕快要來辦好，有嗎…有嗎？我都沒跟妳多講什麼，因為他就是跟我說，啊那些都講好了，你就趕快來把它辦好，小葉就是這樣跟我說。 21：30姍：所以啊，我說為了促成交易 21：31昌：我也很無辜我也不想講這些話 21：33姍：對啊你為了要促成交易你有所隱瞞 21：34昌：妳有聽懂我的意思嗎？ 21：35姍：這不能把責任都推給我們兩個啊，你是當中的介紹人，你沒有講清楚。 21：40昌：我我…好啦我也…我跟妳講我也是敢作敢當的啦，不要說今天什麼事情，不然我現在聽妳說要做什麼，我也說不然我們來法院說，我現在會跟妳說就是因為我覺得我也有委屈…。 21：51姍：對啊我也是…。 21：53昌：我今天有很多事我也不想講。 21：54姍：你要繼續執業。 21：55昌：因為我只是想辦法辦過。他跟我說，妳聽我講，他也跟我講，阿人家就…我就跟陳小姐講好了，啊你就趕快東西這些，吼盡可能幫她能夠做好怎麼樣怎麼樣，我說喔好啊，我就趕快把這件事情做一做啊，我會努力，啊我做事情… 22：08姍：是阿，我有寫一份授權書給他。 22：10昌：我做事情就是… 22：11姍：嘿 22：12昌：對嘛，啊我也是就…妳會感覺我的態度上去也是想辦法想要趕快來辦好，我態度也是這樣對不對？ 22：17姍：嗯嗯 22：18昌：我如果今天這個有問題怎麼樣，我是不是會一直強調一直強調，啊我就想說他都跟妳講了。 22：24姍：沒有…沒有… …… 37：30昌：到時候先看怎麼樣，啊我現在先查啦，再從別的管道去查看看，啊我先打那個給王文崇看狀況怎麼樣，好OK? 37：38姍：他是有跟我承認是上吊自殺啦，他有承認啦，那所以我… 37：42昌：上吊哦… 37：43姍：對就上吊啊… 37：44昌：阿重點這個上吊自殺他如果不要講，阿也沒人知道啊，阿妳不就要看當初在做什麼為什麼没做筆錄。 37：50姍：啊因為他在軍中，他在軍中他也不知道。 37：51昌：啊他上吊自殺怎麼沒做筆錄啦? 37：54姍：蛤？ 37：55昌：我說上吊如果是自殺怎麼不做筆錄啦? 37：57姍：我怎麼知道他們。 38：00昌：好啦我去問他啦我去問他，好啦OK，好。 38：02姍：好啦掰掰，掰掰。