臺灣高等法院民事判決
111年度上字第1046號
上 訴 人 陳素秋
訴訟代理人 陳世偉律師
複 代理 人 郭文傑律師
被 上訴 人 林進發
張益榮
林美芬
共 同
訴訟代理人 黃永琛律師
複 代理 人 劉桂君律師
上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國111年5月
27日臺灣新北地方法院109年度訴字第3443號第一審判決提起上
訴，本院於112年5月24日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆萬玖仟伍佰陸拾參元，及自民國一〇九年十二月十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔三十四分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊自民國103年3月1日起，以每月新臺幣(下同 )10萬元向被上訴人林進發、張益榮、林美芬（下合稱被上 訴人，分別逕稱其名）承租坐落新北市○○區○○○段○000○0○00 0○0地號5筆土地（下合稱系爭土地），兩造並簽訂土地租賃 契約書（下稱系爭租約）。嗣因新北市政府公告實施「擴大 五股都市計畫案發布前試辦計畫」(下稱系爭試辦計畫)，兩 造合意於109年7月31日終止系爭租約，且伊已將系爭土地返 還予被上訴人，則被上訴人受領109年8月份租金10萬元，自 有不當得利。另依系爭租約第5條約定被上訴人應於結束租 賃關係時，無息返還租賃保證金20萬元；第13條第7項約定 被上訴人於租期屆滿或不再續約時，應無條件補償上訴人10 0萬元搬遷費；第15條第6項約定系爭租約租期中，上訴人搬 離，被上訴人應按未到期年份，補償上訴人廠房補償金40萬 元（20月x2萬元=40萬元），爰依民法第179條、系爭租約第
5條、第13條第7項及第15條第6項約定，被上訴人應給付伊1 70萬元本息（原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人聲明不 服，提起上訴）。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應 給付上訴人170萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日 止，按年利率5%計算之遲延利息。
二、被上訴人則辯以：兩造合意於109年10月31日終止系爭租約 ，伊受領109年8月份租金，非不當得利；上訴人繳納之租賃 保證金20萬元已充作同年9月、10月之租金；另系爭土地係 因新北市政府實施系爭計畫開發而終止系爭租約，依系爭租 約第13條第3項約定，上訴人已不得向其請求搬遷費、廠房 補償金等語。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查上訴人為訴外人暐得機電有限公司（下稱暐得公司）負責 人，其於103年3月1日與被上訴人以每月10萬元承租系爭土 地，興建廠房供暐得公司經營工程機械出租業務之用，約定 租期至111年3月1日，上訴人為此交付被上訴人租賃保證金2 0萬元，兩造簽訂系爭租約等事實，有系爭租約在卷可證（ 見原審卷第15頁至第20頁），且為兩造所不爭執（見原審卷 第414頁），堪信為真實。
四、經查：
㈠兩造於109年7月31日合意終止系爭租約 ⒈上訴人主張兩造於109年7月31日合意終止系爭租約，被上訴 人雖不否認兩造已合意終止系爭租約，然抗辯系爭租約之終 止日為同年10月31日云云（見本院卷第124頁、第125頁）。 查系爭土地為一般農業區農牧用地，經上訴人向被上訴人承 租供作暐得公司出租工程機械使用。嗣因新北市政府公告實 施系爭試辦計畫，系爭土地位於該計畫案範圍內，新北市政 府因此通知上訴人應於l09年6月15日前提出變更系爭土地為 交通用地使用之申請。上訴人雖委託訴外人王成維建築師事 務所辦理申請變更，然新北市政府因該申請不符規定而不受 理，並於107年7月1日發文通知暐得公司，副知被上訴人， 兩造應於同年7月31日前完成搬遷及地上物拆除，否則將受 行政裁處等情，此有新北市政府工務局109年6月19日新北工 建字第1091106895號函、新北市政府109年7月1日新北府經 商字第1091199740號函、申請土地清冊附卷可稽（見原審第 29頁至第33頁、第140頁），且為兩造所不爭執（見原審卷 第10頁、第78頁至第79頁）。再者，林進發委任訴外人王文 錦協調兩造間終止系爭租約一事，此為兩造所不爭執（見本 院卷第178頁），王文錦於109年7月18日向上訴人稱：「地 主說鐵皮屋要先拆除」、「月底前要拆除完成~因為市府會 來看現場~啊不然會開罰單」、「農地農用了」等語，上訴
人則回覆「好的」，有王文錦與上訴人間之Line通訊軟體（ 下逕稱Line）對話截圖附卷可考（見原審卷第276頁），堪 認兩造為避免受罰，乃於109年7月31日終止系爭租約，且上 訴人同意於109年7月底前拆除系爭土地之鐵皮屋，則上訴人 主張因新北市政府通知應於109年7月31日前遷離系爭土地， 遂與被上訴人於109年7月31日合意終止系爭租約乙節，應屬 可採。至被上訴人雖抗辯上訴人係迄至109年10月31日拆除 系爭土地地上物，故終止系爭租約之日為109年10月31日云 云，惟被上訴人並未舉證證明，且上訴人何時拆除系爭土地 之地上物，將系爭土地返還予被上訴人，與兩造何時終止系 爭租約，究屬兩事，尚難據以上訴人拆除地上物之日逕謂兩 造係於當日終止系爭租約，則被上訴人前揭抗辯，即無足採 。
㈡上訴人主張各項請求，是否有據？
⒈系爭租金10萬元及租賃保證金20萬元部分 ⑴上訴人主張系爭租約於109年7月31日終止，被上訴人仍提示 兌現109年8月份之租金支票，依民法第179條，應返還該租 金不當得利10萬元；且依系爭租約第5條約定，應返還租賃 保證金20萬元等語，提出系爭租約附卷為證（見原審卷第17 頁）。查系爭租約於109年7月31日終止，已如前述，被上訴 人並不爭執其已提示兌現租金支票（見原審卷第80頁），則 上訴人主張被上訴人於系爭租約終止後，受領109年8月份之 租金10萬元，欠缺法律上原因，屬不當得利，則上訴人依民 法第179條，請求被上訴人返還該10萬元，應予准許。再依 系爭租賃契約第5條約定：「...土地租賃保證金20萬元... 甲方（即被上訴人）應於結束租賃關係時，無息返還」(見 原審卷第17頁)，系爭租約既已終止，則上訴人依上開約定 ，請求被上訴人無息返還租賃保證金20萬元，亦屬有據。 ⒉搬遷費100萬元部分
⑴上訴人依系爭租約第13條第7項約定，主張被上訴人於系爭 租約終止後，應給付其搬遷費100萬元云云，然為被上訴人 所否認，抗辯系爭土地因經新北市政府公告實施系爭試辦計 畫，依同租約第13條第3項約定，上訴人不得向其請求任何 費用等語。經審視系爭租約第13條第7項約定：「甲方（即 被上訴人）於租期屆滿或不再續租時，應另無條件補償先期 乙方（即上訴人）、甲方買賣土地斡旋金壹佰萬元於乙方之 搬遷費」；同條第3項約定：「租賃期間內，本租賃標的物 如因政府規劃開發....時，乙方應無條件立即配合政府規定 訴（應為拆之誤繕）除建築物搬遷，不得向甲方請求任何費 用....甲方應退還已收乙方尚未到期之租金支票」（見原審
卷第19頁），堪認上開第13條第7 項固約定被上訴人於系爭 租約租期屆滿或不再續租時，應補償上訴人搬遷費100萬元 ；惟第13條第3項已另約定「如政府規劃開發系爭土地時」 ，上訴人應無條件配合政府規劃拆除建築物搬遷，並終止系 爭租約，此時被上訴人應退還未到期之租金支票，上訴人則 不得向被上訴人請求任何費用。是系爭租約第13條第3項明 定以租賃標的物經政府規劃開發時，上訴人即不得再依該條 第7項約定為請求，則上訴人依第13條第3項約定，請求被上 訴人給付100 萬元搬遷費，自屬無據。
⑵再者，兩造簽訂系爭租約之前，原於101年2月29日簽訂租賃 期間為101年3月1日起至103年2月28日止之土地租賃契約書 （下稱前租約），其上關於第13條第7項係以印刷體文字記 載：「甲方於租期屆滿或買賣及政府徵收土地，不再續租時 ，應另無條件補償先期乙方、甲方買賣土地斡旋金壹佰萬元 於乙方之搬遷費」等語，惟林進發以手寫刪除「及政府徵收 土地」等文字，並按捺指印於上，有兩造均不爭執之該租約 附卷可稽（見原審卷第242頁、第267頁）。嗣因前租約租期 屆滿，兩造再於103年3月1日簽訂系爭租約，惟將簽約日期 仍填寫為101年3月1日，但於系爭租約第13條第7項已無「政 府徵收土地」之約定文字等情，為兩造所不爭執（見原審卷 第267頁）。再參酌證人吳全福即系爭租約之見證人證稱： 系爭租約係參考前租約，再增加兩造增減的條款，由其繕打 製作等語（見原審卷第295頁），益徵兩造於系爭租約第13 條第7項關於搬遷費之約定，已排除「兩造因政府徵收土地 而終止租約」之情形，則上訴人執該約定主張被上訴人應給 付搬遷費100萬元云云，礙難准許。
⒊廠房補償金40萬元部分
上訴人末主張系爭租約經兩造提前終止，依系爭租約第15條 第6項約定，被上訴人應給付其廠房補償金40萬元云云。查 系爭租賃契約第15條第6項約定：「租期中，乙方搬離依未 到期年份，補償乙方廠房比例，分攤補償乙方，廠方主體歸 地主所有」，堪認該約定係以被上訴人取得系爭土地之廠房 為條件，始有補償上訴人之義務。惟新北市政府已通知兩造 應於109年7月31日前拆除系爭土地之地上物，且上訴人嗣亦 已拆除地上物，足見被上訴人依前揭約定取得系爭土地廠房 之條件，已無成就之可能，則上訴人依系爭租賃契約第15條 第6項約定，請求被上訴人給付廠房補償金40萬元云云，即 屬無據，礙難准許。
⒋小結：上訴人依民法第179條請求被上訴人返還109年8月份之 租金不當得利10萬元，依系爭租約第5條約定請求被上訴人
無息返還租賃保證金20萬元，依法有據，應予准許。至上訴 人依系爭租約第13條第7項、第15條第6項約定請求搬遷補償 金100萬元、廠房補償金40萬元，均非有據，不應准許。 ㈢被上訴人主張抵銷抗辯部分
⒈被上訴人主張上訴人迄至109年10月31日始將系爭土地返還 予其等，違反系爭租約第9條約定，應依系爭租約第10條第2 項約定給付違約金等語。查系爭租約第9條約定：「乙方於 租賃期滿時應即遷讓將土地交還，乙方應即拆除地面增設之 一切設施，返還土地予甲方」（見原審卷第18頁），堪認上 訴人於系爭租約終止時，應返還系爭土地予被上訴人。系爭 租約既於109年7月31日終止，則上訴人依前揭約定，自應返 還系爭土地予被上訴人。上訴人雖謂其於109年7月31日已自 系爭土地遷離，並將土地返還予被上訴人云云，惟為被上訴 人所否認，則依民事訴訟法第277條前段規定，應由上訴人 就已於109年7月31日交付系爭土地予被上訴人之利己事實負 舉證責任。
⒉上訴人主張其已於109年7月31日拆除系爭土地地上物，並返 還系爭土地予被上訴人云云（見本院卷第178頁），固提出 照片（見本院卷第273頁至第289頁）及王文錦與上訴人間之 Line對話截圖為證（見原審卷第276頁至第278頁）。觀諸前 揭Line對話截圖，王文錦固於109年7月18日向上訴人稱「於 月底前要將鐵皮屋拆除完成」，而上訴人回覆「好的」等語 （見原審卷第276頁），僅得證明上訴人同意於109年7月底 前拆除系爭土地之鐵皮屋，尚不能證明上訴人已於109年7月 底拆除系爭土地地上物，且經核對上訴人提出之上開照片， 系爭土地於109年7月31日尚有鐵皮屋占用其上（見本院卷第 273頁至第289頁），則上訴人主張其於109年7月31日將系爭 土地返還予被上訴人云云，並非事實。又王文錦證稱：上訴 人因廠房還有他的私人物品，所以與我約在109年10月底點 交廠房給我（見原審卷第412頁），堪認上訴人於109年10月 底始將廠房交給王文錦，則被上訴人主張上訴人迄於109年1 0月31日始將系爭土地交還，應可採信。
⒊被上訴人主張上訴人於系爭租約終止後未返還系爭土地，依 系爭租約第10條第2項約定，應給付共3個月之懲罰性違約金 30萬元及損害賠償違約金30萬元云云，經查： ⑴按違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其性質及作用各 自不同。前者係以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總 額之預定，債權人除違約金外，不得另行請求損害賠償；後 者則係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於 債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履
行債務，或不履行之損害賠償，此時該違約金具有懲罰之性 質，而非僅為賠償總額之預定，債務人於違約時除應支付違 約金外，其餘因契約之約定或其他債之關係應負之一切賠償 責任，均不受影響。查依系爭租約第10條第2項約定：「... .乙方於終止租約或租約期滿不交還土地，自終止租約或租 賃期滿之翌日起，乙方應支付按地租壹倍計算之懲罰性違約 金，甲方並得請求按地租壹倍計算之損害賠償違約金。.... 」（見原審卷第18頁），堪認系爭租約第10條第2項中段約 定強制罰違約金及賠償總額預定性違約金，且均按每月地租 一倍為計算。
⑵再按民法第252條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減 至相當之數額」。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得 依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後 始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之，亦得由債 務人訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號民事判決 先例參照）。且約定違約金額是否過高？在前者係以債權人 所受之損害為主要準據，後者則非以債權人所受損害為惟一 審定標準，尚應參酌債務人違約時之一切情狀斷之，二者所 參酌之因素並不相同（最高法院106年度台上字第1853號判 決意旨參照）。查：
①系爭租約兩造合意於109年7月31日終止，上訴人迄至109年10 月31日始返還系爭土地，已如前述，則被上訴人依系爭租約 第10條第2項中段約定請求上訴人按月給付地租一倍計算之 懲罰性違約金，固非無據。然上訴人於新北市政府否准其申 請變更系爭土地使用目的，即著手尋找廠房搬遷而違約；且 於系爭租約終止時系爭土地上亦僅餘鐵皮屋，此有王文錦證 詞可參（見原審卷第410頁、第413頁）。本院審酌上訴人違 約情節非重，認被上訴人請求上訴人給付每月按地租一倍， 合計30萬元之懲罰性違約金，尚屬過高，應予酌減為每月地 租0.07倍即7,000元為適當，是被上訴人得請求上訴人給付 之懲罰性違約金，合計為2萬1,000元（7,000x3=21,000 ）。
②被上訴人另主張系爭土地無法變更為停車場使用，係因上訴 人有可歸責之原因，致其損失每月10萬元之租金利益，及支 出整地綠化之費用20萬4,000元，依系爭租約第10條第2項中 段約定請求上訴人每月給付地租一倍計算之損害性違約金30 萬元云云，固據提出收據2紙為憑（見原審卷第220頁、第22 2頁）。查系爭土地之變更使用申請案，係由訴外人林建毓 與羅三延委託王成維建築師事務所辦理，而非上訴人，此有 王成維建築師證詞可稽（見原審卷第359頁、第360頁），縱
經新北市政府否准該申請案，亦難認上訴人有可歸責原因。 至被上訴人所支出之整地綠化費用，係系爭租約終止後，被 上訴人為回復系爭土地農地農用所支出之費用，尚非被上訴 人因上訴人占用系爭土地期間所受之損害，被上訴人此部分 主張，亦非有據。綜上，本院審酌被上訴人於上訴人自109 年8月1日至同年10月31日占用系爭土地期間，衡情其所受損 害為相當租金之不當得利及利息，被上訴人亦未提出其他損 害以供本院斟酌，則被上訴人仍請求上訴人給付按地租一倍 ，合計30萬元之損害性違約金，應屬過高，應予酌減為每月 地租0.7倍即70,000元計算為適當，是被上訴人得請求上訴 人給付之懲罰性違約金，合計為21萬元（70,000x3 =210,00 0）。
⑶綜上，被上訴人依系爭租約第10條第2 項中段約定，請求上 訴人給付之懲罰性違約金2萬1,000萬元及賠償性違約金21萬 元，合計23萬1,000 元應予准許，超出前揭准許之請求，不 應准許。
⒋被上訴人再以前揭違約金債權抵銷系爭租金10萬元及租賃保 證金20萬元之債務，核各該債權、債務種類相同，應予准許 。被上訴人另主張代上訴人繳納109年6月8日至同年10月6日 之電費，共計1萬9,437元，並以之為抵銷等語，業據提出電 費繳費單2紙可參（見原審卷第214、216頁）。依系爭租約 第13條第1項約定：「凡因使用本約土地所必要支出之建設 費用、水電費、管理費及其他有關費用，概由上訴人負擔」 （見原審卷第19頁）。上訴人迄至109年10月31日始交付返 還系爭土地予被上訴人，已如前述，則被上訴人依上開約定 主張上訴人應返還其所代墊之電費1萬9,437元，依法有據， 被上訴人並以之為抵銷，亦應准許。
⒌第按，清償人不為清償之抵充順序之指定者，債務均已屆清 償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充； 擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲 益相等者，以先到期之債務，儘先抵充，民法第342條準用 第322條第2款。本件被上訴人對上訴人主張抵銷之懲罰性違 約金債權23萬1,000元及電費債權1萬9,437元，共計25萬0,4 37元，並未指定抵充順序。依前揭規定，先抵銷無息返還之 20萬租賃保證金，再抵銷10萬元租金當不得利，對上訴人較 為有利。經抵銷後，上訴人尚得向被上訴人請求返還不當得 利4萬9,563元（250,437-200,000-100,000=-49,563）。 ㈣上訴人請求被上訴人連帶給付是否有據
上訴人固依民法第292條準用第273條第1項，主張被上訴人 就本件請求，應負連帶責任云云。然按，數人負同一債務，
明示對於債權人各負全給付之責任者，為連帶債務。無前項 之明示者，連帶債務之成立，以法律有規定者為限，民法第 272條定有明文。查本件上訴人請求被上訴人給付者為金錢 債務，尚無不可分之情形，則上訴人主張該債務為給付不可 分云云，已難採信。此外，上訴人復未舉證證明兩造就系爭 金錢債務有連帶債務之明示約定，則上訴人請求被上訴人連 帶給付4萬9,563元，尚非法之所許。惟數人負同一債務或有 同一債權，而其給付可分者，除法律另有規定或契約另有訂 定外，應平均分擔或分受之，民法第271條前段定有明文。 本件上訴人請求被上訴人給付4萬9,563元，既非連帶債務， 依前揭規定，除被上訴人另有約定外，應由其等平均分擔之 。
五、綜上所述，上訴人依民法第179條請求被上訴人給付不當得 利4萬9,563元，及自起訴狀繕本送達之翌日即109年12月13 日（於109年12月3日寄存送達最後收受人張益榮-見原審卷 第57頁之送達證書）起至清償日止，按年息百分之5計算之 利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，不應准許。從而，原審就上開應准許部分，為上訴人敗 訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求 予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所 示。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人敗訴之 判決，並駁回其假執行之聲請，經核並無不合，上訴意旨指 摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此 部分之上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，判決如主 文。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日 民事第五庭
審判長法 官 賴劍毅
法 官 呂淑玲
法 官 洪純莉
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本），上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466 條之1第1項
但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日 書記官 黃雯琪
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