臺灣苗栗地方法院民事判決
112年度訴字第85號
原 告 溫玉慧
訴訟代理人 湛址傑律師
複代理人 王心婕律師
被 告 魏鍵祥
魏妤如
訴訟代理人 龔正文律師
上列當事人間請求履行協議事件，本院於民國112年5月31日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應於原告給付新臺幣3,120,000元之同時，將坐落苗栗縣○○鄉○○○段000○000地號土地，及門牌號碼：苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○○00號建物(坐落於苗栗縣○○鄉○○○段000地號土地)，權利範圍全部之所有權移轉登記予原告。
被告應給付原告自民國111年12月11日起至完成點交第一項房地之日止，按日以新臺幣1,040元計算之違約金。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣1,734,000元供擔保後，得假執行。但被告魏妤如如以新臺幣5,200,000元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之 基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不 在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款分別定有明 文。經查：
（一）原告起訴後於民國112年2月16日及同年4月7日追加及更正 請求第2項聲明：被告應給付原告自111年12月11日起至完 成點交日止，按日以新臺幣(下同)1,040元計算之違約金 。又前開按日所生之違約金另應至被告實際清償日止，以 年息5%計算之利息。其請求之基礎事實亦係因本件買賣契 約所生之違約金，與聲明第1項請求之基礎事實同一，且 原告於112年2月16日追加時，本件尚未為言詞辯論，亦無 礙於被告之防禦及訴訟之終結，核與民事訴訟法第255條
第1項第2款、第7款之規定相符，應予准許。（二）原告又於112年5月1日具狀追加第3項聲明：被告應自111 年12月起至完成點交月份止，按月負擔相當於租金之損害 賠償24,000元。又前開所生之損害賠償金額另應至實際清 償月份止，以年息5%加計遲延利息。其請求之基礎事實亦 係因本件買賣契約所生之損害，與聲明第1項請求之基礎 事實同一，核與民事訴訟法第255條第1項第2款之規定相 符，亦應予准許。
二、被告魏鍵祥經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事 訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造 辯論為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
（一）原告向被告魏鍵祥、魏妤如(下稱被告2人)購買其等與訴 外人魏鍵誠(下稱魏鍵誠)公同共有(潛在應有部分各3分之 1)，坐落苗栗縣○○鄉○○○段000○000地號(以下段別省略)土 地，及其上建物即門牌號碼苗栗縣○○鄉○○村0鄰○○○00號房 屋(坐落於560地號，下合稱系爭房地)，並於111年8月30 日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭契約書)。被告2人並 於同年9月2日通知魏鍵誠，其就系爭房地有優先承購權， 是否於15日內主張優先承購權，而魏鍵誠於收受存證信函 後並未表示主張優先承購權，被告乃於同年9月19日通知 魏鍵誠於10日內備妥身分證明文件、印鑑(章)等，協同辦 理系爭房地之所有權移轉登記。
（二）被告2人無正當理由未依約於111年10月8日履行系爭契約 ，經原告不斷以通訊軟體、存證信函催告，均未獲置理。 而系爭房地雖為被告2人所公同共有，然其潛在應有部分 各為3分之1，依民法第345條、土地法第34條之1第1、2、 5項之規定，兩造間之買賣契約已有效成立，原告自得依 民法第348條之規定請求被告2人將系爭房地之所有權移轉 登記予原告。
（三）又被告2人未依約於111年10月8日履行系爭契約，移轉系 爭房地之所有權登記，致兩造未能於111年12月10日前完 成點交。依系爭契約書第9條第6項之約定，被告未依約履 行應每逾1日按買賣總價金萬分之2計付違約金賠償原告， 而系爭房地總價金為5,200,000元，每日違約金即為1,040 元(5,200,000×0.0002=1,040)，原告依前開約定及民法第 203條之規定，自得請求被告給付自111年12月11日起至完 成點交系爭房地之日止，按日以1,040元計算之違約金， 又前開按日所生之違約金另應至被告實際清償日止，以年
息5%計算之利息。
（四）被告2人未能依約點交致原告無法使用系爭房地，受有相 當於租金之損害，而系爭房屋鄰近高鐵苗栗站，並有多處 大眾運輸站及約有10家餐廳，交通甚為便利，且系爭房屋 鄰近地區房屋租金計算，造橋鄉13坪房屋每月租金為6,00 0元，系爭房屋178.27平方公尺，約為53.926坪，依此比 例計算，每月租金之損害為24,000元。原告自得依民法第 231條之規定請求被告賠償相當於租金之損害。（五）依土地法第34條之1第3項之規定，應提出他共有人受領或 提存證明之義務人，乃係內部共有關係之共有人，而非外 部買賣關係之買方，且被告魏妤如於111年9月19日以存證 信函通知魏鍵誠應偕同辦理系爭房地之所有權移轉登記時 ，已載明「逾期者，本人即依土地法第34條之1各項規定 及民法第362條受領遲延規定辦理提存，特函通知。」由 上開記載「本人」一詞可知，被告魏妤如自知提存價金之 義務人為其自己，而非原告。況被告魏妤如於民事答辯狀 亦載明，依系爭契約書第15條約定應由賣方依法提存魏鍵 誠應分配金，足認提存魏鍵誠之價金係被告之責。（六）系爭契約書第9條第6項約定「如屆最後期限乙方(即被告 ，下同）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起算， 每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償甲方(即 原告，下同）」之約定可知，系爭違約金約定係依違約之 日數而與日俱增，目的乃為確保被告2人得於期限內履行 約定，其內容並無以原告是否因被告2人違約受有損害為 計算違約金之前提，核其性質應屬懲罰性違約金，而非預 定一定之損害賠償總額，原告除懲罰性違約金外，就不履 行之損害賠償，當可另行請求。
（七）並聲明：⑴被告應將系爭房地之所有權移轉登記予原告。⑵ 被告應給付原告自111年12月11日起至完成點交系爭房地 之日止，按日以1,040元計算之違約金，又前開按日所生 之違約金另應至被告實際清償日止，以年息5%計算之利息 。⑶被告應自111年12月起至完成點交月份止，按月負擔相 當於租金之損害賠償24,000元。又前開所生之損害賠償金 額另應至實際清償月份止，以年息5%加計遲延利息。⑷原 告願供擔保，請准就第1項之請求宣告假執行。二、被告魏妤如答辯略以：
（一）依系爭契約書第15條其他約定事項：「本買賣簽約時， 其一所有權人魏鍵誠未能簽訂本合約，賣方依法須另行通 知其為優先購買權人，若其仍未主張優先承購權者，則須 依法提存其應分配價金後，依得買賣過戶予本案買方；相
對若其主張優先購買權，則本約無須解約，逕為無效。」 兩造既已簽訂系爭契約書，即應受系爭契約書約定之拘束 ，原告在未依約提存魏鍵誠應分配價金之際，被告自無法 過戶予原告。況依系爭契約書第6條第4項、第6項約定， 原告應將尾款之金額開立同額本票交付承辦代書李佳芬保 管，原告依土地法第34條之1第3項規定，逕為請求被告為 所有權移轉登記，在未將魏鍵誠應受分配之價金提存，及 開立尾款之本票交付李佳芬保管前，自無權請求為系爭房 地所有權移轉登記。且原證2之存證信函僅載明「民國111 年8月30日本人同意，並簽訂不動產買賣契約成交新台幣5 20萬元整售出，特此通知優先購買權人，於接到通知後十 五日內不為表示者，其優先購買權視為放棄。」雖有附上 不動產買賣契約書，然並未記載土地法第34條之1執行要 點(下稱土地法執行要點)第7點第5項之事項，且未於簽約 前事先通知，是該存證信函是否符合土地法第34條之1第2 項通知之要件，尚有疑慮。
（二）依系爭契約第5條、第6條第2項之約定，兩造就系爭契約 互負給付義務，原告目前僅給付第1、2期款，尚有尾款3, 120,000元未為給付，與系爭房地所有權移轉間有對待給 付之關係，被告魏妤如主張同時履行抗辯權。原告之請求 若有理由，請本院為對待給付之判決。
（三）被告魏妤如行使同時履行抗辯權後，依最高法院110年度 台上字第2411號判決意旨，所負遲延點交之責任，已溯及 免除，原告自不得依系爭契約第9條第6項約定，請求被告 自111年12月11日起按日給付1,040元之違約金及遲延利息 。
（四）111年10月8日被告魏妤如偕同其女陳玟心、陳采君至苗栗 縣○○鎮○○路000號欣毅泰不動產有限公司苗栗高鐵加盟店 辦理移轉系爭房地所有權事宜，當天除地政士李佳芬在場 外，原告夫妻及營業員劉靜宜、陳炎源亦在場。被告魏妤 如當場將系爭房地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本、身分 證影本交予李佳芬，但李佳芬拒絕辦理用印手續，與被告 魏妤如無涉，而非被告魏妤如不願履行，是被告魏妤如並 未違約。原告主張被告2人未依約移轉系爭房地所有權登 記，致未於111年12月10日完成點交，而得依系爭契約書 第9條第6項請求違約金，並無理由。
（五）系爭契約第9條6項之約定，乃屬被告逾期點交違約金之約 定，且約定被告如未依系爭契約所定之期限內點交，需按 日計算給付違約金，並無明文約定懲罰性違約金之字句， 或原告得另行請求損害賠償之內容。是上開違約金之性質
，應屬賠償總額預定性違約金，依最高法院62年台上字第 1394號判例，不得更請求遲延利息及賠償損害，是原告就 違約金請求遲延利息，亦無所據。
（六）系爭契約書第9條第6項後段之約定，係屬損害賠償預定性 質之違約金，且已就被告魏妤如違約時，原告得請求損害 賠償之具體數額及範圍加以約定，並做為原告請求之依據 。原告主張被告2人違約，遲未交付過戶文件辦理過戶及 交屋，其主張者即為遲延交屋期間所受之損害，即屬系爭 契約書第9條第6項後段約定之違約金。原告再依民法第23 1條求賠償相當於租金之損失，有重複請求之情形，且被 告2人遲延給付者為交付系爭房地，並非給付金錢，原告 主張以相當於租金24,000元做為遲延給付計算之損害金額 ，即非有據。況相當於租金之損害賠償計算標準，應參酌 土地法第79條第1項規定予以計算，較為公允，並以土地 申報地價及系爭房屋估定價額年息5%以下計算為適當。（七）並聲明：⑴原告之訴駁回。⑵如受不利判決，願供擔保，請 准宣告免為假執行。
三、被告魏鍵祥則未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲 明或陳述
四、得心證之理由：
（一）原告主張有向被告2人購買其等與魏鍵誠公同共有(潛在應 有部分各3分之1)之系爭房地，並於111年8月30日簽訂系 爭契約書，買賣總價金為5,200,000元，原告並將第1期款 520,000元、第2期款1,560,000元匯入履約保證帳戶，尚 有尾款3,120,000元未為給付。又被告魏妤如有於111年9 月2日以三重永興郵局000135號存證信函，通知魏鍵誠是 否對系爭房地主張優先承購權；於111年9月19日以三重正 義郵局001584號存證信函，通知魏鍵誠因未對系爭房地主 張優先承購權，應於10日內提出證明文件以供履約，逾期 即將其得分配之價金辦理提存，有系爭契約書、存證信函 、系爭房地登記第一類謄本等件在卷可按(見本院卷第21 至33、第67至75頁)。並為到場之被告魏妤如所不爭執(見 本院卷第219、220頁)，且被告魏鍵祥經合法通知，未於 言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀爭執，依民事訴訟 法第280條第1項、第3項規定視同自認，堪信原告此部分 之主張為真實。
（二）原告請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，有無理 由？被告得否主張同時履行抗辯？
１、按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所 有權之義務，民法第348條第1項定有明文。又共有土地或
建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動 產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半 數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數 不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時 ，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應 公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償 ，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共 有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權 者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定 ，於公同共有準用之，土地法第34條之1第1至5項定有明 文。
２、系爭房地為被告2人與魏鍵誠所公同共有，其等潛在應有部 分各為3分之1，有第一類登記謄本在卷可按(見本院卷第6 7至75頁)。並為到場被告魏妤如所不爭執。又被告2人與 原告簽訂系爭買賣契約，出售系爭房地，被告2人之潛在 應有部分已達3分之2、共有人亦達3分之2，已符合土地法 第34條之1第1項、第4項之規定，是被告2人出售系爭房地 予原告，並簽訂系爭契約，兩造間已合法、有效成立系爭 房地之買賣契約，原告自得依前開規定及民法第348條之 規定，請求被告移轉系爭房地所有權登記。
３、被告魏妤如以原告在未依系爭契約書第15條第1項約定，提 存魏鍵誠應分配價金之前，自無法將系爭房地過戶予原告 等語置辯。惟系爭契約書第15條第1項約定：「本買賣簽 約時，其一所有權人魏鍵誠未能簽訂本合約，賣方依法須 另行通知其為優先購買權人，若其仍未主張優先承購權者 ，則須依法提存其應分配價金後，依得買賣過戶予本案買 方；相對若其主張優先購買權，則本約無須解約，逕為無 效。」有系爭契約書在卷可按(見本院卷第27頁)。則由前 開約定之前後文觀之，提存魏鍵誠應分配之價金責任之人 為「賣方」，即被告2人，而非原告，是被告魏妤如自不 得以其尚未將魏鍵誠應分配之價金予以提存為由，拒絕系 爭房地所有權之移轉登記，則被告魏妤如前開所辯，並無 可採。
４、被告魏妤如以三重永興郵局000135號存證信函是李佳芬所 代筆，而非其所發等語置辯。惟證人李佳芬證稱：三重永 興郵局000135號存證信函及三重正義郵局001584號存證信 函都是我代筆的，都有得到被告的授權，這在系爭契約書 有寫，依照土地法第34條之1規定來通知優先購買權人， 因為他們有出代書費用，就是系爭契約書第15條第3點手
寫「法院提存代辦費新臺幣5萬元」，就是包含執行土地 法第34條之1之相關費用等語(見本院卷192頁)。又系爭契 約書第6條第1項約定：買賣標的之產權移轉登記、抵押權 之塗銷或設定作業，經甲、乙雙方同意共同授權由李佳芬 地政士依本約之約定辦理之。是上開2份存證信函雖係由 證人李佳芬所代寫，然被告魏妤如仍為其寄件人及授權人 ，而應就其內容負責。則被告魏妤如前開所辯，並不可採 。
５、被告魏妤如以通知魏鍵誠行使優先承購權，未記載土地法 執行要點第7點第5項之事項，且未於簽約前事先通知，是 該存證信函是否符合土地法第34條之1第2項通知之要件， 尚有疑慮等語置辯。惟查：
⑴按通知或公告之內容應記明土地或建物標示、處分方式、 價金分配、償付方法及期限、受通知人與通知人之姓名住 址及其他事項，土地法執行要點第7點第5項定有明文。又 被告魏妤如寄給魏鍵誠之存證信函載明：「台端為苗栗縣 ○○鄉○○村0鄰○○○00號(土地坐落：苗栗縣○○鄉○○○段000地 號&560地號)所有權人之一，並本人出售本人持分給第三 人時台端為優先購買權人。．．．本人同意，並簽訂不動產 買賣契約成交價新臺幣520萬元整出售，特此通知優先購 買權人．．．詳如附件1：不動產買賣契約書」有三重永興郵 局000135號存證信函在卷可憑(見本院卷第29、31頁)。是 由上開存證信函內容觀之，已載明房地之號碼及處分之方 式、出售之價額，並將簽訂之不動產買賣契約書做為附件 送達，已可看出所有買賣之標的物及條件，顯已符合土地 法執行要點第7點第5項，被告魏妤如抗辯不符上開規定， 容有誤會。
⑵再按共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事 先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之 ，土地法第34條之1第2項定有明文。依前開規定，共有人 應事先以書面通知他共有人，係在為共有物之處分、變更 或設定負擔前，而非以共有人與第三人成立契約前，否則 如何依土地法執行要點第7點第5項之規定為通知。又被告 魏妤如已依系爭契約書第15條約定，以上開存證信函通知 魏鍵誠欲處分系爭房地時，尚未將系爭房地移轉登記予原 告，是被告魏妤如抗辯未於簽約前事先通知，不符土地法 第34條之1第2項通知之要件，尚有疑慮，並無可採。 ６、被告魏妤如再以系爭契約書第6條第4項、第6項約定，原告 未將尾款之金額開立同額本票交付承辦代書李佳芬保管前 ，無權請求為系爭房地所有權移轉登記等語置辯。惟查：
⑴證人李佳芬到院做證時，本院及兩造雖均未詢問證人李佳 芬，原告有無開立尾款金額之本票交其保管，證人李佳芬 亦未主動就此問題為證述。然被告魏妤如此部分之抗辯， 係在詢問證人李佳芬之期日後始行提出，本院及兩造自無 法及時詢問，且證人李佳芬前已到院做證，如其證述已可 推論前開爭議，當無為此問題再次傳訊之必要。 ⑵證人李佳芬證稱：沒有完成用印備證，是當時有約定一個 日期到房屋仲介公司，當天有一位賣方本人未到，也沒有 接我們的電話，就沒有辦法完成所有權移轉登記等語(見 本院卷第189、190頁)。由證人李佳芬上開證述觀之，系 爭契約之進度已達到要辦理所有權移轉登記之程度，可得 推論原告應已將尾款之金額開立本票交予證人李佳芬，否 則兩造何以會與證人李佳芬約定至房屋仲介公司用印、備 證，以辦理系爭房地所有權之移轉登記及貸款事宜。 ⑶綜上，被告魏妤如前開所辯，亦無可採。 ７、被告魏妤如又以原告尚有尾款3,120,000元未為給付，其主 張同時履行抗辯權，原告之請求若有理由，應為對待給付 之判決等語置辯。經查：
⑴按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文。所謂 同時履行之抗辯，乃因成立或履行上有牽連關係之雙務契 約而生，倘雙方之債務，本於同一雙務契約而發生，且其 一方之給付與他方之給付，立於互為對待給付之關係者， 即可主張同時履行抗辯(最高法院95年度台上字第1489號 判決意旨參照)。又因契約而互負債務，一方有先為給付 之義務者，縱其給付兼需他方之行為始得完成，而由於他 方之未為其行為，致不能完成，並不能因而免除給付之義 務。嗣後向他方請求給付時，他方仍得為同時履行之抗辯 ；被告在裁判上援用民法第264條之抗辯權時，原告如不 能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對 待給付時，被告即向原告為給付之判決(最高法院82年度 台上字第2143號判決意旨參照)。
⑵系爭契約書第5條約定系爭房地之價金為5,200,000元，原 告尚有尾款3,120,000元未為給付，並於尾款繳款時間及 說明欄載明：甲方未完成前款⑵至⑷之義務，或本款⑴所約 定之尾款或差額未依約存入匯入專戶，雙方特約地政士不 辦理繳稅及產權移轉登記手續，此為兩造所不爭執。又系 爭契約書第9條第1項、第6項前段約定：「除有特別約定 以外，甲方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權 移轉登記、點交手續無誤後，即由僑馥建經將乙方應收之
買賣價金餘款結算後匯入乙方指定帳戶。」、「本約買賣 標的雙方應於產權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利 登記或塗銷等作業無誤後辦理點交(若因相關作業遲延者 ，最遲不得逾民國111年12月10日)同時甲方應履行全部價 金之給付(包括貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入 乙方指定之帳戶)。」有系爭契約書在卷可稽(見本院卷第 22至25頁)。依前開約定，兩造就系爭房地之所有權移轉 及價金之給付，係屬應予同時為之，則原告請求被告2人 將系爭房地所有權全部移轉登記予原告，縱認被告2人有 給付遲延之情事，然原告仍有給付價金之義務。是被告魏 妤如抗辯於系爭房地移轉所有權予原告時，原告應將尾款 給付，核屬有據。
⑶綜上，被告魏妤如抗辯其行使同時履行抗辯權，原告尚有 尾款3,120,000元未為給付，應屬可採。本院就此部分即 應為對待給付之判決。
８、揆諸前揭說明，系爭契約已合法、有效成立，原告自得請 求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告；又原告尚未給 付尾款，則被告魏妤如行使同時履行抗辯，本院亦應為對 待給付之判決。
（三）系爭契約書第9條第6項約定之違約金，係屬懲罰性違約金 或賠償總額預定性違約金？
１、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害 之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方 法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行 債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行 債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。 準此，除當事人另有訂定外，違約金即應視為因債務不履 行而生損害之賠償總額(最高法院95年度台上字第627號判 決意旨參照)。
２、系爭契約書第9條第6項約定：本約買賣標的雙方應於產權 移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作業 無誤後辦理點交(若因相關作業遲延者，最遲不得逾民國1 11年12月10日)同時甲方應履行全部價金之給付(包括貸款 核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶)。 如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限之次 日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金賠償 甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期催告仍 不履行時，甲方有權解除本約，有系爭契約書在卷可按( 見本院卷第25頁)。則依前開約定之內容觀之，兩造並未 明文約定前開違約金屬懲罰性違約金之字句，或原告得另
行請求損害賠償之內容。又系爭契約書第10條第2項、第3 項有關解除契約後之違約金係記載為「懲罰性違約金」， 與第9條第6項之違約金用語明顯不同。是系爭契約第9條 第6項違約金之約定，應屬因債務不履行之賠償總額性質 之違約金。
３、綜上，系爭契約書第9條第6項約定之違約金，其性質屬因 債務不履行之賠償總額性質之違約金，是原告前揭主張， 並無可採。
（四）原告請求被告給付自111年12月11日起至完成點交系爭房 地之日止，按日以1,040元計算之違約金，又前開按日所 生之違約金另應至被告實際清償日止，以年息5%計算之利 息，有無理由？
１、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 民事訴訟法第250條第1項定有明文。又違約金之約定，為 當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時， 既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所 受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位 自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而 顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否 確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正 義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予 以尊重，始符契約約定之本旨(最高法院93年度台上字第9 09號判決意旨參照)。
２、被告魏妤如以其已於原告及代書李佳芬約定用印備證時， 當場將系爭房地所有權狀、印鑑證明、戶籍謄本、身分證 影本交予李佳芬，是李佳芬拒絕辦理用印手續，而非其不 願履行，並未違約等語置辯。惟查，證人李佳芬證稱：當 時有約定一個日期到房屋仲介公司辦理用印備證事宜，買 方有完成，賣方簽約的兩位沒有完成，當天有一位賣方本 人未到，也沒有接我們的電話，在約定前他有接電話說會 來，但當日沒到；賣方需要印鑑證明及印鑑章，當日只有 魏妤如過來，但她說魏鍵祥沒來，她用印也沒有意義，當 日就沒有把印鑑章及印鑑證明交給我，之後一直跟魏鍵祥 聯絡，後來有一天晚上到他家有碰到，魏鍵祥表態他不想 賣；我不會主動說不要用印，魏妤如也不是說不要用印， 而是說因為魏鍵祥沒來，他用印也沒有意義，所以就沒有 用印；我只有在簽訂時拿到魏鍵祥之權狀，沒有拿走魏妤 如的權狀，當天我問魏鍵祥何以沒來，魏妤如說他也不知 道，我印象中魏妤如一開始說她忘了帶印鑑證明及證件， 是之後因為魏鍵祥沒出現，她才說好像是放在車上，因為
她沒有把印鑑及印鑑證明放在桌上；其後某日晚上我到魏 鍵祥家，有遇到魏鍵祥，魏妤如剛好也在場，我問魏鍵祥 有無要賣系爭房地，他說不願意賣，魏妤如從頭到尾都說 是魏鍵祥想賣才配合賣的，但沒有講過不要賣這幾個字等 語(見本院卷第189至192頁)。由證人李佳芬前開證述可知 ，被告魏妤如雖未曾表示不履行系爭契約，然其於用印備 證當日並未備妥印鑑及印鑑證明，而被告魏鍵祥則未到場 ，致當日無法繳交印鑑章及印鑑證明書給證人李佳芬去辦 理系爭房地之移轉登記等事項，顯見用印備證當日，被告 2人並無履約之意。又原告其後已多次以LINE訊息通知被 告2人，並以存證信函通知被告2人儘速履約，有LINE訊息 翻拍照片及三重正義郵局001671號存證信函在卷可憑(見 本院卷第35至41頁)。惟被告2人均未履約，足認被告2人 均有遲延履約之情事，而有違反系爭契約之約定，是被告 魏妤如前開所辯，並不可採。
３、被告魏妤如再以其行使同時履行抗辯權後，依最高法院110 年度台上字第2411號判決意旨，所負遲延點交之責任，已 溯及免除，原告不得依系爭契約書第9條第6項約定，請求 被告違約金及遲延利息等語置辯。
惟最高法院110年度台上字第2411號判決之事實，係上訴 人違約，而被上訴人主張同時履行抗辯(見本院卷第181至 183頁)，與本件事實是被告2人先行違約，剛好相反，本 件自不得比附援引上開最高法院判決意旨。是被告魏妤如 前開所辯，亦無可採。
４、又系爭契約書第9條第6項約定：本約買賣標的雙方應於產 權移轉登記完畢，並辦妥相關之他項權利登記或塗銷等作 業無誤後辦理點交(若因相關作業遲延者，最遲不得逾民 國111年12月10日)同時甲方應履行全部價金之給付(包括 貸款核撥入專戶或完成代清償作業或存入乙方指定之帳戶 )。如屆最後期限乙方仍不能點交時，乙方應自最後期限 之次日起算，每逾一日按買賣總價金萬分之二計付違約金 賠償甲方，如逾十五日乙方仍不能點交，再經甲方定期催 告仍不履行時，甲方有權解除本約，有系爭契約書在卷可 按(見本院卷第25頁)。被告2人業已違約，已如前述，依 前開約定原告自得請求被告2人賠償自111年12月10日起， 至完成點交系爭房地之日止，按每逾一日按買賣總價金萬 分之二，即1,040元計算之違約金【系爭契約之總價金為5 ,200,000元，每日萬分之2，即為1,040元(5,200,000×2/1 0,000=1,040)】。
５、被告魏妤如又以本件違約金屬賠償總額預定性違約金，原
告不得更請求遲延利息等語置辯。
按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之 性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上訴人履行遲延 時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法第233條規定 ，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約 定之性質，則應視為就因遲延所生之損害，業已依契約預 定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害(最高法院著有6 2年台上字第1394號判例)。本件違約金屬賠償總額預定性 違約金，已如前述。既係賠償總額預定性之違約金，原告 因被告遲延給付而得請求之損害賠償業已預定其金額，依 前開最高法院判例意旨，自不得更為請求遲延利息，是被 告魏妤如前開所辯，堪予採信。
６、綜上，原告請求被告給付自111年12月11日起至完成點交系 爭房地之日止，按日以1,040元計算之違約金，為有理由 ，應予准許，逾此部分之請求，即無所據。 （五）原告請求被告給付自111年12月11日起至完成點交系爭房 地之日止，按月給付相當於租金之損害24,000元，又前開 金額另至被告實際清償月份止，以年息5%計算之利息，有 無理由？
按債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害 ，民法第231條第1項定有明文。惟系爭契約書第9條第6項 約定之違約金，其性質屬因債務不履行之賠償總額性質之 違約金，已如前述。既係賠償總額預定性之違約金，原告 因被告遲延給付而得請求之損害賠償業已預定其金額，則 原告依民法第231條第1項之規定，請求被告2人遲未點交 系爭房地，致其損失相當於使用系爭房地租金之金額，此 項請求應係含括在系爭契約書第9條第6項約定因債務不履 行之賠償總額違約金之內。是被告魏妤如抗辯原告此部分 之請求係屬重複，堪予採信。從而，原告此部分之請求即 屬無據，不應准許。
五、從而，原告依民法第348條及契約之法律關係請求⑴被告應於 原告給付3,120,000元之同時，將系爭房地權利範圍全部之 所有權移轉登記予原告。⑵被告應給付原告自111年12月11日 起至完成點交系爭房地之日止，按日以新臺幣1,040元計算 之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即無所 據，應予駁回。又原告及被告魏妤如就原告第1項之請求陳 明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核均無不合 ，爰酌定相當之擔保金額准許之。
六、原告雖為一部勝訴，一部敗訴，惟其敗訴部分係屬附帶請求 ，其主要請求係屬勝訴，是本件訴訟費用仍由被告負擔，併
予敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項本文、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 14 日 民事第一庭 法 官 陳秋錦
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 14 日 書記官 張智揚
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