臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第396號
原 告 張家義
訴訟代理人 黃聖堯律師
被 告 陳柏壽
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年6月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表編號1至4所示建物，應予變價分割，及附表編號5所示土地，准予合併變賣，所得價金依附表「兩造權利範圍」欄所示之比例分配。
訴訟費用由原告、被告各負擔二分之一。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。查本件 原告起訴請求分割如附表所示之建物，位於本院轄區，是本 院就本件分割共有物訴訟有管轄權，合先敘明。貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠原告與被告共有如附表編號1至4所示之建物（下合稱系爭建 物，權利範圍各1/2），建物所坐落如附表編號5所示之土地 （下稱系爭土地）則為被告單獨所有。原告於民國111年間 向其前手即訴外人陳柏華買受取得系爭建物所有權應有部分 1/2，然因陳柏華於建商與地主合建後原始取得系爭建物所 有權應有部分權利範圍1/2，未獲分配建物所坐落之基地所 有權，故原告僅取得系爭建物所有權應有部分權利範圍1/2 ，而未取得如附表編號5所示土地之所有權。原告係因信賴 登記而經陳柏華移轉取得系爭建物權利範圍1/2，有絕對之 效力，被告與陳柏華間之權利義務關係爭執與原告無涉。又 原告與被告共有系爭建物，無不分割之協議，系爭建物性質 上又無法為原物分割，若僅將系爭建物變價拍賣，將導致被 告所有之系爭建物權利範圍1/2未連同其所有之土地所有權 一併移轉，與公寓大廈管理條例第4條第2項規定有違，參照 內政部87年2月9日台內地字第8780559號函所示，應將系爭 土地併為共有物分割之標的，爰依民法第823條第1項、第82 4條，及公寓大廈管理條例第4條第2項、內政部87年2月9日 台內地字第8780559號函，請求將兩造共有之系爭建物，及 系爭建物所坐落由被告單獨所有之系爭土地合併變賣，所得
價金按附表「兩造權利範圍」欄所示比例分配等語。並聲明 ：兩造如附表編號1至4所示共有系爭建物，及該建物所坐落 如附表編號5所示被告單獨所有之土地，准予合併變賣。所 得價金系爭建物部分按兩造各1/2比例分配，土地部分價金 由被告獨得。
二、被告答辯略以：被告之父訴外人陳東鈥與建商合建，當時信 託契約是自益信託，陳東鈥是受益人，合建後系爭建物所坐 落如附表編號5所示之土地登記在被告名下，陳東鈥雖有以 授權書授權其弟即陳柏華之父陳混雄為建物分配，然陳柏華 僅為被借名登記人，依自益信託契約，合建後系爭建物所有 收益應要回歸陳東鈥及被告（陳東鈥死亡後由被告單獨繼承 ）名下。系爭建物係由被告一人管理處分使用，陳柏華也承 諾歸還，況系爭建物是103、104年興建，當初將系爭建物1/ 2登記予陳柏華，未一併登記建物坐落之土地為不合法，陳 柏華嗣將系爭建物所有權1/2轉讓予原告，未連同基地移轉 ，違反公寓大廈管理條例，原告明知上情，仍向陳柏華取得 系爭建物之權利範圍，2人間之買賣又未點交，原告並非善 意第三人等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執之事項：
㈠原告於111年5月2日登記為系爭房屋及附表編號2至4建物應有 部分權利範圍1/2之所有權人，登記原因為買賣。 ㈡被告於110年3月31日登記為系爭房屋及附表編號2至4建物應 有部分權利範圍1/2、附表編號5土地之所有權人，登記原因 為塗銷信託。
四、本件之爭點為：㈠原告主張其為系爭建物應有部分1/2之所有 權人，有無理由？㈡原告主張將系爭建物及系爭建物所坐落 之被告單獨所有之土地合併變賣並分割共有物，有無理由？ 茲分別論述如下：
㈠按不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者， 非經登記，不生效力；不動產物權經登記者，推定登記權利 人適法有此權利。因信賴不動產登記之善意第三人，已依法 律行為為物權變動之登記者，其變動之效力，不因原登記物 權之不實而受影響，民法第758條、第759條之1分別定有明 文。查原告於111年5月2日登記為系爭房屋及附表編號2至4 建物應有部分權利範圍1/2之所有權人，登記原因為買賣， 有建物登記第一類謄本（所有權個人全部）在卷可憑（見11 1年度北司補字第2084號卷第9-10頁），則原告依首開規定 即為系爭建物應有部分1/2之所有權人。被告抗辯原告未與 前手點交系爭建物，且原告明知系爭建物未登記坐落土地所 有權卻向陳柏華買受，顯非善意第三人云云，惟原告依法經
登記取得系爭建物之所有權應有部分1/2，不須點交房屋， 又原告之前手陳柏華原有系爭建物所有權應有部分1/2，即 未持有坐落基地之所有權，地政機關依內政部85年2月5日台 內地字第8578394號函而為所有權變動之登記，並無違反公 寓大廈管理條例之規定，有台北市大安地政事務所112年3月 22日北市大地登字第1127003168號函在卷可憑（見本院卷第 39-40頁），被告前開抗辯均無可採。原告依系爭建物所有 權人共有之法律關係，請求分割系爭建物，為有理由。 ㈡次按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限，民法第823條第1項定有明文。復按共有物之分割 ，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或 於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得 因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於 各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原 物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共 有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各 共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分 配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配 者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第3項定有明文 。是法院為分割之裁判時，自應斟酌共有人之利害關係、共 有物之性質、價格及利用效益等，以謀分割方法之公平適當 。查系爭建物僅有一進出門戶，總面積為64.74平方公尺， 難以原物分割予兩造，且兩造均未表示願承受系爭建物而以 金錢補償他方，自不宜採行原物分割。是本院認原告提出之 分割方案即變賣系爭建物，所得價金由兩造按應有部分比例 各1/2分配，係屬適當。再按專有部分不得與其所屬建築物 共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分 離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4條第2項定有 明文。被告所有之系爭建物應有部分1/2，因登記有基地所 有權，依前開規定，自不得僅變價分割而為移轉，是原告請 求將附表編號5被告單獨所有之土地併與變賣，所得價金由 被告獨得，為有理由。
五、從而，原告依民法第823條第1項規定請求變價分割系爭建物 ，及合併變賣附表編號5所示土地，且由兩造按應有部分比 例各1/2分配附表編號1至4之價金，由被告獨得附表編號5之 價金，為有理由，應予准許。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日 民事第七庭 法 官 林欣苑
附表
編號 不動產名稱 兩造權利範圍 1 台北市○○區○○段○○段0000○號（門牌號碼台北市○○區○○○路0段00巷00號5樓之2） 各1/2 2 台北市○○區○○段○○段0000○號（權利範圍2386/100000） 各1/2 3 台北市○○區○○段○○段0000○號（權利範圍447/100000） 各1/2 4 台北市○○區○○段○○段0000○號（權利範圍3037/100000） 各1/2 5 台北市○○區○○段○○段000地號土地（權利範圍2375/100000） 被告持有全部
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日 書記官 范煥堂