臺灣臺北地方法院民事判決
112年度訴字第287號
原 告 邱堃淦
訴訟代理人 傅文民律師
邱永晴
被 告 滿津商行即賴怡蘋
受 告知人 廖楷翔
林俊佑
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月8日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將門牌號碼臺北巿大安區通化街八七號一樓房屋騰空 遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣柒拾捌萬柒仟伍佰參拾壹元，及自民 國一一二年三月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計 算之利息。
三、被告應自民國一一二年三月四日起至騰空遷讓返還第一項所 示之房屋之日止，按日給付原告新臺幣肆仟貳佰參拾參元。四、原告其餘之訴駁回。
五、訴訟費用由被告負擔。
六、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾伍萬參仟元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾伍萬捌仟陸佰零捌元 為原告預供擔保，得免為假執行。
七、本判決第二項於原告以新臺幣貳拾陸萬參仟元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣柒拾捌萬柒仟伍佰參拾壹 元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣壹仟肆佰貳 拾元為被告供擔保後，得假執行。但被告就各到期部分如以 新臺幣肆仟貳佰參拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款著有明文。查原 告原起訴聲明為：㈠被告應將門牌號碼臺北巿大安區通化街8 7號1樓房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告；㈡被告給 付原告新臺幣（下同）12萬7000元，並自民國111年7月1日 起至遷讓房屋之日止，按月給付原告12萬7000元；嗣以112
年3月6日民事準備狀擴張前開第二項請求金額，而將上開聲 明變更為如後所示（本院卷第121、123頁），參諸前揭規定 ，應予准許。
二、被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：伊於110年12月1日將伊所有之系爭房屋出租予被 告，兩造簽立房屋租賃契約書（下稱系爭租約）約定租期自 110年12月1日起至113年11月30日止，每月租金12萬7000元 ，每月1日前繳付當期租金，系爭房屋之水電費、電話費及 其他雜項費用由被告負擔。因被告未給付111年7月、8月之 租金，伊分別於當月催告被告給付，被告未於期限內給付， 已達2期租金未給付，伊即於同年9月2日寄發存證信函予被 告，終止系爭租約，並請求被告於同年月10日遷讓返還系爭 房屋。若認系爭租約未因前開情事終止，因被告迄至112年2 月未給付之租金總額為101萬6000元，扣除押租保證金25萬4 000元，被告積欠之租金為76萬2000元，已逾兩期之租金額 ，伊遂於112年2月23日再次以台北安和郵局第000230號存證 信函（下稱230存證信函）催告被告應於函到7日內給付前開 積欠之租金，倘被告未遵期給付，伊即以230存證信函作為 終止系爭租約之意思表示，並請求違約金；被告於112年2月 24日收受230存證信函，未於期限內給付，系爭租約於112年 3月3日已終止，被告自斯時起應返還系爭房屋予原告，爰依 租賃物返還請求權及所有物返還請求權請求被告騰空遷讓系 爭房屋。又被告除積欠前開租金外，尚有111年7月至11月水 費766元、電費2萬4765元未繳，共計78萬7531元，爰依系爭 租約第3條、第7條第1項約定請求被告給付前開金額；另系 爭租約終止後，被告仍繼續占有使用系爭房屋，爰依系爭租 約第9條第3項約定及不當得利法律關係，請求被告按日給付 8467元等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告 ；㈡被告應給付原告78萬7531元，及自112年3月4日至清償日 止按週年利率5％計算之利息；㈢被告應自112年3月4日起至返 還系爭房屋之日止，按日給付原告8467元；㈣願供擔保，請 准宣告假執行。
二、被告則以：滿津商行係伊與受告知人廖楷翔、林俊佑合夥經 營，伊與廖楷翔間有委任關係，廖楷翔負有支付租金、押租 金及租賃期間系爭房屋水電費之義務；原告知悉前開合夥情 事，系爭房屋之水費單據均是原告交付予廖楷翔，廖楷翔始 負有支付租金予原告之義務；又原告主張未付之電費，繳費
通知單之付款人係富捷登有限公司，並非原告，原告不得向 伊收取該部分之費用；另系爭房屋之門鎖自111年12月8日起 即遭原告更換，自斯時起，原告即不得對伊主張不當得利； 縱認伊應給付原告違約金，原告主張之違約金過高，應依民 法252條之規定酌減，並依土地法第97條規定計算相當於租 金之不當得利金額或違約金等語置辯。並聲明：㈠原告之訴 及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行 。
三、本院之判斷：
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約； 承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；民法第440條第1 、2項，第455條前段分別定有明文。又按乙方（即被告）違 反租約，積欠租金金額扣除押租保證金後，達兩個月以上時 ，甲方（即原告）得經定期催告後終止租約，收回房屋，乙 方應於期限內遷離租賃標的物依契約第8條第1項交還甲方； 乙方於租賃期滿或終止應即將房屋打掃乾淨、撤除活動物品 、增設之建物隔間及廣告物看版招牌後點交予甲方，不得向 甲方請求遷移費或其他費用；系爭租約第9條第3項前段、第 8條第1項前段亦有約定。查：
⒈兩造就系爭房屋簽立系爭租約，約定租期自110年12月1日起 至113年11月30日止，每月租金12萬7000元，每月1日前繳付 當期租金乙節，業據原告提出系爭租約在卷可憑（本院卷第 21至33頁），被告就自111年7月起迄今未給付租金乙情，未 有異詞，是被告自111年7月起迄至112年2月未給付之租金總 額為101萬6千元（12萬7000元×8）；另系爭租約第4條約定 ，被告應交付相當於2個月租金25萬4000元作為押租保證金 ，扣除2個月押租保證金，足認迄至111年11月止，被告未給 付之租金已達2個月租額，且遲至112年2月23日，該2個月租 金亦已遲延給付逾2個月；又原告以230存證信函定期催告被 告應於函到7日內給付積欠之租金，否則即以230存證信函作 為終止租約之意思表示，230存證信函於同年月24日送達被 告，亦有230存證信函及掛號郵件收件回執可考（本院卷第1 33至139頁），惟被告猶未給付前述租金，是以原告主張被 告未依約給付租金達租金額2個月以上，其依民法第440條第 1、2項規定合法終止系爭租約，系爭租約於112年3月3日終 止，應屬有據。系爭租約既經原告終止，依上開系爭租約約
定，被告即負有遷讓返還系爭房屋予原告之義務。 ⒉被告固辯稱系爭房屋於111年12月8日遭原告更換門鎖，系爭 房屋已非其占有使用；惟此節業經原告否認，另審酌被告提 出之受（處）理案件證明單上「房東代理人協調聯絡上賴民 股東合夥人廖楷翔之委任律師，其表示與委任人廖楷翔與賴 民有民事債務糾紛在法院審理中，不會因警方到場而將門鎖 開啟等情事」之記載及廖楷翔到庭表示系爭房屋內尚有滿津 商行之設備商品等語（本院卷第187、216頁）可知，系爭房 屋仍由被告占有使用，尚未點交返還予原告。是被告前揭辯 詞，顯不可採。
⒊綜上，系爭租約既經原告依法終止，原告依民法第455條前段 規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，為有理由。原告另依民 法第767第1項前段規定，為同一聲明之請求部分，即無庸再 行審酌。
㈡次按被告應於每租賃月第一天前給付租金12萬7000元，承租期間系爭房屋之水電費等由被告負擔，系爭租約第3條、第7條第1項已有約定。查原告主張被告自111年7月起迄至112年2月止未均給付租金乙節，業已說明如上，被告積欠之租金總額101萬6000元，扣除押租保證金25萬4000元，被告尚積欠原告租金76萬2000元（12萬7000元×8-25萬4000元）；又原告主張被告應負擔承租期間系爭房屋之水費766元、電費2萬4765元，合計2萬5531元（766元+2萬4765元）乙節，有原告提出系爭房屋111年7月至11月之電費繳費通知單、水費通知單及繳款證明存卷可參（本院卷第49至65頁）；原告主張依系爭租約前開約定，請求被告給付積欠之租金、水電費，共計78萬7531元（76萬2000元+2萬5331元），核屬有據。被告雖以滿津商行係其與廖楷翔、林俊佑等人合夥，其與廖楷翔約定租金、水電費之支付均由廖楷翔負責，廖楷翔才負有租金給付義務，原告僅對其起訴，有當事人不適格違誤；電費之用戶名是富捷登有限公司等語置辯，惟： ⒈按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受 本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權 。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特 定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通 常為適格之當事人。故在給付之訴，若原告主張其為訴訟標 的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主 體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否 確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴 訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺，最高法 院96年度台上字第1780號、93年度台上字第382號判決意旨 參照。查系爭租約所載承租人為滿津商行即賴怡蘋，滿津商 行為獨資商號，有商業登記查詢資料存卷可稽（本院卷第16 5頁）；又被告雖辯稱滿津商行為合夥團體，卻未提出各合 夥人實際出資額、出資比例，暨確有合夥團體之相關證據， 本院已無從認定滿津商行確為合夥團體；則本件原告主張系 爭租約終止後，被告負有遷讓返還租賃物、給付積欠之租金 之義務及受有不當得利者，並僅以之為被告提起本件訴訟， 參酌前揭最高法院判決意旨，本件訴訟並無欠缺當事人適格 之情事。
⒉次按債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，凡以自己 名義締結契約者，即成為契約之當事人，得享有契約所生之 權利及應負擔契約所生之義務。債權人基於債之相對性僅得 對於契約名義之債務人行使權利，而不得對於債務人以外之 人請求；獨資為一人單獨出資經營之事業，通常稱之為獨資 事業，該事業為出資之自然人單獨所有，獨資事業之債務應
由該自然人負全部責任。因此，契約之債務人倘係獨資，債 權人本於契約之法律關係對之為請求時，即應向出資之自然 人為之（最高法院100年度台上字第715號判決、17年上字第 906號判例要旨參照）；系爭租約既已載明被告為承租人， 被告為獨資商號，依前揭最高法院判決意旨，被告即應依系 爭租約負給付租金等義務。
⒊被告抗辯廖楷翔受其委任應支付租金及相關費用，惟被告與 廖楷翔間縱有前開約定，該約定也不得拘束原告；亦不得僅 以租金係廖楷翔支付予原告、原告將水電單據交付予廖楷翔 等情事，遽論系爭租約之租金給付義務已變更為廖楷翔承擔 。故被告以前詞置辯，委無足取。
⒋被告再抗辯電費之用戶名為富捷登有限公司，然其用戶地址 即為系爭房屋之臺北巿大安區通化地址，顯見其等電費確為 系爭房屋之用電，被告就其承租期間之電費自應系爭租約， 給付予原告；被告辯稱電費用戶非原告之說，亦不可採。 ㈢末按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金， 違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠 償總額，其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行 債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外， 違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損 害之賠償總額；又約定之違約金額過高者，法院得減至相當 之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。至於當事人 約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況 ，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可 享受之一切利益為衡量標準；債務已為一部履行者，亦得比 照債權人所受之利益減少其數額。倘違約金係損害賠償總額 預定性質者，尤應衡酌債權人實際上所受之積極損害及消極 損害，以決定其約定之違約金是否過高；若所約定之額數， 與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性 違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年臺上字第 107號、82年臺上字第2529號判決意旨參照）。經查： ⒈爭租約第9條第3項約定：「乙方（即被告）違反租約，積欠 租金金額扣除押租保證金後，達兩個月以上時，甲方得經定 期催告後終止租約，收回房屋，乙方應於期限內遷離租賃標 的物依契約第八條第一項交還甲方（即原告）。乙方除給付 積欠租金外，應自期滿或終止租約之翌日起至遷讓完畢之日 止，支付按逐日房租兩倍計算之違約金予甲方。」，兩造就 上開違約金並未約定為懲罰性違約金，應認該違約金係關於 租約終止後逾期返還系爭房屋之損害賠償總額預定性違約金 。被告於系爭租約終止後既遲延返還系爭房屋，自應依前開
約定給付違約金。審酌本件因被告於租約終止後，未依上列 約定即時遷讓交還系爭房屋，致原告受有無法管領使用系爭 房屋之損害，被告如能依約履行時，原告即可享受管領使用 系爭房屋之利益，則就一般社會經驗常情而言，原告因被告 違約所受損害至少為相當系爭房屋之租金，且在原告亦主張 請求被告自系爭租約終止之翌日即112年3月4日起至騰空遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於系爭房屋租金 之不當得利之情況下，尚難認其受有逾租金數額之損害，並 斟酌現今社會經濟狀況，原告縱得將系爭房屋再租賃他人， 其每月可得租金收益未必能顯高於系爭租約所定之租金數額 等一切客觀情狀，認系爭房屋按每日租金數額2倍即8467元 給付違約金，尚屬過高，應酌減為按租金1倍即每日4233元 計算違約金（12萬7000元／30元，以下四捨五入），即原告 請求自112年3月4日起至被告遷讓房屋之日止，按日給付423 3元之違約金為適當，逾此範圍之請求，則難認相當，不應 准許。
⒉次按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防 止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限 制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保 護承租人。」，是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係 基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福 利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境 ，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能 取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即 與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入 加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其 建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有 營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比 。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業 ，挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相 當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金 之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利 潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復 就土地法第三章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條 第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經 濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租 金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能 促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為
不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本 條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號判決要旨參 照）。被告自承系爭房屋係供作營業使用（本院卷第162頁 ），依前開最高法院判決意旨，系爭房屋之租金不受土地法 第97條之限制，則被告抗辯應依土地法第97條計算違約金之 數額，顯無理由。
四、綜上所述，原告依民法第455條規定、系爭租約第3條、第7 條第1項、第9條第3項等約定，請求被告騰空遷讓返還系爭 房屋；給付78萬7531元及自112年3月4日起至清償日止，按 年息百分之5計算之利息；自112年3月4日起至遷讓返還系爭 房屋之日止，按日給付違約金4233元，均有理由，應予准許 ；逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。
五、兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，就原告勝 訴部分，經核於法並無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告 之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回 。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予 論駁之必要，併此敘明。
七、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判；酌量 原告前揭經本院駁回部分，核屬民事訴訟法第77條之2第2項 所規定不併算訴訟標的價額者，故因認本件訴訟全部費用應 由被告民事訴訟法第78條規定負擔為適當，末此指明。中 華 民 國 112 年 6 月 7 日 民事第一庭 法 官 王子平
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 7 日 書記官 林霈恩
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