臺灣臺北地方法院民事判決
111年度簡上字第357號
上 訴 人 薛玉君即今人的顧問企業
訴訟代理人 宋忠興律師（法扶律師）
被 上訴人 陳昭秀
上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國111年5月4日
本院臺北簡易庭110年度北簡字第16416號第一審判決提起上訴，
本院於民國112年5月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：兩造前於民國109年11月30日簽訂合作租契 約書（下稱系爭合作契約）、同年12月1日簽訂最新版店房 屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人向伊承租門 牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號全棟房屋（下稱系爭房屋） ，由伊提供系爭房屋並將登記於系爭房屋營業之「雙魚坊」 （商業統一編號：00000000）之商業登記移轉予上訴人經營 使用，上訴人則應將每月營業額淨利30％分配予伊，並保證 每月最低淨利分潤額為新臺幣（下同）2萬元；系爭租約約 定租賃期間自109年12月15日起至114年12月14日止，共計5 年，前2年每月租金為8萬元，後3年每月租金為10萬元，押 金為2個月即16萬元；上訴人應負責維修系爭房屋並全面翻 新雙魚坊裝潢，翻新前由兩造平均分攤租金。嗣雙魚坊於11 0年1月15日開幕營業，因伊願給予上訴人前3個月裝修期月 租4萬元之優惠，是上訴人自109年12月15日起至111年4月14 日止共計16個月期間，本應給付系爭房屋租金116萬元【計 算式：4萬元×3月+8萬×13月】，惟上訴人僅支付26萬7,145 元，扣除押租金16萬元後，尚欠租金73萬2,855元【計算式 ：116萬元-26萬7,145元-16萬元】；另依系爭合作契約約定 ，上訴人就上開期間本應至少給付保證分潤額32萬元【計算 式：2萬元×16月】，惟上訴人僅支付1萬元，尚欠31萬元未 給付。復因上訴人自承租第2個月起即短付租金，經伊屢次 催討未果，伊乃於110年7月27日以存證信函告知上訴人應於 文到7日內補足租金，否則系爭租約即行終止（下稱系爭存 證信函），上訴人未予置理，依系爭租約第14條第1項約定
及民法第440條第1項規定，伊自得終止系爭租約，並請求上 訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊。且按兩造於109年12 月1日簽訂之無標題約定書（下稱系爭補充協議）第1條約定 ，上訴人於系爭租約終止後即應將雙魚坊經營權及商業登記 返還予伊。爰依兩造間系爭租約、系爭合作契約及系爭補充 協議之法律關係，求為判命：（一）上訴人應給付伊104萬2 ,855元；（二）上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予伊；（ 三）上訴人應將雙魚坊負責人變更登記為伊等語。二、上訴人則以：兩造先前固有簽訂系爭租約、系爭合作契約及 系爭補充協議，惟為避免雙魚坊取得餐飲業營業執照有困難 、保障上訴人得就系爭房屋為最低限度之商業登記利用，兩 造於109年12月1日另有簽訂「新版房屋租賃契約書」（下稱 系爭第二租約），其租賃期間與系爭租約相同，惟每月租金 為2萬元，且租賃期間屆滿前不得終止租約。兩造於雙魚坊 開始營業後糾紛不斷，被上訴人無故不配合供應餐點、妨礙 營業，且擅自拿取店內物品，並就清潔人力、人事費用、系 爭房屋漏水修繕費用與伊產生爭執。因兩造已無合作信任關 係，伊乃於110年1月15日以Line通訊軟體訊息向被上訴人終 止兩造間合作關係，被上訴人自不得再以系爭合作契約請求 伊給付保證分潤額。系爭合作契約既已終止，系爭租約亦無 存續必要，伊遂於同年月19日再以Line通訊軟體訊息告知被 上訴人伊不願再繼續負擔每個月4萬元之高額租金，而改以 系爭第二租約支付被上訴人每個月2萬元之租金，是被上訴 人亦不得再以系爭租約請求伊給付租金。伊就系爭房屋租金 ，業已給付109年12月及110年1月租金各4萬元、110年2月至 9月租金各2萬元、110年10月至111年1月租金各1萬元，並無 欠租；至保證分潤額部分，因系爭合作契約僅存續1個月， 伊已於110年1月6日支付1萬元，再從押租金16萬元中扣除1 萬元後，亦無積欠。系爭租約雖已終止，惟系爭第二租約仍 屬有效存在，蓋二租約之承租人不同（分別為「今人的顧問 企業」、「薛玉君」）、契約目的不同（前者係為配合系爭 合作契約，後者是為了使伊名下另「今人的空間企業」得以 作商業登記使用，性質上為商業登記之對價），是伊繼續占 有使用系爭房屋並非無法律上原因，被上訴人亦不得以系爭 補充協議請求伊返還雙魚坊負責人登記等語，資為抗辯。三、原審就被上訴人前開請求上訴人給付欠租、保證分潤額、騰 空遷讓返還系爭房屋及變更雙魚坊負責人登記等聲明，為全 部勝訴之判決，並就變更雙魚坊負責人登記以外之請求為准 、免假執行之宣告。上訴人不服提起上訴，並聲明：（一） 原判決不利於上訴人部分廢棄；（二）前開廢棄部分，被上
訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；（三）如受不利 判決，願供擔保免為假執行。被上訴人則答辯聲明：上訴駁 回。
四、經查，兩造前於109年11月30日簽訂系爭合作契約，復於翌 日即同年12月1日簽訂系爭補充協議、系爭租約及系爭第二 租約；上訴人歷次給付租金數額如附表「被上訴人實收」欄 所示，並曾於110年1月6日給付分潤額1萬元等情，有前開契 約、租金轉帳紀錄、兩造所提租金給付紀錄表在卷可稽（見 司促卷第7-25頁；原審卷第19-35、149、239、245-273頁； 本院卷第89、97頁），且為兩造所不爭執，應堪信為真實。五、得心證之理由
（一）被上訴人依系爭租約請求上訴人給付積欠租金73萬2,855 元，為有理由：
1.按承租人應依約定日期，支付租金，此觀民法第439條規 定即明。經查，兩造於109年12月1日就系爭房屋簽訂系爭 租約，約定租賃期間自109年12月15日起至114年2月14日 止，上訴人應於每月15日前支付租金，約定自109年12月1 5日起至111年12月14日止月租金為8萬元，111年12月15日 起至114年12月14日止月租金為10萬元等情，有系爭租約 在卷可查（見司促卷第11-25頁），且被上訴人自承系爭 租約前3個月有給予裝修期租金減半優惠（見原審卷第239 頁），是上訴人依系爭租約自109年12月15日起至111年4 月14日止共計16個月期間所應給付之租金金額應如附表「 上訴人應付」欄所示，堪以認定。而上訴人就上開租賃期 間所給付租金僅如附表「被上訴人實收」欄所示，亦如前 述。經扣除押租金16萬元後，上訴人尚積欠被上訴人系爭 房屋租金合計73萬2,855元（詳如附表所示）。 2.上訴人雖辯稱系爭租約業經其於110年1月17日以Line通訊 軟體訊息向被上訴人為終止之意思表示，此後即依系爭第 二租約按月給付租金2萬元，並無積欠租金等語。惟查： ⑴觀諸上訴人所傳送之上開訊息內容表示：「因為我（上訴 人）臨時緊急應對妳的變動和通知，我的店財力不夠人力 不足，1/20開始無法提供全額房租給妳陳小姐，只會付妳 一半，謝謝妳」（見原審卷第17頁；本院卷第78頁），絲 毫未提及系爭第二租約相關事宜，而系爭第二租約既有明 確約定月租金為2萬元（見原審卷第23頁），倘上訴人斯 時欲改按系爭第二租約履行並給付租金，自當不會表示「 無法提供『全額』房屋……只會付妳『一半』」等語，且由此後 上訴人均僅給付月租金2萬元乙節，應可推知上訴人傳送 上開訊息時主觀上係認為全額房租為月租金4萬元，此乃
與被上訴人主張系爭租約前3個月租金有減半優惠即4萬元 等情相符，是上訴人辯稱自110年1月17日起兩造就系爭房 屋改依系爭第二租約履行等語，即屬有疑。
⑵且查，被上訴人並非系爭房屋所有權人，而係向訴外人張 慧娟承租系爭房屋，約定租賃期間自109年12月15日起至1 14年12月14日止，原約定月租金10萬元，因疫情關係至11 1年12月14日以前調降月租金為8萬元等情，有該租賃契約 在卷可查（見原審卷第211-218頁），衡諸常情，被上訴 人既以月租8萬元向他人承租系爭房屋，自無可能以系爭 第二租約將系爭房屋以月租2萬元轉租予上訴人。佐諸系 爭第二租約與系爭租約係兩造於109年12月1日同時簽訂， 堪認被上訴人主張系爭第二租約僅係報稅用等語，應屬可 信，益徵上訴人辯稱兩造嗣後係改按系爭第二租約內容履 行等語，應屬無據。
⑶況上訴人於本院審理中另主張系爭第二租約與系爭租約係 各自獨立，二者契約目的不同，系爭第二租約係將系爭房 屋供上訴人「今人的空間企業」為商業登記之對價等語（ 見本院卷第93、127頁），惟依上訴人前揭主張，倘其後 歷次按月給付之2萬元均係「今人的空間企業」之商業登 記對價，豈非謂上訴人使用系爭房屋經營雙魚坊均無須向 被上訴人給付租金或任何對價？此與交易常情顯然不符， 更徵上訴人前開所辯並非可採。
3.從而，兩造間就系爭房屋之租賃關係於110年1月17日後尚 且存續，且非以系爭第二租約為約定內容，而係以系爭租 約為據，堪可認定。上訴人既於此後仍繼續使用系爭房屋 ，於系爭租約經合法終止或到期以前，自應依附表所示金 額如數支付租金。是被上訴人請求上訴人給付所欠租金73 萬2,855元，自當有據。
（二）被上訴人依系爭合作契約請求上訴人給付約定保證分潤額 31萬元，為有理由：
1.查系爭合作契約約定：「即合作日起雙方依商登條規變更 轉讓雙魚坊的商業登記權給今人的顧問企業（半年內）」 、「今人的顧問企業全權保留雙魚坊的營業執照及經營地 所有權，包括維修目前房屋損壞及全面翻新裝潢」、「每 月營業額的淨利百分之三十分配給陳昭秀，如營業額無淨 利或負淨利時陳昭秀無須負擔，每月今人的顧問企業保證 分配淨利分配額二萬元新台幣給陳昭秀或其他指定事業體 ，合作期間保證淨利分配額給雙魚坊總共為一百二十萬新 台幣」、「外送：與其他合作商店合作外送的餐點部分以 銷售額五五分帳，每月月底清算結帳當月的外送銷售」、
「租金：即租期日起前兩年第1-24個月每月8萬元整新台 幣，兩年後第25個月起每月10萬元整新台幣，全面翻新裝 潢前今人的顧問企業與雙魚坊五五分攤租金，其租金為每 月4萬元整新台幣」等情，有系爭合作契約在卷可考（見 司促卷第7頁）。
2.經查，上訴人前於110年1月15日以Line通訊軟體訊息向被 上訴人表示：「從此除了租約和外包餐點以外沒有任何合 作關係。二月份開始我不會多分配營業利潤或多負保證利 潤分配額。妳要頂讓金，會照妳的條件支付給妳」等語， 有對話紀錄在卷可考（見原審卷第17頁；本院卷第81頁） ，被上訴人則於原審審理中主張以其111年3月30日民事追 加訴之聲明狀送達上訴人為終止系爭合作契約之意思表示 ，上開書狀並於同年4月8日寄達上訴人電子信箱等情，有 原審111年4月12日言詞辯論筆錄、電子郵件截圖在卷可參 （見原審卷第348、351頁），堪認系爭合作契約迄至111 年4月8日始經兩造合意而終止。是被上訴人主張上訴人依 首開系爭合作契約關於保證分潤額之約定，應給付自109 年12月起至111年3月止每月2萬元之保證分潤額，經扣除 前已於110年1月6日給付之1萬元後，尚應給付31萬元等語 ，即屬有據。
3.上訴人雖辯稱系爭合作契約應自其於110年1月15日以Line 通訊軟體訊息向被上訴人為終止之表示時即告終止，此後 毋庸再給付分潤額予被上訴人等語。惟依前述系爭合作契 約內容觀之，兩造合作內容除上訴人前開Line通訊軟體訊 息所提及之「租約」及「外包餐點」以外，尚且包含雙魚 坊商業登記轉讓前後之事宜、系爭房屋裝潢責任事宜、雙 魚坊稅務事宜及保證分潤額等權利義務約定。依交易常情 ，兩造顯係就前述各項約定整體衡量利害後，始同意簽訂 系爭合作契約，是除契約另有約定或兩造另有合意外，契 約之一方尚不得片面任意終止系爭合作契約，遑論廢棄或 終止其中部分特定約定條款。是上訴人以上開Line通訊軟 體訊息所為片面終止系爭合作契約之行為，應非適法。且 觀上訴人據以終止系爭合作契約之事由，無非係主張被上 訴人不配合提供餐點及屋內器具、設備，且未負擔系爭房 屋漏水修繕、清潔及人事費用等語（見本院卷第124頁） ，惟系爭合作契約並未課予被上訴人前開各項義務，甚有 明文約定系爭房屋修繕、裝潢均應由上訴人負責，益徵上 訴人上開所為片面終止系爭合作契約之行為，並不合於兩 造約定。是上訴人此部分之主張，即非可採。
（三）被上訴人於終止系爭租約後，請求上訴人騰空返還系爭房
屋，並依系爭補充協議請求返還雙魚坊負責人登記，均有 理由：
1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人 得終止契約，民法第440條第1項定有明文。復查系爭租約 第12條第1項約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租 人應立即將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記」；第 14條第1項約定：「承租人有遲付租金之總額達2個月之金 額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付者， 出租人得終止租約」（見司促卷第17頁）。查上訴人就系 爭租約僅有第1期如數支付租金，其後各期均有短繳情事 ，已如前述（詳如附表所示），被上訴人前於110年7月27 日以系爭存證信函催告上訴人應於7日內補足積欠租金（ 見原審卷第37頁），上訴人不為支付，被上訴人再於原審 審理中主張以其111年3月30日民事追加訴之聲明狀送達上 訴人為終止系爭租約之意思表示，上開書狀並於同年4月8 日寄達上訴人電子信箱等情，有原審111年4月12日言詞辯 論筆錄、電子郵件截圖在卷（見原審卷第348、351頁）， 堪認系爭租約於斯時業經被上訴人合法終止。系爭租約既 經終止，被上訴人依系爭租約第12條第1項約定請求上訴 人騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。
2.再查，系爭補充協議第1條約定：「本人薛玉君與陳昭秀 簽訂台北市○○區○○路00巷00號租賃契約，租賃日期：109 年12月15日～114年12月14日，如中途解約，本人薛玉君同 意將所持有之雙魚坊（統一編號：00000000）之經營權全 部轉讓予陳昭秀，並且終止合作合約，以及一切利潤分配 及保證分配額」（見司促卷第9頁）。系爭租約業經被上 訴人合法終止，已如前述，則被上訴人依上開約定，請求 上訴人將雙魚坊之經營權轉讓予被上訴人並變更負責人登 記，亦屬有據。
六、綜上所述，被上訴人依系爭租約、系爭合作契約及系爭補充 協議等約定，請求上訴人給付欠租73萬2,855元、保證分潤 額31萬元（合計為104萬2,855元），及將系爭房屋騰空遷讓 返還予被上訴人，並將雙魚坊負責人變更登記為被上訴人， 為有理由，均應准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決及 准、免假執行之宣告，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，上訴人雖聲請胡羽甄到庭作證，主張該 證人對於兩造間歷次契約及合作脈絡知之甚詳等語（見本院 卷第95頁），惟此揭事實業經本院認定明確如前，自難認有
調查必要。至兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經核與 判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日 民事第二庭 審判長法 官 林鈺琅
法 官 賴秋萍 法 官 郭子彰以上正本係照原本作成。
如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。
提起上訴應於收受送達後20日內向本院提起上訴狀，同時表明上訴理由；判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提理由書狀。並應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 12 日 書記官 李云馨
附表（民國／新臺幣）：上訴人租金匯款暨應繳租金紀錄表給付日期 上訴人應付 被上訴人實收 上訴人所欠租金 109年12月14日 4萬元 4萬元 0元 110年1月14日 4萬元 2萬6,500元 1萬3,500元 110年2月17日 4萬元 3,579元 3萬6,421元 110年3月15日 8萬元 2萬元 6萬元 110年4月15日 8萬元 2萬元 6萬元 110年5月17日 8萬元 2萬元 6萬元 110年6月16日 8萬元 2萬元 6萬元 110年7月15日 8萬元 2萬元 6萬元 110年8月18日 8萬元 2萬元 6萬元 110年9月16日 8萬元 2萬元 6萬元 110年10月15日 8萬元 1萬元 7萬元 110年11月13日 8萬元 1萬元 7萬元 110年12月15日 8萬元 500元 7萬元 111年1月17日 8萬元 9,551元 7萬0,449元 111年2月16日 8萬元 7,015元 7萬2,985元 111年3月22日 8萬元 2萬元 6萬元 合 計 116萬元 26萬7,145元 89萬2,855元 扣除押租金 16萬元 上訴人所欠租金合計 73萬2,855元