臺灣宜蘭地方法院民事判決 93年度訴字第359號
原 告 庚○○
訴訟代理人 葉繼升律師
複 代理人 乙○○律師
參 加 人 己○○
丁○○
丙○○
上三人共同
訴訟代理人 羅明宏律師
被 告 甲○○
戊○○
共 同
訴訟代理人 林志嵩律師
上列當事人間確認優先購買權事件，本院於94年11月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件參加人主張其與原告係合夥向第三人辛○○承租坐落宜 蘭縣三星鄉○○○段紅柴林小段1490-1地號土地（以下簡稱 系爭土地）及其餘土地合計共16筆土地，而由原告出面與第 三人辛○○簽訂租地建屋契約，故就本件訴訟標的有法律上 之利害關係，為輔助原告而為參加訴訟等語。被告雖陳稱： 依參加人書狀所載，係與原告共同承租系爭土地，如果原告 勝訴者，將只有原告1 人獲得勝訴判決而確認有優先承買權 ，此並不符合參加人之利益，參加人不符合參加訴訟之要件 云云。然按：依照民事訴訟法第58條第1 項規定，就兩造之 訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴 訟繫屬中，得為參加。參加人既主張其與原告係合夥關係， 則就本件訴訟而言，其與原告之利害關係則屬一致，參加人 參加本件訴訟，形式上並無不合，至原告與參加人如何就系 爭土地之使用獲得內部之合意，此並非本件訴訟審理之範圍 ，被告以此抗辯而聲請駁回參加人之參加訴訟，要屬無理由 ，合先敘明。
二、原告及參加人主張：原告與參加人係合夥關係，由原告出面 於民國82年4 月24日與第三人辛○○簽訂租賃契約書（以下 簡稱系爭契約書），承租包括系爭土地在內共16筆土地及其 上之地上物，租賃期間自82年4月25日至97年4月24日止，作 為砂石洗選場使用，原告並於系爭土地上另行搭建如附圖所
示Ｄ部分之鐵皮屋，供作工人休息住宿使用，而成立租地建 屋之契約關係。相關租金除由原告自行給付第三人辛○○之 部分外，另由參加人給付給第三人辛○○。嗣因第三人辛○ ○所有之系爭土地遭法院查封拍賣，由被告以新台幣（下同 ）7,900,000 元拍定得標，依法原告有優先承買權，經向鈞 院執行處具狀聲明行使優先承買權後，為被告所否認，使原 告之私法上權利義務關係陷於不安定之狀態，而有即受確認 判決之利益，爰依法訴請確認原告就系爭土地有優先承買權 存在等語。並聲明：確認原告就系爭土地全部有優先承買權 。
三、被告則以：系爭土地上之如附圖所示之鐵皮屋、貨櫃及篩選 砂石鋼架之地上物，係供作陞陽砂石股份有限公司（以下簡 稱陞陽公司）之砂石場工廠設備使用，並非供人居住使用之 房屋，顯非土地法第104條第1項規定之租用基地建築房屋之 情形。且附圖所示Ｄ部分之鐵皮屋係於系爭土地由被告拍定 得標後才興建，並非拍定前即已存在之建物，原告訴請確認 優先承買權，並無依據。況原告提出之系爭契約書，租金約 定明顯不合常情，原告亦未能證明有租金交付之事實，要屬 虛偽。且系爭土地使用分區為一般農業區農牧用地，地目為 田，僅得作為農耕使用，系爭契約書即使為真正，亦違反區 域計畫法第15條區域管制之規定，依法應屬無效等語，資為 抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：
（一）系爭土地係辛○○所有，嗣經本院93年度執字第1974號執 行事件予以拍賣，由被告得標。
（二）系爭土地上現況有如附圖所示之鐵皮屋、貨櫃及篩選砂石 鋼架之地上物坐落其上，原係作為砂石廠相關設備所使用 ，砂石廠現已成廢棄狀態。
五、得心證之理由：
本件之爭點，經兩造同意後整理如下述項目：（一）坐落在 系爭土地上如附圖所示之鐵皮屋、貨櫃及篩選砂石鋼架之地 上物，是否符合土地法第104條第1項規定之租用基地而建築 房屋之情形？（二）原告是否與辛○○之間訂有租地建屋之 契約？（三）如原告與辛○○之間訂有租地建屋之契約，該 契約之效力為何？以下即分別予以說明：
（一）坐落在系爭土地上如附圖所示之鐵皮屋、貨櫃及篩選砂石 鋼架之地上物，是否符合土地法第104條第1項規定之租用 基地而建築房屋之情形？
１ 按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件 優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權。其順序以登記之先後定之。為土地法第10 4條第1項所明文。本條規定基地出賣時，承租人有依同樣 條件優先購買之權，其承租人須為以建築房屋為目的，而 承租該基地者，始足當之（最高法院77年度台上字第1243 號判決意旨參照）。要言之，該規定限於以建築房屋為目 的而租用基地之租賃契約承租人始得主張優先承買權，並 非任何租用土地之承租人均得任意援引而為主張，合先敘 明。
２ 查系爭土地經本院於94年4 月28日協同宜蘭縣羅東地政事 務所人員前往現場履勘，履勘結果顯示：系爭土地於前次 履勘時並無適當之通路抵達，本次係因原告派人除草後， 有一小徑可抵達系爭土地，且系爭土地上有砂石廠相關設 備及地上物，目前並非使用中，部分設施外觀均呈現生鏽 狀態，砂石廠目前廢棄而未使用，而第三人辛○○（當時 係被告，嗣經原告撤回對其之訴）亦陳稱：86年停止疏浚 後，砂石廠就停止營運迄今等語，此有該次勘驗筆錄及現 場照片乙份在卷可憑，並囑託地政人員實地測量後製作複 丈成果圖（即附圖）乙份附卷可參。系爭土地現況有如附 圖所示之鐵皮屋、貨櫃及篩選砂石鋼架之地上物坐落其上 ，原係作為砂石廠相關設備所使用，砂石廠現已成廢棄狀 態之事實，亦為兩造所不爭執，堪予認定。
３ 又系爭土地前於83年11月4 日經本院執行處人員前往現場 執行假扣押之查封行為時，當時已為第三人陞陽公司之砂 石廠而使用，並經本院93年度執字第1974號執行事件予以 登載於拍賣公告上。此經本院調閱本院83年度執全字第17 5 號保全卷宗及93年度執字第1974號執行卷宗審核無誤。 顯見早在83年11月間，系爭土地早已作為砂石廠使用而堆 置相關設備，顯非供人居住之房屋使用。
４ 綜上，姑不論原告及參加人所稱原告與第三人辛○○之間 簽訂之系爭契約書是否為真正，系爭土地早於83年至86年 間，即由第三人陞陽公司作為砂石廠而為營業使用，即便 系爭契約書屬於真正，其租賃之目的顯非基於建築房屋使 用而租用基地。況本院履勘現場所見，該砂石廠早已呈廢 棄狀態多時，如未經原告派人整理現場，尚且無適當之通 路可以抵達，平日根本無法供人居住使用，原告及參加人 陳稱如附圖所示Ｄ部分之鐵皮屋係作為工人休息住宿之處 所，應屬房屋云云，顯屬無據。是本件原告及參加人援引 土地法第104條第1項規定而主張原告就系爭土地有優先承 買權云云，於法未合，不足為採。
（二）至於前述所列（二）、（三）項之爭點部分，因系爭土地
上之情況並不符合租地建屋之情形，原告及參加人主張原 告有優先承買權云云，要無可採，本院自無再予審酌所列 （二）、（三）項爭點之必要。
六、綜上所述：原告訴請確認就系爭土地全部有優先承買權云云 ，並無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造及參加人 其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果無影響及爭點無關 者，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第78條。中 華 民 國 94 年 11 月 30 日 臺灣宜蘭地方法院民事庭
法 官 林俊廷
正本與原本無異。
如不服本判決應於判決送達後20日內提出上訴狀（須附繕本）。中 華 民 國 94 年 11 月 30 日 書記官 莊淑茹
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