確認優先購買權不存在
臺灣橋頭地方法院(民事),重訴字,111年度,159號
CTDV,111,重訴,159,20230628,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度重訴字第159號
原 告 黃俊傑
訴訟代理人 張耀聰律師
被 告 馮瑞欽
上列當事人間確認優先購買權不存在事件，本院於民國112年6月
14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
確認被告就財政部國有財產署南區分署一一一年度第三十一批逾期未辦繼承登記土地標號第八標號於民國一一一年四月二十八日所拍定高雄市○○區○○段○○○○地號土地之優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
　　訴外人財政部國有財產署南區分署（下稱國產署）委託訴外 人台灣金融資產服務股份有限公司南部分公司標售111年度 第31批逾期未辦繼承登記土地標號第8號（下稱系爭標售案 ），即坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（權利範圍全部， 下稱系爭土地），而原告為最高價之得標者，嗣被告依耕地 三七五減租條例規定向國產署主張耕地承租人有優先購買權 ，惟系爭土地現況既經承租人鋪設大面積水泥地，且埋設廢 土及廢棄物，係屬不自任耕作，依耕地三七五減租條例第16 條規定，原訂租約無效，足見被告主張優先購買權於法無據 ，爰依民事訴訟法第247條第1項前段規定請求確認被告就系 爭土地無優先購買權存在等語，並聲明：確認被告就系爭標 售案於111年4月28日所拍定系爭土地之優先購買權不存在。二、被告則以：
　　被告繼承先父馮老於三七五租約之承租權，出租人為王陳畏 ，租賃標的物為系爭土地及同區段1005、1005-1、1006、10 06-1、1007、1007-1及1008地號等8筆土地，租賃範圍為上 開土地1/2，其餘1/2則屬被告之堂兄弟即訴外人馮芳瑞等3 人。被告與馮芳瑞等3人約定，依據承租土地位置使用之完 整性與效率性，被告使用系爭土地，馮芳瑞等3人使用其餘7 筆土地。馮老自44年起，在系爭土地上輪流種植稻米與蕃薯 ，另系爭土地上鋪設之水泥，為原有建物之殘留，於簽訂租 約時即已存在，為收成放置、整理農作物，即利用該等水泥 鋪面曬稻米及蕃薯等農作物。而在被告方面，因欠缺水源， 輪流種植玉米、芒果、酪梨、紅龍果等農作物，不用任何農 藥、殺蟲劑，保持自然耕作，最近實驗紅龍果與雜草共生， 過高雜草則作為肥料，依據原告提供之現場照片所示，系爭



土地並非如廢棄、無人整理使用之情形，被告於不同時間種 植不同之農作物，完全管理使用系爭土地，依土地法第73條 之1規定為合法占有人，並就系爭土地主張優先購買權，國 產署業已於111年6月1日函告審認被告屬合法使用人之優先 購買權人等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
　㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否 之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文；又所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確 ，原告主觀上認為其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且 此種不妥之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院 52年台上字第1240號判決參照）。本件原告主張其為系爭標 售案之得標者，被告雖就系爭土地主張為耕地三七五租約之 承租人而有優先購買權，惟該租約已因承租人未自任耕作而 無效，是被告並無優先購買權存在等節，為被告所否認，可 見兩造間就被告得否對系爭標售案行使優先購買權有所爭執 ，並致原告是否得因系爭標售案而取得系爭土地所有權處於 不安定之狀態，而此不安定狀態可透過本件確認判決除去之 ，揆諸前揭規定及說明，應認原告訴請確認被告就系爭標售 案於111年4月28日所拍定系爭土地之優先購買權不存在，有 即受確認判決之法律上利益，是原告提起本件確認之訴，自 應准許，合先敘明。
　㈡次按土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一年未辦理繼 承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告 繼承人於3個月內聲請登記，並以書面通知繼承人；逾期仍 未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲 請人之事由，其期間應予扣除。前項列冊管理期間為15年， 逾期仍未聲請登記者，由地政機關書面通知繼承人及將該土 地或建築改良物清冊移請財政部國有財產署公開標售。依第 2項規定標售土地或建築改良物前應公告3個月，繼承人、合 法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權，土 地法第73條之1第1項至第3項定有明文。本件被告主張其為 系爭土地耕地三七五租約之承租人，為系爭土地之合法使用 人，得依土地法第73條之1第3項規定就系爭土地行使優先購 買權云云，原告就系爭土地原有耕地三七五租約存在並不爭 執，惟主張該耕地三七五租約已因承租人未自任耕作而無效 。而被告就系爭土地之耕地三七五租約如屬無效，自無從以 承租人身分主張有合法使用系爭土地之權利，亦無從依前開 土地法規定主張優先購買權存在，是本件爭執之處，即在於



被告就系爭土地原有之三七五租約是否因未自任耕作而無效 ，茲論述如下：
　⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回 自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項 分別定有明文。次按耕地三七五減租條例第16條第1項所謂 承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事 耕作之用而言；如承租人以承租之土地一部或全部建築房屋 居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，應構成 同條第2項所定原訂租約無效之原因（最高法院70年台上字 第4637號判決意旨參照）。又按承租人違反耕地三七五減租 條例第16條規定不自任耕作時，原訂租約無效。所謂原訂租 約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂 租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因 而歸於消滅而言。又承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於 承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效；所 謂無效，係當然無效，並不待出租人主張。故耕地租約無效 後，除兩造有另行成立租賃關係之合意外，不因出租人嗣後 繼續收租默示同意承租人使用未自任耕作土地，或於原訂租 約租期屆滿後換訂租約，而使原已無效之租約恢復其效力（ 最高法院92年度台上字第2494號判決意旨參照）。　⒉原告主張系爭土地耕地三七五租約之承租人於系爭土地上鋪 設水泥，有未自任耕作之情形，而被告於本院審理中自承原 承租人即其父親馮老為了收成放置、整理農作物，於系爭土 地西南方有鋪設水泥等語（見審訴卷第95頁），且依原告提 出之現場照片及系爭土地正射影像圖（見審訴卷第29頁、第 89頁），亦可見系爭土地西南側確有水泥鋪面存在，堪認系 爭土地之原承租人即被告父親馮老確有於系爭土地鋪設水泥 使用之情事。被告雖辯稱該等水泥鋪面係為供曬稻米及蕃薯 等作物使用云云，然經本院會同兩造至現場履勘，系爭土現 況南側部分地面有建物殘留之水泥鋪面，有勘驗筆錄在卷可 參（見本院卷第51頁），且經本院囑託高雄市政府岡山地政 事務所測量前開建物殘留之水泥鋪面約略面積，經該所測量 後面積為430.68平方公尺，已占系爭土地總面積1160.32平 方公尺之37％（計算式：430.68÷1160.32×100％≒37％），如僅 係欲供曬作物使用，前開建物殘留之水泥鋪面範圍即已明顯 足夠，當無另行鋪設其他水泥鋪面曬作物之必要，更遑論加 計前開水泥鋪面面積後，系爭土地之大半面積均已鋪設水泥 鋪面，更難認為農業使用所必須，堪認被告父親馮老於系爭 土地西南側鋪設前述水泥鋪面，並非為供耕作之用，揆諸前



開說明，應已有非自任耕作之情事，且該情形雖僅存在於系 爭土地之一部，惟不論其面積多寡，全部租約均屬無效，故 系爭土地原有之耕地三七五租約，於馮老鋪設該等水泥鋪面 時即已因而無效，而被告係基於由馮老承租系爭土地之租約 變更承租人而取得承租人權利，有該租約變更登記情形紀要 在卷可參（見審訴卷第56頁），如馮老已無承租之權利，自 亦無從以變更承租人之方式由被告取得承租人權利，故系爭 土地原雖有耕地三七五租約存在，但該租約已因承租人未自 任耕作而無效，應認被告已非系爭土地之合法承租人，自亦 無從因屬合法使用人而取得優先購買權。
　⒊被告雖於本院審理中又改稱系爭土地之水泥鋪面均係於承租 前即已存在，先前陳稱係其父親鋪設為筆誤云云（見本院卷 第146頁），然被告前開關於其父親鋪設水泥鋪面之陳述已 有自認之效力，被告嗣後又否認該事實，應屬撤銷自認，依 民事訴訟法第279條第3項規定，應以被告證明與事實不符或 他造同意時始得為之，惟原告就此並未同意，即應由被告舉 證證明該自認與事實不符。被告就此雖提出中央研究院人文 社會科學研究中心地理資訊科學研究專題中心提供之36年3 月29日空照圖資為憑（見本院卷第221頁），然該空照圖資 解析度非高，已難辨識有無被告所指之建物存在，且因空照 圖資顯示之周邊利用情形情形與系爭土地周邊現況落差甚大 ，亦難比對被告所指之建物是否即為現存之建物殘留水泥鋪 面，更遑論得以比對是否包含系爭土地西南側之其他水泥鋪 面，況被告所指之建物位置緊鄰道路旁，與系爭土地水泥鋪 面位置與道路尚有間隔之情形亦有不同，自無從證明被告前 述由其父親鋪設水泥鋪面之自認與事實不符，尚難為有利被 告之認定。
　⒋被告又辯稱系爭土地之出租人從未向承租人表示租約無效， 亦未曾提起確認租約無效之訴訟，原告自不得逕行主張租約 無效云云，然所謂無效係當然無效，本不待出租人另行主張 ，且對任何人均屬無效，是原告雖非系爭土地耕地三七五租 約之契約當事人，自仍得主張該契約已因非承租人非自任耕 作而無效，被告此部分抗辯，亦不足採。又該部分事實得由 本院審理後認定，本非必先由出租人提起確認租約無效之訴 訟，出租人是否提起確認無效訴訟，不影響本件之認定，併 此敘明。至於被告雖又辯稱其為系爭土地登記之耕地三七五 租約承租人，應足認其為系爭土地之合法使用人云云，惟耕 地三七五減租條例第6條第1項關於租約登記之規定，係為保 護佃農及舉證上便利而設，並非謂凡租約之訂立、變更、終 止或換訂、須經登記，始能生效。而承租人不自任耕作，將



耕地全部或一部轉租於他人，原訂租約即歸於無效，為法律 所明定，自不因租約已辦理租約登記或並未辦理註銷（終止 ）登記而有差異。本件系爭土地之耕地三七五租約因承租人 不自任耕作而無效，業如前述，則上開登記情事，自無從採 為被告有利之認定，併予說明。
四、綜上所述，系爭土地原雖有耕地三七五租約存在，惟因原承 租人未自任耕作而無效，被告即無從因變更承租名義人而取 得承租人身分，自亦無從因屬系爭土地之耕地三七五租約承 租人而為系爭土地合法使用人，更無從因而取得土地法第73 條之1第3項所定之優先購買權。從而，原告請求確認被告就 系爭標售案於111年4月28日所拍定系爭土地之優先購買權不 存在，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 經審酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明 。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日 民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　28　　日 書記官 林慧雯