臺灣橋頭地方法院民事判決
111年度訴字第61號
原 告 鄭博仁
訴訟代理人 張耀聰律師
被 告 宋春貴
訴訟代理人 呂郁斌律師
被 告 陳季豐
居高雄市○○區○○路00巷0○0號0樓 之0
被 告 煜恭企業有限公司
兼法定代理
人 黃國書
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月21日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
被告應自如附圖編號254⑴（面積一七四平方公尺）、255⑴（面積一八六平方公尺）、257⑴（面積一三四九平方公尺）、257⑵（面積五八平方公尺）、257⑶（面積五一平方公尺）、258⑴（面積六七五平方公尺）、258⑵（面積一平方公尺）所示之建物遷出，並將該建物騰空返還原告。
被告應連帶給付原告新臺幣壹佰參拾壹萬貳仟捌佰肆拾肆元，及自民國一一一年八月三十一日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月連帶給付原告新臺幣壹拾壹萬伍仟參佰陸拾貳元。訴訟費用由被告連帶負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
被告陳季豐、煜恭企業有限公司（下稱煜恭公司）、黃國書 經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，依同法第385條第1項規定，依原告 之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠原告於民國110年6月28日向本院民事執行處聲明買受如附圖 編號254⑴、255⑴、257⑴、258⑴所示之建物（下稱系爭房屋原
有部分），並於110年8月9日領得本院核發之不動產權利移 轉證書，且已辦理完成稅籍登記，而為系爭房屋原有部分之 所有權人，被告宋春貴雖於執行處囑託測量後，又增建如附 圖編號257⑵、257⑶、258⑵等部分（下稱系爭增建部分，與系 爭房屋原有部分合稱系爭房屋），惟系爭增建部分與系爭房 屋原有部分無任何可資區別之標識存在，且做為一體使用， 不具構造上及使用上之獨立性，應為系爭房屋原有部分所有 權範圍之擴張。是原告既為系爭房屋之所有權人，而系爭房 屋原為宋春貴所興建，並無償出借被告陳季豐、煜恭公司及 黃國書使用，現仍為被告共同無權占有使用中，原告應得依 民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告自系爭房屋遷 出，並將該房屋騰空返還予原告。另被告既無權占有系爭房 屋，即屬侵權行為，亦因而獲有不當得利，則原告亦得依民 法第184條第1項前段、第185條、第179條規定，請求被告連 帶賠償或返還原告相當於租金之不當得利新臺幣（下同）1, 312,844元，及自111年8月31日起至遷讓返還系爭系爭房屋 之日止，按月連帶給付原告115,362元，爰先位請求上開內 容。
㈡如本院認系爭增建部分非屬系爭房屋原有部分之所有權擴張 ，原告除仍得請求被告自系爭房屋原有部分遷出外，宋春貴 以系爭增建部分依附原告所有之系爭房屋原有部分，亦屬無 權占有系爭房屋原有部分，原告亦得民法第767條第1項前段 、中段規定請求宋春貴該系爭增建部分拆除，且仍得就系爭 房屋原有部分請求被告連帶賠償或返還相當於租金之不當得 利1,312,844元，及自111年8月31日起至遷讓返還系爭房屋 原有部分之日止，按月連帶給付原告110,313元，爰備位請 求上開內容等語，並先位聲明：⒈被告應自系爭房屋遷出， 並將系爭房屋騰空返還原告；⒉被告應連帶給付原告1,312,8 44元，及自111年8月31日起至遷讓返還第1項房屋之日止， 按月連帶給付原告115,362元。另備位聲明：⒈被告應自系爭 房屋原有部分遷出，並將系爭房屋原有部分騰空返還原告； ⒉宋春貴應將系爭增建部分拆除；⒊被告應連帶給付原告1,31 2,844元，及自111年8月31日起至遷讓返還第1項房屋之日止 ，按月連帶給付原告110,313元。
二、被告則以：
㈠被告宋春貴以：
原告雖於110年6月28日向本院民事執行處聲明買受系爭房屋 原有部分，但本院係於110年8月3日始核發不動產權利移轉 證書予原告，且原告係於110年9月14日始向稅捐機關辦理納 稅義務人變更登記，故原告應自110年9月14日起始成為系爭
房屋所有權人。又被告原本使用之廠房面積遠大於原告所標 得之樓層面積，且被告在原告標得系爭房屋後並未刻意排除 原告之使用權，故原告向被告請求「相當於租金之損害」， 尚乏依據，被告願就原告標得之範圍與原告協商後予以區隔 清楚，以利兩造後續使用。另系爭房屋原有部分之現值為3, 070,100元，故年租金最高僅為307,010元，換算成月租金應 為25,584元，況系爭房屋並非處於城市鬧區，且僅做廠房使 用，故年租金不應以申報總價10％來計算，應以3％為公允等 語資為抗辯，並聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利判決，願 供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告陳季豐、煜恭公司、黃國書未於言詞辯論期日到場，亦 未提出書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證 書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項 前段定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事 實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文。又以無權占 有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者， 不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任， 占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99 年度台上字第1169號判決意旨參照）。原告主張其經拍賣而 取得系爭房屋原有部分，並於110年8月9日領得不動產權利 移轉證書乙節，有本院110年8月3日橋院嬌109司執梅字第18 211號不動產權利移轉證書、送達證書、稅籍證明書在卷可 參（見審訴卷第15至17頁、本院卷第241頁），依上開規定 ，堪認原告業已於110年8月9日取得系爭房屋原有部分之所 有權。
㈡又按所謂建築物，係指劃定可供吾人利用之一定空間，作為 所有權支配客體之構造物，基於所有權標的物獨立性原則， 及一物一權主義之要求，建築物之特定部分必須具備構造上 及使用上之獨立性，始能成為獨立所有權之客體。所謂附屬 建物，係指依附於原建築以助其效用而未具獨立性之次要建 築而言，諸如依附於原建築而增建之建物，缺乏構造上及使 用上之獨立性，或僅具構造上之獨立性，而無使用上之獨立 性，並常助原建築之效用等是，此類附屬建物依民法第811 條規定應由原建築所有人取得增建建物之所有權，原建築所 有權範圍因而擴張。本件系爭增建部分，經本院會同兩造至 現場履勘，並囑託高雄市政府地政局岡山地政事務所（下稱 岡山地政）測量109年測量時之建物（即系爭房屋原有部分 ）及增建部分，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖
，其中增建之範圍即為系爭增建部分，本院審酌系爭增建部 分均屬依附系爭房屋原有部分而增建，構造上及使用上均無 獨立性可言，即屬前述附屬建物之範疇，系爭房屋原有部分 所有權範圍因而擴張至系爭增建部分，而為系爭房屋所有權 之一部，是原告之所有權範圍應亦及於系爭增建部分，而應 認原告為系爭房屋全部範圍之所有權人，宋春貴辯稱該部分 稍加區隔即可獨立使用云云，顯屬無據。
㈢被告宋春貴雖辯稱其興建之房屋面積大於原告經拍賣取得之 面積，足徵超過原告拍賣取得面積部分應非原拍賣範圍，而 仍應為其所有云云，然宋春貴始終未能特定所謂超過拍賣之 範圍為何，且經本院囑託岡山地政測量系爭房屋現況坐落之 位置及面積，並套繪於本院執行時測量之複丈成果圖上，經 該所測量後除系爭增建部分外，其餘就系爭房屋原有部分與 執行時之測量結果相符，足徵原告係經拍賣而取得之範圍， 即屬當時測量之建物全部範圍，並無宋春貴所指未經拍賣範 圍存在，至於系爭增建部分雖於拍賣當時尚未興建，惟該部 分為系爭房屋原有部分所有權範圍之擴張而亦為原告所有已 如前述，自亦不能認為屬宋春貴所有，故系爭房屋全部範圍 應均屬原告所有，宋春貴辯稱系爭房屋有部分仍屬其所有云 云，顯與事實不符，不能採信。
㈣被告宋春貴雖又提出本院執行時109年6月15日之執行筆錄、1 09年6月19日查封筆錄及該執行事件之債權人交通部公路總 局第三區養護工程處函文（見本院卷第57至63頁），並辯稱 被告搭建之建物範圍大於原告拍賣取得之面積云云，然被告 提出之109年6月15日執行筆錄及債權人交通部公路總局第三 區養護工程處函文中關於大勇段19-1地號土地超出訴訟範圍 等節，係就該執行事件中請求執行高雄市○○區○○段00○00○00 地號土地上建物（門牌號碼高雄市○○路00000號）無權占用 之拆屋還地部分所為執行程序，與查封拍賣系爭房屋原有部 分（查封時門牌號碼為高雄市○○區○○路00○00號）係為執行 不當得利之金錢債權部分之執行程序完全無關，宋春貴將毫 不相干之執行程序相互混淆，並據以主張其興建之房屋範圍 大於原告拍賣取得之範圍，顯屬無據，自不足採。 ㈤而就原告主張系爭房屋為被告共同占有使用部分，除據宋春 貴於本院執行時自承將系爭房屋借予陳季豐，另出借黃國書 開設煜恭公司使用等語，有本院執行事件查封筆錄在卷可參 （見本院卷第61頁），且經本院會同兩造現場履勘時，陳季 豐亦在系爭房屋現場，並有指明其使用範圍為系爭房屋東南 側等語，宋春貴則陳稱與陳季豐使用的範圍沒有明顯區隔， 大致陳季豐使用東南側，其他為其使用等語，有勘驗筆錄及
現場照片在卷可參（見本院卷第106、第123頁），且現場亦 可見懸掛煜恭公司實聯制場所代碼之標識，更有煜恭公司之 車輛仍停放系爭房屋旁，有現場照片在卷可參（見本院卷第 115至117頁、第129頁），足徵系爭房屋現仍供宋春貴、陳 季豐、煜恭公司及黃國書共同使用，且系爭房屋內部無明顯 區隔，業據本院現場履勘明確，有勘驗筆錄在卷可參（見本 院卷第106頁），亦堪認系爭房屋全部範圍現確為被告共同 占有使用，且被告均未能提出任何占有使用系爭房屋之合法 權源，依首揭說明，應認被告確有共同無權占有系爭房屋之 情事，是被告既有共同無權占有系爭房屋之情事，對原告就 系爭房屋所有權之行使自有妨礙，則原告依民法第767條第1 項中段之法律關係請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋 騰空返還原告，即屬有據。
㈥按故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任；數 人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法 第184條第1項、第185條前段分別定有明文。又就他人之物 為使用收益，而無正當之權源者，即屬不法侵害他人之權利 ，自應成立侵權行為，而負損害賠償責任。次按無權占有他 人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，而有不當得利之 情形，為社會之通常觀念（最高法院61年台上字第1965號判 決要旨參照）。準此，無權占有人顯係無法律上之原因而受 利益，並致房屋所有權人受有損害，則房屋所有權人自得依 不當得利之法律關係，請求無權占有人給付相當於租金之利 益。故無權占有他人之房屋，已使房屋所有權人受有不能使 用收益之損害，則房地所有人依侵權行為規定可得請求賠償 之金額，自亦得以使用收益房屋之對價即相當租金之損害認 定之。而被告共同無權占用系爭房屋，致原告不能為使用收 益，顯屬共同侵權行為，原告依侵權行為之規定，請求被告 連帶賠償相當於租金之損害，自屬有據。
㈦關於原告得請求之數額，分述如下：
⒈按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超過 土地及其建築物申報總價額年息10％為限，然其規定之立法 意旨，乃城市房屋供不應求，為防止出租人抬高租金，謀取 重利，特設本條限制房屋租金之最高額，以保護經濟上弱者 之承租人，使其能取得適當之居住空間，避免造成居住問題 ，故該條規定應僅限於城市地方供住宅用之房屋始有其適用 。至營業用房屋，承租人用以營業獲取利潤並非供居住，不 僅在其承租房屋得以營商，並得享有營業房屋所形成商圈之 商業利益，其應付租金不僅為使用房屋之對價，且包括此項 特殊利益之對價在內，當非一般住宅用房屋之承租可比，自
不受該條房租最高限制之拘束（最高法院54年度台上字第15 28號裁判意旨參照）。是本件被告占有系爭房屋，係供開設 工廠營業用途之用，有現場照片在卷可參（見本院卷第111 至125頁），本不受上開年息10％之限制，宋春貴辯稱系爭房 屋並非處於城市鬧區，且僅做廠房使用，故年租金不應以申 報總價10％來計算，應以3％為公允云云，顯不足採。 ⒉又本件經本院囑託廣信不動產估價師聯合事務所鑑定系爭房 屋每月之合理租金為何，經該所針對系爭房屋進行產權、一 般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況等比較後， 採用租賃實例比價法、積算法之估價方法評估系爭房屋租金 價格，並以房地分離方式求出建物與土地每月合理租金價值 ，另考量系爭房屋係占用公有土地之情形，將占有公有土地 之價值分配於房屋及風險溢籌後，推估110年8月31日時房屋 使用價值每月每坪為143元；111年8月31日後則每月每坪為1 53元，有該所估價案號KRK00000000號估價報告書可參，本 院審酌該估價報告所採取之評估方法均有所依據，且無明顯 錯誤之處，其估價結果應屬可採。
⒊而系爭房屋原有部分經測量後面積為2,384平方公尺，（計算 式：174＋186＋1,349＋675＝2,384），系爭增建部分之面積則 為110平方公尺（計算式：58＋51＋1＝110），合計系爭房屋總 面積為2,494平方公尺（計算式：2,384＋110＝2,494），故11 0年8月9日至111年8月30日共12月又22日間， 就系爭房屋原有部分應給付之損害數額即應為1,313,136元〔 計算式：2,384×0.3025×143×（12＋22/30）＝1,313,136小數 點以下四捨五入，下同〕，原告請求以1,312,844元計算，並 未逾其權利範圍；就111年8月31日至遷讓返還系爭房屋之日 止之損害部分，則應為每月115,429元（計算式：2,494×0.3 025×153＝115,429），原告請求以每月115,362元計算，亦未 逾其權利範圍，均屬有據。又原告依侵權行為請求被告賠償 相當於租金之損害已屬有據，而原告係請求本院就其請求擇 一為有利原告之判決，就原告另依民法第179條請求之部分 ，即無庸予以贅述，併此敘明。
四、綜上所述，被告既有共同無權占有系爭房屋之情事，原告先 位聲明依民法第767條1項中段、第184條第1項、第185條前 段請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋騰空返還原告， 及請求被告連帶賠償無權占有系爭房屋所受相當於租金之損 害1,312,844元，及自111年8月31日起至遷讓系爭房屋之日 止按月連帶賠償115,362元，均屬有據，應予准許。又原告 所為先位請求既有理由，本院亦毋庸再就其備位聲明加以認 定，附此敘明。
五、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院逐一 斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論 駁之必要，併此敘明。
參、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2項。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日 民事第二庭 法 官 蕭承信
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日 書記官 林慧雯
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