臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第2137號
原 告 錢均權
訴訟代理人 李宏文律師
被 告 任治華
上列當事人間請求返還履約保證金事件，本院於民國112年6月1
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告前與訴外人甲○○於民國94年4月13日，就被告所有門牌號 碼桃園市○○區○○路000號房屋及屋內各項設施簽定經營暨租 賃契約，又原告與甲○○租賃屆滿後之101年間，兩造另行簽 定經營暨租賃契約，斯時兩造並未就園產重新約定點交，故 無園產清冊。嗣兩造於106年1月19日續行簽定門牌號碼桃園 市○○區○○路000○000號之房屋（下合稱系爭房屋，若指各別 房屋則分稱系爭199號、系爭201號房屋）及屋內各項設施（ 下稱系爭園產）經營暨租賃契約（下稱系爭契約），約定自 106年8月1日起承租被告所有系爭房屋及系爭園產，並由原 告續為經營桃園市龍潭區私立文華幼兒園並取得其收益，租 期至111年7月31日，未再附具系爭園產清冊。 ㈡又原告於系爭契約承租期間，迭經負擔屋頂及雨遮漏水、廁 所改建、地板更新等多項設施自行出資修繕，將設備汰舊換 新，此與法律規範出租人之義務明顯不符，倘仍強求承租人 回復租賃物原有之狀態予以返還，實屬過苛。另原告於簽訂 系爭契約時，於契約第4條約定接續上期移轉原告所支付之 新臺幣（下同）100萬元整作為履約保證金（下稱系爭款項 ），並約定當租約期滿，系爭契約自動終止，由被告收回經 營權，並清點園產無誤後，結算保證金發還原告。 ㈢嗣原告於111年7月19日點交系爭園產，同年7月30日交付被告 系爭房屋之遙控器、鑰匙、保全設定卡。詎被告遲未返還系 爭款項，原告遂於111年8月15日委由李宏文律師向被告函催 返還，惟被告以娃娃車已遭變賣，現場遺有廢棄物，且系爭 房屋未回復原狀等情，拒絕返還系爭款項。爰依系爭契約之 法律關係請求被告返還系爭款項。並聲明：一、被告應給付 原告100萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日清償日止，按週 年利率百分之五計算之利息。二、願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
㈠原告表示已於111年7月19日點交園產，所言不實，斯時伊都 在台中，不在龍潭，並無點交園產一事，原告僅係於7月29 日夜間8點30分左右，與伊相約於龍潭區富華街的三元宮交 還系爭不動產鑰匙。
㈡伊於94年將文華幼兒園交給劉園長(即訴外人甲○○)，而甲○○ 則轉交給原告經營，兩造從97年開始的租約，後來才換約； 而甲○○則另外有與原告訂約，約定交付給原告如被告所陳報 檢附之私立文華幼兒園財產明細，此即為系爭契約內所載明 原告應予返還的系爭園產，且被告並非將系爭園產頂讓給原 告，惟原告自始至終均未與伊點交系爭園產，也沒將園產立 冊讓伊逐筆清點，伊也沒指定新租客應與原告辦理點交園產 。再者，原告在7月29日私自搬走文華幼兒園客製訂購的大 型教具櫃，文華幼兒園名下換新的兩輛娃娃車，一輛被原告 變賣、一輛被原告過戶至其自己園所名下，所應點交之系爭 園產並非原告遺留下來殘破不堪使用的教具櫃課桌椅與廢棄 物，此與合約期滿，應將汰舊換新後的園產點交歸還的契約 條款不符。
㈢原告所稱系爭房屋多處充斥漏水、壁癌及發霉等問題，係因 建物使用情形、時間經過、恆生折舊自然耗損所生，顯不合 理，此部分應係原告未善盡自行修繕及負責維護之義務所致 ，當由原告修繕房舍後方有返還保證金之義務等語置辯。並 聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷第221-222頁）： ㈠系爭契約為被告將系爭201號及系爭199號房屋出租與原告經 營幼兒園，並由原告交付100萬元履約保證金與被告。 ㈡系爭契約第七條約定：⒈園產移交保管，合約期間內凡屬園區 運作與教學相關之軟硬體設備，皆由原告全權處理，原告認 為必要時無須報備被告即可汰舊換新，被告無權干涉；⒉合 約期間內之房舍修繕及環境維持，歸原告自行修繕及負責維 護。
㈢系爭契約於111年7月31日因租賃期間屆滿，依契約第11條第1 項約定系爭契約自動終止，被告收回經營權，並於清點園產 無誤後，結算保證金發還甲方。
㈣系爭租約終止後翌日（8月1日），被告拍攝系爭房屋環境發 現系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞 、馬桶破損。系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、 天花板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，該情形並未與被告確認 點交。
四、本件爭點：
㈠系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬 桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花 板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，是否為原告依系爭契約應修 繕及負責維護之範圍？
㈡就系爭園產兩造是否已為清點移交？
五、得心證理由：
㈠系爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬 桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花 板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，應為原告依系爭契約應修繕 及負責維護之範圍：
⒈按混合契約係以二個以上契約應有之內容合併為其內容之單 一契約，當事人負有數個不同類型權利義務，應分別適用各 該權利義務所屬契約之類型之法律規定，以判斷其效力。（ 最高法院107年度台上字第1428號裁判意旨參照）。次按所 謂「押租金」者，又簡稱「押金」、「押租」或稱「擔保金 」、「保證金」，一般係指租賃契約成立時，為擔保承租人 之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其 他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後 ，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還 於承租人。又按押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於 租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事， 始得請求返還（最高法院81年度台上字第1907號民事判決要 旨參照）。
⒉查，兩造間系爭契約關於簽訂之原因載明：「茲因桃園市龍 潭區立案之私立文華幼兒園之經營及幼兒園園址房屋使用租 賃等相關事宜，雙方同意訂立契約...」，而分就文華幼兒 園因經營產生之變更負責人、稅捐、責任與義務、教育主管 機關查驗校舍等事項，於系爭契約第8、9、10、11、13條分 別明定兩造之權利義務；另就租賃關係所生之租金、履約保 證金、租賃物修繕及契約終止條件等事項，則分別於系爭契 約第3、4、5、6、7、11條約定兩造間權利義務，經核系爭 契約之約定係以租賃系爭房屋及系爭園產以經營文華幼兒園 為內容合併為其內容之單一契約，當事人負有數個不同類型 權利義務，應分別適用租賃及經營契約類型之法律規定，以 判斷其效力。又本件爭議之系爭款項有關履約保證金發還， 兩造乃於系爭契約第11條第1、2項約定：「㈠當租約期滿， 本契約自動終止，乙方收回經營權，並於清點園產無誤後， 結算保證金發還甲方...」、「㈡當甲方月租金累積達三個月 未付時，或經營權移轉予第三人均視同契約終止，乙方有收 回經營權之權利，及要求甲方支付至本租約期滿日之應繳租
金總額，甲方不得異議。履約保證金一百萬元於支付應繳租 金後與清點園產無誤後，結算保證金發還甲方」，此有系爭 租賃契約書在卷可稽（見本院卷第10至13頁），可徵履約保 證金之性質實有擔保承租人租金及債務不履行之損害賠償債 務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，核屬租賃 契約押租金之約定，應依民法租賃之法律規定判斷其法律效 力。
⒊次查，兩造關於園產移交保管於系爭契約第7條約定：「㈠合 約期內凡屬於園內運作與教學相關之軟硬體設備，皆由甲方 全權處理，甲方認為必要時無須報備乙方即可汰舊換新。㈡ 合約期間內之房舍修繕及環境維持，歸甲方自行修繕及負責 維護。㈢甲方同意完成增建屋頂防止漏水、變電箱電線換新 等等，以維護幼兒園之公共安全。」，足徵原告就教學設備 有自行汰換之權責，但亦負有自行修繕房舍之義務，並由原 告維護幼兒園之安全學習環境，與系爭房屋正常使用功能， 堪信兩造已約明排除租約期間出租人對系爭房屋之修繕義務 。原告固主張於承租之初，即已發覺漏水，並提出桃園市私 立華幼兒園修繕相關帳務明細影本為據（見本院卷第195-19 6頁），惟尚不能據此免除原告上開修繕系爭房屋之契約義 務，佐以證人劉蕙蘭於本院審理時證稱：其向被告承租期間 便自行找人修理屋頂、防水PU及圍牆等部分，或園產設備財 產設備耗損或毀壞，都不是由被告處理，而是由其自行付錢 修理被告並未補費等情互核（見本院卷第225頁），益見被 告向以將系爭房屋交予租客修繕、維護，以合於使用狀態。 是以兩造既已約定由原告負擔屋舍修繕及環境維持之責，原 告自應於租賃關係存續中，保持系爭房屋合於經營幼兒園之 使用狀態。
⒋第查，本件系爭契約終止翌日經被告拍攝現場照片所示：系 爭201號房屋有牆壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬 桶破損；系爭199號房屋有堆積雜物、露臺累積汙垢、天花 板漏水發霉及牆壁壁癌的情形，為兩造所不爭執，並有現場 照片19張在卷可參（見本院卷第53至63頁），程度及範圍已 達需雇請專人修繕及清理，難認僅屬一般使用收益所造成之 自然耗損，應為原告依系爭契約第7條所約定於承租期間「 房舍修繕」及「環境維持」之契約義務，並維持系爭房屋合 於經營幼兒園之使用狀態。況系爭房屋於契約終止時存在上 開情狀，未經原告與被告確認點交，為兩造所不爭執（不爭 執事項㈣），則相關修繕及環境維護費用究竟為何？自亦未 經兩造所確認結算，核與系爭契約第7條第1項約明系爭款項 發還係於「...結算保證金發還甲方」要件未合，難認原告
無債務不履行情事而逕得請求返還系爭款項。
㈡系爭園產兩造尚未完成清點：
⒈原告固陳稱於111年7月19日已清點移交園產，係依照現狀以 所有的園產直接點交給新租客，並提出LINE對話紀錄為證（ 見本院卷第201、203頁）；惟此惟被告所否認，自應由原告 負舉證之責。經查，依原告所提出之LINE對話紀錄所示，原 告所經營之私立文華幼兒園園長宋子晴曾傳送「桃園市私立 文華幼兒園設施設備」與被告，被告亦曾將該設備清單傳送 與新租客之事實，惟參諸對話上下文，被告傳送與新租客時 係稱：「這是宋園長清點的設備清單」，僅係向新租客表達 該設備清單係由原告方面清點後所提出，尚無經被告認同確 認之意；另被告於接收宋子晴所傳送之設備清單時係回稱： 「子晴，謝謝！鑰匙都交給欣霖了嗎？」，亦僅係表達收到 設備清單向對方感謝之意，尚無進一步討論園產項目及內容 之意，自無以依此認定兩造有依該設備清單達成清點系爭園 產完成之情事。
⒉再者，系爭房屋於94年至97年間出租予甲○○，再由甲○○出租 予原告，當時亦有簽訂租賃暨經營契約書，並檢附私立文華 幼稚園財產明細，明細表上財產係由被告點交與甲○○，而屬 文華幼兒園之財產等節，業經被告提出原告與甲○○之經營暨 租賃契約書影本為據（見本院卷第111至158頁），並據甲○○ 證述明確（見本院卷第228頁），堪信原告於系爭房屋經營 文華幼兒園時，其內確存有上揭明細表所載屬於被告所有之 系爭園產。是於系爭契約終止時，兩造應依系爭契約第11條 第1項之約定進行清點無誤後，方能結算保證金發還原告。 至原告固主張系爭園產依系爭契約第7條第1項之約定，原告 可自行汰舊換新，不可能依明細表作點交等語；然查，系爭 契約第7條第1項固免除原告就系爭園產汰舊換新時向被告報 備之義務，惟此尚非免除原告於契約終止時清點系爭園產之 義務，亦應就遭汰舊之園產與被告核對無誤（若有爭議則應 結算），方得請求返還。又本件原告亦未提出經被告核對清 點簽名之園產清冊，難認原告於核對、結算系爭園產完成前 得逕向被告請求返還系爭款項。
六、綜上，本件履約保證金核屬押租金性質，係為擔保承租人債 務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務 不履行情事，始得請求返還。兩造間所爭執之系爭房屋有牆 壁壁癌、滲水、油漆脫落、插座損壞、馬桶破損處、堆積雜 物、露臺累積汙垢及天花板漏水發霉的情形，原告未依系爭 契約為修繕及環境維持，以合於經營幼兒園之使用狀態；就 系爭園產，又無兩造清點完成、結算保證金之事證，核與系
爭契約第11條第1項發還履約保證金之要件未合，則原告依 系爭契約第11條第1項規定請求被告返還系爭款項，洵屬無 據。
七、綜上所述，原告依系爭契約之法律關係，請求被告給付100 萬元及自起訴狀繕本送達之翌日清償日止，按週年利率百分 之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回 ，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不逐一予以論駁，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日 民事第二庭 法 官 劉哲嘉
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 30 日 書記官 蔡萱穎