臺灣桃園地方法院民事判決
111年度訴字第1596號
原 告 南亞都會精品社區管理委員會
法定代理人 陸金華
訴訟代理人 李麗君律師
被 告 謝梅春
訴訟代理人 呂丹琪律師
複 代理人 黃仲薇律師
上列當事人間返還土地等事件，本院於民國112年4月20日辯論終
結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按公寓大廈管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議 事項」及「公寓大廈管理維護事項」，而公寓大廈管理條例 明文規定「管理委員會有當事人能力」，且本件涉及被告所 屬社區關於共用部分之占有使用權利爭議，依公寓大廈管理 條例相關規定，核與原告管委會之職務相關，而本件社區之 區分所有權人會議亦通過「本大樓後面345地號公共設施， 由管委會請律師對被告提告訴訟」之決議（參本院卷第199 頁會議紀錄），是應認由原告管委會代表其餘全體住戶提起 本件訴訟，程序上尚無不合，先予敘明。
二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止，第168條至第172條及前條所定之承受訴 訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170 條、第175條定有明文。本件原告之法定代理人於訴訟中由 黎慧瑩變更為陸金華，並經具狀承受訴訟，有桃園市中壢區 公所備查函、民事聲明承受訴訟暨陳報狀在卷可查（見本院 卷第253-258頁），核與前揭規定相符，應予准許。貳、實體方面
一、原告主張略以：坐落桃園市○○區○○段000號土地南側，即如 附圖編號345⑴、345⑵部分土地（下合稱系爭土地）係南亞都 會精品社區大樓（下稱南亞大樓）全體區分所有權人所共有 ，然被告竟長期以冷氣主機、管線、鐵架等雜物占用系爭土
地。又原告為南亞大樓之管理委員會，系爭土地既屬南亞大 樓社區之共用部分土地，就系爭土地應否返還，顯與原告職 務相關，原告自有代表南亞大樓全體住戶進行本件訴訟之訴 訟實施權，爰依民法第767條第1項規定提起本件訴訟等語。 並聲明：㈠被告應將如附圖編號345⑴部分土地上之空調主機 、管線及插座拆除或移除，並將系爭土地返還與全體共有人 ，日後並不得再有占用行為。㈡願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯略以：南亞大樓於民國83年間銷售時，訴外人得營 建設股份有限公司（下稱得營公司）與原始承購戶間簽有分 管協議，約定南亞大樓1樓空地由1樓住戶管理使用，故被告 管理使用系爭土地即具合法權源。又系爭土地現遭人以鐵鍊 上鎖，供不同車輛停放，被告並未占有使用等語。並聲明： ㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔 保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠按各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收 益之權；共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之 ，98年1月23日修正前民法第818條、第820條第1項定有明文 。共有人全體就共有物之全部劃定範圍，各自使用特定之共 有物者，非法之所不許，是為共有物之分管契約。共有人於 分管範圍，對於共有物有使用收益之權，並非無權占有。公 寓大廈之買賣，建商與各承購戶分別約定，該公寓大廈之共 有部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外 ，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契 約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與 第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在， 通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（參最高 法院79年度台上字第2336號、96年度台上字第2025號判決意 旨）。又當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證責任 ，若一方就其主張之事實已提出適當之證明，他造欲否認其 主張者，即不得不提出相當之反證，此為舉證責任分配之原 則。
㈡原告主張：被告占用系爭土地並無合法正當權源等語，並提 出桃園市○○區○○段000地號土地謄本、相片2張為證（見本院 卷第11-31、237頁），業經被告否認，並以南亞大樓銷售時 ，得營公司與原始承購戶約定1樓空地由1樓住戶使用等語置 辯，且提出得營公司與訴外人即住戶李美金、彭素美簽立之 預定房屋買賣契約書（下稱系爭契約書）暨附件為據（見本 院卷第69-83頁）。觀諸系爭契約書第3條第7款，確有約定1 樓空地除公共設施及景觀佔用外，由1樓住戶管理使用，2樓
以上住戶無條件同意並出具同意書，復於第16條後方標明附 件㈢壹樓空地管理用同意書，並附有該同意書（參本院卷第7 5、81、83頁），且前開約定條文均以電腦事先印製完成， 並檢附空白之使用權同意書，由買受人於簽立買賣契約時一 併就空白之使用權同意書上書寫自己姓名、購買房地棟別、 身分證字號及日期等欄位，作為買賣契約之附件，且除約定 1樓使用情形外，亦有約定南亞大樓之屋頂由頂樓住戶使用 ，堪認系爭契約書及使用權同意書均係得營公司為銷售南亞 大樓房地予不特定之買方客戶，而預訂其條約條款、繕打印 製之定型化契約，則向得營公司購買南亞大樓房地之人，衡 情均會與得營公司簽訂與本件形式內容相同之買賣契約及使 用權同意書，依前揭說明，其後受讓南亞大樓房地之人，亦 應受上開約定所拘束，是被告抗辯稱：系爭土地由1樓住戶 管理使用之情形，係由共有人合意成立分管契約一節，應認 已盡適當之證明。原告雖否認上情，然僅稱被告未與系爭土 地之全體共有人間成立分管協議等語，而未提出其他證據以 實其說，其主張並無可採，應認系爭契約書就1樓空地部分 成立約定專用之分管協議，被告據以管理使用1樓之系爭土 地，於法尚無不合。
㈢又查，系爭土地除如附圖編號345⑴部分土地上有被告架設之 空調主機、管線及插座外，如附圖編號345⑵部分土地現為空 地，外圍則有鐵柱及上鎖鐵鍊構成之圍籬，並有社區其他住 戶持有鑰匙，可供解開鐵鍊並停車於如附圖編號345⑵部分土 地使用，而上開圍籬並非被告所設置，被告亦未占有使用附 圖編號345⑵部分之情形，業經本院至現場履勘及囑託桃園市 中壢地政事務所人員測量無誤，有勘驗筆錄、現場相片、複 丈成果圖（即附圖）等在卷可參（見本院卷第205-211、215 -219、225頁），足信屬實。原告雖另提出現場相片2張（本 院卷第259、261頁），欲證明被告於附圖編號345⑵部分土地 上曾擺放沙發、水塔及三角錐等雜物，只是在本院履勘期日 前才將前揭雜物搬離等情，惟查，原告並未舉證證明上開相 片中雜物係被告所擺放或與被告有何關聯，且縱認上開雜物 為被告所擺放，惟如前所述，被告依系爭契約書之分管協議 ，乃有權占有使用該部分土地，況依本院現場勘驗之結果， 被告現並無占用如附圖編號345⑵部分土地之情事，是原告請 求被告將如附圖編號345⑵部分土地返還予全體共有人，即難 認可採。
四、綜上所述，被告本於系爭契約書之分管協議，本有權管理使 用如附圖編號345⑴、345⑵之系爭土地，而依前揭本院調查之 結果，被告就系爭土地並未違反約定之使用方法，自非無權
占有；且就附圖編號345⑵部分土地，甚至查無被告有占用之 情形。從而，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系 爭空調主機、管線及插座拆除或移除，及將系爭土地（包含 345⑴、345⑵部分）返還予全體共有人，即為無理由，應予駁 回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併 予駁回。
五、本件事證已明，兩造其餘陳述及提出之證據，經本院斟酌後 認為均不足以影響本判決之結果，爰不另逐一論述。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 6 月 20 日 民事第二庭 法 官 周玉羣
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 20 日 書記官 蕭尹吟