臺灣新竹地方法院民事判決
110年度重訴字第101號
原 告 曾憲民
訴訟代理人 路春鴻律師
複代理人 葉文海
被 告 鍾振順
鍾國暉
上二人共同
訴訟代理人 林殷竹律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國112年5月16日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告甲○○應於原告將【附表1】所示土地所有權移轉登記予 被告甲○○之同時，給付原告新臺幣玖佰陸拾萬元，及自民國 一一０年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算 之利息。
二、被告乙○○應於原告將【附表2】所示土地所有權移轉登記予 被告乙○○之同時，給付原告新臺幣壹仟柒佰肆拾萬元，及自 民國一一０年六月二十一日起至清償日止，按年息百分之五 計算之利息。
三、訴訟費用由被告甲○○負擔百分之三十五、被告乙○○負擔百分 之六十五。
四、本判決第一項，於原告供擔保新臺幣參佰貳拾萬元後，得假 執行。但被告甲○○如以新臺幣玖佰陸拾萬元為原告預供擔保 後，得免為假執行。
五、本判決第二項，於原告供擔保新臺幣伍佰捌拾萬元後，得假 執行。但被告乙○○如以新臺幣壹仟柒佰肆拾萬元為原告預供 擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠、原告前於民國109年8月18日以總價新臺幣（下同）2,700萬元 向被告購買坐落新竹縣○○市○○段000○00000○00000○000地號 土地（以下逕稱地號），詳言之，以960萬元向被告甲○○購 買如【附表1】所示之土地及權利範圍，以1,740萬元向被告 乙○○購買如【附表2】所示之土地及權利範圍，有土地買賣 契約書可證（下稱系爭買賣契約，卷一第21-41頁），原告 已付清全部價金，被告亦已於109年12月2日將上開土地所有 權移轉登記予原告指定之訴外人曾燕萍、曾明賢、曾明美名 下，有土地登記第一類謄本及價金匯款單可稽（卷一第65-7 7頁）。
㈡、被告甲○○出賣之760-3、760-6地號土地為甲種建築用地（下 稱系爭土地），被告乙○○出賣之760、761地號土地為農牧用 地。原告購買系爭土地目的在建築房屋，然系爭土地並未連 接道路，且建築線所在不明確。被告表示可將760-3地號土 地一半面積及另外向行政院農業委員會農田水利署新竹管理 處（下稱竹管處）承購或承租水利地（新竹縣○○市○○段0000 0地號土地，下稱系爭水利地）作為私設通路，即可解決建 築房屋對外通行問題。故兩造於系爭買賣契約特別約定事項 中約定「一、賣方負責將出售土地維持無套繪管制之狀態， 且保證未做其他土地法定空地使用。買方支付費用申請建築 指示線，若無法申請出建築指示線，雙方協商本契約無條件 解除，返還已付價金。」「四、本契約四筆地號買賣為連做 契約，若有任一地號無法履行契約，買方可主張解除契約， 返還已付價金。」（下稱系爭特約條款，卷一第41頁，【附 件一】）。
㈢、760-6地號土地為原告擬建造房屋之建築基地，經建築師進行 建築基地檢討後，基地與建築線間之距離為21.18公尺，依 建築技術規則建築設計施工篇第2條，私設通路長度大於20 公尺者，寬度不得小於5公尺，然760-6地號土地前方私設通 路「寬度」不足5公尺，無法申請建造執照，原告與被告甲○ ○遂於110年2月2日簽訂協議書含附圖（下稱系爭協議書）， 約定由被告甲○○負責向竹管處承購或承租系爭水利地如系爭 協議書附圖所示黃色部分約9坪、紅色部分約4坪土地（卷一 第43、45頁，【附件二】）。然前開承購、承租申請，均經 竹管處回函不予許可，並表示若有作為架設橋涵以供通行與 架設管線需求，須依規定提出農田水利設施兼作其他使用申 請（卷一第47、153頁）。
㈣、被告明知原告購買系爭土地乃供建築之用，而建築基地與建 築線之間需要一條連接之私設通路。被告負有使系爭土地獲 准申請出建築指示線，俾利原告請領建造執照之義務。系爭 土地仲介人員即證人丙○○證述：建地用途就是要申請建造房 屋，買賣土地最大的問題就是申請建照，建築指示線是確定 ，申請建照的話會經過私人土地跟水利地是確定的，兩造所 簽訂之系爭買賣契約所附地籍圖，是買賣當時所附的圖，圖 上面所標示的即為通行之道路，該道路有經過757-3地號土 地，也知道那是水利地。系爭協議書及附圖，是原告無法申 請建照時，兩造於110年2月2日方協議以這種方式去申請建 照，760-3地號土地道路寬度為4米，乃於系爭水利地劃設2. 1米，如此才能申請出建照等語可據（卷二第10-19頁）。簡 言之，被告負有提供系爭土地能申請建造執照之5公尺寬私
設通路之義務。於本件訴訟中，兩造均努力思考解決方案， 復經原告委託萬方地政士參考系爭協議書附圖所示黃色部分 約9坪、紅色部分約4坪方案（如卷一第453頁所示寬2公尺之 L型，寬2公尺之L型加上760-3地號土地寬4公尺即有寬6公尺 ，寬2公尺之L型加上原本私設通路3.2公尺即有寬5.2公尺） ，於110年11月15日向竹管處申請用於760-6地號土地建築通 路跨越使用，然仍經竹管處於110年12月23日以農水新竹字 第1106323862函否准聲請（卷一第419-457頁）。可見被告 提供之私設通路方案不可行，被告無法履行系爭特約條款及 系爭協議書所示義務，致原告迄今無法申請建造執照。㈤、縱然被告於訴訟中另行提出如卷二第97頁所示之通行方案， 若經補正待補正事項後，有獲准之可能，然兩造就私設通路 方案早以系爭協議書附圖予以特定，乃綜合費用分擔原則所 為之約定，如被告欲更改，亦須獲得原告同意方符系爭買賣 契約及系爭協議書意旨。況竹管處早已指明「架設橋涵通行 之權利」僅供申請人建築通行使用非公用地役關係，且不得 指定建築線（卷一第109頁）。
㈥、綜上，系爭土地無法達到建築房屋之通常效用及契約預定效 用，系爭買賣契約之解除條件已成就，為慎重起見，並以起 訴狀繕本之送達再次為解除契約之意思表示。爰依民法第35 4條第1項、第359條規定、系爭特約條款，解除系爭買賣契 約，並依民法第259條第1項及第179條規定請求被告返還已 付價金及自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算 之利息。並聲明：如主文第一、二項所示，並願供擔保，請 准宣告假執行（卷二第169頁）。
二、被告則答辯以：
㈠、不爭執兩造於109年8月18日以總價2,700萬元買賣系爭土地， 及簽訂系爭買賣契約、系爭特約條款；被告甲○○已收取價金 960萬元、被告乙○○已收取價金1,740萬元；被告甲○○與原告 於110年2月2日簽訂系爭協議書及附圖等情。惟否認負有使 原告取得建造執照之義務，亦否認系爭土地存在無法申請建 築線或無法申請建造執照之瑕疵。
㈡、760-6地號土地為建築基地，自760-3地號土地私設通路，經 過竹管處之系爭水利地，以達建築線，如【附件三】所示， 建築線即紅色螢光筆所示之處，業據法院向新竹縣政府函詢 、新竹縣政府工務處建築管理科以110年10月19日府工建字 第1103678446號函及110年11月11日府工建字第1103681676 號函回覆明確（卷一第283頁、第287頁說明二（二）、第29 9頁說明二（一）、第308-1、309頁）。簡言之，依上開函 文意旨，原告早已申請過建築線，並於109年12月17日核准
，故本件不存在無法申請出建築線之問題。建築線既已確定 ，760-6地號土地與建築線間長度大於20公尺，依建築技術 規則建築設計施工篇第2條，私設通路長度大於20公尺者， 寬度不得小於5公尺。本件私設通路係在系爭水利地架設橋 涵通行，則原告只要向竹管處申請寬度不小於5公尺之水利 建造物架設橋涵以供通行，取得竹管處同意函後，即得據以 申請建造執照，故本件亦不存在無法申請建造執照問題。㈢、復經法院協調，由被告試擬方案，提出正確內容之「申請農 田水利設施兼作其他使用申請書」並檢附相關文件（卷二第 33-119頁），由法院函詢竹管處，若依被告試擬方案，竹管 處是否同意申請人於系爭水利地內使用農田水利設施兼作其 他使用，作為系爭土地建築通路跨越使用？竹管處業以112 年1月16日農水新竹字第1126320157號函回覆「甫經審查， 旨揭申請原則不影響本處農田水利設施功能，尚缺附件如下 ：㈠計畫書之申請目的應修正為架設橋涵作通行使用、建築 通路跨越，倘有其他使用目的請於工程設計圖說敘明。㈡尚 缺曾燕萍、曾明賢、曾明美等申請人身分證正反面影本。㈢… 」（卷二第129、137-138頁），意即待原告補正所缺附件資 料、繳納費用後，即可申請架設橋涵作通行使用、建築通路 跨越使用。
㈣、綜上，系爭土地並無無法申請建築線或者無法申請私設通路 之瑕疵，乃係原告未向竹管處提出正確之聲請方案所致，況 系爭特約條款中，被告亦無承諾協助原告取得建造執照之特 約，證人丙○○已證述：簽約當時沒有說賣方要協助到買方能 申請到建照，我協助原告申請水利地使用，純粹是仲介個人 的服務等語明確（卷二第14頁）。是以，原告所指解除條件 成就或者解除契約、請求返還買賣價金及利息均為無理由， 應予駁回。並答辯聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負 擔（卷一第91頁）。
三、本院之判斷：
㈠、兩造均不爭執於109年8月18日以總價2,700萬元買賣系爭土地 ，及簽訂系爭買賣契約、系爭特約條款；被告甲○○就其出賣 之【附表1】所示土地已收取價金960萬元；被告乙○○就其出 賣之【附表2】所示土地已收取價金1,740萬元（卷一第86頁 ）；被告甲○○與原告於110年2月2日簽訂系爭協議書及附圖 ；被告已將土地所有權移轉登記予原告指定之訴外人曾燕萍 、曾明賢、曾明美名下等情，並有系爭買賣契約、系爭特約 條款、系爭協議書及附圖、價金匯款單、土地第一類謄本等 在卷可稽（卷一第21-45、65-77頁），故此部分事實應堪先 予認定。
㈡、原告主張被告負有以系爭協議書附圖方案（黃色約9坪、紅色 約4坪）向竹管處申請用於760-6地號土地建築通路跨越使用 ，俾使原告能以此私設通路請領建造執照之義務，則為被告 所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：被告是否負有上 開義務？
㈢、經查：
⒈按「建築基地與建築線應相連接，其接連部分之最小寬度， 由直轄市、縣 (市) 主管建築機關統一規定。」「直轄市、 縣 (市) (局) 主管建築機關，應指定已經公告道路之境界 線為建築線。但都市細部計畫規定須退縮建築時，從其規定 。前項以外之現有巷道，直轄市、縣 (市) (局) 主管建築 機關，認有必要時得另定建築線；其辦法於建築管理規則中 定之。」建築法第42條前段、第48條定有明文。再按建築技 術規則建築設計施工編第1條規定「本編建築技術用語，其 他各編得適用，其定義如下：…三十八、私設通路：基地內 建築物之主要出入口或共同出入口（共用樓梯出入口）至建 築線間之通路。」第2條第1項「基地應與建築線相連接，其 連接部份之最小長度應在二公尺以上。基地內私設通路之寬 度不得小於左列標準：一、長度未滿十公尺者為二公尺。二 、長度在十公尺以上未滿二十公尺者為三公尺。三、長度大 於二十公尺為五公尺。…」簡言之，主管建築機關應指定已 經公告道路之境界線為建築線（或以現有巷道另定建築線） ，而建築基地應與建築線相連接，若未連接，則以私設通路 連接之，目的在供工程車及人員進出，建築師亦應遵循建築 線規劃設計基地配置，而私設通路之寬度視其長度而定。 ⒉系爭土地為甲種建築用地，原告購買目的在於建築房屋，被 告甲○○身為原地主，對於系爭土地不通道路乙節，自知之甚 明，故兩造於系爭特約條款第一項約定「賣方負責將出售土 地維持無套繪管制之狀態，且保證未做其他土地法定空地使 用。買方支付費用申請建築指示線，若無法申請出建築指示 線，雙方協商本契約無條件解除，返還已付價金。」故被告 明知「申請出建築指示線」之意義包括「確認建築線確切位 置」及「取得連接建築基地與建築線之間的私設通路使用權 」，否則系爭買賣契約書所附地籍圖不會特別標示經過系爭 水利地之道路位置（卷二第16頁）；否則被告甲○○不會在10 9年8月18日簽訂系爭買賣契約後，旋即於109年9月11日會同 760-3地號土地另一共有人鍾振璋（權利範圍1/2）向竹管處 申請使用水利建造物，使用目的在於架設橋涵供住宅通行， 並於109年10月8日一次繳淸20年使用費180,432元（使用面 積23.45平方公尺）（卷一第197-217頁），嗣於109年12月2
日完成土地所有權移轉登記後，即於109年12月3日將使用權 利讓渡予曾燕萍、曾明賢、曾明美並向竹管處申報轉讓，並 向原告收取50%使用費90,216元（卷一第111、113、275頁） ；否則被告第一次答辯狀不會自承「簽訂契約時被告同意協 助原告取得757-3號水利地使用權，以做為私設通路之用」 等語（卷一第93頁）。準此，系爭特約條款第一項約定之「 申請出建築指示線」之真意包括取得連接建築基地與建築線 之間的私設通路使用權，殆無疑義。
⒊原告將受讓自被告甲○○之通行權（使用面積23.45平方公尺） 提供予建築師進行建築基地檢討時，私設通路長度大於20公 尺，故寬度不得小於5公尺，然被告甲○○前向竹管處申請架 設橋涵之寬度不足5公尺，為解決此一問題，始有110年2月2 日系爭協議書及附圖之簽訂，協議書主旨即敘明「因建築基 地前方道路寬度不足無法申請建築指示線」，並由被告甲○○ 負責承購、承租系爭水利地，原告則同意分擔費用50%，兩 造認為如此即可解決私設通路寬度不足問題。
⒋孰料，系爭協議書附圖方案，經原告委任地政士萬方向竹管 處申請「自760-3地號土地地界起外延伸2公尺之範圍通行使 用」（約略等於系爭協議書附圖黃色部分）（卷一第423、4 53頁），仍未獲核准，駁回理由略以：沿既有私設通路向外 延伸2公尺申請，部分僅使用水利設施範圍外毗鄰之土地， 無涉及建造物本體，非符合架設橋涵或建築通路跨越者，另 依本處農田水利設施兼作其他使用案件審查原則，申請使用 長度不得低於6公尺，並應評估乘載安全，所請歉難同意（ 卷一第419頁）。是以，系爭協議書附圖方案，無法取得竹 管處同意函，並非適當之私設通路方案。760-6地號土地依 然無私設通路可以連接建築線，自然不可能通過建造執照之 審查。
⒌證人丙○○雖證述：系爭特約條款賣方只要協助確認建築指示 線就好，沒有義務協助到能申請建造執照，我協助原告申請 水利地使用，純粹是仲介個人的服務等語（卷二第13-14頁 ），然本院審酌證人丙○○自陳：若系爭買賣契約經無條件解 除，須返還仲介服務費等語（卷二第15頁），可見其與本件 訴訟結果有經濟上利害關係，若按買賣總價2,700萬元計算2 %即54萬元（卷一第361頁），金額非小，證人丙○○有故為迴 護被告之可能。況且，倘被告不負擔使原告取得私設通路之 義務，何以被告甲○○於系爭協議書願負擔50%費用，再向竹 管處申請承購或承租更大面積範圍之通行權利？可見證人丙 ○○之證詞不足採信。
㈣、被告固於本件訴訟中試擬另一方案，由本院函詢竹管處，經
竹管處函覆「甫經審查，旨揭申請原則不影響本處農田水利 設施功能，尚缺附件…」而有同意申請之可能。然本院觀諸 被告試擬之另一方案，申請使用系爭水利地面積高達110.69 平方公尺（橋面施工面積）（卷二第33、97頁），若以被告 甲○○於109年10月8日一次繳淸20年使用費180,432元之使用 面積23.45平方公尺換算，原告使用110.69平方公尺須繳納 予竹管處20年之使用費即高達851,685元（計算式：180,432 ÷23.45×110.69＝851,685），遑論更昂貴之橋面施工費用， 以及20年之後仍須持續繳納之使用費（鋼筋混凝土建物耐用 年限50年）。再者，建築基地760-6地號土地為261平方公尺 ，原告已購買760-3地號土地面積58平方公尺之權利範圍1/2 作為私設通路一部分，再加上向竹管處申請使用之110.69平 方公尺，則私設通路面積139.69平方公尺，已超過建築基地 面積一半，如此巨大之私設通路代價，顯非原告購買系爭土 地時之初衷，亦與系爭協議書附圖方案差異太大，被告所試 擬另一方案，不具可行性。
㈤、綜上，系爭土地確實無法以兩造協商之私設通路方案連接建 築線，致系爭土地無法申請建造執照以建築房屋，減損其通 常效用及契約預定效用，原告得解除系爭買賣契約。是以， 原告依民法第354條第1項前段、第359條前段、系爭特約條 款，解除系爭買賣契約，並依民法第259條第1款請求被告返 還已付價金，為有理由，應予准許。再者，契約解除時，當 事人雙方回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自 受領時起之利息償還之，民法第259條第2款規定甚明，原告 僅請求自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止按年息5%計算之 利息，自無不可，亦應准許。
㈥、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當 之擔保金額准許之。另依民事訴訟法第392條第2項，職權為 被告酌定相當之擔保後，併宣告得免為假執行。四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日 民事第二庭 法 官 陳麗芬
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日 書記官 曾煜智
【附件一】特別約定事項（即卷一第41頁）
【附件二】協議書及附圖（即卷一第43、45頁。第43頁個資部 分由本院遮隱）
【附件三】建築基地檢討（即卷一第283頁） 【附表1】甲○○出售土地明細表
編號 地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 使用地類別 1 新竹縣○○市○○段00000地號土地 58 2分之1 甲種建築用地 2 新竹縣○○市○○段00000地號土地 261 1分之1 甲種建築用地 【附表2】乙○○出售土地明細表
編號 土地地號 面積 （平方公尺） 權利範圍 使用地類別 1 新竹縣○○市○○段000地號 1,522 1分之1 農牧用地 2 新竹縣○○市○○段000地號 685 1分之1 農牧用地