臺灣新北地方法院民事判決
112年度重訴字第36號
原 告 葉純朱
訴訟代理人 徐偉超律師
被 告 戴淑瓊 住新北市○○區○○街000巷00號0樓 之0
訴訟代理人 戴宏彬
劉宏邈律師
上列當事人間履行契約等事件，經本院於民國112年5月23日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將其所有如附表所示坐落於新北市○○區○○路0段000巷00弄00號（新北市○○區○○段0000○號，含附屬建物：1樓平台，原門牌號碼：凌雲路1段天乙巷1之45號，權利範圍全部）與2樓建物（新北市○○區○○段0000○號，含附屬建物：2樓陽台，原門牌號碼：凌雲路1段天乙巷1之45號2樓，權利範圍全部）及其基地（土地標示：新北市○○區○○段0000地號，權利範圍全部），交付並辦理所有權移轉登記予原告，並將未辦保存登記之1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓全部交付並移轉事實上處分權予原告。訴訟費用由被告負擔。
原告假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：
㈠原告於111年11月4日與被告簽訂不動產買賣契約書，被告將 其所有坐落於新北市○○區○○路0段000巷00弄00號（新北市○○ 區○○段0000○號，含附屬建物：1樓平台，原門牌號碼：凌雲 路1段天乙巷1之45號，權利範圍全部）與2樓建物（新北市○ ○區○○段0000○號，含附屬建物：2樓陽台，原門牌號碼：凌 雲路1段天乙巷1之45號2樓，權利範圍全部）、未辦保存登 記建物（1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓）(以下合稱系爭 建物)及其基地（土地標示：新北市○○區○○段0000地號，權 利範圍全部，下稱系爭土地）出賣與原告，價款共計新台幣 （下同）12,300,000元。原告於不動產買賣契約書簽署完成 後，即依約履行價金之給付，並開立以被告為受款人之本票 予被告。嗣於111年11月8日，原告依不動產買賣契約書第2 條，委請配偶江國輝將1,260,000元匯入安新建築經理股份 有限公司履約保證專戶，且原告亦積極配合向銀行申請貸款 之相關事宜，以期早日完成買賣所有流程，順利取得系爭土 地及建物之所有權。
㈡依兩造所簽訂之上開不動產買賣契約書第1條規定，被告至遲
應於111年12月25日前交付房屋。詎被告於111年12月4日， 竟以其個人之土地增值稅無法適用自用住宅用地之優惠稅率 為藉口，告知原告不願履行買賣契約之過戶與點交之義務。 原告於111年12月23日，仍透過住商不動產五股重劃區加盟 店之營業員善意提醒被告應於111年12月25日如約履行交屋 義務，竟又遭到被告斷然拒絕。而於111年12月25日之約定 點交日，原告全日在等候被告電話，準備與被告完成交屋， 但被告卻未與原告聯繫交付房屋之相關事宜，反而再次委請 營業員登門表示拒絕履行交付房屋義務。原告遂於111年12 月26日寄發存證信函予被告，要求如約履行交屋義務，惟被 告仍置之不理，未履行過戶與點交之義務。原告為免被告將 系爭土地及建物之所有權移轉或為其他處分，遂於111年12 月27日向 鈞院聲請假處分，並於112年1月5日經 鈞院以1 11年度全字第277號民事裁定（附件一）獲准，原告旋即提 起本件訴訟。
㈢原告得依民法第348條第1項之規定，請求被告將其所有如附 表所示土地及建物交付並辦理所有權移轉登記予原告，並將 未辦保存登記之1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓全部交付 並移轉事實上處分權予原告。
⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方 支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買 賣契約即為成立」、「物之出賣人，負交付其物於買受人， 並使其取得該物所有權之義務」，民法第345條及第348條第 1項定有明文。
⒉次按原告與被告簽訂之不動產買賣契約書第1條規定：「一、 本賣賣標的包括現有未依法申請增建(外推)之違章建築物， 賣方保障有權處分且隨同主建物移轉，區域在：壹樓、三樓 頂樓、2樓陽台外推……。五、本買賣標的點交日期：至遲民 國111年12月25日前交屋。」、第2條規定：「一、買賣雙方 同意就本買賣契約履約，向安新建築經理股份有限公司（以 下簡稱安新建經）申辦買賣價金履約保證（以下簡稱價金履 保）及交易管理作業，由安新建經依據雙方所簽屬相關契約 約定辦理價金或返還作業。」、第3條規定：「一、買賣總 價款：新台幣（下同）壹仟貳佰參拾萬元整（內含營業稅） 」。
⒊末按「尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非不得為讓 與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務，受讓人因 受領交付而取得事實上處分權」（最高法院102年度台上字 第1472號民事判決參照）。是未辦保存登記之建物雖無法辦 理所有權移轉登記，惟仍得讓與事實上處分權而得成為交易
之標的，並以當事人間之讓與合意及讓與人將該未辦保存登 記之建物交付，受讓人因受領交付而取得建物之事實上處分 權。
⒋查原告於111年11月4日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱 系爭不動產買賣契約書），約定被告將其所有如附表所示系 爭土地及建物（含未辦保存登記之建物）出賣與原告，價款 共計12,300,000元。是本案原告與被告已就契約要素之買賣 標的物（系爭土地及建物）及價金（12,300,000元）意思表 示合致，系爭不動產買賣契約即為成立生效，此有不動產買 賣契約書（原證一）及系爭土地及建物謄本（原證二）可稽 。是依上開民法第348條第1項、系爭不動產買賣契約第1條 規定，被告就其與原告間為系爭土地及建物買賣所成立之法 律關係，負有履行移轉系爭土地及建物所有權並交付予原告 之義務；次按系爭不動產買賣契約第1條規定，本件買賣標 的包括未辦保存登記之建物（1樓平台、2樓陽台外推、3樓 頂樓），故依上開最高法院102年度台上字第1472號民事判 決之意旨，被告負有交付系爭未辦保存登記之建物予原告， 使其取得事實上處分權之義務。
⒌復查原告於簽署系爭不動產買賣契約書後，即依約履行給付 各期買賣價金之義務，於111年11月4日簽約日當天，開立以 被告戴淑瓊為受款人之860萬元與93萬元之本票，連同斡旋 金13萬元之支票，一併交付被告（原證三），並於111年11 月8日及同月10日，依系爭不動產買賣契約書第2條規定，委 請配偶江國輝分別將1,260,000元、246,000元匯入安新建築 經理股份有限公司履約保證專戶（原證四），是原告已依上 開民法及系爭不動產契約書規定履行系爭買賣契約價金之對 待給付。豈料，被告竟於111年12月4日告知原告不願履行買 賣契約之過戶與點交之義務，於111年12月25日之約定點交 日，被告不僅未與原告聯繫交付房屋之相關事宜，竟委請住 商不動產五股重劃區加盟店之營業員登門表示拒絕履行交付 房屋之義務。原告遂於111年12月26日寄發第2102號存證信 函予被告，要求如約履行交屋義務（原證五），惟被告仍置 之不理，未履行過戶與點交之義務，是原告得依民法第348 條第1項規定，請求被告履行系爭不動產買賣契約，就其所 有如附表所示土地及建物交付並辦理所有權移轉登記予原告 ，並將未辦保存登記之建物（1樓平台、2樓陽台外推、3樓 頂樓）交付並移轉事實上處分權予原告。
㈣綜上所述，原告得依民法第348條第1項之規定，請求被告將 其所有如附表所示系爭土地及建物交付並辦理所有權移轉登 記予原告，並將未辦保存登記之1樓平台、2樓陽台外推、3
樓頂樓全部交付並移轉事實上處分權予原告。 ㈤並聲明：
⒈如主文第1、2項所示。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠被告依民法第92條第1項規定及第88條第1項規定，主張撤銷 於111年11月4日與原告所簽訂之不動產買賣契約書（下稱系 爭契約）之意思表示：
⒈關於民法第92條第1項規定不作為詐欺部分： ⑴按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思 表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可 得而知者為限，始得撤銷之，第92條第1項規定定有明文。 又民法第92條第1項所謂詐欺，不以積極之欺罔行為為限， 即使單純之緘默，若在法律上，契約上或交易習慣上，就某 事項負有告知之義務者，亦屬本條之詐欺（最高法院84年度 台上字第1619號民事裁判意旨參照）。是所謂不作為詐欺之 前提，係指緘默之人應就特定事項有告知義務，始有成立不 作為詐欺之可能（智慧財產及商業法院110年度民營上字第4 號民事判決）。而所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成 過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使 他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為 對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷 影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有 影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程 有無因果關係為斷，此有最高法院100年度台上字第858號裁 判要旨足資參照。
⑵查本件被告依系爭契約所出賣之標的乃坐落於新北市○○區○○ 路○段000巷00弄00號之建物（下稱系爭建物）即1樓平台（ 新北市○○區○○段0000○號）與2樓陽台（新北市○○區○○段0000 ○號）及其基地（土地標示：新北市○○區○○段0000地號）[合 稱系爭不動產]，另包括系爭建物未辦保存登記之1樓（平台 ）、（3樓）頂樓、2樓陽台外推。惟查，系爭建物除1樓平 台、2樓陽台及未辦保存登記之1樓（平台）、（3樓）頂樓 、2樓陽台外推外，尚包含3樓樓層及4樓（屋突），此有系 爭建物之房屋稅籍證明書及Google街景圖可佐（參被證4、5 ）。復參酌系爭建物為獨棟三層樓建物，僅有一獨立出入門 戶，各樓層皆以內梯相通，如兩造未特別約定使用系爭建物 內部空間之特定部分供將來區分所有建築物之所有人共同使 用，系爭建物將難以完整達成作為住家使用之功能，可見系 爭建物3樓樓層及4樓（屋突）與系爭建物之使用關係或權利
間，具整體不可分割之一體性。
⑶準此，是否將系爭建物未辦保存登記之3樓樓層及4樓（屋突 ）納為買賣之標的，對於出賣人決定價金意思形成過程屬於 重要而有影響，原告對此有利於己之事實堪認明知或至少可 得而知，依誠信原則或交易習慣，應負有告知之義務卻未告 知，自屬不作為詐欺。且其不加以向被告買受系爭建物未辦 保存登記之3樓樓層及4樓（屋突），卻竟依權利之不可分性 而意圖僥倖得利，顯係以詐欺手段使被告保持錯誤而出賣系 爭不動產，被告自得依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約 買賣之意思表示。
⒉關於民法第88條第1項規定意思表示錯誤部分： ⑴按「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意 思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不 知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項 定有明文。而該條所定「表意人若知其情事，即不為意思表 示」，係指表意人雖知表示行為之客觀意義，但於行為時， 誤用其表示方法之謂。亦即表示方法有所錯誤，以致與其內 心之效果意思不一致，如欲寫千公斤，誤為千台斤是（最高 法院81年度台上字第322號裁判要旨參照）。又意思表示錯 誤之理論旨在調和表意人與相對人之利益，表意人得否撤銷 其錯誤之意思表示，除行使時間上有限制外（見民法第90條 規定），另須非由表意人之過失所生者，已於前述。然則， 判斷應否允許表意人撤銷其錯誤之意思表示時，相對人是否 有值得保護之信賴存在、允許表意人撤銷是否會害及交易安 全，以及相對人之主觀心態等，自應一併審酌。此必須依據 雙方當事人之市場地位與締約之期待、交易之過程與實情等 具體狀況，以及在該具體狀況下，允許相對人利用表意人之 錯誤是否合理等因素，個別加以判斷。其中關於相對人是否 有值得保護之信賴存在，可資判斷之狀況類如：相對人對錯 誤有無認識之可能性，或者相對人未因表意人之意思表示而 有所為，例如尚未因開始履行契約或為其準備而有所支出等 （臺灣臺北地方法院94年度消簡上字第7號民事判決意旨參 照）。
⑵承上，縱原告真無不作為詐欺之故意（假設語氣），惟被告 出賣之標的物與其價金範圍密切相關，固然被告真意僅出賣 系爭建物1樓平台、2樓陽台及未辦保存登記之1樓（平台） 、（3樓）頂樓、2樓陽台外推，未包含系爭建物未辦保存登 記之3樓樓層及4樓（屋突），卻因系爭建物之3樓樓層及4樓 （屋突）與系爭建物之使用關係或權利間不可分性而併遭買 受，倘若被告出賣時即知有使用關係或權利間不可分性一事
，必當提高價款，是被告表示方法有所錯誤，以致與其內心 之效果意思不一致，核屬意思表示方法錯誤。
⑶再者，原告以買受系爭建物1樓平台、2樓陽台及未辦保存登 記之1樓（平台）、（3樓）頂樓、2樓陽台外推之價金範圍 ，卻多取得系爭建物之3樓樓層及4樓（屋突），顯違衡平原 則，且對此有利於己之事實堪認原告應明知或至少可得而知 ，復無支出任何成本，難認原告有值得保護之信賴存在；又 系爭建物3樓雖未辦保存登記，但為獨立之不動產，於不動 產交易市場上自有其一定之價值，然其價額確實並未計入系 爭買賣價金內，復雙方尚未完成所有權之移轉登記，是允許 被告撤銷，自無有害及交易安全之虞。據此，被告依民法第 88條第1項規定主張意思表示方法錯誤撤銷系爭契約之意思 表示，應屬有據。
⒊綜上，被告依民法第92條第1項規定主張不作為詐欺及依民法 第88條第1項規定意思表示方法錯誤，主張撤銷系爭契約之 意思表示，並以此書狀為意思表示之送達，原告依民法第34 8條第1項規定請求被告履約，自屬無據。
㈡退步言之，縱認系爭契約有效（假設語氣），該契約亦因解 除而消滅法律關係：
⒈查原、被告已合意解除系爭契約，原告依法僅得向被告請求 違約金而已，其向被告請求履行契約，即無可採： ⑴按契約經合意解除後，溯及失其效力，雙方免其履行義務， 即不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依 契約原約定請求他方當事人支付違約金（最高法院107年度 台上字第2083號民事判決意旨參照）。又違約金債權，乃因 可歸責於債務人事由而債務不履行時，即發生而獨立存在， 非民法第146條所稱之從權利，其請求權與原本請求權各自 獨立（最高法院108年度台上字第1256號民事判決意旨參照 ），即應獨立於原本債權存在，非屬從權利（臺灣高等法院 暨所屬法院100年法律座談會，及最高法院107年度第3次民 事庭會議決議參照），故具相當獨立性。是契約是否存續， 自得與違約金債權是否發生分別獨立而視，倘當事人間已合 意解除契約，僅係違約金債權賠償範圍未果，自不影響已合 意生效之契約解除效力。
⑵查被告曾於111年12月4日與原告協商解約一事，且與原告達 成共識而合意解除系爭契約，此有仲介鍾坤霖在場可證。縱 雙方間因賠償金額多寡未取得共識，承前揭說明，亦不影響 已合意生效之契約解除效力。是系爭契約既已解消，原告自 不得依該約請求被告履行。
⒉縱原、被告間無合意解除系爭契約（假設語氣），被告亦得
依於111年11月4日與原告所簽訂之其他約定事項-增補契約 （下稱系爭增補契約）之約定，主張解除系爭契約： ⑴按契約之合意終止與終止權之行使性質不同，效果亦異。前 者為契約行為，即以第二次契約終止第一次契約；後者為單 獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約定終止原因之 存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反 對而成為合意終止（最高法院105年度台上字第639號民事判 決意旨參照），解除權亦同。又契約當事人於約定解除權事 由發生時，即取得解除權，至其是否行使解除權，仍由權利 人自行斟酌（最高法院95年度台上字第2038號民事判決意旨 參照）。而原、被告間所簽訂之其他約定事項-增補契約（ 附件）之約定（下稱系爭增補契約附件約定）：「※簽約款 約定：甲乙雙方不買或不賣，即依已付現金及本票（即簽約 款123萬元整）互做賠償。」（參被證1），核屬約定解除權 ，雙方自得依該增補契約附件約定解除系爭契約。 ⑵經查，原、被告間既有系爭增補契約附件所約定之解除權， 被告自得依該約定解除權之規定，於不願出賣時，以簽約款 123萬元作為解約之代價，加以解除系爭契約，核符私法自 治及契約自由，應予以尊重。職此，原告漠視該約及被告意 願，竟訴請被告履約，顯於法有違。
⒊承上，縱認系爭契約有效（假設語氣），系爭契約亦因解消 而不復存在，原告僅得向被告請求123萬元之違約金，然該 違約金過高，應予以酌減：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；約 定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第1項、第252條均有明文。而約定之違約金是否過高，應 依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債 務人如能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡 量標準（最高法院105年度台上字第1778號、110年度台上字 第3022號判決要旨參照）。又法院得就違約金酌減，不問其 作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院 70年度台上字第3796號判決意旨參照）。 ⑵不論依原、被告間合意解除系爭契約之賠償或依系爭增補契 約附件約定之賠償，均因當事人不願履約所生，核其性質， 應均屬違約金。而該違約金額乃123萬元，占全部價款（123 0萬元）十分之一，足見非低，且倘若履約，因包含被告未 考量作為決定價金範圍內之系爭建物3樓樓層及4樓（屋突） 均受系爭契約效力所及，則被告自將受有超過系爭價款（12 30萬元）之損失；反之，原告將獲此不當之得利。是原告對 該有利於己之事實堪認明知或至少可得而知，難謂其取得該
全部違約金額正當，自應酌減。
㈢再退步言之，縱認系爭契約並未因解約而消滅（假設語氣） ，被告亦依民法第227條之2規定，請求增加價款給付；再依 民法第264條規定主張同時履行抗辯，拒絕履約： ⒈按雙方動機錯誤，指雙方當事人同時發生錯誤。學說認，雙 方共同錯誤，係因作為契約基礎之事實不存在，雙方主觀上 對法律行為之基礎認知錯誤而成立契約。此項契約基礎於締 約前不存在，與情事變更原則適用於契約基礎於締約後發生 改變之情形，具有類似性，在法律適用上以類推適用情事變 更原則（民法第227條之2），由法院調整契約關係，較為合 理（參被證6，第99頁至第104頁）。又基於契約神聖，情事 變更原則之適用，應注意盡量維持原有基本法律關係，使其 能繼續存在，必也指此一方法確不能排除不公平之結果時， 方得採取解除或終止法律關係或其他變更原有法效之方法（ 參被證7，第63頁）。
⒉次按民法第264條規定之同時履行抗辯權，除當事人基於同一 雙務契約而生互為對待給付或互為對價關係之債務有其適用 外，倘當事人因契約而互負之債務，其兩對立之債務，在實 質上有履行之牽連關係，基於誠信及公平原則，亦得類推適 用該條關於同時履行抗辯之規定（最高法院106年度台上字 第2048號判決參照）。
⒊經查，縱認原告對系爭建物之3樓樓層及4樓（屋突）與系爭 建物之使用關係或權利間具不可分性並未認知（假設語氣） ，然被告對此亦自未認識，實屬雙方動機錯誤。而被告出賣 之標的物核與其價金範圍密切相關，倘被告出賣時即知有使 用關係或權利間不可分性一事，必當提高價款；倘原告知有 前開使用關係或權利間不可分一事，亦應當納為買賣契約標 的範圍，足認前開使用關係或權利間不可分一事應屬契約基 礎之事實，依前揭說明，被告自得類推適用民法第227條之2 規定情事變更原則變更系爭契約原有之法效，請求 鈞院准 增加給付。
⒋又查，倘被告無從主張解除系爭契約（假設語氣），則原告 非不得請求 鈞院准增加給付，要求原告一併買受系爭建物 之3樓樓層及4樓（屋突），以維城信及公平。則於 鈞院認 定合理買賣價金命原告為對待給付買受前，雖該同一雙務契 約而生之對價關係未改變，然此兩對立之債務，揆諸前揭說 明，在實質上有履行之牽連關係，基於誠信及公平原則，除 系爭買賣契約書所載即系爭建物1樓平台、2樓陽台及未辦保 存登記之1樓（平台）、（3樓）頂樓、2樓陽台外推等建物 外，就未記載之3樓樓層及4樓（屋突）未辦保存登記建物，
被告亦得類推適用該條關於同時履行抗辯之規定，於原告給 付全部價金前，拒絕向原告履行。
㈣綜上所述，原告請求被告應將其系爭不動產，交付並辦理所 有權移轉登記予原告，並將系爭建物未辦保存登記之1樓平 台、2樓陽台外推、3樓頂樓全部交付並移轉事實上處分權予 原告云云，委無足採。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。三、原告主張兩造於111年11月4日簽訂不動產買賣契約書，由被 告將其所有坐落於新北市○○區○○路0段000巷00弄00號（新北 市○○區○○段0000○號，含附屬建物：1樓平台，原門牌號碼： 凌雲路1段天乙巷1之45號，權利範圍全部）與2樓建物（新 北市○○區○○段0000○號，含附屬建物：2樓陽台，原門牌號碼 ：凌雲路1段天乙巷1之45號2樓，權利範圍全部）、未辦保 存登記建物（1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓）(以下合稱 系爭建物)及其基地（土地標示：新北市○○區○○段0000地號 ，權利範圍全部，下稱系爭土地）出賣與原告，價款共計12 ,300,000元之事實，有不動產買賣契約書在卷可稽，且為被 告所不爭執，堪信為真實。
四、原告復主張其得依民法第348條第1項之規定，請求被告將其 所有如附表所示系爭土地及建物交付並辦理所有權移轉登記 予原告，並將未辦保存登記之1樓平台、2樓陽台外推、3樓 頂樓全部交付並移轉事實上處分權予原告等情。則為被告所 否認，並以前詞置辯。經查：
㈠按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支 付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣 契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其 取得該物所有權之義務，民法第345條、第348條第1項分別 定有明文。次按尚未向地政機關辦理所有權登記之建物，非 不得為讓與之標的，讓與人負有交付其物於受讓人之義務， 受讓人因受領交付而取得事實上處分權（最高法院102年度 台上字第1472號裁判意旨參照）。又兩造簽訂之不動產買賣 契約書第1條約定：「一、本賣賣標的包括現有未依法申請 增建(外推)之違章建築物，賣方保障有權處分且隨同主建物 移轉，區域在：壹樓、三樓頂樓、2樓陽台外推……。五、本 買賣標的點交日期：至遲民國111年12月25日前交屋」、第2 條約定：「一、買賣雙方同意就本買賣契約履約，向安新建 築經理股份有限公司（以下簡稱安新建經）申辦買賣價金履 約保證（以下簡稱價金履保）及交易管理作業，由安新建經
依據雙方所簽屬相關契約約定辦理價金或返還作業」、第3 條約定：「一、買賣總價款：新台幣（下同）壹仟貳佰參拾 萬元整（內含營業稅）」。
㈡查本件兩造於111年11月4日系爭不動產買賣契約書，約定被 告將其所有如附表所示系爭土地及建物（含未辦保存登記之 建物）出賣與原告，價款共計12,300,000元，是雙方已就契 約要素之買賣標的物（系爭土地及建物）及價金（12,300,0 00元）意思表示合致，系爭不動產買賣契約即為成立生效。 又原告先於111年11月8日將1,260,000元匯入安新建築經理 股份有限公司價金履約保證專戶，復於112年3月9日將其餘 全數買賣價金匯入上開履約保證專戶，有匯款證明在卷可稽 。是原告既已付清買賣價金而履行系爭契約之買受人義務， 依前揭說明，原告請求被告將其所有如附表所示系爭土地及 建物交付並辦理所有權移轉登記予原告，並將未辦保存登記 之1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓全部交付並移轉事實上 處分權予原告，自屬有據，應予准許。
㈢被告固抗辯其已依民法第92條第1項規定及第88條第1項規定 ，撤銷於111年11月4日與原告所簽訂之不動產買賣契約書之 意思表示：⒈系爭建物除1樓平台、2樓陽台及未辦保存登記 之1樓（平台）、（3樓）頂樓、2樓陽台外推外，尚包含3樓 樓層及4樓（屋突），參酌系爭建物為獨棟三層樓建物，僅 有一獨立出入門戶，各樓層皆以內梯相通，如兩造未特別約 定使用系爭建物內部空間之特定部分供將來區分所有建築物 之所有人共同使用，系爭建物將難以完整達成作為住家使用 之功能，可見系爭建物3樓樓層及4樓（屋突）與系爭建物之 使用關係或權利間，具整體不可分割之一體性，是否將系爭 建物未辦保存登記之3樓樓層及4樓（屋突）納為買賣之標的 ，對於出賣人決定價金意思形成過程屬於重要而有影響，原 告對此有利於己之事實堪認明知或至少可得而知，依誠信原 則或交易習慣，應負有告知之義務卻未告知，自屬不作為詐 欺，且其不加以向被告買受系爭建物未辦保存登記之3樓樓 層及4樓（屋突），卻竟依權利之不可分性而意圖僥倖得利 ，顯係以詐欺手段使被告保持錯誤而出賣系爭不動產，被告 自得依民法第92條第1項規定撤銷系爭契約買賣之意思表示 。⒉縱原告真無不作為詐欺之故意，惟被告出賣之標的物與 其價金範圍密切相關，固然被告真意僅出賣系爭建物1樓平 台、2樓陽台及未辦保存登記之1樓（平台）、（3樓）頂樓 、2樓陽台外推，未包含系爭建物未辦保存登記之3樓樓層及 4樓（屋突），卻因系爭建物之3樓樓層及4樓（屋突）與系 爭建物之使用關係或權利間不可分性而併遭買受，倘若被告
出賣時即知有使用關係或權利間不可分性一事，必當提高價 款，是被告表示方法有所錯誤，以致與其內心之效果意思不 一致，核屬意思表示方法錯誤，被告依民法第88條第1項規 定主張意思表示方法錯誤撤銷系爭契約之意思表示，應屬有 據云云。惟查：
⒈本件買賣標的之3樓頂樓增建物範圍，當然包括違建之3樓頂 樓及4樓屋突，且該3樓頂樓及4樓屋突之增建違章物係與1、 2樓具不可分離性，顯皆屬被告出賣標的之範圍，此部分事 實應經兩造及雙方仲介於現場帶看及簽約時所確認，可見兩 造所合意買賣之標的係為整棟建築物及其基地，並無被告抗 辯系爭契約有未將3樓樓層及4樓屋突納入買賣標的範圍之情 事，況系爭房地之屋突性質僅為3樓頂樓增建物之一部分， 並無被告所稱之「4樓」，復據證人蘇育功證稱：「本件買 賣標的物是包括有登記建物部分及未登記之增建部分全部」 、「沒有要保留買賣標的物的意思」、「雙方有去現場看過 」等語可稽。再者，被告既身為系爭房地之單獨所有權人， 亦曾居住於內，故被告對其所有系爭房地之範圍及狀況當知 之最棯，熟知其出賣標的物（系爭房地）之範圍包含整棟建 築物及基地，並於委由住商不動產之專業仲介鍾坤霖銷售時 告知其出賣範圍，亦將標的物狀況反應於價金當中，進而再 透過同屬住商不動產之仲介蘇育功尋找買方，嗣經帶看後原 告願意買受，兩造從而簽訂系爭契約，是原告於客觀上並無 任何詐欺被告之行為，主觀上亦無詐欺故意，故被告依民法 第92條第1項規定主張撤銷系爭契約之意思表示，顯無可取 。
⒉本件兩造買賣標的係整棟建築物及基地，包括有登記建物部 分及未登記之增建部分全部，並無被告所稱系爭契約未將3 樓樓層及4樓屋突納入買賣標的範圍之情事，已如前述，故 本件顯無被告所稱意思表示錯誤之情形，被告自不得依民法 第88條第1項規定主張意思表示方法錯誤而撤銷系爭契約之 意思表示。
㈣被告復抗辯縱認系爭契約有效，契約亦因解除而消滅法律關 係：⒈兩造已合意解除系爭契約，原告依法僅得向被告請求 違約金而已，其向被告請求履行契約，即無可採。⒉縱未合 意解除系爭契約，被告亦得依於111年11月4日與原告所簽訂 之其他約定事項-增補契約之約定，主張解除系爭契約云云 。然查：
⒈本件原告主張系爭契約簽訂後，被告係以「個人之土地增值 稅無法適用自用住宅用地之優惠稅率」、「家族原因」等個 人因素，委請住商不動產仲介鍾坤霖向原告所委託同屬住商
不動產之仲介蘇育功，代為向原告轉達其不願履約之情事， 拒絕履約，雙方嗣於111年12月4日於住商公司協調，被告當 場向原告表示想談解約，但因被告當時不僅拒絕賠償，且當 日許多話題皆係環繞在住商公司服務費稅金之部分，致原告 認無法與被告達成任何共識，而先行離開，是當日協調既無 結果，原告亦未曾於協調會中向被告表示同意解約等情，業 經證人住商不動產仲介蘇育功證稱「雙方針對解約部分有達 成共識嗎？沒有；……一開始由屋主親戚代為表達，希望合約 能解除，可能用紅包解決這個部分，但當下沒有共識，原告 就先離開。……大家說法沒有一致的表示，都在說服務費稅金 沒有交代清楚，原告就先離開」、鍾坤霖證稱「後來買方先 走，所以也沒有一個結果」等語，堪信為真實。是本件兩造 於111年12月4日之協調會中，就是否解除系爭契約並未達成 合意，被告仍抗辯其已與原告合意解除系爭契約，自無可取 。
⒉按系爭契約其他約定事項－增補契約（附件）記載「(簽約款 約定：簽約款本票部分新台幣93萬元整，約定甲方至遲111 年11月9日（三）前匯入履保專戶，即可取回該擔保本票； 甲乙雙方不買或不賣，即依已付現金及本票（即簽約款123 萬元整）互做賠償」之規定可知，該條款於簽約款履行期時 始有「甲乙雙方不買或不賣，即依已付現金及本票（即簽約 款123萬元整）互做賠償」等語，依該增補契約約定之文義 ，僅限於簽約款履行期時始有「甲乙雙方不買或不賣，即依 已付現金及本票（即簽約款123萬元整）互做賠償」之適用 ，而本件原告（即甲方）於111年11月8日已將第1期款即簽 約款匯入安新建經履保專戶，嗣被告於111年12月4日經由仲 介通知原告不願履約，顯已無上開增補契約約定之適用，是 被告自不得依該約定主張解除契約，此部分所辯亦無可取。 ㈤被告另抗辯縱系爭契約並未因解約而消滅，被告亦依民法第2 27條之2規定，請求增加價款給付；再依民法第264條規定主 張同時履行抗辯，拒絕履約云云。查本件兩造就系爭房地買 賣契約之買賣標的物範圍及價金，並無意思表示錯誤或動機 錯誤，原告亦無不作為詐欺之情事可言，已如前述。而本件 買賣價金範圍既已包括整棟建築物及基地，被告自不得類推 適用民法第227條之2之情事變更，要求原告增加給付，且原 告已於112年3月9日依約付清買賣價金，被告依民法第264條 規定主張同時履行抗辯，尤無可採。
五、綜上所述，原告依民法第348條第1項規定即買賣契約法律關 係，請求被告應將其所有如附表所示坐落於新北市○○區○○路 0段000巷00弄00號（新北市○○區○○段0000○號，含附屬建物
：1樓平台，原門牌號碼：凌雲路1段天乙巷1之45號，權利 範圍全部）與2樓建物（新北市○○區○○段0000○號，含附屬建 物：2樓陽台，原門牌號碼：凌雲路1段天乙巷1之45號2樓， 權利範圍全部）及其基地（土地標示：新北市○○區○○段0000 地號，權利範圍全部），交付並辦理所有權移轉登記予原告 ，並將未辦保存登記之1樓平台、2樓陽台外推、3樓頂樓全 部交付並移轉事實上處分權予原告，為有理由，應予准許。六、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，因本件判決係命被告為 移轉不動產所有權之意思表示，不宜宣告假執行，故應駁回 原告假執行之聲請。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併 此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 16 日 民事第五庭 法 官 連士綱
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 17 日
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