臺灣新北地方法院民事判決
112年度訴字第585號
原 告 陳安泰
訴訟代理人 陳又新律師
張家瑋律師
被 告 牧崗聯合商行即洪安鎮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月13日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○段○○號○樓房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百一十二年四月十一日起至騰空遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣肆萬貳仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時原記載被告名稱為牧岡聯合商行即洪安鎮（見 臺灣臺北地方法院112年度訴字第533號卷<下稱北院卷>第9 頁），然被告商行之名稱應為「牧崗聯合商行」之情，業經 本院依職權查明無誤，有經濟部商工登記公示資料查詢服務 在卷可稽(見本院卷第37)，並經原告於本院審理時更正被告 名稱為「牧崗聯合商行即洪安鎮」之情，有原告之民事更正 狀在卷可參（見本院卷第47、47頁），核無不合，應予准許 。
二、又本件原告起訴時聲明請求：「㈠被告應將坐落新北市○○區○ ○路0段00號0樓之房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原 告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）84,000元之租金，及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計 算利息。㈢被告應自第398號存證信函送達之翌日起至返還第 一項房屋之日止，按月給付原告42,000元。」等語，有原告 民事起訴狀可佐（見臺灣臺北地方法院112年度訴字第533號 卷<下稱北院卷>第10頁），嗣於本院審理時變更前開聲明第 3項請求之起算日為「民國111年11月23日」（即前開存證信 函寄存郵局之翌日）之情，有本院111年5月4日言詞辯論筆 錄可考（見本院卷第57頁），核其所為，係特定請求金額之
起算日，乃屬更正及補充法律上之陳述，非訴之變更或追加 ，應予准許。
三、本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：原告為系爭房屋所有人，被告於111年4月23 日向原告承租系爭房屋，兩造約定租期自111年4月23日起至 117年4月22日，每月租金為42,000元，並簽訂房屋租賃契約 （下稱系爭租約），詎被告自111年10月23日起即未繳納租 金，迄今已積欠租金達2個月以上，原告於111年11月24日以 存證信函催告被告於7日內給付積欠租金，屆期被告仍未履 行，故原告於111年12月2日再以存證信函向被告終止系爭租 約，並請求被告給付積欠之租金84,000元及遷讓系爭房屋， 然上開存證信函被告均拒收，致逾期招領而被退回，原告遂 以本件起訴狀代催告被告繳納2個月租金及逾期不繳即終止 系爭租約，並依民法第767條第1項前段、第455條前段及第1 79條之規定，請求被告遷讓系爭房屋、給付租金及返還相當 於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將系爭建物騰空遷讓 返還予原告。㈡被告應給付原告84,000元，及自起訴狀繕本 送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈢被 告應給付自111年11月23日起至遷讓返還第一項房屋之日止 ，按月給付原告42,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。
三、經查，原告主張之前揭事實，業據其提出與所述相符之房屋 租賃契約書、存摺內頁交易明細表、郵局存證信函（內湖北 勢湖郵局第386、398號）、逾期招領退回信封及中華郵政掛 號郵件收件回執等件為證（見北院卷第19至36頁），且被告 於相當時期受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提 出書狀作何聲明、陳述以供本院審酌，本院審酌上開事證， 堪信原告主張為真實。
四、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約； 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外 ，達2個月以上時，不得收回房屋，民法第440條第1項、第2 項、土地法第100條第3款分別定有明文。次按押租金之主要
目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承 租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發 生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租 金之問題（最高法院87年度臺上字第1631號民事判決意旨可 資參照）。再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物； 所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民 法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。所謂返 還租賃物，是指依債務本旨，向出租人移轉租賃物之占有而 言。又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返 還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。 又無權占用他人房屋或土地者，依社會通常之概念，可能享 有相當於租金之利益，並致所有人受有無法使用收益之損害 ，房屋或土地所有權人得請求占用人返還該利益（最高法院 61年臺上字第1695號民事判決意旨參照）。所謂相當於租金 之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅 係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取 租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相 當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若 占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此 項相當租金利益之認定，自可參酌原先出租時之租金數額， 而不受法定租金額之限制。經查：
㈠原告請求遷讓房屋部分：原告主張被告於111年10月23日即未 繳納租金，經原告於111年11月24日寄發存證信函催告給付 積欠之2個月租金，被告仍未履行，原告再於111年12月2日 再以存證信函終止系爭租約等情，可知被告斯時受催告時積 欠之租金為111年10、11月之2個月租金共84,000元。惟依系 爭租約第3條第3項記載：「雙方協議本租約押金為兩個月租 金，合計為新台幣捌萬肆千元整，乙方（即被告）依約交還 本房屋時，由甲方（即原告）無息返還予乙方，除得逕行扣 抵乙方租欠租金外，不得以任何理由藉詞拖延，…」等語， 有房屋租賃契約書可佐（見北院卷第19頁），可知被告於承 租系爭房屋時曾繳納押租金84,000元，則於抵扣押租金84,0 00元後，被告受前開催告時尚未積欠租金，未達已遲延給付 逾2個月租金之要件，揆諸前述，原告上開存證信函自不生 終止租約之效力。然原告於本件民事起訴狀再次定期催告被 告給付積欠之租金，如未給付即終止租約，而本件起訴狀繕 本已於112年4月9日送達被告(該起訴狀繕本係於112年3月30 日寄存送達派出所，依民事訴訟法第138條第2項規定，自寄 存之日起經10日於112年4月9日生合法送達效力)等情，有原 告之民事起訴狀及本院送達證書在卷可憑（見北院卷第11頁
、本院卷第43至45頁），則被告於收受本件民事起訴送繕本 後，仍未給付自111年10月23日起所積欠之租金，經扣抵押 租金84,000元後，被告所積欠之租金（即尚積欠111年12月 、112年1、2、3月之租金）已逾2個月租金數額，自足認系 爭租約已於被告收受起訴狀繕本送達之翌日即112年4月10日 終止。是系爭租約既已終止，原告依民法第455條前段及第7 67條第1項前段規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原 告，於法有據，應予准許。
㈡原告請求被告給付111年10、11月之2個月租金84,000元部分 ：查，此部分被告積欠之2個月租金，業以被告前所繳納之 押租金84,000元全部扣抵之情，已如前開四之㈠所述，是原 告猶請求被告給付經押租金抵充之該2個月份之租金及法定 遲延利息，洵屬無據。
㈢原告請求給付相當於租金之不當得利部分：查，系爭租約業 於112年4月10日合法終止，已如前揭四之㈠所述，則被告自1 12年4月11日起繼續占有系爭房屋，即屬無法律上原因而受 有利益，致原告受有相當租金之損害，自應償還相當於租金 之不當得利。本院審酌系爭租約約定租金為每月42,000元， 應為市場合理之價額，被告使用系爭房屋既已有租金之約定 ，且被告無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益，致原告受 有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者即為免繳租 金之利益，故以系爭租約所約定之租金42,000元，作為本件 不當得利損害金額之計算基準，尚屬允當。故原告依民法第 179條規定，請求被告自112年4月11日起至遷讓返還系爭房 屋之日止，按月給付原告42,000元，即屬有據。至原告逾上 開期間（即自111年11月23日至112年4月10日止期間）所為 相當於租金不當得利之請求，因上開期間系爭租約尚未終止 ，則被告占有系爭房屋並非無權占有，自不構成不當得利， 是原告此部分之請求，自非有據，不應准許。
五、從而，本件原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、 第179條之規定，訴請被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告 ，並應給付原告自112年4月11日起至騰空遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付42,000元，為有理由，應予准許。逾此範 圍所為之請求，則無理由，應予駁回。
六、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第385條第1項，判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 27 日 民事第五庭 法 官 鄧雅心
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 28 日 書記官 賴峻權