臺灣新北地方法院民事判決
111年度訴字第597號
原 告 胡建寧
訴訟代理人 余席文律師
複 代理 人 吳紀賢律師
被 告 游文彬
訴訟代理人 黎惠竹
劉宜昌
王聖舜律師
吳榮庭律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於中華民國112年4月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造按如附表二所示之應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按如附表二所示之應有部分比例分擔。 事實及理由
一、原告主張：
㈠附表一所示之不動產為兩造所共有(其中附表一所示之坐新北 市○○區○○段0000○號建物與該建物第一次登記占有同段785、 827地號土地權利範圍，因逾土地登記規則第19條所訂保存 年限15年，業由新北市中和地政事務所依檔索法規定辦理銷 毀，惟被告尚有同一使照其他專有部分，於部分移轉時，其 移轉應有部分之多寡，應由當事人自行約定。嗣於本件民國 112年4月20日本院言詞辯論期日，由原告當庭表示同意被告 所主張被告之基地應有部分應為3180/200萬，見本院卷第16 5-169、265頁)，權利範圍（即應有部分或持分）如附表二 所示，附表一所示之不動產為大樓型態，斟酌共有物使用情 形、經濟效用及全體共有人利益，並衡諸公平原則等一切因 素，附表一所示之不動產之分割，如採原物割顯有困難且非 妥適，請鈞院准予變價分割，並所得價金按兩造就系爭不動 產之應有部分比例分配。
㈡爰依民法第823條第1項前段規定，聲明求為判決：兩造共有 如附表一所示之不動產應予變賣，所得價金由兩造按如附表 二所示之應有部分比例分配。
二、被告則以：伊曾因買賣及分割繼承之不同原因於不同時間取 得附表一所示土地之應有部分，故伊就附表一所示土地之應 有部分大於附表一所示建物所對應之應有部分。兩造就附表 一所示建物之應有部分分別為附表二所示，伊之應有部分為 原告之3.49倍。附表一所示建物及新北市○○區○○段0000○號
建物（下稱3819建號建物）皆坐落於附表一所示之土地，38 19建號建物之總面積為155.38平方公尺，建築基地（即附表 一所示土地）權利皆為248/10萬，如藉此核算附表一所示建 物所占之基地持分比例，實屬可採。附表一所示建物之總面 積為128.47平方公尺，依上開比例計算，可知附表一所示建 物所占之基地持分比例為205/10萬(128.47/155.38×(248/10 萬)＝205/10萬，小數點後第5位以下四捨五入，下同）。伊 與原告持有附表一所示建物應有部分比例分別為77733/10萬 及22267/10萬，故伊就附表一所示土地之應有部分比例應為 159/10萬【(77733/10萬)×(205/10萬)＝159/10萬）】。再者 ，以此方式計算原告就附表一所示土地之應有部分比例為46 /10萬【（22267/10萬)×(205/10萬)＝46/10萬，小數點後第5 位以下四捨五入）】，此與土地謄本上所載相同，更可證此 計算方式得以採信，更符合民法第799條第4項所規定。是被 告就附表一所示土地之應有部分比例為159/10萬(即3180/20 0萬)。伊取得附表一所示建物雖在民法第799條第4項規定實 施前，惟依最高法院101年度台抗字第788號裁定意旨，應得 以民法第799條規定計算坐落基地之應有部分。另伊在92年1 0月3日除取得附表一所示建物外，亦有同時取得同棟之其他 三間建物，自難逕認取得附表一所示土地之應有部分475/20 0萬，伊之基地應有部分應為3180/200萬等語，資為抗辯。 併為答辯聲明：原告之訴駁回。
三、本院得心證之理由：
㈠按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者， 不在此限。」、「分割之方法不能協議決定，或於協議決定 後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有 人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。 但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部 分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價 金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他 部分變賣，以價金分配於各共有人。」，民法第823條第1項 、第824條第2項定有明文。又民法第823條第1項但書規定， 旨在增進共有物之經濟效用，如已闢為道路或市場使用之共 有土地或建物，因係供公眾使用，事涉公益，自應認屬因使 用目的而不能分割。又既稱「不能分割」，當包括原物分割 與變價分割在內；定共有物分割之方法，固可由法院自由裁 量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物， 須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價 值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適
當；分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟 酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人 之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法 之拘束（最高法院95年台上字第150號裁定意旨及90年台上 字第1607號、88年度台上字第600號、87年度台上字第1402 號判決意旨參照）。
㈡查原告主張之上列事實，已據其提出與所述相符之附表一所 示之不動產登記第一、二類謄本及其權狀為證（見本院板橋 簡易庭110年度板司調字第232號卷第11-14、29-35頁、本院 卷第49-57頁）。附表一所示之不動產為兩造共有，且查無 因法令規定，或因物之使用目的不能分割之情事，有新北市 中和地政事務所民國110年10月19日函、新北市政府工務局1 10年11月9日函附卷可稽（見本院板橋簡易庭110年度板司調 字第232號卷第43-45、第53-56頁）。又兩造並未以契約訂 有不分割之期限及事由（見本院卷第211頁之111年11月9日 本院言詞辯論筆錄），且兩造曾經本院板橋簡易庭以110年 度板司調字第232號調解不成立在案，亦經本院調閱上列案 號之卷宗查明屬實。是原告依民法第823條第1項前段規定， 請求就附表一所示之不動產為裁判分割，核屬有據。又附表 一編號1所示之土地為其上建物門牌為新北市○○區○○路000號 之坐落基地，及附表一編號2所示之土地為現有巷道，已計 入上列建物使用執照(建造執照)建築基地面積計算建蔽率， 亦計入法定空地面積，視為建築基地之一部分，並屬建築法 第11條所稱之「法定空地」，均與該建物有移轉不可分之關 係，原告一併訴請分割，亦無不合。
㈢按「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其 一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物 之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築 物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。 共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不 屬於專有部分之附屬物。專有部分與其所屬之共有部分及其 基地之權利，不得分離而為移轉或設定負擔。」、「專有部 分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權 或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，民法第 799條第1項、第2項、第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項 定有明文。是建築物之特定部分要成為專有部分，必須具備 構造上及使用上之獨立性，且須得單獨為所有權之標的。所 謂構造上之獨立性，係指建築物經區分之特定部分，係公牆 壁、樓板等建造物，與建築物之其他部分隔離，客觀上足以 明確劃分其範圍；而於使用上之獨立性，則指建築物之特定
部分必須可作為一建築物單獨使用而言，蓋一般建築物就其 劃定之空間，在機能上乃係可供作住宅、店舖等社會觀念上 一定類型之生活或事業活動場所之用，建築物經區分為特定 部分後，該特定部分自亦須足以獨立實現一般建築物之上述 相同機能，方能成為區分所有權客體之專有部分。建築物之 特定部分符合構造上及使用上之獨立性後，仍須綜合判斷， 足認該特定部分已達適合作為所有權支配客體獨立物之程度 ，亦即不伴隨建築物之其他部分，亦具有獨立之經濟效用， 可單獨作為交易之客體時，始得成為專有部分。是以，地籍 測量實施規則第288條規定「已登記之建物申辦分割，以分 割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁，且法令並無禁止分 割者為限。申請建物分割，應填具申請書檢附分割位置圖說 及編列門牌號證明文件為之。經法院判決分割者，依法院確 定判決辦理。」要在使共有人就已登記之區分所有建物辦理 分割後，各共有人分得之區分所有建物能符合區分所有權之 專有部分要件。查附表一所示之不動產為兩造共有，兩造之 應有部分如附表二所示，原告係因買賣而登記為附表一所示 之不動產之共有人，附表一所示之不動產為公寓大廈之1、2 樓，建物面積僅128.47平方公尺，係屬區分所有建築物，內 部並無可完全分隔成兩部分之樓地板或牆壁，且僅有一出入 門戶，足見附表一所示之不動產如以原物分割，各共有人分 得之區分所有建築物將無法符合區分所有權之專有部分要件 ，甚難由兩造按其應有部分各為如附表二所示應有部分予以 公平分割。
㈣本院審酌附表一所示之不動產為公寓大廈之1、2樓，建物面 積僅128.47平方公尺，係屬區分所有建築物，內部並無可完 全分隔成兩部分之樓地板或牆壁，且僅有一出入門戶，原物 分割將損其價值及經濟效用，而保持附表一所示之不動產之 完整性，應最有利附表一所示之不動產之利用與經濟價值， 則以變價分割之方式，既可保附表一所示之不動產之完整， 且民法第824條第7項規定：「變賣共有物時，除買受人為共 有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願 優先承買者，以抽籤定之。」，故附表一所示之不動產如變 價分割，將來執行法院拍賣時，兩造均有依相同條件優先承 買之權。且透過執行法院經由鑑價、詢價程序後，再定出最 低拍賣價格拍賣之執行程序，則附表一所示之不動產如值高 價，經應買人競相出價，自可得公平之價格賣出，對未能買 得附表一所示之不動產之共有人，亦可獲分配合理之金錢， 應為最符合兩造利益與附表一所示之不動產經濟效用之分割 方法。
㈤基上，原告請求就附表一所示之不動產為裁判分割，核屬有 據，且以變賣附表一所示之不動產，所得價金按兩造之應有 部分比例分配予各共有人之方式為裁判分割，較符合兩造之 最大利益。
四、從而，原告依民法第823條第1項前段規定，請求就附表一所 示之不動產為裁判分割，為有理由，應予准許。本院審酌上 情認應以將附表一所示之不動產予以變賣，所得價金由兩造 按附表二所示之應有部分比例分配之方法分割為適當，爰判 決如主文第一項所示。末按因共有物分割、經界或其他性質 上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者 ，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟 法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，兩造 之行為均可認按當時之訴訟程度，為伸張或防禦權利所必要 ，又分割共有物之訴，乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲 明分割方法之拘束，故實質上並無所謂何造勝訴、敗訴之問 題，爰審酌兩造各自因本件分割訴訟所得之利益等情，認本 件訴訟費用，應由兩造按附表二所示之應有部分比例分擔， 始為公平，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本 院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此 指明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由。爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 6 月 15 日 民事第三庭 法 官 楊千儀
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由(須按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）；如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 19 日 書記官 劉雅文
附表一：
編號 土地坐落 地目 面積 權利範圍（即應有部分） 縣市 鄉鎮市區 段 地號 平方公尺 1 新北市 中和區 民樂段 785 9438.66 4100/200萬(原告920/200萬、被告3180/200萬) 2 新北市 中和區 民樂段 827 82.31 4100/200萬(原告920/200萬、被告3180/200萬)
編號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 附屬建物主要建築材料及用途 權利範圍（即應有部分） 建物門牌 樓層面積合計 1 2856 新北市○○區○○段000地號 22層鋼筋混凝土 總面積：128.47 騎樓 全部(原告22267/10萬、被告77733/10萬) 新北市○○區○○路000號 一層：30.23 二層：69.82 騎樓：28.42 附表二：
編號 共有人 應有部分 1 原告 22267/10萬 2 被告 77733/10萬