臺灣士林地方法院民事判決
111年度重訴字第3號
原 告 KHATRI BHAVISH SRICHAND（中譯名巴威瑞）
SEWANI KANAYALAL LOKURAM（中譯名許萬利）
上二人共同 方瓊英律師
訴訟代理人 徐志明律師
複代理人 戚本昕律師
被 告 楊孟靜
楊孟熒
上二人共同 林琮達律師
訴訟代理人 李維中律師
黃三榮律師
上列當事人間返還買賣價金事件，本院於民國112 年5 月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造於民國一０九年一二月一三日所訂不動產買賣契約書第十條之違約處罰，關於沒收買方已繳價款部分，應酌減如附表一所示之金額。
被告應於判決確定時，給付原告如附表二所示之金額及利息。原告其餘之訴駁回。
原告假執行之聲請駁回。
訴訟費用由兩造依附表三所示比例負擔。
事實及理由
一、事實摘要：兩造於民國109 年12月13日經信義房屋股份有限 公司（下稱信義公司）仲介訂立不動產買賣契約書、契約書 ，由：㈠原告KHATRI BHAVISH SRICHAND（中譯名巴威瑞，以 下均以中譯名稱之）以新臺幣（下同）69,000,000元向被告 楊孟靜、楊孟熒購買其等共有臺北市○○區○○○路000 巷00號4 樓房屋及所屬共用部分暨基地（下稱系爭房地）、㈡原告SE WANI KANAYALAL LOKURAM（中譯名許萬利，以下均以中譯名 稱之）以7,500,000 元向被告楊孟靜、楊孟熒購買其等共有 臺北市○○區○○○路000 巷00號所屬共同部分即編號35、36、7 0之停車位（下稱系爭停車位）；兩造並與安信建築經理股 份有限公司（下稱安信公司）訂立代辦履約保證委任契約書 ，由安信公司負責履約保證及代為經收、交付買賣價款。依 約定，買方應給付價款之期限：㈠原告巴威瑞應於簽約時給 付6,900,000 元、110 年1 月29日完稅時給付6,900,000 元 、交屋時給付55,200,000元；㈡原告許萬利應於簽約時給付7 50,000 元、109 年12月31日完稅時給付3,750,000 元、110 年2 月26日交屋時給付3,000,000 元。買方若違約且可歸
責時，依不動產買賣契約書（及契約書均為）第10條第2 項 ：「每逾一日，買方應按該期應付款項1/1000計算之遲延賠 償予賣方（自逾期日起至完成給付日止）。經賣方書面通知 限期催告後仍無故不履行時，賣方得解除本買賣契約，並沒 收買方已繳價款作為違約之賠償」、第3 項：「買賣方因違 約情事經他方合法解除契約，應被沒收或加倍賠償之違約金 以成交總價15% 為上限（即原告巴威瑞10,350,000元、原告 許萬利1,125,000 元）」。因原告巴威瑞、許萬利均付款遲 延，被告楊孟靜、楊孟熒與：㈠原告巴威瑞於110 年2 月10 日簽訂協議書，約定原告巴威瑞應於110 年3 月10日前將交 屋款項之差額匯入履約保證專戶，如屆期仍未履行，被告楊 孟靜、楊孟熒有權解除買賣契約並終止代辦履約保證委任契 約，並沒收已給付之6,900,000 元；㈡原告許萬利於110 年2 月19日簽訂協議書，約定原告許萬利應於110 年3 月10日 前將尾款3,000,000 元匯入履約保證專戶，如屆期仍未履行 ，被告楊孟靜、楊孟熒有權解除買賣契約並終止代辦履約保 證委任契約，並沒收1,125,000 元。實際上，又未依協議書 約定期限：㈠原告巴威瑞至110 年4 月7 日始給付完稅之6, 900,000 元、110 年4 月7 日及15日始給付交屋之1,472,00 0 元、8,728,000 元；㈡原告許萬利至110 年4 月7 日始給 付尾款3,000,000 元。惟被告楊孟靜、楊孟熒已經：㈠於110 年4 月8 日對原告巴威瑞發函解除買賣契約並沒收違約金1 0,350,000元；㈡於110 年3 月30日對原告許萬利發函催告限 期三日、否則解除買賣契約並沒收違約金1,125,000 元。二、原告巴威瑞、許萬利主張：系爭房地已付24,000,000元、系 爭停車位則為7,500,000 元，被告楊孟靜、楊孟熒既同意原 告巴威瑞、許萬利展延，縱有遲延，被告楊孟靜、楊孟熒因 遲延所受損害，至多為銀行貸款利息及系爭房地及停車位管 理費，並因受惠近期房地產價值上揚，得以更高價額出售， 未受有跌價損害。且原告巴威瑞、許萬利係受疫情肆虐，已 盡力籌措資金，參酌履約程度及社會經濟不景氣因素，被告 楊孟靜、楊孟熒解除買賣契約及沒收違約金10,350,000元、 1,125,000 元，實屬過高。被告楊孟靜、楊孟熒請求之違約 金，顯然過高，爰訴請酌減，並依不當得利返還，並聲明： ㈠先位：⑴被告楊孟靜應給付原告巴威瑞12,000,000元於扣除 鈞院認定應負擔違約金二分之一金額後之餘額，及自判決確 定翌日起至清償日止之法定利息。⑵被告楊孟熒應給付原告 巴威瑞12,000,000元於扣除鈞院認定應負擔違約金二分之一 金額後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止之法定利息 。⑶被告楊孟靜應給付原告許萬利3,750,000 元於扣除鈞院
認定應負擔違約金二分之一金額後之餘額，及自判決確定翌 日起至清償日止之法定利息。⑷被告楊孟熒應給付原告許萬 利3,750,000 元於扣除鈞院認定應負擔違約金二分之一金額 後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止之法定利息。⑸ 訴訟費用由被告楊孟靜、楊孟熒負擔。⑹願供擔保，請准宣 告假執行。㈡備位：⑴被告楊孟靜應同意原告巴威瑞向安信公 司領取履約保證專戶12,000,000元扣除鈞院認定應負擔違約 金二分之一金額後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止 之法定利息。⑵被告楊孟熒應同意原告巴威瑞向安信公司領 取履約保證專戶12,000,000元扣除鈞院認定應負擔違約金二 分之一金額後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止之法 定利息。⑶被告楊孟靜應同意原告許萬利向安信公司領取履 約保證專戶3,750,000 元扣除鈞院認定應負擔違約金二分之 一金額後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止之法定利 息。⑷被告楊孟熒應同意原告許萬利向安信公司領取履約保 證專戶3,750,000 元扣除鈞院認定應負擔違約金二分之一金 額後之餘額，及自判決確定翌日起至清償日止之法定利息。 ⑸訴訟費用由被告楊孟靜、楊孟熒負擔。
三、被告楊孟靜、楊孟熒則以：㈠原告巴威瑞、許萬利直接依不 當得利規定，請求被告楊孟靜、楊孟熒返還買賣價金，與法 不合。且逕向被告楊孟靜、楊孟熒請求返還買賣價金，亦與 系爭房地及停車位買賣契約約定意旨相悖，更將導致被告楊 孟靜、楊孟熒陷入雙重風險，應僅得向安信公司請求自履約 保證專戶撥款，不得直接向賣方請求給付。㈡原告巴威瑞、 許萬利主張被告楊孟靜、楊孟熒為買賣價金之間接占有人， 或屬消費寄託關係，均不可採，蓋貨幣之所有與占有不能分 離，原則上不能成立間接占有。㈢原告巴威瑞、許萬利主張 違約金過高，然被告楊孟靜、楊孟熒依系爭房地及停車位買 賣契約之約定，沒收原告巴威瑞、許萬利已繳價款，最高得 沒收至成交總價款15% ，並無過高而有顯失公平情形，原告 巴威瑞、許萬利明知而同意，不容於違約後任意反悔爭執。 況凡債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益，均 可列入違約金酌減之衡量標準，包括解除契約後，房屋價格 下跌、喪失原預期可獲得價金之孳息、於轉售前須繼續支付 貸款利息及稅捐等費用、因轉售再支出仲介服務費等，均屬 之。被告楊孟靜、楊孟熒因原告巴威瑞、許萬利違約所受損 害及喪失原可享有之利益，包括：⑴因遲延履約至契約解除 為止之遲延損害3,115,450 元及法定遲延利息、⑵因未依約 付款，導致必須持續負擔之銀行貸款利息，自110 年2 月26 日至111 年6 月26日，共計支出675,948 元、⑶因未依約付
款，導致損失於110 年2 月26日可獲得買賣價金37,424,890 元之孳息，至111 年6 月26日已2,514,528 元、⑷因未能依 約付款，導致必須繼續負擔系爭房地及停車位之管理費、房 屋稅、地價稅，自110 年2 月26日至111 年6 月26日，至少 已258,304 元、⑸系爭房地及停車位之買賣契約，因可歸責 於原告巴威瑞、許萬利之事由而解除，導致被告楊孟靜、楊 孟熒須額外支付信義公司服務費1,500,000 元、⑹系爭房地 及停車位自109 年12月簽約至110 年4 月解除買賣契約，價 格跌落約9.8%，為7,497,000 元、⑺除上開損失外，尚因原 告巴威瑞、許萬利之違約，耗費諸多時間、金錢、勞力等有 形、無形成本，損失至少15,561,230元，足見被告楊孟靜、 楊孟熒沒收之違約金，數額並無顯然過高，無須酌減；並聲 明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡訴訟費用由原告巴 威瑞、許萬利負擔。㈢如受不利之判決，被告楊孟靜、楊孟 熒願以現金或等值之銀行可轉讓定期存單或保證書供擔保， 請准免為假執行。
四、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人；告知訴訟，應以書狀表明理由及訴 訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；受告知人不為參 加者，視為於得行參加時已參加於訴訟；民事訴訟法第65條 第1 項、第66條第1 項、第67條定有明文。被告楊孟靜、楊 孟熒抗辯安信公司因與兩造訂有代辦履約保證金委任契約， 負責保管原告巴威瑞、許萬利所支付之價金；信義公司可能 因被告楊孟靜、楊孟熒敗訴，遭追究民事責任；均於本件訴 訟有法律上利害關係。被告楊孟靜、楊孟熒聲請為訴訟告知 ，經送達書狀後，安信公司、信義公司雖均具狀表示不參加 訴訟，惟依上述規定，應視為已參加訴訟。
五、查兩造訂有買賣契約，原告巴威瑞、許萬利以69,000,000元 、7,500,000 元分別向被告楊孟靜、楊孟熒買受系爭房地及 停車位；買賣價金應於何時給付，均有約定期限，但原告巴 威瑞、許萬利均遲延付款，雖經協議展延，仍有遲延，被告 楊孟靜、楊孟熒因而解除買賣契約，並沒收違約金之事實， 有不動產買賣契約書、契約書、代辦履約保證委任契約書、 履約保證專戶資金明細表、協議書、存證信函可佐（本院卷 ㈠第22至196 、290 至315 頁、卷㈡第37至43、233 至248 頁 ），且為兩造所不爭執，堪信真實。原告巴威瑞、許萬利為 買方，既違約且可歸責，關於違約處罰，依不動產買賣契約 書（及契約書均為）第10條第2 項：「每逾一日，買方應按 該期應付款項1/1000計算之遲延賠償予賣方（自逾期日起至 完成給付日止）。經賣方書面通知限期催告後仍無故不履行
時，賣方得解除本買賣契約，並沒收買方已繳價款作為違約 之賠償」、第3 項：「買賣方因違約情事經他方合法解除契 約，應被沒收或加倍賠償之違約金以成交總價15% 為上限」 ，故被告楊孟靜、楊孟熒得沒收違約金之上限，原告巴威瑞 應為10,350,000元、原告許萬利則為1,125,000 元。六、被告楊孟靜、楊孟熒雖依上限沒收違約金，並主張所受各項 損害（詳本院卷㈣第46至50頁），與系爭房地有關者，總額 為14,163,531元，與系爭停車位有關者，總額為1,397,699 元，均高於違約金上限，是否有據，茲將本院判斷意見分 述如下：
㈠未含法定遲延利息之遲延損害：⑴依第10條第2 項第1 款，每 逾一日，買方應按該期應付款項1/1000計算之遲延賠償予賣 方，至逾期日起至完成給付日止，屬於懲罰性違約金。⑵兩 造協議展延之付款期限為110 年3 月10日，故違約日應自11 0 年3 月11日起算。⑶對原告巴威瑞解除買賣契約之意思表 示，係110 年4 月9 日到達發生效力，被告楊孟靜、楊孟熒 可請求之遲延損害，自110 年3 月11日至110 年4 月8 日 ，共29日，應為1,800,900 元，即［6,900,000 元（完稅款 ）+55,200,000元（交屋款）］×1/1000×29日=1,800,900 元 ；被告楊孟靜、楊孟熒主張之2,946,700 元，係不可採。⑷ 對原告許萬利解除買賣契約之意思表示，係110 年3 月30日 到達發生效力，被告楊孟靜、楊孟熒可以請求之遲延損害， 自110 年3 月11日至110 年3 月30日，共20日，故應為60,0 00元，即：［3,000,000 元（交屋款）×1/1000 ×20日=60,00 0元］；被告楊孟靜、楊孟熒主張之168,750 元，亦不可採。 ㈡負擔銀行貸款利息：被告楊孟靜、楊孟熒所提出第一銀行放 款攤還及收息紀錄查詢單（本院卷㈡第249 、250 頁、卷㈢第 202 頁)，日期為110 年2 月24日至111 年6 月24日，係跨 越110 年3 月30日及110 年4 月9 日對原告巴威瑞、許萬利 解除買賣契約前後，因系爭房地及停車位均未辦理移轉登記 ，原告巴威瑞、許萬利從未取得所有權，且兩造買賣契約對 於貸款應由何方負擔，復無約定，則依民法第373 條規定之 意旨，要無歸由買受人負擔之理由，被告楊孟靜、楊孟熒此 部分之主張，即不可採。
㈢可獲得買賣價金之孳息：⑴依民法第233 條第1 項，遲延之債 務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之 遲延利息。因兩造違約處罰之約定，即上述㈠之部分，具有 懲罰性違約金之性質，故被告楊孟靜、楊孟熒仍可對原告巴 威瑞、許萬利請求法定遲延利息。⑵兩造協議展延之付款期 限為110 年3 月10日，故違約日應自110 年3 月11日起算。
⑶對原告巴威瑞解除買賣契約之意思表示，係110 年4 月9 日到達發生效力，被告楊孟靜、楊孟熒可請求之法定遲延利 息，自110 年3 月11日至110 年4 月8 日，共29日，應為24 6,699 元，即［6,900,000 元（完稅款）+55,200,000元（交 屋款）］×5/100利率× 29/365 年=246,699 元；被告楊孟靜 、楊孟熒主張之2,268,104 元，則不可採。⑷對原告許萬利 解除買賣契約之意思表示，係110 年3 月30日到達發生效力 ，被告楊孟靜、楊孟熒可以請求之法定遲延利息，自110 年 3 月11日至110 年3 月30日，共20日，應為8,219 元，即［ 3,000,000 元（交屋款）×5/100利率×20/365 年=8,219 元］ ；被告楊孟靜、楊孟熒主張之246,424 元，亦不可採。 ㈣系爭房地及停車位之管理費、房屋稅、地價稅：系爭房地及 停車位均未交付，原告巴威瑞、許萬利從未取得占有，兩造 買賣契約第8 條第1 項（本院卷㈠第33、119 頁），對於交 付前應由賣方負擔各項稅費，已有明確約定，被告楊孟靜、 楊孟熒此部分之主張，即不可採。
㈤仲介服務費：⑴依民法第233 條第3 項，除法定遲延利息外， 債權人證明有其他損害者，並得請求賠償。⑵信義公司因買 賣契約成立及辦理與履約有關之事項，已自系爭房地及停車 位之履約保證專戶分別收取945,000 元、105,000 元。因原 告巴威瑞、許萬利違約遲延付款，被告楊孟靜、楊孟熒解除 買賣契約後，對於已支付之仲介服務費，與信義公司倘無返 還之約定者，自可計入損害。⑵但被告楊孟靜、楊孟熒主張 以總額即1,500,000 元計算（本院卷㈢第206 頁），則不可 採。
㈥系爭房地及停車位自簽約至解約之價格跌落：⑴出賣人因買受 人不履行債務而解除契約，如買賣標的物之價值，於契約解 除後有所貶損，固非解約前債務不履行所生之損害。惟若市 價於解約前已有跌落，低於原定買賣價金，出賣人之財產價 值因而減少，該價差即非不可認係出賣人因買受人不履行債 務所受之損害，以之作為酌定違約金標準。⑵簽約至解約之 平均單價，由752,700 元跌至675,900 元，有信義公司成交 價格資料可佐（本院卷㈢第208 至212 頁），以成交價格換 算結果，系爭房地即因跌價減損6,762,000 元、系爭停車位 則減損735,000 元；被告楊孟靜、楊孟熒主張計入損害，應 屬有據。
㈦耗費時間、金錢、勞力等有形、無形成本：被告楊孟靜、楊 孟熒並未舉證以實其說，自無可採。
㈧以上本院認為被告楊孟靜、楊孟熒所受之各項損害，系爭房 地之總額為9,754,599 元，即：1,800,900 元+246,699 元+
945,000 元+6,762,000 元；系爭停車位之總額為908,219 元，即60,000元+8,219 元+105,000 元+735,000 元，均未 超過違約金之上限，在此範圍內沒收違約金，即屬有據。七、約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會 經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定 之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付， 可認為債務人自願依約履行，不容請求返還外，得由債務人 訴請法院核減，並於法院核減後，就減少部分依不當得利規 定請求返還。被告楊孟靜、楊孟熒所受之各項損害，系爭房 地之總額為9,754,599 元，系爭停車位之總額為908,219 元 ，如以約定違約金之上限為沒收，即屬過高，原告巴威瑞、 許萬利訴請本院對沒收之違約金為核減，並於核減後，請求 被告楊孟靜、楊孟熒依不當得利返還，即對原告巴威瑞應返 還595,401 元，即：10,350,000元-9,754,599元，對原告許 萬利應返還216,781 元，即：1,125,000 元-908,219 元， 並附加自判決確定日起至清償日止之法定利息，為有理由， 應予准許；逾此範圍，則無理由，則予駁回。至於法院准予 核減違約金，應至判決確定時，始生形成效果而變動原來之 法律關係，對於核減後之不當得利返還，具有先決條件關係 ，原告巴威瑞、許萬利對於返還不當得利部分聲請假執行， 要屬無據，應予駁回。
八、又訴之預備合併，必先位之訴無理由，法院始應就備位之訴 為裁判。如先位之訴有理由，法院即無庸就備位之訴為裁判 。原告巴威瑞、許萬利先位請求法院核減違約金及命被告楊 孟靜、楊孟熒返還不當得利，既獲准許，則備位之訴部分， 即無續行審認之必要，附併敘明。
據上結論，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法 第79條、第85條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 19 日 民事第二庭法 官 王伯文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 6 月 19 日 書記官 蘇婷
附表一：本院核減後，被告楊孟靜、楊孟熒得沒收之違約金一、原告巴威瑞：9,754,599元
二、原告許萬利：908,219元
附表二：判決確定後，被告楊孟靜、楊孟熒應返還之不當得利一、原告巴威瑞：595,401元，及自判決確定翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告許萬利：216,781元，及自判決確定翌日起至清償日止 ，按週年利率百分之五計算之利息。
附表三：訴訟費用負擔
一、原告巴威瑞：百分之八十
二、原告許萬利：百分之五 三、被告楊孟靜、楊孟熒：百分之十五