臺灣基隆地方法院民事判決
112年度訴字第181號
原 告 唐郡英
被 告 王俊富
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○路00號房屋遷讓返還原告，並應給付原告新臺幣參萬陸仟元，與自民國一百一十二年二月二十四日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣玖仟元。訴訟費用新臺幣壹萬壹仟陸佰玖拾貳元由被告負擔。 事實及理由
一、原告主張：被告於民國111年9月17日與原告簽訂房屋租賃契 約書(下稱系爭租約)，向原告承租門牌號碼新北市○○區○○路 00號房屋（下稱系爭房屋），約定租賃期間自111年9月17日 起至112年9月16日止，應於每月17日前按月給付租金新臺幣 （下同）9,000元。被告自111年10月17日起即未按時繳納租 金，經原告於111年12月7日、112年2月20日以存證信函催告 被告限期給付積欠之租金，被告仍未給付租金，原告遂於11 2年2月23日以汐止社后郵局第49號存證信函終止系爭租約， 被告即屬無權占有系爭房屋，為此依民法第455條前段、第7 67條第1項前段、第421條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋 ，並給付積欠之租金及賠償無權占有系爭房屋之損害等語。 並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付原告3 萬6,000元，及自112年2月23日汐止社區郵局第49號存證信 函終止租約之日起至遷讓系爭房屋之日止，按月賠償原告9, 000元。
二、被告抗辯略以：被告自109年起向原告承租系爭房屋，然原 告故意不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，僅多次口頭表示會修 理漏水，卻始終沒有修繕，原告以欺瞞之方式使被告繼續與 其簽訂租約，且扣掉2個月押金後，被告只有積欠自111年12 月起的租金等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。三、承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲延者 ，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於 其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者， 遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定， 終止契約，其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給 付逾二個月時，始得終止租約；承租人於租賃關係終止後， 應返還租賃物。民法第439條前段、第440條第1項、第2項、
第455條前段分別定有明文。又無法律上之原因而受利益， 致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其 後已不存在者，亦同。民法第179條亦定有明文。無權占有 他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念 （參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。經查： ㈠原告主張之上開事實，已有提出系爭租約、汐止社后郵局第3 81號、第46號、第49號存證信函及回執等件影本為證，被告 亦不爭執自111年10月17日起未給付租金，雖辯稱原告故意 不告知系爭房屋有漏水之瑕疵，始終沒有修繕漏水，為原告 所否認，並提出估價單為證，如果原告對系爭房屋之漏水置 之不理，依一般社會常情，被告應不會自109年9月17日起於 每年租期屆滿後一再與原告訂定租約，被告復未能舉證證明 原告未保持租賃物狀態，自應履行給付租金之義務。又被告 至111年12月7日為止，遲付租金總額已達2個月之租額，經 原告於111年12月7日以汐止社后郵局第381號存證信函催告 被告於文到7日內給付欠租，經被告之妻於111年12月14日收 受，原告另於112年2月20日以汐止社后郵局第46號存證信函 催告被告於文到3日內給付欠租，逾期則以該存證信函作為 終止契約之意思表示，經被告於112年2月21日收受，原告再 於112年2月23日以汐止社后郵局第49號存證信函終止租約， 經被告之妻於112年2月24日收受，系爭租約即於112年2月24 日終止，被告自負有返還系爭房屋之義務，其繼續占有系爭 房屋即屬無權占有，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，即有 理由。
㈡被告自111年10月17日起至112年2月16日止積欠租金共3萬6,0 00元，為被告所不爭執，原告依系爭租約請求被告給付租金 3萬6,000元，為有理由，應予准許。另租賃契約押租金之主 要目的，在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後 ，承租人如有欠租、債務不履行或其他相關之應負債務時， 其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。於抵充後倘猶有 餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字第16 31號、104年度台上字第1569號判決意旨參照）。又系爭租 約第4條第2項約定：「前項擔保金(押金)，除有第11條第3 項、第12條第4項及第16條第2項之情形外，出租人應於租期 屆滿或租賃契約終止，承租人交還房屋時返還之。」第12條 約定：「租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即將房屋返 還出租人並遷出戶籍或其他登記。前項房屋之返還，應由租 賃雙方共同完成屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會同 點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交。 承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求
未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額 一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還為止 。前項金額及承租人未繳清之相關費用，出租人得由第4條 之擔保金(押金)扣抵。」依系爭租約第4條第2項約定，系爭 租約之押金應於抵充被告債務不履行或其他相關之應負債務 尚有餘額時，才於被告交還房屋時返還之，系系爭租金之押 金有無餘額尚屬不明，且被告尚未交還系爭房屋，自不得於 本件先行抵充積欠之租金，被告辯稱以押金扣抵後，僅積欠 自112年12月17日起的租金云云，於法無據。 ㈢兩造間就系爭房屋之租賃關係業於112年2月21日終止，已如 前述，被告於系爭租約終止後，無正當權源仍繼續占有系爭 房屋，使原告喪失占有使用系爭房屋之利益，被告自有獲得 相當於租金之利益，致原告受有無法使用系爭房屋收益之損 害。本院審酌被告向原告承租系爭房屋之每月租金為9,000 元，原告依不當得利之法律關係請求被告給付自112年2月23 日汐止社后郵局第49號存證信函送達即112年2月24日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得 利9,000元，為有理由，應予准許。
四、本件第一審裁判費為1萬1,692元，此外別無其他費用支出， 依職權確定訴訟費用額，並應由被告負擔。
五、本件事證已經明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、 第87條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 8 日 民事庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 8 日 書記官 陳柏宏