臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
112年度南簡字第142號
原 告 林淑萍
訴訟代理人 蔡佳渝律師
被 告 吳祚漢
訴訟代理人 鄭鴻威律師
受訴訟告知人 鄭鴻民
上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國112年5月31日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○區○○街00○0號房屋騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：坐落臺南市○區○○段0000○號、門牌號碼臺南 市○區○○街00○0號建物（下稱系爭房屋），原為原告母親李 銀治與受訴訟告知人鄭鴻民（按：原名鄭鴻名，嗣改名 為鄭鴻民）共有，應有部分各為2分之1。鄭鴻民於民國106 年7月間將系爭房屋出租予被告，雙方約定租期自106年8月1 日起至111年8月1日止（下稱系爭租約）。嗣李銀治於108年 3月間，以贈與為原因將其應有部分2分之1移轉予原告。系 爭租約於111年8月1日屆滿後，原告多次以存證信函向被告 及鄭鴻民表示原告欲將房屋收回自用，不願續租，並要求被 告儘速搬遷，然均未果。系爭租約租期為5年又1日，且未經 公證，依法應無民法第425條之適用。李銀治固曾簽立房屋 修繕同意書（下稱系爭同意書）予被告，惟基於債之相對性 原則，系爭同意書不得拘束原告。又系爭同意書係載明「房 屋於租約到期後，負責人（即本件被告）有優先續租權，倘 若負責人不續租，其修繕成果歸本人所有」，已明確約定為 「優先續租權」，而非約定「承租人有依系爭租約相同條件 續租之權」，應認出租人保有同意續約與否之決定權，原告 無出租予第三人之意；況本件租金僅新臺幣（下同）8,000 元，租期5年，被告之裝潢成本早已回收，對被告甚屬優惠 ，且裝潢修繕亦本為被告之營業成本，應由被告自行負擔， 被告以系爭同意書強制原告締約，自屬無據。鄭鴻民於期滿 後擅自將系爭房屋續租被告，其等間之租約亦不得對抗原告 ，被告並無合法權源占有使用系爭房屋。爰依民法第767條 、第821條之規定，提起本訴。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠系爭房屋係於87年間落成，被告承租時支出約80萬元進行裝 潢維修及安裝冷氣等電器產品，簽立租約後被告尚與鄭鴻民 、李銀治二人分別簽立房屋修繕同意書，依系爭同意書觀之 ，系爭租約雖僅有鄭鴻民一人簽名，惟系爭同意書既約定房 屋於租約到期後，被告有優先續租權，自應認李銀治與鄭鴻 民同為系爭租約之出租人，且系爭同意書為系爭租約之增補 約定，應認屬租賃契約之一部。系爭房屋租金雖僅為每月8, 000元，然被告投入之修繕成本高達80萬元，相當於8年4月 期間租金；另綜合系爭租約簽訂之來龍去脈、系爭同意書之 文義及目的，應將系爭同意書中所載之優先續租權，解釋為 被告有依系爭租約相同條件繼續承租系爭房屋之權利。被告 既已表示欲續租系爭房屋並持續依約給付租金，自有權就系 爭房屋繼續使用收益，兩造間應仍有租賃關係存在。 ㈡李銀治嗣雖將其對系爭房屋應有部分2分之1贈與原告，然按 民法第425條第1項之規定，原告自應受系爭租約之拘束。縱 認系爭同意書非屬系爭租約之一部，原告既自承系爭房屋係 受贈自李銀治，即不能就系爭同意書諉為不知，仍應受系爭 同意書之拘束，原告不得以欲將系爭房屋收回自用為由終止 租約，自應繼續將系爭房屋出租予被告使用。 ㈢再者，系爭房屋為原全體共有人李銀治與鄭鴻民所出租，為 反對續租之意思表示，應由共有人全體為之，鄭鴻民今既已 同意被告繼續租賃系爭房屋，原告單獨反對自不生阻卻雙方 繼續租賃契約之效力。因鄭鴻民不同意原告所提出售房屋或 提供原告母親養老之使用方式，縱被告遷離系爭房屋，原告 亦無法單獨就系爭房屋使用收益，亦喪失與鄭鴻民分享被告 所繳納租金之利益，本件訴訟除加損害於被告與鄭鴻民外， 並無任何利益可言，則原告提起本訴縱不知悉系爭同意書之 存在，仍違反誠信原則。
㈣並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠查系爭房屋原為鄭鴻民、李銀治共有，應有部分各為2分之1 ，鄭鴻民於106年7月間將系爭房屋出租予被告，約定租期自 106年8月1日起至111年8月1日止，每月租金8,000元，鄭鴻 民、李銀治二人並各簽立房屋修繕同意書交付被告；李銀治 嗣於108年3月間將其應有部分以贈與為原因移轉登記原告； 前開租賃期間屆至後，鄭鴻民將系爭房屋自111年8月2日起 繼續出租予被告，租金調整為每月9,000元，雙方未定租賃 止期，成立不定期租賃契約等情，有原告提出之建物登記第 一類謄本、房屋租賃契約書、系爭房屋異動索引（調字卷第
21-35頁、第75頁），被告提出之房屋修繕同意書（本院卷 第39、40頁）等件為證，且經被告自承在卷（本院卷第64頁 ），為兩造所不爭執，是上開事實，應可認定。 ㈡次查，被告辯稱106年簽立租約後，其尚與鄭鴻民、李銀治二 人分別簽立房屋修繕同意書，由李銀治簽立之系爭同意書 觀之，系爭租約雖僅有鄭鴻民一人簽名，惟系爭同意書既約 定房屋於租約到期後，被告有優先續租權，自應認李銀治係 與鄭鴻民同為系爭租約之出租人等語；本院審酌原告提起本 件訴訟時所提出其寄予被告之存證信函乃記載：本人前已多 次告知台端該屋欲收回自用，不再續租等語（調字卷第37頁 ），應可認原告並不否認李銀治與鄭鴻民同為系爭租約之出 租人，是被告此部分辯詞，應為可採。
㈢按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓 與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定 ，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限 者，不適用之；租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿 時消滅，民法第425條、第450條第1項分別定有明文。系爭 同意書中固記載：「房屋於租約到期後，負責人有優先續租 權，倘若負責人不續租，其修繕成果歸本人所有」等語（本 院卷第39-40頁），惟鄭鴻民、李銀治將系爭房屋出租予被 告後，李銀治於租賃關係存續間將其所有權讓與原告，而系 爭租約為5年又1日之租約，復未經公證，依民法第425條第2 項規定，系爭租約及系爭同意書並無民法第425條第1項之適 用。是以，被告縱可依系爭租約及系爭同意書行使優先續租 權，然依上開規定，亦對原告不生效力。
㈣復按共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數 及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾 三分之二者，其人數不予計算，民法第820條第1項定有明文 。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權 之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為 之，民法第767條第1項前段、第821條分別定有明文。鄭鴻 民固於111年8月間將系爭房屋繼續出租予被告，並成立不定 期租賃，惟系爭房屋自108年3月間已變更為原告及鄭鴻民所 共有，被告於系爭租約在111年8月1日屆滿後，未經系爭房 屋共有人即原告同意，即單獨與鄭鴻民訂定租約，鄭鴻民與 被告所訂立之新租約，不符合前開規定，因此，被告自不能 執其與鄭鴻民間之租約對抗原告，堪可認定。 ㈤至被告另辯稱原告提起本件訴訟有違反誠信原則及權利濫用 之情事，惟原告依民法第767條、第821條之規定，訴請被告
將系爭房屋遷讓返還予原告及全體共有人，乃維護其與共有 人所有權之圓滿行使為目的，並非專以損害被告為主要目的 ，尚難謂有何以損害他人為主要目的之違反誠信原則及權利 濫用等情，是被告此部分之辯詞，應無可採。 ㈥依上所述，原告主張被告與鄭鴻民間之租約不得對抗原告， 被告占有系爭房屋對原告無正當權源，應遷讓返還系爭房屋 予原告及共有人全體，自屬於法有據，應予准許。四、從而，原告依民法第767條、第821條之規定，請求被告將系 爭房屋遷讓返還原告及全體共有人，為有理由，應予准許， 爰判決如主文第1項所示。
五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法 及訴訟資料，經本院斟酌後，認均與判決結果不生影響，爰 不一一論駁，併此敘明。
六、本件訴訟費用為原告支出之第一審裁判費3,750元，依法應 由敗訴之被告負擔，爰確定被告應負擔之訴訟費用額如主文 第2項所示。
七、本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件所為被 告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 6 月 21 日 臺南簡易庭 法 官 張家瑛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭提出上訴狀（須按他造當事人人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 6 月 21 日 書記官 陳雅婷