臺灣橋頭地方法院民事簡易判決
112年度橋簡字第253號
原 告 王愉婷
訴訟代理人 李茂增律師
複代理人 杜承翰律師
被 告 林麗珠
羅慧珍
羅國榮
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年6月7日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告林麗珠應將門牌號碼高雄市○○區○○路000巷00弄00號房屋遷讓返還原告。
被告林麗珠應自民國一百一十一年八月二十二日起至遷讓返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌仟元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告林麗珠負擔十分之九，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告前向訴外人王彭秀美購買門牌號碼高雄市○○ 區○○路000巷00弄00號房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地， 於民國111年8月22日登記為系爭房屋所有人。而王秀美前曾 於91年3月11日至92年3月10日將系爭房屋出租訴外人羅連茂 （未經公證，下稱系爭租約），租期屆滿後並未簽定新約， 仍由羅連茂繼續占有使用系爭房屋，故系爭租約已成為不定 期租約。嗣羅連茂於107年間死亡，系爭租約由其繼承人林 麗珠、羅慧珍、羅國榮繼承並占有系爭房屋。因王彭秀美於 出售系爭房屋前已表示要終止系爭不定期租約，且依民法第 425條第2項規定，系爭不定期租約不得對抗原告，故原告自 得依民法第767條第1項規定請求被告返還系爭房屋，並依民 法第179條規定請求被告按月給付相當於租金之不當得利新 臺幣（下同）11825元（計算式:參酌土地法第97條第1項， 坐落土地公告地價16500元x面積86平方公尺x10%=141900， 除12即11825元）。聲明:(一)被告應將系爭房屋遷讓返還原 告。(二)被告應自111年8月22日起至遷讓返還系爭房屋日止 ，按月給付原告11825元。(三)願供擔保請准宣告假執行。二、被告方面：
(一)林麗珠以:當初前屋主說租約滿了可以繼續住，直接給他租 金，我也願意繼續跟原告租等語，資為抗辯。
(二)羅慧珍、羅國榮:其等並未占有居住系爭房屋等語，資為抗 辯。
三、本院之判斷:
(一)按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之。」、「出租人於租賃物交付後，承租 人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受 讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約 ，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」民法第767條 第1項、第425條分別定有明文。
(二)原告主張其取得系爭房屋所有權之經過，及系爭房屋前經王 彭秀美租給羅連茂，系爭租約未經公證，於租期屆滿後成為 不定期租約，嗣羅連茂於107年間死亡，被告為其繼承人等 事實，業經提出系爭房屋所有權狀、系爭租約、存證信函、 建物登記謄本、房屋稅籍資料、戶籍謄本為證，且未經被告 爭執，堪以認定。經查: 系爭租約未經公證，且於原定租期 屆滿後已成為未定期限之不動產租賃契約，依民法第425條 第2項規定，無同條第1項買賣不破租賃之適用，故系爭租約 無從對並非契約當事人之原告發生效力。原告自得依民法第 767條第1項規定，本於所有權人地位請求無權占有系爭房屋 者，遷讓返還系爭房屋。惟原告主張被告均占有系爭房屋， 為被告所否認，辯稱僅有林麗珠居住系爭房屋等語，本院審 酌被告羅慧珍、羅國榮均已成年，我國成年子女會離家未與 父母同住，本屬常見，且羅慧珍、羅國榮的戶籍都不在系爭 房屋，亦與其等所辯相符，反之原告並未提出足以認定羅慧 珍、羅國榮占有系爭房屋之事證，其主張羅慧珍、羅國榮亦 應遷讓返還系爭房屋，自無足採，應認原告僅得請求實際占 用系爭房屋之林麗珠遷讓返還該屋。
(三)按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民 法第179條定有明文。又按無權占有他人房屋，可能獲得相 當於租金之利益，為社會通常之觀念。經查，林麗珠無法以 系爭租約對抗原告，業如前述，故對原告而言，林麗珠占有 使用系爭房屋即為無權占有，其自得請求林麗珠給付相當於 租金之不當得利。又關於應給付之租金，原告雖援引土地法 第97條第1項，並以前述方式計算出每月11825元之數額，惟 查土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金，以不超 過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」是以申報 地價為計算基礎，而非原告引用之公告地價；且原告以系爭 房屋所坐落土地之總面積86平方公尺，而非系爭房屋實際占
用土地範圍為計算基礎，亦有未合；況該條文性質屬於房屋 租金之上限規定，並非規定直接以10%為計算方式，故原告 依前述計算方式主張被告應按月給付11825元，尚有誤會。 本院審酌系爭租約所約定租金為每月8000元，有系爭租約可 稽（本院卷第21頁），該租約雖不得對抗原告，但所訂租金 仍可作為評估相當於租金不當利益數額之參考，爰認原告每 月得請求林麗珠給付之不當得利數額為8000元，超過8000元 部分，及原告請求羅慧珍、羅國榮給付部分(無事證可認定 其等占用系爭房屋，業如前述），應予駁回。
四、從而，原告主張林麗珠應將系爭房屋遷讓返還原告，並應自 111年8月22日起至遷讓返還系爭房屋日止，按月給付原告80 00元，為有理由，應予准許，逾此則屬無據，應予駁回。五、本判決第1項係就民事訴訟法第427 條訴訟適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依同法第389 條第1 項第3 款規定，應 依職權宣告假執行，原告敗訴部分及將來給付部分，不予宣 告假執行。至原告陳明願供擔保，請求准予宣告假執行等語 ，應僅生促使本院行使上述職權之效果，無庸另為准駁之諭 知；原告敗訴部分，假執行聲請應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
橋頭簡易庭 法 官 呂維翰
以上正本與原本相符。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 6 月 29 日
書 記 官 陳勁綸