臺灣新北地方法院板橋簡易庭小額民事判決
112年度板小字第10號
原 告 連婉婷
訴訟代理人 連芮萱
被 告 蘇祐民
訴訟代理人 蘇修民
蘇益民
上列當事人間請求返還押租金事件，經本院於民國112年5月11日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬捌仟壹佰壹拾壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔新臺幣捌佰柒拾捌元，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告自民國110年7月16日向被告承租新北市○○區 ○○路0段000巷00號4樓房屋（下稱系爭房屋），最後1份房屋 租賃契約（下稱系爭租約）於民國107年7月14日訂立，約定 每月租金新臺幣（下同）16,000元，押金32,000元，原定租 期至109年7月15日止，嗣延長至111年8月14日止，原告已於 111年8月14日交還系爭房屋，被告應如數返還押金，卻藉故 拒不返還，爰依系爭租約、租賃之法律關係，請求被告返還 押金32,000元等語。並聲明：被告應給付原告32,000元。二、被告則以：原告任意變更牆壁、天花板油漆顏色，擅自在牆 壁打洞，且未拆除在陽台裝設之支架與水管，並因未裝濾網 、未定期清潔、不當使用主臥室冷氣機1台且更改電壓，致 該台冷氣機損壞，所需回復原狀費用如附表編號1至3所示， 又水費、瓦斯費依系爭租約約定應由原告負擔，卻由被告代 繳附表編號4所示之水費、瓦斯費，另系爭租約約定租賃所 得稅由原告繳納，原告卻檢舉被告未申報租賃所得，致原告 補繳附表編號5所示之所得稅，應以押金抵充附表所示之項 目與金額等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、原告主張自110年7月16日向被告承租系爭房屋，最後1份系 爭租約於107年7月14日訂立，約定每月租金16,000元，押金
32,000元，原約定租期至109年7月15日止，嗣延長至111年8 月14日止，原告並已於111年8月14日交還系爭房屋等事實， 有105年、106年、107年訂立之系爭租約、兩造間通訊軟體 對話紀錄可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。四、本院之判斷：
㈠被告抗辯由押金抵充附表所示之項目與金額有無理由？ ⒈附表編號1、2部分：
①按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人應以善 良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保 持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者 ，負損害賠償責任，但依約定之方法或依物之性質而定之方 法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第43 8條第1項、第432條定有明文。是承租人應依約定方法為租 賃物之使用收益，如當事人未有明確之約定時，即應依租賃 物之性質而定之方法為之，此時除應依不同租賃物之特性， 分別判定其適當之用益方法外，並應斟酌當事人租賃之目的 及交易之習慣，以為決定。而承租人訂立租約之目的，既在 於使用收益租賃物，出租人即有容忍承租人以合於契約目的 之方法使用收益租賃物之義務。又系爭租約固約定承租人於 租賃關係消滅時負有將系爭房屋回復原狀返還之義務，然此 所稱回復「原狀」，係指承租人在合於契約目的、約定方法 或租賃物性質而使用收益租賃物所造成之自然耗損及租賃物 之折舊，並斟酌承租人所負保管義務程度、一般交易習慣及 誠信原則，而回復「應有」狀態，而非指回復「原有」狀態 。蓋房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施 ，本即有折舊及自然耗損等問題，強求承租人回復租賃物之 「原有」狀態，不僅強人所難，亦非法律所應保護之權利。 是對於租賃期間租賃物於正常使用下之自然耗損及折舊，出 租人不得請求承租人回復至未使用租賃物之狀態，否則不僅 不合於租賃契約承租人享有租賃物使用收益權之本質，要求 承租人負擔此程度之回復原狀義務亦屬過苛。
②被告抗辯系爭房屋牆壁之孔洞為原告擅自打洞，以及原告在 陽台裝設支架與水管，為原告所否認，而原告所提出之牆壁 孔洞、陽台支架與水管照片僅能證明牆壁孔洞、陽台支架與 水管存在之事實，無法證明該孔洞係因原告於承租期間所為 並該陽台支架水管係原告於承租期間所裝設，被告抗辯原告 就此應負回復原狀之責任，並賠償孔洞修補、支架與水管拆 除費用，自不足採，又原告在長年承租系爭房屋期間，考量 系爭房屋牆壁、天花板油漆自然耗損剝落情形，而以白漆重
新粉刷系爭房屋牆壁、天花板，使系爭房屋牆壁、天花板回 復潔白無瑕無汙損之狀態，即令原牆壁、天花板油漆漆色為 米黃色而非白色，仍應認原告已盡其妥善保管租賃物及回復 租賃物應有狀態之義務，被告抗辯原告應負將原牆壁、天花 板油漆漆色回復為米黃色之責任，並賠償牆壁、天花板油漆 粉刷工程費用，難謂可採，亦與誠信原則有違，被告自不得 主張由押金抵充附表編號1、2所示之工程費用。 ⒉附表編號3部分：
被告抗辯原告未裝濾網、未定期清潔、不當使用主臥室冷氣 機，造成該台冷氣機受損，為原告所否認，而觀之該台冷氣 機照片，顯有相當年限，被告亦未證明該台冷氣機受損係因 原告於承租租賃期間未盡保管義務不當使用所造成，亦不能 排除係自然耗損及折舊所致，自難令原告負賠償冷氣機1台 之責任。又主臥室冷氣機電壓規格為110V，而原告自承承租 期間有在主臥室安裝分離式冷氣遷出時始拆除，則被告抗辯 主臥室冷氣機電源插座現狀電壓為220V係原告所造成，應屬 有據，而電壓從220V改為110V費用約2、3千元，為本院職務 上所已知之事實，則被告在3,000元之範圍內抗辯由押金抵 充，洵屬有據；逾此範圍之抵充抗辯，則非正當。 ⒊附表編號4部分：
系爭租約第19條約定租賃期間系爭房屋之水電費、瓦斯費等 由承租人負擔（見本院卷第47頁），而被告繳納系爭房屋計 費期間111年5月26日至111年7月27日水費623元（見本院卷 第99頁）、計費期間111年7月28日至111年9月26日水費224 元（見本院卷第101頁）、計費期間111年5月23日至111年8 月19日瓦斯費200元（見本院卷第103頁），則算至原告交還 系爭房屋時之水費623元、水費66元（計算式：2241861， 元以下四捨五入）、瓦斯費200元共889元，應由原告負擔， 被告在此範圍內抗辯由押金抵充，自屬有據；逾此範圍之抵 充抗辯，則屬無據。
⒋附表編號5部分：
①按租賃契約出租人及承租人間視為具消費關係，適用消費者 保護法相關規定，租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項 所明定。是系爭租約雙方視為具消費關係，應適用消費者保 護法之規定。又中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者 權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其 定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告 之。違反第1項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效 。該定型化契約之效力，依前條規定定之。中央主管機關公 告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內
容，消費者保護法第17條第1項、第4項、第5項亦有明文。 ②系爭租約第20條固約定「本租金憑單扣繳由承租人負責向稅 捐稽徵機關負責繳納」（見本院卷第47頁），但依該約定文 義，係約定租賃所得「扣繳」由原告負責辦理，與約定租賃 所得稅由原告負擔，或被告應負擔之所得稅較出租前增加時 ，增加部分應由原告負擔，尚屬有間，況依內政部於105年6 月23日公告、109年8月14日公告修正之住宅租賃定型化契約 不得記載事項均規定「不得約定/記載承租人不得申報租賃 費用支出」、「不得約定/記載應由出租人負擔之稅賦，若 較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」，以及內政部 於107年6月28日公告、109年8月14日修正公告之住宅租賃契 約不得約定事項亦均規定「不得約定承租人不得申報租賃費 用支出」、「不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出租前 增加時，其增加部分由承租人負擔」，縱被告抗辯系爭租約 第20條約定即係租賃所得稅應由原告負擔，或被告應負擔之 所得稅較出租前增加時，增加部分應由原告負擔之約定為可 採，均牴觸前開不得記載事項、不得約定事項之規定，應屬 無效，被告自不得主張由押金抵充附表編號5所示之所得稅 。
⒍被告得由押金抵充之金額總計3,889元。 ㈡原告請求被告返還押金有無理由？金額若干？ ①按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交 付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額 ，始生返還押租金之問題。又出租人應於租賃契約消滅，承 租人返還租賃住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金 或抵充債務後之賸餘押金，為租賃住宅市場發展及管理條例 第7條第2項所明定。住宅租賃定型化契約應記載事項第5點 第2項以及住宅住賃契約應約定事項第4點第2項則均規定「 出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅 時，返還押金或抵充本契約所生債務後之賸餘押金」。系爭 租約亦約定出租人應於原告遷空交還系爭房屋後，以及承租 人付清應付未繳水電費等相關費用後，無息退還押租保證金 （見本院卷第43頁）。
②被告得由押金抵充之債務金額共3,889元，則原告請求被告返 還抵充前述債務後之賸餘押金28,111元，容屬有據；逾此範 圍之請求，則非有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約、租賃之法律關係，請求被告給 付28,111元，為有理由；逾此部分之請求，為無理由，應予 駁回。
六、本件係適用小額程序所為被告敗訴之判決，應依民事訴訟法 第436條之20規定，職權宣告假執行，並應依同法第436條之 19第1項規定，確定本件訴訟費用1,000元由兩造各自負擔之 費用額。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經審酌 後與判決之結果不生影響，爰不一一論列。 據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之23、第436條第2項、第79條、第436條之20、第436條之19第1項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 6 月 9 日 臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 陳佳君
以上正本係照原本作成。 如不服本判決，僅得以判決違背法令為理由提起上訴。如提起上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並應記載上訴理由（含原判決所違背之法令及其具體內容，及依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實），以及按他造當事人之人數附具繕本，亦應繳納上訴審裁判費新臺幣1,500元。倘未於上訴後20日內提出合法上訴理由書，法院毋庸命補正，應逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 13 日 書記官 李庭君