遷讓房屋等
岡山簡易庭(民事),岡簡字,112年度,40號
GSEV,112,岡簡,40,20230608,1

臺灣橋頭地方法院民事判決
112年度岡簡字第40號
原 告 啟貞建設有限公司

法定代理人 郭啓貞
訴訟代理人 馮俊融
被 告 蘇鵬懿


訴訟代理人 許祖榮律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年5月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○○○號房屋遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟元，及自民國一一二年五月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自民國一一二年六月十日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十，餘由原告負擔。本判決第一、二項得假執行。但被告如各以新臺幣壹拾陸萬貳仟壹佰元、新臺幣壹萬貳仟元為原告預供擔保，免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：被告前於民國108年10月23日向原告承租門牌號 碼高雄市○○區○○路000○00號廠房(下稱系爭房屋)，並簽立廠 房租賃契約書(下稱系爭租約)，約定租期自108年10月31日 起至113年10月30日止，每月應於10日前給付租金新臺幣(下 同)11,000元，詎被告112年3月至5月僅繳納租金1,000元， 迄今尚積欠租金32,000元。且依系爭租約第4、7條約定，被 告就系爭房屋為使用便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先 徵得原告書面同意，若有違反，原告得終止租約，原告於11 1年12月1日始知悉被告有增設鐵架情事，並於同年月28日口 頭對被告為終止租約之通知，系爭租約應於112年1月28日終 止，被告自應遷讓返還系爭房屋。且系爭租約終止後，被告 無權占用系爭房屋，致原告受有無法使用收益之損害，原告 並得依不當得利之法律關係，請求被告起付相當於租金11,0 00元之不當得利損害。為此依系爭租約、不當得利之法律關 係提起本件訴訟。聲明：(一)被告應將系爭房屋騰空遷讓返 還原告。(二)被告應給付原告32,000元，及自112年5月26日



起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。另自112年6月10 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元。 　　　　　　　
二、被告則以：被告積欠租金尚未達2個月租金額，原告不得依 民法第440條規定終止租約。另被告增設鐵架設立時有告知 原告，原告並為阻止或表示不同意，乃事後被告有積欠租金 情事才開始有意見，應不得以此為由終止租約等語，資為抗 辯。聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）按定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿 前，得終止契約者，其終止契約，應依第450條第3項之規 定，先期通知；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不 動產之租金，以星期、半個月或一個月定其支付之期限者 ，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終 止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之，民 法第453條、第450條第3項分別定有明文。又承租人於租 賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段亦有明 文。經查，原告將系爭房屋出租予被告，雙方簽訂系爭租 約，約定租賃期間自108年10月31日起至113年10月30日止 ，每月租金11,000元，每月10日前繳納，且約定被告就系 爭房屋為使用便利或美觀而增設、改造或裝飾，應先徵得 原告書面同意，若有違反，原告得終止租約，嗣被告於系 爭房屋外增設鐵架，及被告自112年3月至5月間，尚積欠 租金32,000元等事實，業據提出系爭租約、現場照片為證 (見本院卷第15頁至第21頁)，且為被告所不爭執(見本院 卷第77頁、第86頁)，此部分事實均首堪認定。（二）原告主張被告未經原告同意增設鐵架，據此終止租約，為 被告所否認，並以前詞置辯。然查，證人魏世鵬證稱：我 是台灣房屋的仲介，與兩造是因為廠房租賃而認識，租賃 當時是空廠房，出租當時沒有鐵架，我覺得鐵架應該是承 租人(即被告)做的。我有印象承租人當初有跟出租人(即 原告)提及他有需求要做一些增設，然後出租人說不影響 結構下是可以的，但實際增設什麼沒有講到，我印象中這 是在第一次簽約時講的，第二次簽約就直接延續，僅就租 金有些為調整，我當下跟承租人說只要屋主同意都可以做 ，我宣讀合約內容，兩造當下都有聽到，出租人知道承租 人有增設需求，照理說仍應再徵得出租人同意等語(見本 院卷第87頁至第89頁)。足見兩造簽立系爭租約當時雖曾 談及增設需求，然並未具體指明被告增設需求為何，原告 既曾表明需以不影響建築建構為限，衡情被告增設時，自



仍應徵詢原告同意，使原告有先行知悉、考量增設物是否 有影響結構之虞，被告始得為之，而被告捨此不為，逕行 增設，確有違系爭租約第4條約定，原告依系爭租約第7條 約定，主張終止租約，尚屬有據。再者，原告稱其於111 年12月28日以口頭為終止租約之表示(見本院卷第86頁)， 雖未提出任何佐證，惟原告於起訴狀已載明被告有於系爭 房屋週遭增設鐵柱等物品，未取得原告同意等語(見本院 卷第13頁)，復於112年4月20日言詞辯論期日表明依此事 由終止租約(見本院卷第72頁)，足認已合於前揭民法第45 3條、第450條第3項意旨，系爭租約業經原告表示終止， 應可認定。從而，系爭租約既經終止，原告依民法第455 條之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，洵屬有據。　　 　
（三）次按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依 法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經 約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付有確 定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任，民法第 233條第1項前段、第203條、第229條第1項規定甚明。又 按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租 賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其 所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度 台上字第1631號判決意旨參照)。原告主張被告自112年3 月起至同年5月間僅繳納租金1,000元，尚積欠租金32,000 元，為被告所不爭執(見本院卷第86頁)。是原告請求被告 給付扣除押租金20,000元後之租金12,000元(計算式：32, 000-20,000=12,000)，及自112年5月26日起至清償日止， 按週年利率5%計算之利息，為有理由，逾此範圍之請求， 則無理由。
（四）末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還 其利益，但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償 還其價額，民法第179條前段、第181條後段定有明文。又 無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會 通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判決意旨可資 參照。經查，被告自兩造租賃關係終止後仍繼續無權占用 系爭房屋，已妨害原告對系爭房屋之使用收益致受有相當 於租金之損害，則原告請求按月以兩造約定月租金11,000 元計算相當於租金之不當得利，核屬適當。故原告依系爭 租約及不當得利之法律關係，請求被告給付自112年6月10 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告11,000元 ，亦屬有據。




四、綜上所述，原告依系爭租約及不當得利之法律關係，聲明如 主文第一至三項所示，均有理由，應予准許。逾此範圍之請 求，則屬無據，應予駁回。
五、本判決關於原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第2項第1 款訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1項第3款之規定，依職權宣告假執行。另依同法第392 條第2項規定，依職權宣告被告預供相當之擔保，得免為假 執行。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　8　　日 　　　　　　　岡山簡易庭 法 官 薛博仁
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　112 　年　　6 　　月　　8　　日 　　　　　　　　　　　　書 記 官 陳麗如