臺灣新北地方法院三重簡易庭小額民事判決
112年度重小字第846號
原 告 周香君
訴訟代理人 賴永茂
被 告 楊翔鈞
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國112年5月4日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）11,075元，及自民國112年2
月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000元由被告負擔131元，餘由原告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
事實及理由要領
一、原告主張：
㈠被告將門牌號碼新北市○○區○○路000號13樓之1房屋出租予原
告（下稱系爭房屋、系爭租約），嗣系爭租約到期後，兩造
進行點交返還系爭房屋時，原告發現因被告保管不當，系爭
房屋多處受有損害，致原告扣除押租金後需支付88,450元修
繕系爭房屋（項目：室內菸味處理5萬元、浴廁間淋浴柱更
換12,600元、木作傢俱菸疤毀損修復24,150元、內門門鎖更
換1,700元），且因被告拖延修繕工程，應自111年1月5日至
同年3月1日止，賠償42,000元。是上開費用扣除押租金46,0
00元後，被告仍應賠償原告84,450元。為此，爰依系爭租約
之法律關係，提起本件訴訟。
㈡對被告答辯之陳述：
先行進屋部分，有先告知被告。淋浴開關使用修復，當初有
跟被告說開關損壞要先行告知，但被告說還可以用，影響我
們後續租賃。之前有跟被告說屋內不可吸菸，但被告卻在屋
內吸菸，也承認他有做。合約也載明不能分租，被告卻租賃
給他人。木作傢俱修復部分，被告曾說找人修復，但並未提
供任何報價單或木作來評估。被告從未提供任何一家公司報
價單。被告有繳交鑰匙，但只有外門鑰匙，沒有內門鑰匙，
我們沒有鑰匙，就需要做鎖頭更換，當初點交時，我也有參
與到。淋浴柱開關壞掉，問過水電，就是須要整組換掉。油
漆粉刷部分、木作部分，如有單據，容後提出。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告84,450元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息5％計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠點交退租時間為111年1月3日，原本約12月31日，房東臨時有
事情改時間，非原告所講12月31日。點交前，房東已經先行
進屋，伊會再另提訴訟。原告要求賠償部分，跟當初附給伊
的估價單都不符。淋浴間更換，原告當初也沒有跟伊講這件
事情。木作傢俱修復，也跟當初原告提給伊的不符。內門鎖
更換部分，當時伊鑰匙已經交還給原告，我有錄音佐證，原
告現稱鑰匙沒有返還，與事實不符。淋浴開關部分，金額過
高。被告並無分租他人。鑰匙部分，被告內外門鑰匙都還了
，被告有錄音佐證。木作傢俱部分，確實有菸疤毀損，但原
告請求金額過高。伊有說伊會請清潔公司處理，原告說不能
清潔公司。
㈡室內菸味除臭部分，乃原告不接受被告委託之清潔公司清理
。淋浴柱開關，並不影響正常使用，無須整組更換。木質貼
皮部分，請原告提出修繕前、後照片及發票收據證明。被告
點交時，已歸還房屋鑰匙及感應卡，所以內門門鎖更換被告
無須負擔。
㈢聲明：
⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張之事實，業據提出與其所述相符之新版房屋租賃契
約書、木作傢俱菸疤毀損照片、洗臉盆漏水照片、擦拭傢俱
時菸害殘留傢俱照片、衛浴安裝統一發票、除菸異味統一發
票、更換內門鎖免用統一發票收據、通訊軟體LINE對話紀錄
、存證信函等件為證（本院卷第17至109頁），被告到庭以
上揭情詞為辯，是本件爭點厥為：兩造租期屆滿後，原告主
張被告返還系爭房屋後所應給付之修繕項目費用是否有據？
㈡查兩造簽訂之系爭租約第9條第1項約定：「房屋或附屬設備
損壞而有修繕必要時，應由出租人負責修繕。但租賃雙方另
有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限制。」
；；第10條約定：「承租人應以善良管理人之注意保管房屋
，如違反此項義務，致房屋毀損或滅失者，應負損害賠償責
任。但依約定之方法或依房屋之性質使用、收益，致房屋有
毀損、滅失者，不在此限。」；第13條第4項約定：「前項
金額（指違約金）及承租人未繳清之相關費用，出租人得由
第五條之擔保金（押金）中扣抵。」附件一第7項：「鑰匙
、感應扣2副（信箱1副）。」；附件二☑其他約定：「⒈當天
以現況照片為約，返屋若木作受損，承租人將按實際報價維
修修繕之。⒉屋內禁菸。」又所謂回復原狀，除當事人有特
別之約定外，係指承租人應以合於契約之應有狀態返還，亦
即合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保
管維護義務之程度、一般交易習慣及誠信原則，並斟酌租賃
物之折舊等狀態而返還，而非回復租賃物之原有狀態。此乃
因房屋隨著時間之經過，建築物本身或其他之裝潢、設施（
如牆面油漆、磁磚等），本即有折舊及自然耗損等問題，強
求出租人回復租賃物之原有狀態，不僅強人所難，亦非法律
所應保護之權利。況在租約消滅請求返還租賃物時，出租人
不論係自住或繼續出租他人使用，恆少有不必重新裝潢或整
修者。承租人於租賃期間正常使用房屋下之自然折舊及減損
，不應要求承租人回復至未使用房屋之狀態。是本件原告請
求被告賠償前開損失，有無理由，茲分述如下：
⒈室內菸味處理部分：
⑴原告主張被告違反系爭租約約定於室內抽菸，致系爭房屋留
有濃厚菸味，原告因而受有系爭房屋全室除菸費之損失，並
提出112年2月17日世屋國際環境有限公司統一發票為據（本
院卷第39頁），且佐以被告於通訊軟體LINE陳稱：「因為妳
們找的公司費用我覺得過高，我這願意請清潔公司去整間整
理在妳訂期限內再交屋給妳，後再返還押金」等語以觀（本
院卷第51頁），並不爭執於租賃期間擅自在系爭房屋抽煙乙
情。是以，原告為避免屋內陳設殘留異味及降低火災風險等
考量，與被告既已合意就系爭房屋之使用為特別約定，雙方
當受系爭契約即「室內禁菸」之拘束，自無事後再爭執臭氧
工程45,000元之部分。另被告辯稱此部分修繕金額過高云云
，惟未具體指出其不必要或不合理之處，復未提出其他估價
單供本院參酌，是被告上揭所辯並無可採。
⑵原告另主張因系爭房屋具濃厚菸味，故需油漆粉刷因而支出5
,000元等情，然原告除未提出單據證明有此部分支出外，亦
無從證明因牆壁留有菸味而有粉刷之必要，則被告請求原告
賠償油漆粉刷費用，難認有理。
⒉浴廁間淋浴柱更換部分：
原告主張因被告保管不當，須更換浴室間之淋浴柱，固據其
提出統一發票、利誠機電股份有限公司品名為衛浴安裝一式
之統一發票及淋浴柱更換報價單及照片為證（本院卷第31至
33頁、第39頁），然所附照片僅是「洗臉台」之外觀，已難
據以認定原告指稱淋浴柱損壞之情形。復且，系爭房屋之設
備隨著時間之經過及日常生活之使用，本即有自然耗損之問
題，本應由出租人負擔修繕費用，又原告既未舉證說明淋浴
柱之損壞係被告非正常使用下所造成，則原告請求被告賠償
此部分費用12,600元，即屬無據。
⒊木作傢俱菸疤毀損修復部分：
被告對於原告指稱木質桌面留有菸疤乙節，並未提出爭執，
僅回應表示：「因為妳們找的公司費用我覺得過高，我這願
意請清潔公司去整間整理在妳訂期限內再交屋給你，後再返
還押金」等語，此有通訊軟體LINE對話紀錄在卷可憑（本院
卷第45、51頁），原告提出木質傢俱受損照片為證（本院卷
第29頁），且經被告當庭自認無訛，則木作傢俱留有菸疤堪
認為被告行為所致，惟原告並未提出估價單證明木質傢俱之
損害數額究為何，本院參酌原告已證明受有損害，惟不能證
明其數額或證明顯有重大困難之情形，爰依民事訴訟法第22
2條第2項規定，審酌相關一切情況後，依所得心證，認所受
損害以12,075元計算為合理（計算式：24,150元×50％）。
⒋內門門鎖更換部分：
原告主張因被告未歸內門鑰匙，致支出換鎖費用1,700元等
語，固據提出收據一紙為憑（本院卷第39頁），然觀諸上開
兩造交屋時之對話紀錄，兩造雖有提及關於鑰匙部分，然被
告於斯時表示手邊有的鑰匙已經全部交還（本院卷第63頁）
，佐以系爭契約僅記載：鑰匙、感應扣2副（信箱1副）（本
院卷第25頁），則原告並未清楚記載被告承租時係交付何處
鑰匙，自難僅以其片面主張遽認被告交還之鑰匙短缺內門之
部分。退步言之，出租人於承租人返還房屋後，為求安全及
保護房屋、財產目的，自行更換門鎖，或應新承租人要求重
新更換門鎖等情形，並非罕見，是承租人返還房屋後，門鎖
之更換多是基於出租人保護居住及財產安全目的，受益者亦
屬出租人，性質上乃出租房屋需負擔之必要成本，難謂原告
收回系爭房屋更換門鎖之費用，屬被告造成之損害，是原告
請求被告給付換鎖費用1,700元，並無可採。
⒌拖延修繕時程之損害賠償部分：
被告即便須依系爭租約負回復原狀責任，惟修繕本非須被告
親自為之，被告可依金錢賠償方式負回復原狀之責，則原告
於點交系爭房屋完畢後，便可自行雇工修繕，雖或適逢年節
難以雇工，然自不能將此種不利益歸於被告，是以，原告所
指111年1月5日至同年3月1日之期間修繕進度延宕，難認應
由被告負損害賠償責任。
㈢按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃
關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交
付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院87年度台上字
第1631號判決參照）。經查，被告負欠系爭房屋損害賠償金
額為57,075元（計算式：室內菸味處理45,000元＋木作傢俱
菸疤毀損修復12,075元)，則扣除押租金46,000元，被告應
給付原告11,075元（計算式：57,075元－押租金46,000元）
四、從而，原告依侵權行為損害賠償之法律關係，請求如主文第 1項所示，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無 據，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。
六、本件原告勝訴部分，係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判 決，依民事訴訟法第436條之20，應依職權宣告假執行。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第436條之19第1 項規定，確定訴訟費用之負擔如主文第3項所示。 中 華 民 國 112 年 6 月 8 日 三重簡易庭 法 官 王凱俐
以上為正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。當事人之上訴，非以判決違背法令為理由不得為之，上訴狀應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。如未於上訴後20日內補提合法上訴理由書，法院得逕以裁定駁回上訴。
中 華 民 國 112 年 6 月 8 日 書記官 李采錡
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