高雄高等行政法院判決
111年度訴字第285號
民國112年4月25日辯論終結
原 告 吳明原
吳明志
吳華月
陳吳華英
吳華女
吳濬豪
吳志洋
共 同
訴訟代理人 林石猛 律師
林楷 律師
被 告 屏東縣政府
代 表 人 周春米
訴訟代理人 鍾國樑
包家銘
上列當事人間徵收補償事件，原告不服內政部中華民國111年6月
28日台內訴字第1110029123號訴願決定，提起行政訴訟，本院判
決如下︰
主 文
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、程序事項︰被告代表人原為潘孟安，於本件訴訟審理中變更 為周春米，新任代表人已具狀聲明承受訴訟（見本院卷第31 1頁），核無不合，應予准許。
二、爭訟概要：
（一）原告所有坐落○○縣○○鎮○○○段（下稱後壁湖段）86-1地號 土地（國家公園區第二種一般管制區道路用地；下稱系爭 土地），位在被告辦理「台電核三廠周邊道路拓建工程（ 第二期）」（下稱系爭工程）範圍內，前經被告報奉內政 部以民國110年8月17日台內地字第1100263405號函（下稱 110年8月17日函）核准徵收系爭土地等12筆土地及其土地 改良物。被告以110年9月13日屏府地權字第11042378801 號公告徵收（公告期間自110年9月14日起至110年10月13 日止；下稱110年9月13日公告），並以同日屏府地權字第 11042378802號函（下稱110年9月13日函）通知原告領取 徵收補償費，其中系爭土地以新臺幣（下同）33,060元/
平方公尺計算徵收補償。
（二）原告對系爭土地之徵收補償價額不服，提出異議，經被告 依土地徵收條例第22條第2項規定，以110年11月23日屏府 地權字第11052645801號函復原告查處結果（下稱異議決 定）。原告不服，提出復議；經被告提請召開○○縣地價及 標準地價評議委員會（下稱地評會） 111年3月4日111年 第1次會議審議，決議維持原補償價格。被告乃以111年3 月22日屏府地價字第11110362300號函復原告復議結果（ 下稱原處分）。原告仍表不服，提起訴願，遭決定駁回， 遂提起本件行政訴訟。
三、原告起訴主張及聲明︰
（一）主張要旨︰
1、被告就系爭土地作成110年9月13日公告及同日函，核定系 爭土地之徵收補償費為33,060元/平方公尺並通知原告， 原告分別於110年9月29日與110年12月14日向被告提出異 議、復議，原告於上開程序中請求就徵收補償金額另為適 法之處分，均經被告否准並以異議決定、原處分通知原告 ；原告提出訴願請求訴願機關就否准處分予以撤銷並命被 告另為適法之處分，然內政部以訴願決定駁回原告請求。 故原告提起本件行政訴訟已符訴願前置之要求，且原告歷 次申請異議、復議及訴願，參其內容均陳述本件徵收補償 金過低，並希望被告另為適法處分，本件訴願書雖記載原 處分為被告111年3月22日復議決定，然被告復議決定源自 被告作成前揭歷次函文，故訴願機關及法院審理範圍自非 僅限定於被告111年3月22日復議決定。為求明確，依最高 行政法院109年度大字第1號裁定意旨，一併請求就被告、 訴願機關針對本次徵收補償金所為決定及拒絕原告請求另 為適法處分之歷次行政處分，一併聲明撤銷並請求命被告 於撤銷處分後，另為適法處分。
2、被告111年3月22日復議結果以被告委託太宇不動產估價師 事務所，依土地徵收○○市價查估辦法（下稱查估辦法）相 關規定辦理，復依該辦法及其作業手冊，將地籍圖上地價 相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃為同一地價區 段。而系爭土地坐落於P004-00（略位於大光國小以東、 大光路兩側、萊爾富恆春大光店以北之國家公園區第二種 一般管制區鄉村建築用地及道路用地）地價區段。經蒐集 109年3月2日至109年9月1日期間鄰近地區及類似地區之買 賣實例，推估P004-00比準地恆春鎮大光段（下稱大光段 ）610-1地號土地地價為39,300元/平方公尺，據以推估本 案其他宗地價格，就系爭土地維持原評定補償價額33,060
元/平方公尺。惟若以內政部實價登錄網站搜尋鄰近地區 （位置詳如甲證1-2），則有下列3筆買賣實例：交易時間 109年7月12日，大光段664地號（砂尾路16之56號，透天 厝），總價7,850,000元，總面積47.97坪，單價49,502.0 7元/平方公尺；交易時間109年9月21日，大光段678、679 、681-2地號（大光路8之11號，透天厝），總價17,000,0 00元，總面積71.8坪，單價71,622.24元/平方公尺；交易 時間107年6月20日，大光段677、681-1地號（砂尾路16之 65號，店舖），總價33,900,000元，總面積156.94坪，單 價65,341.56元/平方公尺；其換算每平方公尺單價均高於 被告所定33,060元/平方公尺。是以，被告認○○市價33,06 0元/平方公尺與○○市場價格顯有落差，難謂已完全補償原 告。姑不論查估程序如何，○○市價之補償即為違法之徵收 補償。被告未使原告獲得完整補償，訴願決定亦未糾正， 均屬違法，故應撤銷訴願決定及原處分，以維依法行政並 保障人民之財產權。被告應重新檢討該徵收之必要性而為 撤銷徵收，如仍維持原徵收決定，則應依○○市價給予完全 補償，始為適法。
3、依原告提出之地籍圖，大光段610-1地號土地夾在610地號 及611-1地號兩塊土地間，屬細長型的畸零地，能否作為P 004地價區段之比準地，被告並未充分說明；依宗地個別 因素清冊大光段610-1地號形狀記載是方形，但其應為狹 長型畸零地，被告記載為方形是否影響到比準地選擇，亦 有疑慮。依查估辦法第18條及最高行政法院108年度上字 第905號判決意旨，被告應說明大光段610-1地號土地作為 比準地具有代表性。
4、原告110年9月29日提出異議時，以書狀陳述被告為避開核 三廠水井而徵收土地使道路向西側偏移，然被告未考慮改 為向東側核三廠土地方向偏移或將水井改為地下化等對人 民侵害較小方式，有徵收違反比例原則疑義，有依土地徵 收條例第50條第1項、第2項請求撤銷或廢止徵收之必要。（二）聲明︰
1、原處分（含被告110年9月13日公告、110年9月13日函、異 議決定）及訴願決定均撤銷。
2、被告應就上開撤銷部分另為適法之行政處分。四、被告答辯及聲明︰
（一）答辯要旨︰
1、依土地徵收條例第30條第1項，系爭土地應按徵收當○○市 價補償其地價，就徵收○○市價形成過程臚述如下： ⑴地價區段劃分及估計實例土地正常單價：系爭土地屬國家
公園區第二種一般管制區道路用地，查價單位將其與周邊 國家公園區第二種一般管制區鄉村建築用地劃為P004-00 地價區段。本案估價基準日為109年9月1日，比較案例蒐 集期間為109年3月2日至109年9月1日為原則，經蒐集近鄰 地區及類似地區之後壁湖段91-21地號（國家公園區第二 種一般管制區鄉村建築用地，交易日期109年4月1日）買 賣實例作為比較標的，經估計土地正常單價為每平方公尺 37,039元。此有地價區段勘查表、買賣實例調查估價表可 稽，符合查估辦法第10條第1項、第13條及第17條規定。 ⑵選取比準地及查估比準地地價：查價單位於P004-00地價區 段內選取具代表性之宗地大光段610-1地號作為比準地並 以上開買賣案例為比較標的，經由比較標的價格進行交易 日期調整、區域因素調整、個別因素調整後，推估比準地 地價每平方公尺39,241元（進位後為39,300元）。此有影 響地價區域因素分析明細表、比較法調查估價表、比準地 地價估計表影本可參，合於查估辦法第18條、第19條規定 。
⑶估計系爭○○市價，提交地評會評定：查價單位以比準地大 光段610-1地號為基準，參酌宗地條件（含面積、寬深度 、形狀、臨街條件、地勢）、道路條件、接近條件、周邊 環境條件及行政條件等個別因素調整估計後，經地評會11 0年第2次會議評定照案通過系爭土地○○市價，被告乃據以 辦理補償。此有徵收土地○○市價估計表、地評會110年第2 次會議紀錄影本可稽，符合土地徵收條例第30條及查估辦 法相關規定。
2、有關原告所陳系爭土地徵收補○○市場價格有落差乙節：原 告所列買賣實例均為房地交易，並非素地交易，其交易總 價包含建物價格，與本案土地徵收補償○○市價不同，且上 開實例皆毗鄰路寬8至10米之砂尾路或大光路，為往來後 壁湖必經之主要道路，商店林立、商業效應良好，與系爭 土地宗地條件顯有落差，故原告所列3筆買賣實例價格， 其交易標的、宗地個別條件，與系爭土地明顯不同，其市 價自有差異。且其所列買賣實例3之交易時間為107年6月2 0日，已逾查估辦法第17條所定蒐集期間，該案例亦不得 採用。
3、本案屬於非都市土地即國家公園區土地，經過分割後，每筆土地形狀有的非常細長、面積有的非常小塊、有的只用到一角。被告認為選取大光路旁之大光段610-1地號土地當作比準地，其價格會較高，對所有權人較有利；若選取裡地或道路用地當比準地，反而價格較低。大光段611地號、611-35地號土地屬國家公園區第二種一般管制區道路用地，被告估價時通常不會選道路用地當比準地，因為比價時價值會拉低。大光段610-1地號土地屬鄉村建築用地且市價較好，對當事人較有利。參照比較調查估價表「2道路條件」「13道路種類」，大光段為「次要道路」在差異率部分會調高1%。系爭土地是國家公園區道路用地，後壁湖大光社區道路僅8米寬左右，系爭土地未臨靠馬路，當初為了不影響當事人權利而將臨路宗地劃設在P004區段，當初選擇此筆宗地之原因是其直接面臨大光路，其他土地都在裡面且有的是道路用地，有的是建築用地，但臨路條件沒有此筆土地好，故選取大光段610-1地號土地當比準地，對當事人較有利。宗地個別因素清冊就大光段610-1地號土地形狀記載為方形，依「土地徵收補償市價查估作業手冊」第22頁第4點第2小點（104年3月版本），土地形狀分為方形及不規則形，其中方形包括正方形、長方形、近似方形、近似長方形均以方形填列；除非明顯畸零、三角形或其他五角、六角奇怪形狀始劃歸不規則形。本件填載方形對地價也較有利。故被告是儘量選取對權利人有利部分，已用較好的條件進行查估，市價沒有偏低情形。（二）聲明︰原告之訴駁回。
五、爭點︰被告以○○縣地評會所評○○市價即每平方公尺33,060元 作為系爭土地徵收補償之標準，是否適法？
六、本院之判斷︰
（一）爭訟概要欄所載事實，業經兩造陳明在卷，並有內政部11 0年8月17日函（見本院卷第94頁）、被告110年9月13日公 告（見本院卷第95頁至第98頁）、110年9月13日函（見訴 願卷第40頁至第46頁）、異議決定（見本院卷第41頁至第 42頁）、地評會111年3月4日111年第1次會議紀錄（見本 院卷第124頁至第129頁）、原處分（見本院卷第21頁至第 23頁）及訴願決定（見本院卷第25頁至第31頁）等附卷可 稽，自堪認定。
（二）應適用之法令：
1、土地徵收條例第30條：「（第1項）被徵收之土地，應按 照徵收當○○市價補償其地價。在都市計畫區內之公共設施 保留地，應按毗鄰非公共設施保留地之○○市價補償其地價 。（第2項）○○市價，由○○市、縣（市）主管機關提交地 價評議委員會評定之。（第3項）各○○市、縣（市）主管 機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委 員會評定被徵收○○市價變動幅度，作為調整徵收補償地價 之依據。（第4項）前3項○○市價之地價調查估計程序、方 法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關定之。」 2、土地徵收條例施行細則第30條第1項：「本條例第30條第1 項所稱徵收當○○市價，指徵收公告期滿次日起算第15日經 地價評議委員會評定之○○市價。」
3、查估辦法
⑴第1條：「本辦法依土地徵收條例（以下簡稱本條例）第30 條第4項規定訂定之。」
⑵第2條：「本辦法用詞定義如下：一、市價：指市場正常交 易價格。二、比準地：指地價區段內具代表性，以作為查 估地價區段內各宗○○市價比較基準之宗地，或作為查估公 共設施保留地毗鄰非公共設施保留地區段地價之宗地。」 ⑶第3條：「（第1項）○○市或縣（市）主管機關依本辦法規 定辦理土地徵收○○市價查估時，得將查估程序全部或一部 委託不動產估價師辦理，委託費用由需用土地人負擔。（ 第2項）不動產估價師受託查估土地徵收○○市價者，應依 本辦法辦理。」
⑷第4條：「土地徵收○○市價查估之辦理程序如下：一、蒐集 、製作或修正有關之基本圖籍及資料。二、調查買賣或收 益實例、繪製有關圖籍及調查有關影響地價之因素。三、 劃分或修正地價區段，並繪製地價區段圖。四、估計實例 土地正常單價。五、選取比準地及查估比準地地價。六、 估計預定徵收土地宗地○○市價。七、徵收土地宗地○○市價 提交地價評議委員會評定。」
⑸第6條第1項：「依第4條第2款調查實例，以○○市場買賣實 例為主，並得○○市場收益實例。調查實例應填寫買賣實例 調查估價表或收益法調查估價表。」
⑹第7條：「買賣或收益實例如有下列情形之一，致價格明顯 偏高或偏低者，應先作適當之修正，記載於買賣實例或收 益法調查估價表。但該影響交易價格之情況無法有效掌握 及量化調整時，應不予採用：一、急買急賣或急出租急承 租。二、期待因素影響之交易。三、受債權債務關係影響 之交易。四、親友關係人間之交易。五、畸零地或有合併 使用之交易。六、地上物處理有糾紛之交易。七、拍賣。 八、公有土地標售、讓售。九、受迷信影響之交易。十、 包含公共設施用地之交易。十一、人為哄抬之交易。十二 、與法定用途不符之交易。十三、其他特殊交易。」 ⑺第9條：「（第1項）土地徵收○○市價查估應調查影響之區 域因素，包括土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地 改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動、房屋 建築現況、土地利用現況及其他影響因素之資料等。（第 2項）前項影響區域因素之資料，應依地價區段勘查表規 定之項目勘查並填寫。」
⑻第10條第1項：「劃分地價區段時，應攜帶地籍圖及地價區 段勘查表實地勘查，原則以鄉（鎮、市、區）為單位，斟 酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件 、土地改良、公共建設、特殊設施、環境污染、工商活動 、房屋建築現況、土地利用現況及其他影響地價因素，於 地籍圖上將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地 劃為同一地價區段。」
⑼第11條：「地價區段之界線，應以地形地貌等自然界線、 道路、溝渠或使用分區、編定使用地類別等使用管制之界 線或適當之地籍線為準。」
⑽第13條第1款、第2款：「以買賣實例估計土地正常單價方 法如下：一、判定買賣實例情況，非屬特殊情況者，買賣 實例總價格即為正常買賣總價格；其為特殊情況者，應依 第7條及第8條規定修正後，必要時並得調查鄰近相似條件 土地或房○○市場行情價格，估計該買賣實例之正常買賣總 價格。二、地上無建築改良物（以下簡稱建物）者，計算 土地正常買賣單價。其公式如下：土地正常買賣單價＝正 常買賣總價格土地面積。」
⑾第17條：「（第1項）依第13條估計之土地正常單價或第14 條採用之收益實例租金或權利金應調整至估價基準日。（ 第2項）前項估價基準日為每年9月1日者，案例蒐集期間
以當年3月2日至9月1日為原則。估價基準日為3月1日者， 案例蒐集期間以前1年9月2日至當年3月1日為原則。（第3 項）前項案例蒐集期間內無適當實例時，得放寬至估價基 準日前1年內。」
⑿第18條：「比準地應於預定徵收土地範圍內各地價區段， 就具代表性之土地分別選取。都市計畫區內之公共設施保 留地毗鄰之地價區段，亦同。」
⒀第19條第1項至第3項、第5項：「（第1項）比準地比較價 格之查估，應填載比較法調查估價表，其估計方法如下： 一、就第17條估價基準日調整後之土地正常單價中，於同 一地價區段內選擇1至3件比較標的。二、將前款比較標的 價格進行個別因素調整，推估比準地試算價格。三、考量 價格形成因素之相近程度，決定比準地地價。（第2項） 地價區段內無法選取或不宜選取比較標的者，得於其他地 區選取，估計時應進行區域因素及個別因素調整。（第3 項）第1項第2款及前項區域因素及個別因素調整，分別依 影響地價區域因素評價基準表及影響地價個別因素評價基 準表之最大影響範圍內調整。……（第5項）比準地地價之 決定理由應詳予敘明於比準地地價估計表。」
⒁第20條第1項至第3項、第5項：「（第1項）預定徵收土地○ ○市價應以第18條選取之比準地為基準，參酌宗地條件、 道路條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因 素調整估計之。○○市計畫範圍內之公共設施保留地，不在 此限。（第2項）前項宗地條件、道路條件、接近條件、 周邊環境條件及行政條件等影響地價個別因素依影響地價 個別因素評價基準表之最大影響範圍內調整。（第3項） 依前2項估計預定徵收土地○○市價，應填寫徵收土地○○市 價估計表。……（第5項）前項宗地個別因素資料之行政條 件，依下列方式填寫：一、○○市土地、都市計畫範圍內公 共設施保留地、區段徵收範圍內土地：依徵收計畫報送時 之土地使用管制規定填寫。二、都市計畫範圍內非屬前款 公共設施保留地之依法得徵收土地：○○市計畫變更為得徵 收土地前之土地使用管制規定填寫；確無法追溯變更前之 使用管制條件者，需用土地人應於清冊相關欄位或報送公 文中註明。」
⒂第21條第1項第3款：「比準地地價及○○市價，應以每平方 公尺為計價單位，其地價尾數依下列規定計算：……三、每 平方公尺單價逾新臺幣1千元至10萬元者，計算至百位數 ，未達百位數無條件進位。」
⒃第28條：「（第1項）需用土地人依第20條第4項所為之通
知，應於每年9月1日前送達○○市、縣（市）主管機關，作 為次年土地徵收補償查估之依據。但屬當年具急迫性或重 大公共建設推動之需者，得於當年3月1日前送達。（第2 項）需用土地人未及於前項期限前提供○○市、縣（市）主 管機關辦理徵收○○市價查估作業所需資料者，應提供查估 之市價予○○市、縣（市）主管機關，或協調○○市、縣（市 ）主管機關○○市價，提交地價評議委員會評定，所需費用 並得由需用土地人負擔。」
⒄第30條：「依第27條計算○○市價變動幅度結果應於每年六 月底前送交地價評議委員會評定，於7月前提供需用土地 人，作為7月至12月間調整徵收補償地價之依據。」（三）被告以○○縣地評會評○○市價即每平方公尺33,060元作為系 爭土地徵收補償之標準，核屬適法：
1、前揭查估辦法乃中央主管機關內政部依土地徵收條例第30 條第4項規定之授權，就有關土地徵收○○市價之地價調查 估計程序、方法及應遵行事項所為之技術性及細節性規定 ，核符授權範圍及目的；故需用土地人於辦理土地徵收地 價補償時，自應遵守查估辦法所定程序○○市價，作為認定 被徵收土地○○市價之依據，以保障被徵收土地所有人能獲 得適法補償。
2、被告就系爭土地徵收補償標準之形成程序如下： ⑴系爭土地地價區段之劃分：查系爭土地使用分區為國家公 園區第二種一般管制區道路用地，被告依查估辦法第3條 委託太宇不動產估價師事務所辦理徵收補償市價查估程序 ，該查估單位斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通 運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、環境 污染、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況及其他影 響地價因素，將系爭土地與周邊國家公園區第二種一般管 制區鄉村建築用地劃為P004-00地價區段（略位於大光國 小以東、大光路兩側、萊爾富恆春大光店以北之國家公園 區第二種一般管制區鄉村建築用地及道路用地）等情，有 地價區段圖（見本院卷第225頁、第226頁）及地價區段勘 查表（見本院卷第155頁）在卷可稽，核符查估辦法第10 條第1項規定地價區段劃分之方法。
⑵選取比準地、估計土地正常單價及查估比準地地價： ①查估單位以本案估價基準日為109年9月1日，比較案例蒐 集期間為109年3月2日至109年9月1日為原則，於該案例 蒐集期間共蒐集4筆買賣實例供作比較標的之選擇，其 中2筆買賣實例，即：屏東縣恆春鎮一心段294地號（交 易日期：109年3月6日、買賣實例總價格：3,700,000元
、正常買賣總價格：3,700,000元、土地面積：183.98 平方公尺、土地正常買賣單價：20,111元/平方公尺） 、湖內段695地號（交易日期：109年6月23日、買賣實 例總價格：8,000,000元、正常買賣總價格：8,000,000 元、土地面積：1,398.24平方公尺、土地正常買賣單價 ：5,722元/平方公尺）之買賣實例，查估單位認其分屬 親友、員工或其他特殊關係間之交易或持分地交易，無 法有效掌握及量化調整而不予採用；並從其餘2筆適當 之買賣實例中選擇以蒐集近鄰地區及類似地區之後壁湖 段91-21地號（國家公園區第二種一般管制區鄉村建築 用地，交易日期109年4月1日）買賣實例作為比較標的 ，其土地面積161.99平方公尺，買賣實例總價格為6,00 0,000元，經估計土地正常單價為每平方公尺37,039元 等情，此有地價區段勘查表（見訴願卷第172頁至第177 頁）、買賣實例調查估價表（見訴願卷第178頁至第181 頁）、徵收土地○○市價估計表（見訴願卷第192頁至第1 96頁）在卷可稽；對照前揭不予採用之2筆買賣實例及 另1筆未被擇為比較標的之買賣實例，即：大潭段974、 974-3地號土地（交易日期：109年3月3日、買賣實例總 價格：43,500,000元、正常買賣總價格：43,500,000元 、土地面積：5,658.37平方公尺、土地正常買賣單價： 7,688元/平方公尺；見訴願卷第178頁），該3筆土地買 賣實例經估計之土地正常單價顯然均低於查估單位所選 擇作為比較標的之買賣實例，即：後壁湖段91-21地號 土地每平方公尺37,039元，故前揭選取買賣實例程序並 未不利於原告，且核符查估辦法第6條第1項、第7條、 第13條及第17條規定。
②查價單位於P004-00地價區段內選取具代表性之宗地大光 段610-1地號作為比準地並以上開買賣案例為比較標的 。而後壁湖段91-21地號土地買賣實例與比準地比較結 果，交易日期調整百分率為0.9%，調整至估價基準日單 價為每平方公尺37,372元，區域因素調整百分率0%，個 別因素調整百分率為5%（分別為道路種類1%、面前道路 寬度6%、嫌惡設施-2%），價格形成因素之相近程度為 普通，試算價格為39,241元，比較標的權重為100%；經 由比較標的價格進行交易日期調整、區域因素調整、個 別因素調整後，推估比準地地價每平方公尺39,241元， 復依市價查估辦法第21條第1項第3款規定，將比準地地 價尾數無條件進位，估定比準地地價為每平方公尺39,3 00元等情，此有影響地價區域因素分析明細表（見訴願
卷第182頁至第185頁）、比較法調查估價表（見訴願卷 第186頁至第189頁）、比準地地價估計表（見訴願卷第 190頁至第191頁）在卷可稽，核符查估辦法第18條、第 19條規定。
⑶估計系爭土地宗地○○市價，提交○○縣地評會評定： ①查價單位以比準地大光段610-1地號為基準，參酌宗地條 件（含面積、寬深度、形狀、臨街條件、地勢）、道路 條件、接近條件、周邊環境條件及行政條件等個別因素 調整估計，其中系爭土地臨巷道之差異率-1.00%，面前 道路寬4公尺之差異率-6.00%，道路用地之差異率-4.00 %，建蔽率之差異率-6.00%，計算個別因素調整率後， 求得系爭土地總調整率為-17.00%，○○市價為32,700元/ 平方公尺，並提經地評會110年第2次會議評定通過；又 因本案徵收公告日為110年9月13日，經以地評會110年 第3次會議評定通過之恆○○市價變動幅度（101.10%）為 依據，調整後系爭土地徵收補償價格為33,060元/平方 公尺，經被告於110年9月13公告徵收並通知原告領取徵 收補償費，原告不服，提起異議，經被告於110年11月2 3日函復原告查處結果；原告仍不服，提出復議，被告 遂提請地評會111年第1次會議審議，決議維持原補償價 格，被告乃於111年3月22日函復原告復議結果等情，有 徵收土地○○市價估計表（見訴願卷第192頁至第196頁） 、徵收土地○○市價評議表（見本院卷第267頁）、地評 會110年第2次會議紀錄（見本院卷第161頁至第165頁） 及會議評議資料（見本院卷第213頁至第269頁）、地評 會110年度第3次會議紀錄（見訴願卷第37頁至第39頁） 、111年第1次會議紀錄（見本院卷第124頁至第129頁） 等在卷可稽，堪認系爭土地補償單價確係經○○縣地評會 評定適用於徵收○○市價，且核符土地徵收條例第30條及 前揭查估辦法規定。
②被徵收土地之價額，依土地徵收條例第30條規定，應按 照徵收當○○市價補償，並由地評會評定之；而依地評會 組織規程第4條規定之地評會成員，係自議員代表、地 方公正人士、地政專家學者、不動產估價師、法律、工 程、都市計畫專家學者、地政主管人員、財政或稅捐主 管人員、工務○○市計畫主管人員、建設或農業主管人員 等各領域所遴聘之專業人員，足見地評會為合議制組織 ，其所作成地價及徵收補償價額之判斷，乃經由不同屬 性之代表，各自依其專業之不同觀點，透過法定程序之 要求，獨立行使職權而共同作成決定，應認地評會之組
成具有專業性及法律授權之專屬性，徵收○○市價之判斷 則為地評會本於法律授權而依其專業知識所作成之決定 ，行政法院對其判斷應採取較低密度之司法審查，僅於 其判斷有恣意濫用及其他違法情事，如：⓵行政機關所 為之判斷，係出於錯誤之事實認定或不完全之資訊。⓶ 法律概念涉及事實關係時，其涵攝有明顯錯誤。⓷對法 律概念之解釋有明顯違背解釋法則或牴觸既存之上位規 範。⓸行政機關之判斷，有違一般公認之價值判斷標準 。⓹行政機關之判斷，係出於與事物無關之考量，亦即 違反不當聯結之禁止。⓺行政機關之判斷，違反法定之 正當程序。⓻作成判斷之行政機關，其組織不合法且無 判斷之權限。⓼行政機關之判斷，違反相關法治國家應 遵守之原理原則，始予以介入，否則基於尊重其不可替 代性、專業性及法律授權之專屬性，應認地評會就此等 事項之決定，享有判斷餘地。準此，被告辦理查估系爭 土○○市價，並未違反查估辦法○○市價查估辦理程序，且 經地評會評定及復議維持原評定之○○市價，已如前述。 核其判斷亦無恣意濫用及其他違法情事，則地評會就系 爭土地之○○市價評議決定，本院自應予以尊重。 3、原告固主張：以內政部實價登錄網站搜尋鄰近地區有3筆 買賣實例：交易時間109年7月12日，大光段664地號（砂 尾路16之56號，透天厝），總價7,850,000元，總面積47. 97坪，單價49,502.07元/平方公尺；交易時間109年9月21 日，大光段678、679、681-2地號（大光路8之11號，透天 厝），總價17,000,000元，總面積71.8坪，單價71,622.2 4元/平方公尺；交易時間107年6月20日，大光段677、681 -1地號（砂尾路16之65號，店舖），總價33,900,000元， 總面積156.94坪，單價65,341.56元/平方公尺，其換算所 得每平方公尺單價均高於被告所定33,060元/平方公尺； 被告認定之市價與真實市場價格顯有落差，其未使原告獲 得完整補償，訴願決定亦未糾正，均屬違法云云，並提出 內政部不動產交易實價查詢服務網列印資料（見本院卷第 47頁至第52頁）及實價登錄結果地點參考圖（見本院卷第 53頁；甲證1-2）為佐。然按辦理土地徵收補償市價查估 ，係由直轄市或縣(市)主管機關先調查案例蒐集期間蒐集 之市場買賣實例，案例蒐集期間原則上為估價基準日(含 當日)前6個月，案例蒐集期間內無適當實例時，始得放寬 至估價基準日前1年內；而蒐集之買賣實例如查有查估辦 法第7條或第8條規定之特殊情況者，應就實例價格為適當 之修正或調整，將之記載於買賣實例調查估價表，作為估
計買賣實例之土地正常單價，但於影響交易價格之特殊情 況無法有效掌握及量化調整時，應不予採用該買賣實例。 再以此為基礎，於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代 表性之土地分別選取比準地；並以估價基準日調整後之土 地正常單價中，於同一地價區段內選擇1至3件比較標的； 如預定徵收土地範圍內無買賣實例則於其他地區選取，就 其價格進行個別因素及區域因素之調整，以推估比準地試 算價格，進而估計徵收土地宗地單位市價，提交地評會評 定。被告就蒐集之眾多市場買賣實例中，選取何者作為推 估計算比準地地價之比較標的始為適當，攸關徵收補償地 價之判斷，核屬行政機關應依職權判斷之事項，行政法院 得對於是否遵守法定秩序、有無基於錯誤之事實、有無遵 守一般有效之價值判斷原則、有無夾雜與事件無關之考慮 因素等事項予以審查，其餘有關行政機關之專業認定，行 政法院則應予尊重。補償機關作成徵收補償處分，如已踐 行法定程序並合乎標準，當事人自不能因不滿意補償價額 ，即遽指其為違法。觀諸原告所列舉其自內政部實價登錄 網站搜尋所得之3筆買賣實例均為房地交易而非素地交易 ，此有原告提出內政部不動產交易實價查詢服務網列印資 料（見本院卷第47頁至第52頁）在卷可憑，足見該3筆買 賣實例交易總價應係包含建物之價格，與系爭土地徵收補 償宗地市價顯有不同；且上開實價登錄網站買賣實例所涉 土地皆毗鄰路寬8至10米之砂尾路或大光路，為往來後壁 湖必經之主要道路，商店林立、商業效應良好，與系爭土 地並未直接臨大光路之宗地個別條件亦顯有不同，此觀原 告提出之實價登錄結果地點參考圖（見本院卷第53頁；甲 證1-2）即明，故原告所列3筆買賣實例價格與系爭土地市 價自然有所差異，尚難比附援引；且原告所列第3筆買賣 實例之交易時間為107年6月20日，亦非合於查估辦法第17 條所定蒐集期間之買賣實例，依法不得採用。故原告上開 主張，均無可採。
4、原告復主張：被告選擇作為比準地之大光段610-1地號土 地夾在同段610地號及611-1地號兩塊土地間，屬細長型的 畸零地，被告並未充分說明其是否具有代表性、能否作為 P004地價區段之比準地；且依宗地個別因素清冊中就大光 段610-1地號形狀記載為方形，但其應為狹長型畸零地， 被告記載為方形是否影響到比準地選擇，亦有疑慮云云。 惟按比準地應於預定徵收土地範圍之地價區段，就具代表 性之土地選取；且依土地徵收補償市價查估作業手冊中關 於宗地個別因素清冊之欄位填寫規定，土地之形狀分為方
形及不規則形，其中方形包括正方形、長方形、近似方形 、近似長方形均以方形填列（見本院卷第289頁、第292頁 ）。而被告選擇作為比準地之大光段610-1地號土地屬鄉 村建築用地且臨靠馬路，此有比準地基本資料表（見本院 卷第262頁）及P004-00地價區段圖（見本院卷第264頁） 可稽；且由比較法調查估價表「2道路條件」「13道路種 類」（見本院卷第158頁）以觀，大光段610-1地號土地所 臨靠之大光路為「次要道路」，其差異率可以據此調高1% ；對照系爭土地屬國家公園區道路用地且未臨靠馬路，故 被告選取大光段610-1地號土地作為預定徵收土地範圍之 地價區段的比準地，實際上對原告應屬有利之選擇。而宗 地個別因素清冊就大光段610-1地號土地尚非屬於明顯畸 零、三角形或其他五角、六角等奇形怪狀之土地，依前揭 土地徵收補償市價查估作業手冊中宗地個別因素清冊之欄 位填寫規定，自非屬不規則形，故將該土地形狀記載為方 形，亦係對原告屬較有利之填載方式。堪認被告已儘量選 取對原告較有利之條件進行查估程序，原告自難以前揭事 由主張系爭土地補償價格之核定處分不合法。
5、原告另主張：其於110年9月29日提出異議時，曾以書狀陳 述被告為避開核三廠水井而徵收土地使道路向西側偏移，