臺灣高雄地方法院民事判決
112年度雄簡字第26號
原 告 梁茂雄
訴訟代理人 黃逸柔律師
被 告 劉桂香
上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國112年4
月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國109年11月30日簽立租賃契約，約定 被告向原告承租高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土 地），租期自109年12月1日起至114年11月30日止，每年租 金為新臺幣（下同）12,000元（下稱系爭租約）。依系爭租 約約定，系爭土地僅限於耕種蔬菜作物使用，然被告竟未為 耕作，放任雜草叢生並堆置雜物於系爭土地，致遭高雄市政 府環境保護局發函命令改正，惟被告均未為置理。是被告已 違反系爭土地約定之使用方式，原告依法於110年12月6日寄 發存證信函通知被告終止系爭租約，並經被告於110年12月8 日收受，是兩造就系爭土地之租賃關係自110年12月8 日起 即不存在。爰依法提起本件訴訟等語，並聲明：確認兩造就 系爭土地之租賃關係自110年12月8日起不存在。二、被告則以：系爭土地於被告承租前本就雜草叢生、遍布雜物 。兩造締約時，亦無約定被告不得堆置雜物。嗣被告於系爭 租約締結後，即進行系爭土地清運及改良，並聘請工人施作 排水及用水改良工程，以利耕作蔬菜使用，足見被告於系爭 土地種植蔬菜為使用，並無挪作他用或堆置雜物之情事等語 ，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於109年11月30日簽立系爭租約。 ㈡系爭土地於出租前，地面上即有物品散落（如本院卷第161至 163頁Google街景圖截圖所示）。
㈢被告至遲於111年4月間，實際於系爭土地種植蔬菜。 ㈣高雄市政府環境保護局以系爭土地雜草叢生、間雜垃圾未清 除為由，於110年11月11日勸告訴外人即系爭土地所有人梁 政彥應於110年11月21日前完成改善。
㈤原告於110年12月6日寄發存證信函予被告，表示終止系爭租 約。上開存證信函並經被告於110年12月8日收受。
四、本件兩造爭執之點，應在於：原告終止系爭租約，有無理由 ？其請求確認系爭租約自110年12月8日起不存在，是否有據 ？茲論述如下：
㈠按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；無約定方 法者，應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前 項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為 之者，出租人得終止契約，民法第438條第1、2項固有明文 。惟前開條文所謂「違反約定使用方法」，係指不依約定方 法使用，並積極的為約定以外方法之使用者而言，如僅消極 的不為使用，應不在違反約定使用方法之列（最高法院64年 台上字第1122號判決意旨可參）。
㈡經查，系爭租約第5條約定：被告就系爭土地限於種植蔬菜作 物，不得變更用途，轉租他人使用（見本院卷第15頁）。是 被告依約僅得將系爭土地為種植蔬菜作物所用。而原告主張 被告違反系爭土地約定用途，於系爭土地閒置雜物，甚至供 他人置放物品，無非係以高雄市政府環境保護局110年11月1 1日執行消除髒亂勸告單、系爭土地110年11月底拍攝之照片 為據（見本院卷第17、23至26、113頁）。惟查，被告於109 年12月間，有委請他人於系爭土地搭建水塔、馬達，並配送 水管管路乙節，有上開工程費用估價單暨發票單據附卷可參 （見本院卷第97至99頁），足徵被告辯稱就系爭土地有進行 改良，並施作用水等工程，應非虛妄。又觀諸原告所提前開 照片，系爭土地上係搭建水塔、溫室、棚架，並放置水管、 水桶、木板等物品。而前開照片所示之水塔、棚架互核與系 爭土地111年4月間Google街景圖（見本院卷第165頁）所示 原告耕作情形所使用之水塔、棚架大致相符。是以，原告所 提前開照片內之物品，衡情應為被告施作改良工程，以利種 植作物而搭建、暫時置放者，是否能謂係堆置與耕作作物無 涉之雜物，而違反系爭土地約定用途，並非無疑。 ㈢又查，系爭土地因民眾陳情雜草叢生、間雜垃圾未清除，遭 高雄市政府環境保護局勸告消除髒亂，雖有上開勸告單可憑 。然系爭土地於被告承租前即雜草叢生，並有空箱、水管、 塑膠袋等不明雜物棄置等情，有系爭土地109年8月之Gogle 街景圖截圖可佐（見本院卷第163頁），可徵系爭土地於被 告承租前，即有遭他人丟棄垃圾、雜物之情事。參以被告陳 稱：伊並非系爭土地所有人，縱有他人亂丟垃圾亦不敢圍封 起來（見本院卷第191頁），是自難認為系爭土地髒亂情形 即為被告堆放雜物造成或容任他人丟棄垃圾、放置物品所致 。雖亦無可排除因被告搭建之水塔、棚架及放置相關物品， 而遭陳情有髒亂情事。然被告放置上開物品尚難遽謂違反約
定用途使用，業經本院論述如前，且前開勸導單僅為行政機 關就系爭土地有無違反環保法規所定環境衛生標準之判斷， 與被告是否違反系爭土地約定用途究屬二事，自不得以環境 保護局勸告清理系爭土地一事，即認被告有違約情事。 ㈣再查，被告自系爭租約簽立後，遲至110年11月底均尚未實際 於系爭土地上耕作作物，有系爭土地110年11月底照片可徵 （見本院卷第17、23至26、113頁），復為被告所不爭執（ 見本院卷第109頁），足證被告自109年12月至110年11月近1 年期間，並未利用系爭土地進行耕作。被告雖辯稱為改善系 爭土地土質，花費近1年時間養地等語，然並未提出任何證 據可證系爭土地土質狀況不佳，必須養地改善長達1年，亦 未證明其確實有養地改善之具體行為，自難以被告單方面陳 述，逕認為真。然被告縱未於上開期間種植作物，亦僅係消 極未為耕作使用，且依卷內事證，尚無可證被告有將系爭土 地積極挪作與耕作無涉之其他用途使用，揆諸首揭說明，自 難認定被告有民法第438條所定違反約定使用方法之情形， 故原告主張被告違反系爭土地約定用途，依法得終止租約， 即難認可採。原告復未舉證證明有何終止系爭租約之其他事 由，則系爭租約仍有效存續，原告請求確認兩造間之租賃關 係自110年12月8日起不存在，要屬無據。五、綜上所述，原告依法請求確認兩造就系爭土地之租賃關係自 110年12月8日起不存在，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中 華 民 國 112 年 5 月 2 日 高雄簡易庭 法 官 陳安信
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 112 年 5 月 2 日 書 記 官 黃振羽