臺灣南投地方法院民事判決 94年度訴字第240號
原 告 鼎天商務大樓管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
被 告 丙○○
訴訟代理人 丁○○
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國九十四年十月
十八日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣玖拾貳萬貳佰肆拾元及自民國九十四年八月六日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十三，餘由原告負擔。 事 實
壹、原告方面：
一、聲明：請求被告給付新臺幣（下同）二百十一萬六千五百五 十二元及自民國（下同）九十四年八月六日起至清償日止， 按年利率百分之五計算之利息。
二、陳述：被告為坐落台中市○○路○段九五五號建物一、二樓 之所有人，亦為原告管理「鼎天商務大樓」之區分所有權人 ，其專有部分面積為一九○一點三一二六平方公尺（約為五 七五點一五坪）。鼎天商務大樓住戶於九十二年四月二十三 日召開第一次區分所有權人會議，訂定大樓規約、選舉第一 屆管理委員並成立鼎天商務大樓管理委員會；會中除決議就 鼎天商務大樓因九二一地震災後重大修繕工程所需修繕基金 ，第一階段先由各區分所有權人按專有部分每坪收取一千元 ，嗣不足部分由管理委員會於九十二年八月七日決議追加第 二階段，每坪再收取一千元；自九十二年五月三十一日起至 同年八月三十一日止，分四期每坪每期各繳納五百元。另住 戶管理費則決議每月一期，每坪八十元，空屋折半。被告為 鼎天商務大樓之區分所有權人，依法應繳納管理費及修繕基 金，被告每期應繳納之修繕基金為二十八萬七千五百七十五 元，四期共應繳納一百十五萬零三百元；另每月應繳納之管 理費用為四萬六千零十二元，自九十二年四月一日起即未繳 納，計至九十三年十二月三十一日止，積欠管理費九十六萬 六千二百五十二元。則被告積欠修繕基金、管理費共計二百 十一萬六千五百五十二元，屢經催討，被告拒不繳納，依法 提起本訴。
三、原告之法定代理人原為蔡炤香，於九十四年四月二十一日改 選為乙○○，請求承受訴訟。
四、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明、被告管理費、修繕 基金應繳明細、催告函、大樓基金繳納明細表、建物登記簿 謄本、第一屆九十二年八月份管理委員會會議記錄各一件、 區分所有權人名冊、區分所有人會議紀錄各二件（以上均影 本）及大樓住戶公約、區分所有權人大會開會通知各一件、 被告建物照片八張區分所有權人名冊為證。
貳、被告方面：未於最後言詞辯論期日到場，依其先前所為主張 及陳述。
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）被告並不知鼎天商務大樓何時成立管理委員會，該委員會 是否合法成立不明。坐落南投縣北屯區○○段二八○○建 號，即門牌號碼台中市○○路○段九五五號不動產（下稱 系爭房屋）雖為被告所有，但該建物於移轉登記予被告前 ，即由原屋主出租予合作金庫銀行北屯支庫（下稱合作金 庫），租期自八十三年五月二十五日至八十八年五月二十 四日，嗣被告以約一億八千萬元之價格買受後仍出租與合 作金庫，並約定由價金中之四千萬元折合為租金，且約定 由合作金庫支付管理費。被告於取得系爭建物所有權之後 ，未曾於該處居住或營業，與合作金庫上開租約租期屆滿 後，合作金庫仍繼續使用系爭房屋，被告未反對也未再與 之另訂租賃契約，依民法第四百五十一條規定，視為不定 期租約，合作金庫嗣後雖未在該地址營業，惟仍有管理使 用行為，去年尚出借或出租與訴外人沈智慧充為競選總部 ，而且只有合作金庫有該屋鑰匙可得進出，是雙方租賃關 係尚存，依該租賃契約書第四條但書規定，大樓管理費由 承租人即合作金庫負擔，被告並無給付義務。況且系爭建 物大樓自被告買受辦妥移轉登記後，原告未曾向被告催繳 給付任何管理費，若原告合法成立，被告豈能十年來未繳 過一分一毫？
（二）被告自取得系爭不動產所有權後，未曾接到原告召開區分 所有人會議通知，原告亦未在會議十五日內，將決議事項 送達被告，是其計算管理費決議應無拘束被告之效力，區 分所有人會議決議如何，被告並無意見，被告對於會議內 容並不瞭解。大樓之管理與被告無關，被告所有上開建物 亦不需要修繕，故被告無支付修繕基金之義務。三、證據：提出租賃契約書及聲明書影本各一件為證。 理 由
一、原告起訴時之主任委員即法定代理人係蔡炤香，嗣於九十四 年四月二十一日改選為乙○○，並經其具狀聲明承受訴訟，
有會議紀錄一份可稽，應予准許。
二、原告主張：被告為鼎天商務大樓之區分所有權人，原告負責 系爭大樓共用部分之修繕、管理、維護，鼎天商務大樓共用 部分因九二一地震毀損，大樓區分所有權人會議決議進行重 大修繕工程，修繕基金則由各區分所有權人按專有部分每坪 繳納二千元，自九十二年五月三十一日起至同年八月三十一 日止，分四期每期各五百元繳納完畢，而住戶管理費則決議 每坪仍為八十元。被告每期應繳納之修繕基金為二十八萬七 千五百七十五元，共應繳納一百十五萬零三百元；另自九十 二年四月一日起至九十三年十二月三十一日止，每月應繳納 之管理費用為四萬六千零十二元，共計九十六萬六千二百五 十二元；則被告積欠修繕基金、管理費共計二百十一萬六千 五百五十二元元，屢經催討，被告均拒不繳納，依法提起本 訴等語。被告則以：鼎天商務大樓何時成立管理委員會，是 否為合法成立不明。被告買受上開建物後即將該建物出租予 合作金庫，並約定由合作金庫繳納管理費用，被告並未於該 建物居住或營業，且該建物並未毀損，無庸修繕，被告不需 繳納管理費或修繕費用等語置辯。
三、兩造不爭執之事項：
（一）被告所有上開建物面積約為五七五點一五坪。（二）被告自九十二年四月一日起未繳納管理費。（三）原告於九十二年四月二十三日決議修繕是因九二一地震後 所為之重大修繕。
四、本院判斷：
（一）管理費用部分：
１、系爭大廈為適用公寓大廈管理條例之公寓大廈，有其公 寓大廈管理組織報備證明附卷可證；被告所有系爭建物 為原告大樓之一部分，有現場照片八張在卷可證，且該 建物之建物登記謄本內，有共用建物之登載，足證系爭 建物無法自系爭大樓割裂處理，屬該大樓之一部分。而 有公寓大廈管理條例之適用。
２、按區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔 或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當 期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請 法院命其給付應繳納之金額及遲延利息，九十二年十二 月三十一日修正前公寓大廈管理條例第十條第二項前段 、第三項、第二十一條均有明文。而依系爭大樓社區住 戶規約第十條第二項約定，管理費由各區分所有權人依 照區分所有權人會議之決議分擔之。而此區分所有權人 會議之出席、決議比例，依同規約第三條第九項規定，
應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例過半數之 出席，以出席人數過半數及區分所有權比例過半數之同 意行之，有上開規約一份在可參。原告提出系爭大樓九 十二年四月二十三日區分所有權人會議決議管理費仍為 每坪八十元，空戶每坪四十元，有上開會議紀錄在卷可 證。查被告建物並非空屋，有現場照片八張在卷可證， 被告為系爭建物之所有權人，依上開說明，自應依其共 有之應有部分比例分擔管理費用。被告雖以其與第三人 合作金庫約定管理費由合作金庫繳納等語，但該約定僅 有債權之相對性效力，未能對抗原告，故被告上開抗辯 無理由，原告得依上開規定請求被告給付九十二年四月 一日起至九十三年十二月三十一日止共計九十六萬六千 二百五十二元之管理費用（計算式：575.15×80×21＝ 966252）。
（二）修繕基金部分：
１、原告請求被告給付之修繕基金為因九二一地震受損所須 之重大修繕乙節為兩造所不爭執，而按公寓大廈之重大 修繕，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權 比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上 及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以 上同意行之，九十二年十二月三十一日修正前公寓大廈 管理條例第三十一條第一項第二款定有明文。
２、本件經審核原告提出之系爭大樓九十二年四月二十三日 第一次區分所有權人會議紀錄、出列席單位及人員名冊 、會議出席委託書可知，系爭大樓區分所有權人共九十 七戶，出席七十六戶（該會議記載七十七戶，但編號二 一Ｆ之一金座建設並未合法授權出席，業經原告於九十 四年十月十八日言詞辯論時請求更正為實際出席戶數為 七十七戶。），佔總戶數百分之七十九，達三分之二以 上；但系爭大樓總區分所有權數為一七四二五點九五， 出席者之區分所有權數為一○六八八點○三，佔總區分 所有權數比例為百分之六十一，未達前開法定三分之二 之最低出席比例，是該會議中所決議大樓修繕預備金之 繳納無效，原告主張由該會授權管理委員會決議追加部 分亦屬無效，故原告主張被告應繳納四期修繕基金共計 一百十五萬零三百元於法未合，此部分之請求應予駁回 。
五、從而，原告依公寓大廈管理條例第二十一條規定請求被告給 付欠繳管理費九十六萬六千二百五十二元及自被告受通知之 翌日即九十四年八月六日起至清償日止按週年利率百分之五
計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請 求為無理由，應予駁回。
六、結論，本件原告之訴一部有理由、一部無理由，依民事訴訟 法第三百八十五條第一項前段、第七十九條，判決如主文。中 華 民 國 94 年 11 月 1 日 民事庭法 官 周玉蘭
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 1 日 書記官 黃俊岳