臺灣高等法院高雄分院民事判決
112年度上字第9號
上 訴 人 陳旭言
訴訟代理人 邱揚勝律師
視同上訴人 陳衍廷
黃龍德
被上訴人 劉大州
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國111年1
1月25日臺灣高雄地方法院110年度訴字第452號第一審判決提起
上訴，本院於112年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於命兩造互為補償之金額部分之裁判廢棄。上訴人、視同上訴人陳衍廷、被上訴人應分別補償視同上訴人黃龍德如附表二所示金額。
第二審訴訟費用由兩造依附表一所示應有部分比例負擔。 事實及理由
一、按本件係請求分割共有物訴訟，其訴訟標的對於共同訴訟人 全體必須合一確定，原審判決後，雖僅上訴人陳旭言提起上 訴，然依民事訴訟法第56條第1款規定，其上訴之效力，及 於未提起上訴之原審共同被告陳衍廷、黃龍德，爰併列為視 同上訴人。
二、被上訴人主張：坐落高雄市○○區○○段0000地號土地（下稱系 爭土地）為兩造按附表一所示應有部分比例共有，兩造就系 爭土地並無不能分割之協議，系爭土地依使用目的亦無不能 分割之情形，惟雙方無法達成分割之協議。為此，爰依民法 第823條規定提起本件訴訟等語。並聲明：兩造共有系爭土 地准予分割，分割方法如高雄市政府地政局大寮地政事務所 （下稱大寮地政事務所）民國111年2月14日分割測量成果圖 甲方案（即原判決附圖一，下稱附圖一）所示（下稱甲方案 ）。
三、上訴人及視同上訴人陳衍廷則以：系爭土地已與大德街相連 接，分割後無另預留道路之必要，應以大寮地政事務所111 年4月19日分割測量成果圖乙方案（即原判決附圖二，下稱 附圖二）所示方法分割（下稱乙方案）為宜。
四、視同上訴人黃龍德則以：同意甲方案。
五、原審判准依乙方案分割，並命兩造按如原判決附表之「共有 人相互找補金額表」所示金額互為補償。上訴人不服提起上 訴。上訴聲明：㈠原判決關於命兩造應按附表之「共有人相 互找補金額表」所示金額互為補償部分廢棄。被上訴人答辯
聲明：上訴駁回。
六、兩造不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造按如附表一所示應有部分比例分別共有。 ㈡系爭土地之共有人間無分管契約或不分割協議，系爭土地亦 無因物之目的或法規限制，而有不得分割之情形，但兩造就 分割方法無法達成協議。
㈢系爭土地上無保存登記建物。
七、本院論斷：
㈠按各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不 能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823 條第1項定有明文。經查，系爭土地為兩造所共有，應有部 分比例如附表一所示，有系爭土地之登記謄本可稽（審訴卷 第69-71頁）。而系爭土地係大坪頂以東地區都市計畫之農 業區，有高雄市政府都市發展局土地使用分區證明書可參（ 訴字卷第37頁）；且系爭土地非農業發展條例第3條第11款 規定之耕地，而無農業發展條例第16條規定不能分割或細分 之情事，有大寮地政事務所110年5月14日高市地寮測字第11 070362800號函為憑（訴字卷第51-52頁）；另系爭土地雖屬 農業發展條例第3條第10款規定之農業用地，但無申請建築 執照之紀錄，未作為農舍之基地予以套繪管制，亦有高雄市 政府工務局110年5月31日高市工務建字第1103536101號函為 證（訴字卷第67頁），足見系爭土地並無依其性質或使用目 的不得分割之情事，兩造亦不爭執並未就系爭土地有不為分 割之約定，則被上訴人請求裁判分割系爭土地，合於上開規 定，應予准許。
㈡次按法院裁判分割共有物，應斟酌各共有人意願、土地價值 、現有使用狀況、經濟效用及全體共有人之利益等因素為通 盤考量，以定一適當公平之方法為分割。查兩造對原審判命 依乙方案所示方法分割乙節，均表示無意見（本院卷第63-6 4頁），審酌乙方案關於共有人分割後單獨所有之土地位置 ，與上訴人、被上訴人及陳衍廷目前使用位置大致相符（黃 隆德目前未使用土地），且分割後各筆土地各自與同段2348 -83地號土地連接，寬度符合指定建築線最小寬度之規定， 日後各筆土地所有人可自行將部分土地規劃為私設通路與現 有巷道連接，並符合全體共有人之意願，可認屬適當之分割 方法而可採，就此即不再另行判斷。
㈢再者，法院裁判分割共有物，除應斟酌各共有人之利害關係 ，及共有物之性質外，尚應斟酌共有物之價格，倘共有人中 有不能按其應有部分受分配，或所受分配之不動產，其價格 不相當時，法院非不得命以金錢補償之（最高法院57年台上
字第2117號裁判參照）。是於原物分配時，縱按其應有部分 之比例分配，價值顯不相當者，為兼顧經濟上之價值與維持 公平，即應以金錢補償之。又按共有物之原物分割，依民法 第825條規定觀之，係各共有人就存在於共有物全部之應有 部分互相移轉，使各共有人取得各自分得部分之單獨所有權 。故原物分割而應以金錢為補償者，倘分得價值較高及分得 價值較低之共有人均為多數時，該每一分得價值較高之共有 人即應就其補償金額對於分得價值較低之共有人全體為補償 ，並依各該短少部分之比例，定其給付金額，方符共有物原 物分割為共有物應有部分互相移轉之本旨（最高法院85台上 字第2676號裁判參照）。系爭土地採乙方案分割後，各共有 人雖均分得按其等應有部分足額換算之土地面積，但附圖二 編號2375⑵、⑶土地均有兩側面臨6公尺路寬之計畫道路即大 德街，且各側面臨大德街之土地長度均為19.6公尺以上，而 附圖二編號2375⑴及編號2375則各僅有一側面臨大德街，附 圖二編號2375⑴面臨大德街之土地長度不足6.98公尺，附圖 二編號2375面臨大德街之土地長度則不足7.02公尺，是各筆 分割後土地因臨路條件及坐落位置不同，經濟利用價值顯然 有所差異。經原審囑託大有國際不動產估價師聯合事務所鑑 定分割後之土地價格，附圖二編號2375⑵、⑶之每平方公尺單 價均為新臺幣（下同）41,200元（即每坪約41,200÷0.3025＝ 136,198元），附圖二編號2375⑴之每平方公尺單價為39,100 元（即每坪約39,100÷0.3025＝129,256元），附圖二編號237 5之每平方公尺單價為37,000元（即每坪約37,000÷0.3025＝1 22,314元），各共有人相互應補償如原判決附表之「共有人 相互找補金額表」所示金額，有111大有估字地VL-N-000000 00號不動產估價報告書可稽（下稱系爭報告書，見外放報告 第55、58頁）。證人即不動產估價師林俊翰固證稱：系爭土 地是都市計劃法的農業土地，在都市計劃發布前已為建地目 ，容許建蔽率60％，容積率180％，跟一般建地的建蔽率、容 積率一樣，可以用一般住宅用地來作為比較的標的，所以沒 有做差異價值下修調整。住宅區與農業區建地目的樓高限制 、商業使用限制均不相等，因為現場勘查認定這邊的最有效 使用是興建透天厝，因此樓高限制可以把建蔽率、容積率使 用完畢，跟一般的住宅區差異不大。且附近都是農田，沒有 商業效益，因此商業效益的差異也不大，所以沒有做調整。 因為該區域沒有農業區建地目的新成屋可作為比較標的，所 以用住宅區透天厝來做比較標的。評估的結果沒有調整空間 等語（本院卷第72、73、75頁）。然上訴人、陳衍廷及被上 訴人均爭執黃龍德於109年11月間乃以每坪12萬元價格收購
系爭土地應有部分，足見系爭土地價格應不超過每坪12萬元 ，上開鑑價金額顯然過高，應調整酌減10％找補價額等語（ 本院卷第108-109頁），並提出內政部不動產交易實價查詢 服務網查資料為憑（本院卷第103頁）。而系爭土地雖為建 地目而與一般建地建蔽率、容積率相同，然其與一般住宅區 之商業使用限制並不相等，且附近均為農地，故縱可以最有 效使用方式興建透天厝，惟其生活便利性、環境安全性顯仍 遠低於一般住宅區，於交易市場上即存在不利因素，則證人 以住宅區透天厝做比較標的是否適當，且毫無調整空間，非 無討論餘地；參以黃龍德前以每坪12萬元價格陸續收購系爭 土地其中共1,000多坪（本院卷第103頁），可見系爭土地之 市場交易價值最多應不超過每坪12萬元，上訴人、陳衍廷及 被上訴人主張系爭報告書所認定前述附圖二編號2375⑴、⑵、 ⑶之單價過高等語，自非不可採信。本院審酌上情，並上訴 人、陳衍廷及被上訴人均主張調整酌減10％找補價額，黃龍 德就此亦未表示反對意見（本院卷第109頁），該酌減10％後 之價額亦較接近系爭土地實際交易價格（酌減10％後，附圖 二編號2375⑴、⑵、⑶之單價各為每坪116,330元、122,578元 、122,578元），應較可採，爰依此計算訂兩造應互相補償 之金額為如附表二所示。
八、綜上所述，被上訴人依民法第823條規定訴請裁判分割，於 法有據，應予准許。惟原審所定互為補償金額部分尚非允當 ，而有未合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改 判，為有理由，應由本院就此部分予以廢棄，改判如主文第 2項所示。另訴訟費用部分，斟酌本件為分割共有物之性質 ，由兩造依其就系爭土地之應有部分比例負擔，較為合理。九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為有理由，判決如主文。 中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第五庭
審判長法 官 蘇姿月
法 官 謝雨真
法 官 郭宜芳
以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，其未表明上訴理由者，應於上訴後20日內向本院提出上訴理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀，並依附註
條文規定辦理。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日
書記官 陳憲修
附註：
民事訴訟法第466 條之1 ：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人，但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認適當者，亦得為第三審訴訟代理人。
第1 項但書及第2 項情形，應於提起上訴或委任時釋明之。
附表一：
共有人 應有部分比例 分配取得土地編號 黃龍德 103480/141120 附圖二編號2375 劉大州 941/14112 附圖二編號2375⑴ 陳旭言 4705/47040 附圖二編號2375⑵ 陳衍廷 941/9408 附圖二編號2375⑶
附表二：
應受補償人 應補償人 應補償金額 黃 龍 德 劉大州 327,553元 陳旭言 1,381,519元 陳衍廷 1,381,519元 合 計 3,090,591元