臺灣高等法院花蓮分院民事判決
111年度上更二字第5號
上 訴 人 黃惠暄
訴訟代理人 張照堂律師
李文平律師
被 上 訴人 吳昌鴻
吳明儀(即吳連智之承受訴訟人)
吳振宏(即柯珠蘭之承受訴訟人)
共 同
訴訟代理人 邱一偉律師
上列當事人間請求租賃糾紛損害賠償等事件，上訴人對於中華民
國105年9月14日臺灣花蓮地方法院104年度訴字第367號第一審判
決提起上訴，並為訴之變更追加，經最高法院第二次發回更審，
本院於112年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴、變更及追加之訴均駁回。
除確定部分外，第二審及發回前第三審(含變更及追加之訴)訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168條 至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定 有明文。查原審判決後，被上訴人吳連智於民國107年4月30 日死亡，其繼承人吳明儀具狀聲明承受訴訟(見本院108年度 上更一字第5號卷〈下稱本院更一卷〉第71頁)；被上訴人柯珠 蘭於108年10月22日死亡，其繼承人吳振宏具狀聲明承受訴 訟，並有戶籍謄本可稽(見本院更一卷第217-233頁)，經核 尚無不合，均應予准許(柯珠蘭於花蓮縣○○鄉○○段000地號土 地〈下稱系爭土地〉及其上門牌號碼花蓮縣○○鄉○○000號房屋 之權利，由吳振宏繼承，上訴人於本院撤回對柯珠蘭之其他 承受訴訟人即吳秀月、吳秀鳳、吳秀子、楊太平、楊信崇之 上訴〈見本院卷第199、217頁〉，此部分不再贅述)。二、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。 但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、 不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法 第446條第1項、第255條第1項第2、3、7款定有明文。本案
經終局判決後將訴撤回者，不得復提起同一之訴，民事訴訟 法第263條第2項亦有規定。原告於本案經終局判決後，於上 級審減縮其應受判決事項之聲明，實質上與訴之撤回無異， 依民事訴訟法第263條第2項規定，就該減縮部分，不得復提 起同一之訴，自不得復擴張該部分應受判決事項之聲明(最 高法院89年度台上字第539號、108年度台上字第1907號判決 意旨參照)。當事人在第二審為訴之變更，係撤回原訴而提 起新訴，其在第一審原訴已因訴之准許變更而消滅，第一審 法院就原訴所為之判決，因此失其效力，第二審法院僅得就 變更之新訴審判，不得就第一審判決之上訴更為裁判（最高 法院66年台上字第3320號判例意旨參照)。經查：(一)上訴人先位之訴變更、追加部分：
上訴人就確認租賃期限部分，於原審依民法第767條第1項、 民事訴訟法第247條規定聲明：確認兩造就系爭土地租賃關 係期限至107年12月2日屆滿。上訴後於本院前審變更為先位 聲明：確認兩造就系爭土地租賃關係期限至105年12月14日 為止)；並追加依民法不當得利規定請求：吳昌鴻、吳明儀 於繼承吳連智遺產範圍內，吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內 ，均應自110年4月21日起至系爭土地騰空遷讓返還之日止， 按年給付上訴人新臺幣(下同)24萬元，經本院前審准許上訴 人上開訴之變更追加；嗣於本院就不當得利請求部分，變更 聲明為：「吳昌鴻應自105年12月15日起至系爭土地騰空遷 讓返還之日止，按年給付上訴人4,873元。吳明儀於繼承吳 連智遺產範圍內，應給付上訴人23,805元。並應自107年5月 1日起至系爭土地遷讓返還之日止，按年給付上訴人17,376 元。吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人10,183 元。並應自108年10月23日起至系爭土地騰空遷讓返還之日 止，按年給付上訴人3,573元。」，將原請求被上訴人共同 給付不當得利部分，改依被上訴人各自占用系爭土地之面積 (即不含系爭土地空地部分)為請求，其訴訟標的相同，基礎 事實均為被上訴人占用系爭土地受有相當於租金之不當得利 ，證據資料可資共通，亦不甚礙被上訴人之防禦及訴訟終結 ，依前揭民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2、7款 規定，應予准許。
(二)上訴人備位之訴變更部分：
1.上訴人就調整租金部分，於原審聲明：吳昌鴻、吳連智、柯 珠蘭承租系爭土地之租金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為 每年24萬元(依系爭土地全部面積計算租金，見原審卷第8、 61頁)。原審判決准許調整租金為每年25,293元，並駁回逾 此範圍之請求，上訴人就敗訴部分提起上訴(本院前審判決
上訴人先位之訴部分勝訴，部分敗訴，無庸就備位之訴為裁 判)，嗣於本院變更備位聲明請求調整租金為每年104,625元 (依系爭土地全部面積計算租金，本院卷第130頁)，嗣又變 更備位聲明請求法院調整租金為每年25,824元(不含系爭土 地附圖一空地部分，見本院卷第154、170頁)，其於原審及 本院歷次變更聲明請求調整租金之訴訟標的均為民法第227 條之2及第442條規定，僅於原審主張兩造租賃契約之標的為 系爭土地全部，請求就系爭土地全部核定租金，上訴後改稱 兩造租賃契約不包含系爭土地附圖一空地等部分，請求法院 就被上訴人實際占用面積調整租金，其基礎事實均為兩造關 於系爭土地之租賃關係，卷內證據資料可資共通使用，亦不 甚礙被上訴人之防禦及訴訟終結，依前揭民事訴訟法第446 條第1項、第255條第1項第2、7款規定，應予准許。 2.按當事人依民法第227條之2情事變更原則規定，請求法院增 減給付，及依民法第442條聲請法院增減不動產租賃物之租 金者，乃形成之訴(最高法院110年度台上字第2367號、103 年度台上字第1822號判決意旨參照)，係要求法院以形成判 決變更當事人原租賃契約承租人應給付租金之數額。而租賃 契約之標的、範圍及承租人應給付租金之數額乃租賃契約成 立之要素，為當事人所特別注重，亦為當事人所得自由處分 之財產，基於當事人進行及處分權主義之精神，法院僅得於 上訴人主張之租賃標的及範圍均無誤後，據以核定租金。本 件上訴人於原審及本院請求法院調整租金所主張兩造租賃契 約標的範圍(系爭土地全部或一部分)、租金金額(104,625元 或25,824元)已有不同，其訴已經變更，並經本院准許，則 上訴人於原審請求調整租金之原訴已因訴之准許變更而消滅 ，第一審法院就原訴所為之判決，因此失其效力，本院僅得 就變更之新訴即備位之訴部分為裁判。
(三)上訴人追加再備位之訴部分：
上訴人復依民法第227條之2第1項、第442條規定，於111年1 2月9日追加再備位聲明請求將系爭土地之租金自起訴狀繕本 送達翌日起調整為每年104,625元(依系爭土地全部面積計算 租金，見本院卷第202、216、258頁)。查上訴人於原審請求 調整租金為每年24萬元，經原審判決准許調整租金為每年25 ,293元，並駁回逾此範圍之請求，上訴人就敗訴部分提起上 訴，嗣於本院變更備位聲明請求調整租金為每年104,625元( 依系爭土地全部面積計算租金)，嗣又變更備位聲明請求法 院調整租金為每年25,824元(不含系爭土地附圖一空地部分) ，已詳如前述。則上訴人依相同之訴訟標的，請求就相同範 圍(系爭土地全部)、調整為相同租金(104,625元)之原訴部
分，既經本院准許上訴人為訴之變更而消滅，依上開說明， 實質上與訴之撤回無異，不得復提起同一之訴，上訴人於原 審終局判決後，追加相同之再備位之訴，自難謂合，此部分 追加再備位之訴應予駁回。
三、上訴人於本院主張系爭土地租賃契約關係不包括系爭土地如 附圖空地等語(見本院卷第85頁)，被上訴人抗辯為新攻擊防 禦方法，不得提出等語(見本院卷第221頁)。查上訴人於原 審請求確認兩造就系爭土地之租賃期限已經屆滿，於本院前 審主張系爭土地未興建部分租約早已到期(見本院上字卷第4 9頁背面、更一卷第65頁)，其上開主張堪認為原審攻防方法 之補充，合於民事訴訟法第447條第1項第3款之規定，應許 其提出，被上訴人之抗辯尚非可採。
貳、實體部分：
一、上訴人主張：
(一)先位之訴部分：
1.系爭土地為上訴人所有，其上有吳振宏之母柯珠蘭、吳昌鴻 、吳明儀之父吳連智依序建蓋之門牌號碼花蓮縣○○鄉○○村○○ 000○000○0○000○0號建物(以下合稱系爭房屋)。依臺灣花蓮 地方法院(下稱花蓮地院)101年度簡上字第25號(下稱第25號 判決，第一審案號：100年度花簡字第362號)、104年度簡上 字第20號(下稱第20號判決，第一審案號：103年度花簡字第 370號)民事確定判決，業已認定兩造就系爭土地存有不定期 租賃契約(下稱系爭租賃契約)，惟對於系爭租賃契約期限何 時屆滿，則未確定。又兩造前於101年2月2日原審100年度花 簡字第362號勘驗筆錄記載「被告表示116號為柯珠蘭所有、 166之1號為吳昌鴻所有、116之2為吳連智所有，其祖先從日 據時代居住至今，系爭建物百年前就有，在60幾年有再翻修 過」等語，及原審100年度花簡字第362號判決亦認定「依本 院勘驗筆錄記載，被告房屋之屋齡約有數十年，而依被告提 出之房屋稅籍資料亦證明民國73年以前被告即建屋居住於現 址。…被告主張其祖先早在林阿邁與吳志英成立耕地三七五 租約前就已居住現地及耕作，由上開租約成立之時點於41年 間來看，確實符合事實」等語，基此，系爭房屋存在之時間 可追溯上百年前之清朝時代，就客觀觀之，系爭房屋迄今確 已超出一般使用年限甚久，上訴人主張系爭房屋於105年12 月14日已達不堪使用之狀態，系爭租賃契約於該日屆滿。 2.兩造爭執系爭土地上之房屋是否迄至105年12月14日或目前 為止有安全疑慮致不堪使用，而租賃期限於105年12月14日 或至今是否因上開原因屆滿而終止，均與前案無涉，益徵本 件並無爭點效之適用等語。
3.本件租賃權已達百年以上，其原始建築早已不堪使用，租賃 契約應早已終止，否則租約達百年以上，出租人將永無回收 之期。況依鑑定結果，系爭房屋除去增建修補部分，其日據 時代之原始物理結構已不復存在，遑論已達安全之要求，準 此，自105年12月14日起，除去增建修補部分確有安全之疑 慮致不堪使用，洵無疑義；另關於屋頂層平面配置示意圖之 D部分即車棚部分，被上訴人於現場亦自承係70多年後始搭 建，亦同意拆除。
4.被上訴人除地上物占用面積外，其餘無地上物之空地部分， 均非屬租賃契約之範圍。
5.被上訴人占用部分之不當得利金額如下： ⑴吳昌鴻專有占用之面積為25平方公尺，參考本院前審不當 得利計算之公式，其不當得利之金額為3,640元(2080x25x 7%)。
⑵吳明儀專有占用之面積為110.87平方公尺，參考本院前審 不當得利計算之公式，其不當得利之金額為16,143元(208 0x110.87x7%，小數點以下四捨五入，下同)。 ⑶吳振宏專有占用之面積為16.07平方公尺，參考本院前審不 當得利計算之公式，其不當得利之金額為2,340元(2080x1 6.07x7%)。
⑷吳昌鴻、吳明儀、吳振宏共同占用車棚部分，面積為25.42 平方公尺，參考本院前審不當得利計算之公式，其不當得 利之金額為3,701元(2080x25.42x7%)。3人平均分擔，各 應負擔1,233元。
⑸是吳昌鴻、吳明儀、吳振宏每年應計算不當得利分別為4,8 73元、17,376元、3573元。
6.又吳連智於107年4月30日死亡，其死亡前因無權占用所生不 當得利債務係屬繼承債務，上訴人僅得於吳明儀繼承吳連智 之遺產範圍內為請求，此部分之不當得利金額為23,805元。 自107年5月1日起所生之相當於租金之不當得利債務即屬吳 明儀之固有債務，非繼承債務，應自107年5月1日起按年給 付17,376元之不當得利。
7.柯珠蘭於108年10月22日死亡，其死亡前因無權占用所生不 當得利債務係屬繼承債務，上訴人僅得於吳振宏繼承柯珠蘭 之遺產範圍內為請求，此部分之不當得利金額為10,183元。 自108年10月23日起所生之相當於租金之不當得利債務即屬 吳振宏之固有債務，非繼承債務，應自108年10月23日起按 年給付3,573元之不當得利。
(二)備位之訴部分：
系爭土地自成立租賃契約後，歷經百年之長久期間，其價值
確已有漲昇，且其價值變動甚大，顯非雙方訂約時所能預料 ，若系爭土地每年租金仍以1,080元計算，明顯低於市場行 情，實有調整租金之必要。況系爭土地為甲種建築用地，可 以申請合法建屋，在土地市場中之價值較高，且坐落位置於 附近農田邊緣，有開闊視野與優美風景，距離北埔生活圈及 家樂福賣場均不遠，作為住宅使用非常合宜，被上訴人亦承 租系爭土地興建房屋作為住居使用，爰依本院前審計算被上 訴人相當於不當得利之金額104,625元，就被上訴人各別占 用系爭土地面積請求調整租金為每年25,824元。爰依民法第 227條之2第1項或民法第442條(擇一勝訴即可)請求增加被上 訴人應給付之租金等語。
(三)於原審聲明：1.確認兩造就系爭土地租賃關係期限至107年1 2月2日屆滿。2.共同被上訴人承租上訴人所有系爭土地之租 金，自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年24萬元。於本院先 位聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分 ，確認兩造就坐落系爭土地租賃關係期限至105年12月14日 止。3.吳昌鴻應自105年12月15日起至系爭土地騰空遷讓返 還之日止，按年給付上訴人4,873元。4.吳明儀於繼承吳連 智遺產範圍內，應給付上訴人23,805元。並應自107年5月1 日起至系爭土地遷讓返還之日止，按年給付上訴人17,376元 。5.吳振宏於繼承柯珠蘭遺產範圍內，應給付上訴人10,183 元。並應自108年10月23日起至系爭土地騰空遷讓返還之日 止，按年給付上訴人3,573元。備位聲明：1.原判決不利於 上訴人部分廢棄。2.上開廢棄部分，被上訴人承租上訴人所 有系爭土地之租金，應自起訴狀繕本送達翌日起調整為每年 25,824元。
二、被上訴人則以：
(一)花蓮地院第25號、第20號判決，已認定兩造間就系爭土地有 以口頭成立不定期租賃關係，且於現場勘驗時，系爭房屋外 觀良好，並無不堪使用之情形，堪認系爭房屋之磚造結構、 格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住使用， 具有經濟效益，亦無須不斷整修、補強始能避免傾頹之情形 ，難認系爭房屋已達不堪使用之程度，或將有不堪使用之虞 ，而現今街道上使用數十年，保存維護良好之房屋比比皆是 ，是系爭房屋在客觀上既無上訴人所稱不堪使用之虞，上訴 人即無受確認判決之法律上利益。
(二)系爭土地由訴外人即原地主林阿邁（下稱其姓名）以收取租 穀100台斤之租金對價，將系爭土地租予訴外人即佃農吳志 英（下稱其姓名），並經訴外人即原所有權人游連勳（下稱 其姓名）所肯認，且經兩造同意併耕地三七五租約之二期租
穀一併折算現金匯付至上訴人設於花蓮吉安鄉農會之帳戶給 付；上訴人主張之每年租金，顯有過高之虞，系爭土地位於 偏遠之新城鄉農地間，周邊環境並無明顯變化，附近非繁華 之地段，仍為農業用地居多，依土地法第97條規定，城市地 方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分 之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或 縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。然系爭土地10 2年之申報地價為每平方公尺352元，則系爭土地申報總價為 252,936元，依上開法條之租金原則即每年租金以25,293元 為上限，況上開規定係指城市內不動產之租金準則，而系爭 土地位於偏遠郊區，且被上訴人使用系爭土地興建房屋僅供 居住之用，亦應再行酌降為是。從而，被上訴人認應以國有 財產局有關基地之計算方式，即基地之年租金以當期土地申 報地價總額百分之5計算，系爭土地每年租金以12,646元為 妥適【計算式：352×718.57×5%】。(三)前揭民事確定判決既認兩造就系爭土地係供佃農建屋居住及 使用而成立不定期限之基地租賃，基於爭點效理論，於同一 當事人間，就與重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主 張，法院亦不得為相異之判斷，上訴人不得再主張非屬租用 基地建築房屋。再依鑑定結果以觀，系爭房屋確係於60年至 68年間修建，此鑑定結果與前揭民事確定判決審理中，被上 訴人一再表明「68年間因颱風嚴重毀損而重建」一節相符( 因年代久遠，確切年份或有出入實屬常情)，是系爭房屋確 係上開時期所修建，當無疑義。基此，系爭房屋目前外觀良 好，有人居住並無不堪使用之情形，輔以本件有爭點效之適 用，是上訴人之請求洵屬無據等語置辯。
(四)於原審聲明：上訴人之訴駁回。於本院聲明：上訴及追加之 訴均駁回。
三、兩造不爭執事項：
(一)坐落花蓮縣○○鄉○○段000○000○0000地號等3筆土地自41年10 月30日起即由訴外人即出租人林阿邁與訴外人吳志英成立耕 地三七五租約，嗣由上訴人及吳昌鴻、柯珠蘭(108年10月22 日死亡，由吳振宏承受訴訟)、吳連智（107年4月30日死亡 ，由吳明儀承受訴訟）分別繼承出租人及承租人地位，且上 開耕地三七五租約業於99年9月27日經出租人與承租人合意 終止。
(二)上訴人所有之系爭土地不在上開租約範圍，惟兩造先人(即 訴外人林阿邁、吳志英)間就系爭土地有以口頭成立租用基 地建築房屋之未明定租賃期限之租賃契約(即系爭租賃契約) 存在。
(三)系爭租賃契約原始租金約定為每年100台斤穀物，嗣上訴人 與柯珠蘭、吳昌鴻、吳連智合意改以現金給付，並以每台斤 10.8元折算成現金計算。
(四)系爭土地102年1月之申報地價為每平方公尺352元。104年1 月之公告土地現值為每平方公尺3,700元。(五)上訴人曾另案主張柯珠蘭、吳昌鴻、吳連智無權占有系爭土 地，依民法第767條所有物返還請求權規定請求拆屋還地， 並依民法第179條不當得利請求給付相當於租金之不當得利 ，經花蓮地院於102年9月30日以第25號判決上訴人敗訴確定 。
(六)上訴人復依土地法第103條第1款、修正前民法第449條第1項 、第455條請求柯珠蘭、吳昌鴻、吳連智拆除系爭房屋返還 系爭土地；並依民法第450條，以起訴狀繕本送達終止租約 ，依民法第455條請求拆除系爭房屋，返還系爭土地，經花 蓮地院104年7月31日以第20號判決上訴人敗訴確定。(七)如上訴人先位之訴無理由，兩造同意備位之訴上訴人主張之 起訴狀繕本送達翌日為被上訴人最後收受起訴狀繕本之日即 105年2月15日。
四、本院之判斷：
本件爭執之重點，在於：㈠上訴人請求確認系爭租賃契約期 限至105年12月14日屆滿，是否屬確認「現在」之法律關係 基礎事實？有無「即受確認判決之法律上利益」？㈡被上訴 人抗辯第25號判決、第20號判決對於本案有爭點效的適用， 是否可採？㈢上訴人先位之訴主張系爭土地租賃關係期限應 於105年12月14日屆滿，有無理由？如認為兩造系爭租賃契 約仍存在，其租賃契約標的是否為系爭土地全部？上訴人主 張僅存在系爭土地如附圖一、二A、B、C（C101)部分，或包 括C(C102-107)、D(車棚)等部分，是否可採？㈣上訴人先位 聲明：1.依民法第767條、民事訴訟法第247條請求確認系爭 租賃契約期限至105年12月14日止，有無理由？2.依民法第1 79條規定，請求吳昌鴻、吳明儀、吳振宏給付占用系爭土地 如附圖一A、B、C(包含C102-107)及D部分相當於租金之不當 得利，有無理由？㈤如先位聲明無理由，上訴人備位聲明依 民法第227條之2第1項、民法第442條（擇一勝訴判決即可） 請求自起訴狀繕本送達翌日調整系爭土地租金(不包含附圖 一空地部分)為每年25,824元，有無理由？茲就上開爭點說 明本院之判斷如下：
(一)上訴人請求確認系爭租賃契約期限至105年12月14日屆滿， 是否屬確認「現在」之法律關係基礎事實？有無「即受確認 判決之法律上利益」？
1.按法律關係之存在與否不明確，致原告在私法上之地位有受 侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即 得依民事訴訟法第247條規定，提起確認之訴。又確認法律 關係存在或不存在之訴，固以確認現在之法律關係為限，然 過去之法律關係，如因遞延或持續至現在尚存續，其存否不 明，致原告在私法上地位有受侵害危險，此危險得以判決除 去者，仍應認有即受確認判決之法律上利益，自非不得對之 提起確認之訴，以貫徹確認之訴預防及解決紛爭之功能。 2.上訴人主張系爭租賃契約為租用基地建築房屋契約，租賃關 係已達百年以上，系爭房屋原始建築已達不堪使用程度，系 爭租賃關係已於105年12月14日屆滿等語，被上訴人予以否 認，並爭執系爭房屋仍由被上訴人居住使用，無不堪使用情 形，則就系爭租賃關係之存否確屬不明確，致上訴人在私法 上之地位有受侵害之危險，上訴人起訴求為確認系爭土地租 賃關係期限至105年12月14日為止，應認有即受確認判決之 法律上利益，其提起本件確認之訴，核無不合。(二)第25號判決、第20號判決對本件訴訟有爭點效之適用： 1.法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張或抗辯足 以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之 結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障， 可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突襲性 裁判，固應賦予該判斷一定之拘束力，以符程序上誠信原則 及訴訟經濟。然倘當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟， 有原判斷顯然違背法令、當事人提出新訴訟資料足以推翻原 判斷、原確定判決之判斷顯失公平或前訴訟與本訴訟所得受 之利益(即標的金額或價額差異甚大等情形)，應解為當事人 及法院仍得就該經法院判斷之法律關係，為相反之主張或判 斷(最高法院100年度台上字第387號判決意旨參照)。 2.查第25號判決(見原審卷第9頁)中，上訴人於該案主張之原 因事實為吳昌鴻等3人之系爭房屋無權占用系爭土地，依民 法第767條規定請求吳昌鴻等3人拆屋還地，並依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利等語，吳昌鴻等3人 則抗辯上訴人之被繼承人將系爭土地出租與林阿邁，已經10 0年，每年收租榖100台斤，後來改為折算現金給付，至99年 間仍有匯租金給上訴人，兩造間就系爭土地有以口頭成立不 定期租賃關係等語，該案爭點在於上訴人與吳昌鴻等3人間 就系爭土地是否有不定期租賃關係存在(參原審卷第13頁)， 判決理由並說明調查吳昌鴻等3人給付租金之回條、收據等 情，認兩造就系爭土地有以口頭成立不定期租賃關係，原審 判決並無違誤，因而駁回上訴人之上訴等語。
3.第20號判決(見原審卷第15頁)中，上訴人主張兩造間就系爭 土地有以口頭成立租用基地建築房屋之不定期租賃契約，並 由吳昌鴻等3人於系爭土地上興建系爭房屋。惟依修正前民 法第449條第1項規定，租地建屋契約之期限，不得逾20年， 系爭房屋之屋齡早已逾20年，契約年限已滿，爰依土地法第 103條第1款、修正前民法第449條第1項、民法第455條請求 吳昌鴻等3人拆除系爭房屋返還系爭土地；如認本件無修正 前民法第449條第1項之適用，惟探求當事人真意，應以系爭 房屋至不堪使用為期限，「系爭房屋業經60年代颱風吹毀， 現所建均為重修建後之房屋，也達於一般耐用年限，應認系 爭房屋已達不堪使用之情況」，租賃契約期滿，吳昌鴻等3 人應返還系爭土地。且系爭土地租約為不定期租賃契約，上 訴人另得依民法第450條規定以起訴狀繕本送達為終止租約 之意思表示，並依民法第455條請求拆除系爭房屋，返還系 爭土地等語。吳昌鴻等3人則以：系爭房屋於68年因颱風而 重建，前地主亦同意修繕，前地主往生後，繼承人每年亦有 前來收租等語置辯。是上訴人於該案主張系爭房屋業於60年 代經颱風吹毀，現為重修建後之房屋，也達於不堪使用之情 況等情，顯為該案爭執之重點。而該案判決理由略以：上訴 人與吳昌鴻等3人就系爭土地有以口頭成立供建屋居住及使 用之不定期租賃關係，為第25號判決所認定，基於爭點效理 論，於同一當事人間，就該重要爭點有關之他訴訟不得再為 相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，上訴人不得再主張 非屬租用基地建築房屋，而系爭房屋自41年間即已在系爭土 地上建築、存在，「更歷經颱風侵襲而重建修繕」，足認兩 造就系爭土地有不定期限之基地租賃關係存在；且系爭房屋 之磚造結構、格局尚稱保存良好，縱因使用年限已久，仍得 為居住或商業使用，具有經濟效益，無必須不斷整修、補強 始能避免傾頹之情形，「難認系爭房屋已達不堪使用」之程 度，認上訴人依土地法第103條第1款、民法第449條第1項、 第455條規定，主張終止兩造不定期限租賃契約，請求吳昌 鴻等3人拆除系爭房屋，返還土地為無理由，原審駁回上訴 人之訴並無不合，而駁回上訴人之上訴等語(原審卷第17頁) 。
4.是第25號判決已經認定上訴人與吳昌鴻等3人對系爭土地有 不定期租賃契約，而第20號判決中，系爭房屋是否於60年間 「歷經颱風侵襲而重建修繕」、是否「已達不堪使用程度」 、系爭土地之不定期租賃契約年限是否合於土地法第103條 第1款規定而屆滿等節，顯為兩造爭執之重要爭點，並經法 院本於當事人舉證及辯論之結果，為實質之判斷。
5.上訴人雖主張：第25號、第20號判決認定兩造就系爭土地租 賃關係存在，惟對於租賃契約期限何時屆滿未確定；兩造爭 執系爭土地上之房屋是否迄至105年12月14日或目前為止有 安全疑慮、不堪使用致租賃期限是否因上開原因屆滿而終止 ，與前案無涉，本件並無爭點效之適用等語。查： ⑴上訴人主張系爭房屋之原始建築已不堪使用，租賃契約應 早已終止；況依鑑定結果，系爭房屋除去增建修補部分， 其日據時代之原始物理結構已不復存在，系爭房屋至遲於 105年12月14日(即本件訴訟繫屬之前一日)已達不堪使用 等語(見本院卷第84頁)。而系爭房屋經花蓮縣建築師公會 鑑定結果，門牌116號、116之1號及116之2號為連棟式建 築物，於日據時期應屬竹編土牆木架構瓦造屋頂建築物， 現況為磚牆木架構鐵皮浪板屋頂建築物，由外部建築材料 及內部裝修建材判斷應屬60年間所修建(63年間早期航照 圖已有該建築物影像)。門牌116之2號右側增建之建築物 現況為磚牆混泥土樑柱結構建築物，經結構取樣分析為卵 礫石骨料，是70年間常使用的建材，由69年間早期航照圖 已有該建築物影像判斷，分析該建築物建築時間應為68年 間等語，有該會109年5月15日鑑定報告書可按(置於卷外 ，下稱系爭鑑定報告)，足認系爭房屋並非日據時間或41 年間所興建之房屋，其後又在不同時間分次增建與加強。 ⑵系爭鑑定報告於第25號、第20號判決時雖尚未存在，惟第2 5號、第20號判決中，上訴人請求拆除之房屋即為當時訴 訟中所見60年代以後陸續修建之系爭房屋，只是當時不知 道是60年代以後陸續增修等情，業據上訴人陳明無訛(本 院卷第131、132頁)，參以第25號判決一案中，吳昌鴻3人 早已表示系爭房屋在60幾年有再翻修過等語(見原審卷第1 9頁勘驗筆錄)，第20號判決一案中，上訴人已主張「系爭 房屋業經60年代颱風吹毀，現所建均為重修建後之房屋， 也達於一般耐用年限，應認系爭房屋已達不堪使用之情況 」，判決理由更敘明：系爭房屋自41年間即已在系爭土地 上建築、持續存在，「更歷經颱風侵襲而重建修繕」；且 系爭房屋保存良好，縱因使用年限已久，仍得為居住或商 業使用，具有經濟效益，「難認系爭房屋已達不堪使用」 之程度等語(原審卷第17頁)，則系爭鑑定報告不過是就上 訴人及吳昌鴻3人先前所稱系爭房屋於60年或68年間曾因 颱風吹毀、重建修繕等節，及第20號判決認系爭房屋歷經 颱風侵襲而重建修繕等節，予以鑑定、確認，其結果與第 20號判決理由之認定並無不合，顯不足以推翻第20號判決 所為系爭房屋曾歷經颱風侵襲而重新修繕，尚未達於不堪
使用程度之判斷。
⑶是第25號判決認上訴人與吳昌鴻等3人間就系爭土地有不定 期租賃關係，第20號判決認系爭房屋尚未達於不堪使用程 度之判斷，依上開說明，就本件上訴人主張系爭房屋於上 開判決之前是否已達不堪使用之程度部分，應有爭點效之 適用，自不容上訴人於本件訴訟再為相反之主張。至上開 判決後系爭房屋迄至105年12月14日是否已達不堪使用之 程度致租賃期限屆滿而終止部分，前案不及審酌，此部分 尚無爭點效之適用。
(三)上訴人先位之訴主張系爭租賃契約期限於105年12月14日屆 滿，為無理由：
1.按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約 年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不 僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限， 然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包 括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非 立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之 為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定 租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃 至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年度台上字第4 77號判決意旨參照）。
2.兩造先人(即林阿邁、吳志英)間於41年間就系爭土地所成立 之系爭租賃契約，雖屬未明定期限之租賃，依契約目的被上 訴人先人既是租用系爭土地作為基地興建房屋居住使用，而 房屋使用年限本較一般物品為長，租地建築房屋目的雖係使 承租人可較長期間使用房屋，然並非使出租人永久無法自由 使用土地，故出租人願租地供承租人建屋使用之期間至使用 至房屋不堪使用為止，應屬常態，且亦得平衡所有權人、承 租人間之權利義務關係，而永久出租土地供承租人建築房屋 使用，屬非常態，主張非常態之一造當就其主張負舉證責任 ，尤以系爭土地位處新城鄉市區，非偏僻地區土地，而系爭 土地自41年出租迄今已逾70年，期限甚長，此一期間當事人 更易，附近環境變化亦鉅，如當事人未特別約定租賃契約永 久存續，衡情堪認迄系爭房屋不堪使用時為止，租期即已屆 至，否則如承租人無土地法第103條第2款至第5款情形，不 啻使土地所有權人永遠無法收回土地，當非合理。被上訴人 既未能舉證證明兩造先人於41年間成立租地建屋土地租賃關 係時，雙方有合意讓系爭土地之租賃關係永久存續之非常態 事實存在，自應認兩造先人間就系爭土地之租約租期及兩造 就系爭租約租期均係合意至系爭房屋不堪使用時消滅。
3.系爭房屋迄今尚未達不堪使用之程度：
⑴依系爭鑑定報告，雖可認系爭房屋目前均無日據時代或41 年間之原始建物結構，目前結構是60年、68年間修建，另 有關附圖一所示D(車棚)部分則為70多年以後所搭建等情 ，然於第25號判決、第20號判決前(即104年7月31日之前) ，兩造就系爭土地有不定期租賃關係存在，且系爭房屋尚 未達於不堪使用之程度，已如前述。上訴人亦未能提出證 據證明系爭房屋於上開判決之後有何不堪使用之情事，則 上訴人主張系爭房屋已達不堪使用之程度，系爭土地租賃 關係期限已於105年12月14日屆滿等情，即非可採。 ⑵況日據時期之建築物，原應屬竹編土牆木構造屋頂建築物 ，與系爭房屋現狀為磚牆木構造鐵皮浪板屋頂建築物者不 同(見系爭鑑定報告第19頁)，且吳昌鴻等3人系爭房屋興 建時日甚久，衡情上訴人或其先人應可知悉系爭房屋原始 結構毀損，並增修建繕一事，惟上訴人或其先人均持續收 取租金至99年間(參第25號判決理由)，可認上訴人或兩造 先人對於原始房屋毀損後於60年至70年間繼續增修建系爭 房屋一事已有合意，並持續收取系爭土地之租金，是系爭 土地之租賃期間自應於現狀之系爭房屋達於不堪使用時屆 止。