臺灣高等法院臺中分院民事判決
112年度上字第50號
上 訴 人 人間美村大廈管理委員會
法定代理人 鄭小郎
訴訟代理人 劉明璋律師
被 上訴 人 林志謙
林玉靜
共 同
訴訟代理人 王柏硯律師
王國棟律師
上 一 人
複 代理 人 林銘翔律師
上列當事人間請求確認停車位使用權存在等事件，上訴人對於中
華民國111年12月8日臺灣臺中地方法院110年度訴字第2194號第
一審判決提起上訴，本院於112年5月3日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊2人均為人間美村大廈（下稱系爭大廈） 之區分所有權人，系爭大廈之起造人美村建設股份有限公司 （下稱美村建設）於系爭大廈地下2至4樓劃設停車位，並於 出售時，與各承購戶定明停車位之使用權及其範圍，而成立 共有物之分管契約。其中地下2樓編號35、36，以及39、40 等2組子母車位，係由向美村建設購買坐落台中市○○區○○段0 000○號、0000建號建物(以下同段建物，僅以建號稱之)之區 分所有權人加價購得，伊2人再輾轉買受取得，基於前述分 管契約，伊2人對上開子母車位，均有專用使用權。詎上訴 人竟以召開區分所有權人會議及修改社區規約之方式，否認 伊2人對編號36、及編號40車位(為該2組子母車位之子車位 ，下稱系爭36號、40號車位)之使用權，損害伊2人之權利。 爰依民法第826條之1、第799條之1第4項、公寓大廈管理條 例第3條第5款之規定，求為確認伊2人各自對系爭36號、40 號車位之使用權存在之判決【被上訴人訴請確認編號35、39 車位(即上開子母車位之母車位)之使用權存在部分，業經原 審以無確認利益為由，判決敗訴確定】。
二、上訴人則以：否認被上訴人所提出之買賣契約、及「地下室 車位停車位置使用證明書」之真正。系爭大廈電梯間雖貼有 「停車位標示圖」(即原判決附圖，下稱標示圖)，惟尚不足 證明全體承購戶間在美村建設媒介下成立分管契約。部分區 分所有權人亦不知悉該分管契約存在。至於共同使用部分登 記持分之大小，與車位之使用權無涉。系爭36號、40號車位 ，業經區分所有權人會議決議收回由上訴人管理，被上訴人 自無使用權存在等語置辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決。上訴人就其敗 訴部分，提起上訴，上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分 廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。被上 訴人答辯聲明：上訴駁回。
四、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3 款規定，整理並協議簡化爭點如後：
㈠不爭執事項：
⒈被上訴人為系爭大廈之區分所有權人，其所有權登記之情 形，詳如下表所示(所有權狀及建物登記謄本見原審卷㈠第 39頁、55-57頁) ：
權利人 門牌號碼 土地標示 建 物 標 示 權狀或建物登記謄本登記之車位編號 建號 性質 權利範圍 林志謙 臺中市○區○○路0 段000號00樓-0 臺中市○○區○○段 000地號 0000 專有部分 1/1 B2-35號 B3-44號 0000 共用部分 1247/100000 0000 共用部分 12565/0000000 林玉靜 臺中市○區○○路0 段000號00樓 同上 0000 專有部分 1/1 B2-33號 0000 共用部分 632/100000 0000 共用部分 12513/0000000 ⒉被上訴人取得權利之來源如下圖：
●美村建設⇒邱○○⇒被上訴人林志謙
●美村建設⇒凌豪投資股份有限公司（下稱凌豪公司）⇒陳○ ○⇒被上訴人林玉靜
⒊美村建設就系爭大廈之公同使用部分，分別編定為0000建 號、及0000建號。其中地下2 樓至4 樓之停車位編列為00 00建號；其餘公設(含地下2樓至4樓之停車位以外之其他 空間)編列為0000建號(原審卷㈡第319-327頁) 。 ⒋系爭標示圖目前張貼於系爭大廈地下2 樓之電梯間。藍色 號碼為停車位證明卡之編號；紅色號碼為權狀登記號碼之 編號。其中權狀登記號碼33號所對應之停車位證明卡編號 有2 個，即39號及40號(為子母車位)；權狀登記號碼35號 所對應之停車位證明卡編號也有2 個，即35號及36號(為 子母車位)(原審卷㈠第65頁) 。
⒌系爭大廈地下2 樓之子母車位共有6 組，依權狀及建物謄 本記載如下(見原審卷㈠第39、55-57頁、卷㈡第45-47、53- 59頁) ：
權利人 權狀或謄本 登載之編號 專有部分 之建號 備註：標示圖所對應之停車位證明卡登載之編號 林玉靜 33 0000 39、40 方○○ 00 0000 00、00 林志謙 35 0000 35、36 梅○○ 00 0000 00、00 向○○ 00 0000 00、00 高○○ 00 0000 00、00 ⒍上訴人不爭執被上訴人林志謙、林玉靜分別擁有停車位證 明卡編號35、及39號車位(即母車位)之專用使用權。 ⒎專有部分面積相同之區分所有權人，關於0000建號共同使
用部分之權利範圍之差異如下表(原審卷㈡第39-94頁) ： 權利人 專有部分 建號 共同使用部分之建號及權利範圍 備 註 建號 權利範圍 黃○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0971/0000000 未購車位 謝○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0716/0000000 1平面車位 何○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0644/0000000 1機械車位 謝○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0716/0000000 1平面車位 梅○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0874/0000000 0平面車位＋1機械車位 向○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0201/0000000 1平面車位 方○○ &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; &ZZZZ; 0000 &ZZZZ; 0201/0000000 1平面車位 ㈡本件爭點：
⒈被上訴人林志謙之前手邱○○，是否向美村建設加購子母 車位，因而與全體區分所有權人成立分管契約，而取得 系爭36號車位之使用權？被上訴人林志謙能否繼受邱○○ 之權利？
⒉被上訴人林玉靜之前前手凌豪公司，是否向美村建設加 購子母車位，因而與全體區分所有權人成立分管契約， 而取得系爭40號車位之使用權？被上訴人林玉靜能否繼 受凌豪公司之權利？
五、得心證之理由：
㈠按區分所有建物，依土地登記規則第81條第1款：「同一建物 所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權 人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分 所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者 ，得予除外。」之規定可知，公寓大廈之停車位與其他公共 設施併同登記為一建號，由區分所有權人全體共有，如購買 車位者取得較多之應有部分，自得對該特定之車位享有專用 權。準此，公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起 造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解 釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事 人之效力（最高法院96年度台上字第1152號判決參照）。又 公寓大廈區分所有權人共有之共用部分設置之停車場，如有 分管之特約，區分所有權人將其分管停車位相對應之共用部 分之應有部分移轉所有權予他區分所有權人，其分管契約對 於受讓人繼續存在；該受讓人嗣將其專有部分所有權移轉於 他人，依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，其所屬共用部 分之應有部分應隨同移轉，縱就與其分管停車位相對應之共 用部分之應有部分未辦理所有權移轉登記，亦應認其已歸該 他人取得所有權，繼受分管契約（最高法院91年度台上字第 242號判決參照）。
㈡系爭大廈之起造人美村建設就地下2樓至4樓之停車位，係編 列為0000建號，其餘公設(含停車位以外之其他地下室空間) 則編列為0000建號，而本件有爭執之系爭36號、40號車位， 則包含在上開共同使用部分之0000建號內，屬0000建號之共 有人即全體區分所有權人共有等情，為兩造所不爭執(見不 爭執事項第⒈、⒊點)。則被上訴人能否專用系爭36號、40號 車位，端視共有人間是否訂有分管協議（契約）而定。經查 ：
⒈依目前仍張貼於系爭大廈地下2樓電梯間之標示圖與系爭大 廈停車場照片，地下2樓確實繪有如不爭執事項第⒌點所示 6組子母車位。佐以系爭大廈94年區分所有權人會議中已 就子母車位討論是否收回，有會議記錄可憑（見原審卷㈠ 第71頁)。另上訴人亦不爭執，該6組子母車位，一開始就 是由美村建設規劃設置(本院卷第146頁筆錄)，堪認標示 圖所示之子母車位，確與系爭大廈地下2樓停車場之現狀 相符。
⒉被上訴人林玉靜主張，其前前手凌豪公司確實加價購買子 母車位等情，業據提出凌豪公司與美村建設所簽立之買賣 契約為證，該契約第2條之買賣標示，即以手寫註記「車 位編號第二層39、40號」（見原審卷㈠第273-285頁）。上 開買賣契約所註記之車位編號「39、40」，即與標示圖上 所對應之該組子母車位編號相符，而該組子母車位所對應 之權狀車位編號「33」，即為被上訴人林玉靜所專用。上 訴人雖否認該買賣契約之真正，惟查：被上訴人林玉靜提 出之買賣契約格式及車位標註位置均與上訴人所提出另位 區分所有權人高○○與美村建設所簽立之房地買賣契約書相 同（見原審卷㈡第15-29頁）。且證人即地政士蔡○○亦證稱 ：此確為美村建設當時銷售所簽立的契約書格式等語（見 原審卷㈡第298頁），堪認被上訴人林玉靜所提出之凌豪公 司買賣契約，確為真正。
⒊被上訴人又提出另一組子母車位之承購戶，即梅○○於88年8 月31日與美村建設所簽立之預約單，其上總金額欄記載「 捌拾萬元正（B2＃38）」，下方則註記「權狀號碼，銷售 編號31號，32號為其約定專用（權狀持份9.5坪）」等語 （見原審卷㈠第223頁）。而上開預約單上記載之車位號碼 「31、32」，亦與標示圖之該組子母車位編號相符。而前 開預約單上記載之「31、32」、「B2＃38」，又分別係梅○ ○停車位證明卡、及權狀登記之車位編號。再參酌系爭大 廈6組子母停車位係由建商劃設，乃自行增設之停車位， 為兩造所是認（見本院卷第146頁），且該6組子母車位之 子車位，並無獨立之進出通道，須藉由前方之母車位進出 ，亦為兩造所不爭執(本院卷第146頁筆錄)，故美村建設 如欲出售子車位獲取利益，衡情應僅能由購買該組母車位 之承購戶一併購買，始符常理。基上，被上訴人主張，美 村建設於出售子車位時，係併同母車位一併出售等情，自 屬有據。
⒋至於證人即區分所有權人李○○固證稱：美村建設沒有將地 下室規劃為停車位加價出售；伊不知道美村建設有規劃子
母車位等語(本院卷第78、79頁)。惟證人亦不否認，伊後 來有加價85萬元向美村建設購買車位(本院卷第79頁)，衡 情，於證人選購車位時，勢必向建設公司詢問車位劃設之 情形，或親自前往勘查相關位置後才會選定，豈有任由建 設公司指定之理。則證人李○○關於伊不知美村建設針對地 下室已規劃為停車位，並加價出售之證詞，有違經驗法則 ，不足為採。
⒌另證人即地政士蔡○○證稱：系爭大廈的第1次登記是由伊辦 理，當時是美村建設將應有部分比例分配好之後，提供不 同種類、面積之車位應有部分各為多少，讓伊去登記「小 公」(指0000建號)也就是車位的應有部分，伊不清楚系爭 大廈有無子母車位，但如果建設公司有劃設子母車位，會 將此部分之應有部分納入「大公」(指0000建號)，因為建 管單位內的資料實際上並無該子車位，所以要判斷有無子 母車位，要透過「大公」，如果主建物坪數相同，大公應 有部分較多，就是有將子母車位之應有部分納入等語(見 原審卷㈡第296-297頁)。再參照不爭執事項第⒎點之附表所 示，與被上訴人所購買之專用部分面積相同之其他區分所 有權人，其等所持有之「大公」，即0000建號之應有部分 ，明顯少於被上訴人就0000建號所持有之應有部分甚多， 益證，被上訴人確實加購了子車位，惟因子車位並非法定 停車位，而係美村建設自行增設，無法登記於停車空間所 屬之0000建號內，始將被上訴人所應增加之持分，登記於 「大公」即0000建號中等情，至為灼然。
⒍上訴人另抗辯，區分所有權人方○○，其權狀登記之車位編 號為00，依標示圖，對應之子母車位為編號00、00；另區 分所有權人高○○，其權狀登記之車位編號為00，依標示圖 ，對應之子母車位為編號00、00。然其等2人為能繼續使 用子車位，均依區分所有權人會議之決議，額外支付清潔 費予上訴人(見原審卷㈢第83-89頁)，足證，即使取得母車 位之使用權，並不當然取得子車位之使用權云云。惟查， 方○○與高○○縱使擁有子母停車位，然其2人同意依系爭大 廈區分所有權人會議決議內容，額外再支付子車位之清潔 費，乃其2人個人之意願及權利，尚難徒憑此情率爾推論 被上訴人並未取得系爭36、40號等2個停車位（即子車位 ）之專用權。是上訴人此部分之抗辯，尚不足為其有利之 認定。
㈢基上，美村建設於編制各承購戶就0000建號建物(即大公)之 應有部分比例時，業將承購戶有無購買子母車位，作為計算 之依據，則區分所有權人就0000建號應有部分比例之多寡，
自可作為判定就子母車位之子車位，有無使用權之依據。另 全體區分所有權人固未曾簽署書面之分管協議，惟起造人如 與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，即可解釋為 已成立共有物之分管契約，已如前述。本件系爭大廈之0000 建號建物，依前述之事實，已由全體承購戶成立分管契約， 此分管契約之終止，自應經全體共有人同意始得為之，不因 嗣後區分所有權會議決議或另訂規約而失其效力。從而被上 訴人主張因繼受前手與系爭大廈全體區分所有權人之分管契 約，就系爭車位有約定專用使用權等情，應堪採信。六、綜上所述，被上訴人請求確認林志謙就系爭36號停車位之使 用權存在；林玉靜就系爭40號停車位之使用權存在，均為有 理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並無 不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 無理由，應駁回上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 17 日 民事第七庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 唐敏寶
法 官 高英賓正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀(均須按他造當事人之人數附繕本)。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 吳伊婷
中 華 民 國 112 年 5 月 17 日
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