臺灣高等法院臺中分院民事判決
111年度上字第610號
上 訴 人 唐偉智
訴訟代理人 廖志堯律師
被上訴人 鍾力中
訴訟代理人 謝明智律師
曾偉哲律師
上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國111年10
月24日臺灣臺中地方法院110年度訴字第3132號第一審判決提起
上訴，本院於112年5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決（除視為撤回部分外）關於命上訴人給付超過新臺幣伍拾萬元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一審（除視為撤回部分外）、第二審訴訟費用，由上訴人負擔三分之一，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意， 不得為之；但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟 法第446條第1項但書、第255條第1項第2款定有明文。又在 第二審為訴之變更合法者，原訴可認為已因而視為撤回時， 第一審就原訴所為判決，自當然失其效力；第二審法院應專 就新訴為裁判，無須更就該判決之上訴為裁判（最高法院71 年台上字第3746號判決先例參照）。查被上訴人於原審請求 被上訴人返還系爭買賣契約（詳後述）價金新臺幣（下同） 150萬元，並請求被上訴人給付違約金150萬元，而於聲明合 併請求被上訴人給付300萬元。原審判決上訴人應給付被上 訴人300萬元本息，上訴人不服提起本件上訴，惟被上訴人 於本院就給付價金150萬元部分，變更聲明為「上訴人應指 示第一建築經理股份有限公司自其在台新銀行建北分行開立 之帳號00000000000000號受託信託財產專戶（下稱系爭履保 專戶）撥付150萬元予被上訴人」（見本院卷72頁），兩者 間之基礎事實均為兩造間之買賣糾紛，在社會生活上可認為 具有相當之關連性，兩造於本件所提出之證據資料亦可援用 ，堪認前開變更之訴與原起訴部分之基礎事實應屬同一，揆 諸上開規定，應准上訴人為訴之變更。又上訴人所為前揭訴 之變更既為合法，其於原審之前開之訴可認已因撤回而終結
，且兩造已就前述返還系爭履保專戶150萬元部分調解成立 （見本院卷95頁），本判決僅就違約金部分為審判，併予敘 明。
貳、實體部分
一、被上訴人主張：兩造於民國109年10月2日簽立不動產買賣契 約書（下稱系爭買賣契約），約定上訴人將其所有如附表所 示土地、房屋（下稱系爭房地），以750萬元出售予伊。伊 已依約將簽約款、用印款共150萬元（下稱系爭款項）匯入 至指定之系爭履保專戶。詎上訴人竟將系爭房地所有權移轉 登記予訴外人即上訴人之妹唐偉倫、唐偉琪（下稱唐偉倫2 人）共有，則上訴人係因可歸責於己之事由陷於給付不能， 伊即依民法第256條規定解除系爭買賣契約，並依系爭買賣 契約第8條之約定，上訴人應給付按已付價金150萬元之同額 違約金。爰求為命上訴人給付150萬元並加計自111年5月12 日起算法定遲延利息之判決。
二、上訴人則以：伊委託仲介出售系爭房地時，已告知被上訴人 系爭房地遭唐偉倫2人聲請假處分獲准，且另有所有權移轉 登記訴訟等節，被上訴人仍願與伊簽立延後交屋同意書（下 稱系爭同意書），足見被上訴人同意接受伊與唐偉倫2人間 訴訟之結果，伊並無違約情事。又被上訴人於109年11月6日 將系爭履保專戶內金額領剩10萬元，於110年11月8日方匯回 140萬元，則縱依買賣契約第8條以被上訴人所支付價金總額 計算違約金，亦僅為10萬元，而非150萬元。被上訴人計算 違約金之基礎有誤，且違約金過高應予酌減等語，資為抗辯 。
三、原審判決就違約金部分命上訴人給付150萬元，及自111年5 月12日起加計法定遲延利息。上訴人提起上訴，聲明：㈠原 判決關於命上訴人給付150萬元本息（違約金）部分，暨該 部分假執行之宣告均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人於第 一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：上 訴駁回。
四、得心證之理由
㈠兩造於109年10月2日簽訂系爭買賣契約，約定價金為750萬元 ，被上訴人並已將價金150萬元匯入系爭履保專戶，及兩造 於109年11月2日簽立系爭同意書，約定點交日期延後至110 年12月31日，系爭履保專戶僅保留10萬元，待狀況排除後再 行支付，被上訴人遂於109年11月6日將系爭履保專戶內金額 領剩10萬元，嗣上訴人與唐偉倫2人就本院110年度上易字第 318號請求所有權移轉登記案件（下稱另案）成立調解，內 容為上訴人將系爭房地所有權移轉登記予唐偉倫2人共有，
被上訴人則於110年11月8日將140萬元再存入系爭履保專戶 等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類謄本、建物登 記第二類謄本、不動產買賣契約書、第一建經價金信託履約 保證申請書、系爭同意書、調解筆錄、系爭履保專戶交易明 細資料（見原審卷17-51、53-56、59-64、65-67、57-74、1 11-112頁，本院卷63頁）可憑，堪信為真實。 ㈡系爭買賣契約第8條第1項後段約定：「如因可歸責於賣方之 事由致本契約解除時，除應返還買方已給付之價金，並同意 按買方已支付價金總額之同等額做為違約金另行給付買方外 ，且應負擔因此所衍生之全部稅捐及相關費用」（見原審卷 62頁）。查上訴人與唐偉倫2人就另案成立調解，上訴人同 意將系爭房地移轉登記予唐偉倫2人共有，有調解筆錄可憑 （見原審卷111-112頁），上訴人並於111年1月4日以調解移 轉為登記原因，將系爭不動產移轉登記於唐偉倫、唐偉琪名 下，亦有移轉登記後之建物登記第二類謄本影本可參（見原 審卷195頁），則上訴人將系爭房地移登記予唐偉倫2人，致 陷於嗣後主觀給付不能，而被上訴人己依民法第256條規定 解除系爭買賣契約（見原審卷193頁），是系爭買賣契約之 解除，實可歸責於上訴人所致。上訴人另辯稱：被上訴人得 以限期催告上訴人辦理移轉所有權登記及交付（即點交）系 爭房地，應以被上訴人己先完成全部買賣價金之給付事宜為 條件，被上訴人未依約完成全部價金之給付，其解除契約不 合法云云，然本件上訴人有嗣後主觀不能情事，仍屬民法第 226條第1項之給付不能，並非給付遲延，自無被上訴人應先 給付全部價金才能催告上訴人移轉系爭房地所有權情事，上 訴人既己給付不能，被上訴人依民法第256條無待給付價金 或催告，即得解除系爭買賣契約。上訴人前揭所辯，於法不 合，自無可採。從而，被上訴人主張依系爭買賣契約第8條 第1項後段之約定，請求上訴人給付違約金，自屬有據。 ㈢被上訴人主張：伊已給付價金為150萬元，依系爭買賣契約第 8條第1項請求上訴人給付同額違約金等語，上訴人則辯稱： 系爭履保專戶內金額經被上訴人領取後，僅剩10萬元，兩造 約定價金付款期限為110年11月2日，上訴人遲至110年11月8 日才存回140萬元到履約保證帳戶，故同額違約金應只能以1 0萬元計算云云。查上訴人抗辯兩造約定價金付款期限為110 年11月2日乙節，係以證人王銘堯即房屋仲介於原審證稱： 原本是109年11月2日，既然雙方協議延後交屋履約1年，所 以就延至110年11月2日等語（見原審卷274頁）為憑，惟系 爭同意書就價金部分僅約定「狀況排除再行支付」，並無約 定被上訴人支付價金期限為1年後，且點交日期原約定109年
11月22日，後改為110年12月31日，展延之時間不止1年，是 證人王銘堯前揭證詞，顯與系爭同意書不符，自不足做為兩 造有約定交付價金期限為110年11月2日之證明。又本件係因 上訴人無法如期完成系爭房地所有權移轉登記及點交，兩造 始簽立系爭同意書合意延後交屋日期至110年12月31日，且 上訴人自承：因這筆錢繼續放在系爭履保專戶對被上訴人不 利，伊就同意被上訴人領回等語（見本院卷73-74頁），再 參以系爭同意書記載「狀況排除再行支付」，足見兩造並非 合意將己付價金從150萬元變更為10萬元，僅係約定暫時由 被上訴人領回以活絡其資金運用。況上訴人雖事後將系爭房 地移轉登記予唐偉倫2人，然在解除契約前仍不能免除兩造 相互間之系爭買賣契約責任，被上訴人為表示仍有繼續履約 之意願，而於110年11月8日匯回140萬元，以明違約責任不 在買方，自屬被上訴人履行契約義務之合法行為，難認有權 利濫用情事，則被上訴人己付價金應認有150萬元，系爭買 賣契約第8條第1項所約定之違約金自應以150萬元計算，上 訴人辯稱應以10萬元計算云云，自無可採。
㈣按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及 自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及 契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違 約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高 者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院 得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形 ，依職權減至相當之金額（最高法院102年度台上字第1606 號判決意旨參照）。經查：
⒈內政公告編印且經行政院消費者保護委員會決議通過之成 屋買賣契約書範本（108年10月修正版）第11條第1項記載 ：「賣方違反第7條（所有權移轉）第1項或第2項、第9條 （交屋）第1項前段約定時，買方得定相當期限催告賣方 解決，逾期仍未解決者，買方得解除本契約。解約時賣方 除應將買方已支付之房地價款並附加每日按萬分之二單利 計算之金額，全部退還買方外，並應支付與已付房地價款 同額之違約金；惟該違約金以不超過房地總價款百分之十 五為限。買方不得另行請求損害賠償」，特別約定違約金 不得超過房地總價款15%，以平衡買賣雙方之權益。本件 依系爭買賣契約第8條第1項約定之違約金150萬元計算， 己占系爭買賣契約總價金750萬元之20%，顯己逾成屋買賣 契約書範本所定15%上限，是上訴人抗辯違約金過高，自 有所據。
⒉被上訴人主張：依實際登錄資料，同社區房屋於000年0月
間之交易單價為每坪19.5萬元，系爭房屋約45.254坪，則 伊若要購買相同條件之不動產，價格己漲至882萬元，價 差有132萬元，即受有無法取得系爭房地上漲利益132萬元 之損害等語，並提出實價登錄資料為證。查被上訴人所提 實價登錄資料固記載與系爭房地同社區之「自強一街64號 6樓之3」房屋於111年1月交易單價為每坪19.5萬元（見原 審卷225頁），惟影響房屋交易價格因素甚多，諸如格局 、樓層、屋齡、屋況、有無重新裝修等，並非位於同一社 區所有房屋之中古屋交易價格均會相同，且該實價登錄資 料中，位於附近之「蓮園」社區109年間兩棟房屋交易單 價均不相同，足見該實價登錄資料僅可供做房屋買賣價格 議定之參考，尚難僅憑此而認定系爭房地價值實際上漲13 2萬元。又證人王銘堯雖於原審證稱：和系爭房地坪數相 同的，最近成交價是900多萬元等語（見原審卷275頁）， 然其未能提出相關交易資料供參，以致無從得知其所述最 近交易坪數相同房屋之格局、樓層、屋齡、屋況、有無重 新裝修等情況，自難單以證人王銘堯如此簡短之證詞，而 認系爭房地上漲利益有達150萬元。
⒊臺中市近年來房價上漲，為眾所週知之事，不論被上訴人 購買系爭房地係為供自住或轉售，因上訴人無法履約之行 為，當然受有無法取得系爭房地上漲利益之損害。惟卷內 資料並無法證明系爭房地至被上訴人起訴時之上漲利益有 達150萬元或132萬元，業如前述，本院參酌上訴人於原審 自承：另案調解時是以800萬元計算房價，法官建議當作 唐偉倫2人應有部分1/2，伊的應有部分1/2，加上伊欠唐 偉倫50萬元，先扣掉後，伊再給唐偉倫2人350萬元等語（ 見原審卷278、279頁），等同上訴人於另案調解時係以80 0萬元將系爭房地出售予唐偉倫2人，與系爭買賣契約所定 750萬元價金相較，顯見系爭房地己有上漲利益50萬元， 自堪認被上訴人受有無法取得此50萬元上漲利益之損害。 ⒋被上訴人另主張：本件交屋日原為109年11月22日，而兩造 契約關係己於111年3月28日解除，伊因此受有491日上訴 人不履行契約之不利益，可依系爭買賣契約第8條第1項約 定按己繳價金每日萬分之2計算違約金云云。惟系爭買賣 契約第8條第1項前段約定：「賣方違反本契約之義務時， 每逾一日按買方己付價款萬分之二計算違約金（自逾期之 次日起至完成給付日止）。經買方定7日期限催告逾期仍 不履行，買方得解除契約」（見原審卷62頁），從契約條 文中「自逾期之次日起至完成給付日止」、「定7日期限 催告逾期仍不履行」等文字，足見「賣方違反本契約之義
務」係指賣方有給付遲延情事，本件被上訴人係以上訴人 嗣後主觀不能之給付不能事由，依民法第256條解除契約 ，難認有系爭買賣契約第8條第1項前段之適用，被上訴人 前揭主張，自無可採。
⒌按契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不 履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契 約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之 違約金，以免對債務人造成不利，此觀同法第250條之規 定及其修正理由自明（最高法院102年度台上字第1378號 判決意旨參照）。查系爭買賣契約第8條第1項並未特別約 定為懲罰性之違約金，依前開說明，自屬賠償總額預定性 之違約金。被上訴人未能使本院得其所受損害總額達150 萬元之心證，而本院參酌卷內資料僅能認定之被上訴人損 害總額為50萬元，是被上訴人請求上訴人給付違約金150 萬元，顯然過高，應酌減至50萬元。
五、綜上所述，被上訴人依系爭買賣契約第8條第1項後段之約定 ，請求上訴人給付被上訴人50萬元，及自111年5月12日起（ 兩造合意之遲延利息起算日，見原審卷202頁），至清償日 止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此 範圍之請求，洵屬無據，應予駁回。原審（除視為撤回部分 外）就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假 執行之宣告，自有未洽，上訴意旨就此部分指摘原判決不當 ，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主 文第二項所示。至於上開應准許部分，原審為上訴人敗訴之 判決，並酌定相當擔保金，分別為假執行、免為假執行之宣 告，核無違誤，上訴意旨就此部分仍執陳詞，指摘原判決不 當，求予廢棄，為無理由，其上訴應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第八庭 審判長法 官 杭起鶴
法 官 羅智文
法 官 黃裕仁
正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日附表：
編號 種類 地號或建號 面積（坪） 權利範圍 1 土地 臺中市○區○○段0000000地號 121 711/10000 2 土地 臺中市○區○○段0000000地號 121 711/10000 3 土地 臺中市○區○○段0000000地號 149 711/10000 4 建物 臺中市○區○○段00000○號 129.28 1/1 5 建物 臺中市○區○○段00000○號 394.83 691/10000
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