臺灣高等法院民事裁定
112年度抗字第552號
抗 告 人 高巧盈
上列抗告人因與相對人國泰人壽保險股份有限公司間聲明異議事
件，對於中華民國112年2月21日臺灣基隆地方法院111年度執事
聲字第35號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、異議及抗告意旨略以：原法院109年度司執字第31558號執行 事件（下稱系爭執行事件）於民國111年4月14日進行點交程 序時，發現於如附表所示不動產內（下稱系爭不動產）有人 死亡，惟系爭不動產於110年12月14日拍賣時尚無人死亡於 內，上開拍賣標的之狀況於拍定前後不一，有違強制執行法 第103條、第99條、辦理強制執行事件應行注意事項第57點 第1款、第2款等規定，對購買系爭不動產欲供自住使用之伊 侵害至鉅，且上開死亡事件無論係非自然死亡或自然死亡， 均會對任何討論不動產議題之人直覺反應一致性的反感，參 照強制執行法第77條、第81條、辦理強制執行事件應行注意 事項等規定，不動產交易是否為凶宅乙事為房屋移轉最需特 別註明之事；又依民法第266條之規定，危險負擔責任之歸 屬明確；另本件點交程序未完成，執行程序尚未終結，爰向 執行法院聲請撤銷拍定程序，詎遭司法事務官以原裁定駁回 聲請，伊不服，爰提出本件聲明異議，聲請撤銷拍定程序並 退回價金，抑或以法院通知債務人交付15日即111年1月15日 至點交日之期間依每月新臺幣(下同)1萬元扣除價金，抑或 以價金25%至40%作為給付不能之減價並加計租金補貼，原裁 定駁回伊之異議，爰提起抗告等語。
二、按當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或 對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制 執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執 行程序終結前，為聲請或聲明異議，強制執行法第12條第1 項前段定有明文。此項聲明異議，係於執行程序中向將來排 除違法執行處分之手段，並非於執行程序終結後溯及排除違 法執行之效果，故撤銷或更正強制執行之處分或程序，惟在 強制執行程序開始後、終結前始得為之，若強制執行程序一 經終結，即不許執行法院撤銷或更正原處分或程序。不動產 之拍賣程序，依強制執行法第97條、第98條規定，係以拍定 人繳足價金，領得執行法院所發給權利移轉證書而取得該不
動產所有權為終結，縱有瑕疵，仍無再許當事人或利害關係 人就該不動產拍賣執行程序聲明異議之餘地，執行法院亦不 得更以裁定撤銷已終結之拍賣執行程序，即使予以撤銷，該 撤銷裁定亦屬無從執行，故其聲明異議並無實益（最高法院 109年度台抗字第1362號、111年度台抗字第313號裁定參照 ）。而不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產 ，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動 產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之 海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內 有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之 事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項 第1款定有明文，又不動產之強制執行，除本節有規定外， 準用關於動產執行之規定；拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保 請求權，同法第113條、第69條亦有明文。是執行法院於實 施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態 、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事 人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣 公告，逾此範圍或通常之調查方法所能得知之事實，而為執 行法院所不知者，則不在執行法院應予公告之範圍。執行法 院已經通常調查之方法查得拍賣標的之使用情形，並記明於 拍賣公告上，執行程序並無違誤。拍定人雖以其於拍定後始 知悉債務人於房屋內身亡事件，影響其應買意願及出價，亦 不能據此指摘執行法院之執行程序有何違法，拍定人執此請 求撤銷拍定，係屬無據(本院暨所屬法院99年法律座談會民 執類提案第20號研討結果意旨參照）。而執行案卷內全無執 行標的物曾有人於其內因非自然因素死亡之記載或資訊，則 執行法院自無從於拍賣公告上為此記載，執行程序自無應記 明拍賣公告事項而未記明之瑕疵，非得聲請撤銷拍定（最高 法院99年度台抗字第520號、99年度台抗字第551號裁定意旨 參照）。
三、次按執行法院進行執行標的物之拍賣與一般之買賣不同，依 強制執行法第113條準用同法第69條規定，拍賣不動產之拍 定人就物之瑕疵無擔保請求權，拍賣之拍定人不得就拍買之 標的物主張物之瑕疵擔保請求權。如執行法院於現況調查之 際，疏未依通常調查之方法為調查，或於調查後未於拍賣公 告中載明，致拍賣公告之記載與不動產現況不符，拍定人於 領得執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在 之危險，仍不得以拍定不動產存在此物之瑕疵，聲請撤銷拍 賣執行程序（最高法院109年度台抗字第1362號、本院107年 度抗字第405號裁定意旨參照）。且依內政部97年7月24日內
授中辦地字第0970048190號函亦明確指出：「按『不動產委 託銷售契約書範本』附件一『不動產標的現況說明書』項次11 內容，『本建築改良、物（專有部分）於賣方產權是否曾發 生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其 建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇 殺或自殺而死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部 分)，及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓) ；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍 於專有部分)」可供參考。
四、末按買受人主張買賣標的物有瑕疵，出賣人應負瑕疵擔保或 不完全給付之損害賠償責任者，應由買受人就瑕疵之事實負 舉證責任(最高法院106年度台上字第194號民事判決意旨參 照)。
五、經查：
㈠抗告人拍得系爭房地後，原法院於110年12月24日核發不動產 權利移轉證書，並於110年12月28日送達抗告人(見系爭執行 卷二第33、35頁)，揆諸前揭說明，抗告人既已繳足價金， 領得執行法院所發給權利移轉證書而取得系爭房地所有權， 系爭房地之拍賣執行程序即告終結，當事人或利害關係人均 不得再聲明異議，原法院亦無從撤銷或更正已終結之執行程 序，是抗告人於111年4月15日始具狀聲明異議，請求撤銷拍 定程序，其聲明異議並不合法，且無實益。至抗告人雖主張 拍賣程序與點交程序係不同之強制執行程序，系爭強制執行 程序並未終結云云，惟抗告人係聲明撤銷拍定並退回價金， 顯係對拍賣程序聲明異議，而非係對點交之執行聲明異議， 是抗告人對已終結之拍賣程序聲明，要非合法。 ㈡抗告人雖主張拍定後發現系爭不動產有人死亡，有拍賣標的 之狀況於拍定前後不一之情形，且不動產交易是否為凶宅乙 事為房屋移轉最需特別註明之事云云，惟查，相對人國泰人 壽保險股份有限公司持原法院108年度司拍字第89號裁定（ 下稱系爭拍賣抵押物裁定）暨確定證明書，向原法院聲請對 系爭不動產為強制執行，經原法院以系爭執行事件受理，而 原法院民事執行處拍賣前有至現場查封、調閱前案執行資料 ，且命相對人即債權人即抵押權人陳報及拍照，並發函委請 警察機關詢問李○錫、調查現況，並於歷次拍賣公告，均載 明：「…查封時，屋內有水、電，有供奉神明、祖先牌位， 地上堆滿雜物。據警局函復稱：現占用人為李○錫（即信託 委託人），其稱自己是屋主，因與銀行有借貸關係，故委託 薛宇晨...查封時，廚房有些許壁癌、漏水...債權人、鑑定 人均未表示建物有海砂屋、輻射屋、地震受創、火災受損、
非自然死亡之情形。惟實際情形如何，請應買人自行查明注 意...」(見系爭執行卷一第75、98、109、129、142、160至 161頁)，足見原法院民事執行處已依通常調查之方法查明系 爭房地有無非自然死亡情事，逾此通常調查方法所能得知之 事實，則不在執行法院應予公告之範圍，故其拍賣公告內容 雖未記載前開非自然死亡情事，亦無違反強制執行法第81條 第2項第1款可言。況抗告人亦自陳系爭不動產於110年12月1 4日拍賣時尚無人死亡於內，係於111年4月14日點交時，方 發現有人員於屋內死亡，顯見原法院民事執行處自無從於拍 賣公告上為此記載，執行程序無應記明拍賣公告事項而未記 明之瑕疵，非得聲請撤銷拍定，故抗告人執此請求撤銷拍定 云云，於法無據。
㈢系爭執行事件於111年4月14日雖在系爭不動產發現有人死亡 ，然經檢察官相驗後，法務部法醫研究所提出鑑定報告書， 其上記載：「...身分不詳，懷疑可能是屋主李○錫，但無相 關親屬可進行DNA型別比對。...因現場有大量空酒瓶，有可 能與酗酒相關致死，但確切死亡原因無法判斷，死亡方式為 『未確認』」等情，有臺灣基隆地方檢察署111年8月25日基檢 貞業111相139字第1119021618號函暨其所附法務部法醫研究 所解剖報告書暨鑑定報告書1份可稽（見系爭執行事件卷宗 ），顯無證據證明該死者係因兇殺或自殺而死亡，揆諸上開 說明之舉證責任原則，自難認系爭不動產有何瑕疵或給付不 能、給付遲延、不完全給付之情形，退步言之，縱認在系爭 不動產發現有人死亡係屬瑕疵，揆前揭說明，拍定人於領得 執行法院發給之權利移轉證書後，應自行負擔瑕疵存在之危 險，不得以拍定不動產存在此物之瑕疵，聲請撤銷拍賣執行 程序，從而，抗告人請求撤銷拍定（解除契約）、扣除價金 （減少價金）、租金補貼（損害賠償）云云，均難認有理由 。
六、綜上所述，原法院司法事務官駁回抗告人聲明異議，及原裁 定駁回抗告人異議，均無違誤。抗告意旨指摘原裁定不當， 求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 潘進柳
法 官 張婷妮
附表：
所有權人：薛宇晨 編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 基隆市 ○○區 ○○ 000 930 4分之1 備考 信託委託人：李○錫(登記之抵押權設定義務人) 2 基隆市 ○○區 ○○ 000-0 6 4分之1 備考 信託委託人：李○錫(登記之抵押權設定義務人)
編號 建號 基地座落 ------------ 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 0000 基隆市○○區○○段000地號 ------------ ○○路00之00號 4層樓加強磚造 4層：62.99 合計：62.99 全部 備考 信託委託人：李○錫(登記之抵押權設定義務人) 正本係照原本作成。
不得再抗告。
中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 書記官 詹麗珠
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