臺灣高等法院民事判決
112年度上易字第80號
上 訴 人 謝忠泰
謝忠振
謝忠雄
謝忠興
謝忠隆
謝忠富
謝淑美
江凱緯
江慶燧
謝欣汝
謝旻真
謝一德
黃金星
黃韋智
謝淑芬
謝忠仁
謝淑慈
謝忠甫
被 上訴 人 黃芳樹
黃佩珊
黃修梅
黃媛媛
黃柏景
廖春婌
共 同
訴訟代理人 劉邦川律師
複 代理 人 邱俊銘律師
上列當事人間請求調整租金等事件，上訴人對於中華民國111年6
月30日臺灣臺北地方法院109年度訴字第8287號第一審判決提起
一部上訴，本院於112年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟標的對於共同訴訟之各人必須合一確定者，共同訴訟 人中一人之行為有利益於共同訴訟人者，其效力及於全體； 不利益者，對於全體不生效力，民事訴訟法第56條第1項第1 款定有明文。又租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金 額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租 金之訴，為形成之訴，出租人將其土地出租他人而訴求調整 租金，其訴訟標的之法律關係，對於全體出租人或承租人而 言，自屬必須合一確定（最高法院71年度台上字第5079號判 決意旨參照）。查本件上訴人謝忠泰與謝忠振、謝忠雄、謝 忠興、謝忠隆、謝忠富、謝淑美、江凱緯、江慶燧、謝欣汝 、謝旻真、謝一德、黃金星、黃韋智、謝淑芬、謝忠仁、謝 淑慈、謝忠甫（下稱謝忠振等17人，與謝忠泰合稱上訴人） 因繼承租賃契約之公同共有債務涉訟，雖僅謝忠泰提起上訴 ，效力及於其餘繼承人即謝忠振等17人，爰將謝忠振等17人 列為上訴人。
二、謝忠振等17人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民 事訴訟法第386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由 其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人主張：上訴人之先祖謝天從於民國10年1月5日向伊 等先祖承租坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地（下稱系 爭土地）後，在土地上興建門牌號碼臺北市○○區○○○○00號房 屋（下稱系爭房屋），雙方成立不定期土地租賃契約（下稱 系爭租約），兩造各自繼承系爭租約之出租人及承租人之地 位，迨於97年間，伊等曾起訴請求調整租金，經臺灣臺北地 方法院97年度訴字第1366號、本院98年度上易字第701號判 決自96年12月5日起，每月租金應調整為新臺幣（下同）1萬 3,558元確定（下稱前案訴訟），惟系爭土地位在交通樞紐 、商業鬧區，周遭生活機能顯著提高，土地價值大幅上漲， 自有再調整租金之必要。爰依民法第442條前段規定，請求 自110年3月24日起，每月租金應調整為2萬7,563元（被上訴 人就原審判決其敗訴部分，未據聲明不服而確定，茲不贅述 ）。
二、謝忠泰則以：自96年1月起至111年1月止，系爭土地之公告 現值雖有上漲，但係因臺北市12個行政區同步上漲，並非系 爭土地繁華程度有成長，原審漏未審酌系爭土地周遭租金行 情而調整租金有失公允等語，以資抗辯。
三、謝忠振等17人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀做任何 聲明或陳述。
四、原審為被上訴人一部勝敗之判決，即判命上訴人向被上訴人
承租之系爭土地，自110年3月24日起，每月租金應調整為2 萬7,563元，並駁回被上訴人其餘之訴。上訴人就敗訴部分 聲明不服，提起一部上訴，並上訴聲明：㈠原判決命上訴人 向被上訴人承租系爭土地，自110年3月24日起，每月租金調 整超過1萬5,750元部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在 第一審之訴駁回。
五、本院得心證之理由：
㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院 增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442 條定有明文。所稱不動產價值之昇降，係指租賃物本身之價 值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院107年度台 上字第1713號判決要旨參照）。次按直轄市或縣（市）政府 對於轄區內之土地，應經常調查其地價動態，繪製地價區段 圖並估計區段地價後，提經地價評議委員會評定，據以編製 土地現值表於每年1月1日公告，作為土地移轉及設定典權時 ，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移轉 現值及補償徵收土地地價之依據。平均地權條例第46條定有 明文。又直轄市及縣(市)政府依平均地權條例公告之土地現 值，亦為土地移轉時據以課徵土地增值稅時計算土地價值之 依據，此觀土地稅法第12條、第30條之規定甚明，是土地之 公告現值應可反映土地之交易價格，作為衡量土地價值之客 觀依據。
㈡被上訴人主張其等為系爭土地之所有人，復與上訴人各自繼 承系爭租約之出租人及承租人地位，曾訴請調整租金，經前 案訴訟判決以系爭土地96年1月間申報地價總額之年息6％計 算每月租金為1萬3,558元，判命上訴人向被上訴人承租系爭 土地自96年12月5日起，每月租金應調整為1萬3,558元等情 ，有前案訴訟判決書、系爭土地登記謄本、繼承系統表、戶 籍謄本在卷可憑（依序見北司調卷第17至28、31至32頁，原 審卷一第63至87、101至135頁），並經調閱前案訴訟歷審案 卷查明無誤，且為上訴人所不爭，堪信為真。
㈢被上訴人復主張系爭土地96年1月公告現值為每平方公尺13萬 8,000元，迄至110年1月已達每平方公尺23萬9,000元、111 年1月則為每平方公尺24萬7,000元乙節，有歷年公告現值可 稽（本院卷第240-1頁），可證系爭土地於前案訴訟後，土 地價值確實大幅攀昇約1.7倍。雖上訴人辯以臺北市地政局9 6年至111年歷次調整臺北市12個行政區之公告土地現值，並 非系爭土地有特殊繁榮成長云云，固提出土地現值幅度表為 憑（本院卷第29至31頁）。然由上述幅度表可知系爭土地所 在萬華區每年公告土地現值之漲幅，相較於臺北市全市平均
值或其他各行政區漲幅各有高低，顯見系爭土地每年公告現 值，業已綜合反應所在地區之繁華程度、地價動態、需求供 給等情，並經地價評議委員會評定，顯非因其他行政區域上 漲而無端調漲。是系爭土地之價值於前案訴訟後，既有相當 程度之提昇，被上訴人依民法第442條前段規定請求調整租 金，自屬有據。
㈣再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，此規定於租用基地建築房屋準用之。土地 法第97條、第105條分別定有明文。另按土地法施行法第25 條規定土地價額係依法定地價。又土地所有權人依土地法所 申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地 政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人在公 告申報地價期間內自行申報之地價，未自行申報地價者以公 告地價80％為其申報地價，其申報之地價超過公告地價120％ 時，以公告地價120％為其申報地價，觀諸土地法第148條、 平均地權條例第16條規定至明。是法定地價既以申報地價為 據，且平均地權條例就土地所有權人未自行申報地價，或其 自行申報地價過高時，均有以公告地價調整之相關規定，則 以申報地價為調整系爭土地租金之基準，並無對上訴人不公 平或不合理之處。參以系爭土地臨6線道之艋舺大道，距離 約50公尺處設有公車站牌，對面馬路亦設有公車站牌與Ubik e租借站，距離萬華火車站約350公尺，交通便利，平日下午 3時許，道路車流量適中，行人數量少，附近200公尺處有飯 店，艋舺大道旁商家不多，尚非商業繁華地段。目前系爭土 地旁目前有德謙驛建案正在整地，未開始建築，但預售成交 單價已達每坪至少68萬2,000元以上。系爭房屋係2層樓之加 強磚造建物，內部1層樓前方有置物空間，後方為房間、起 居室、廁所、浴室、廚房。2層樓為閣樓，目前堆放雜物使 用等情，業經原審至現場履勘，並有勘驗筆錄、現場照片、 實價查詢表及地圖可參（見原審卷二第147、155至161、173 至183頁，原審卷一第373至375頁）。復審酌系爭土地之價 值提昇幅度、主計總處統計之消費者物價指數，於新冠疫情 後租金有上漲趨勢等情，有統計表在卷可參（本院卷第283 、285頁），認系爭土地租金應按系爭土地111年1月間申報 地價即法定地價每平方公尺7萬5,000元（見原審卷二第371 頁），依年息7％計算調整每月租金為2萬7,563元【計算式： 7萬5,000元×63平方公尺×7％÷12月＝2萬7,563元】，應屬妥適 。
㈤上訴人再抗辯系爭土地之周遭房屋租金，並未與公告土地現 值有相對應之漲幅，周遭房屋有多筆待租待售，應以111年1
月間之申報地價按年息4％計算，調整為每月租金1萬5,750元 較為妥適云云，固提出周圍土地公告地價、公告現值、房屋 租賃契約及實價登錄之租賃查詢、房屋待租待售等資料為佐 （本院卷第33至67、195至205、307至315頁）。惟上訴人所 提租賃契約業經被上訴人否認其真正，又租賃標的均為房屋 ，且係有定期限之租賃關係，與系爭租約之租賃標的為土地 之不定期租賃關係明顯迥異；況租金數額本會受到標的物維 護狀況、使用目的、其他租賃條件等因素而影響，尤其定有 期限之租賃關係，出租人對於何時可收回租賃標的物以及租 賃期間之租金調整等，在締約時均得與承租人議妥，反觀系 爭租約係不定期租賃關係，被上訴人除合於法定事由外，無 法任意取回系爭土地，即使欲調整租金，亦須訴請法院判決 調整，兩者所耗費成本、契約基礎，明顯不同。縱系爭土地 周邊目前有多筆房屋待租待售，係一時性之經濟景氣、供給 需求所致，核與系爭土地自前案訴訟後迄今，土地價值大幅 提昇而有調漲租金必要無涉。是上訴人上開辯詞，並非可取 。
六、綜上所述，被上訴人依民法第442條前段規定，請求上訴人 向其等承租系爭土地之租金，自起訴狀繕本最後送達翌日即 110年3月24日起（見原審卷一第259、263頁），調整為每月 2萬7,563元，為有理由，應予准許。原審就上開應准許部分 為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨仍執前詞指 摘原判決調整每月租金數額超過1萬5,750元部分不當，求予 廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論駁 ，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第85條第2項、第463條、第385條第1項前段，判決如主文 。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日 民事第四庭
審判長法 官 傅中樂
法 官 廖慧如
法 官 黃欣怡
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 30 日 書記官 卓雅婷