臺灣高等法院民事判決
111年度上更一字第113號
上 訴 人 盧彥丞
訴訟代理人 吳啟豪律師
吳啟玄律師
被 上訴 人 楊士誠
訴訟代理人 李荃和律師
謝怡宣律師
上列當事人間請求減少價金等事件，上訴人對於中華民國110年1
月8日臺灣臺北地方法院108年度訴字第1337號第一審判決提起上
訴，經最高法院發回更審，本院於112年4月19日言詞辯論終結，
判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付超過新臺幣壹佰參拾伍萬肆仟參佰柒拾壹元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。其餘上訴駁回。
第一、二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔百分之七十三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：兩造於民國103年8月4日簽訂不動產買 賣契約書（下稱系爭買賣契約），由伊以新臺幣（下同）1, 730萬元，買受上訴人所有坐落臺北市○○區○○段0○段00地號 土地應有部分242/10000，及其上同段000建號門牌臺北市○○ 區○○路0巷0弄00號2樓房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地 ），上訴人於同年10月 1日交付系爭房地。伊於107 年11月 間欲出售系爭房地，乃就系爭房屋為氯離子含量檢測，於同 年11月28日收受訴外人台灣檢驗科技股份有限公司出具之試 驗報告（下稱系爭試驗報告），始發見系爭房屋存有混凝土 氯離子含量超標之瑕疵（下稱系爭瑕疵），經鑑定後，全部 修復及補強費用為87萬7,835 元、交易價值減損金額為97萬 9,819 元，合計為185萬7,654元。伊以起訴狀繕本之送達為 減少價金之意思表示，則被上訴人受領上開金額為無法律上 原因。爰依民法第179 條規定，求為判命被上訴人給付185 萬7,654元本息之判決，並陳明願供擔保請准宣告假執行。二、上訴人則以：系爭房屋並無系爭瑕疵。縱有該瑕疵，因上訴 人於 107年11月28日已發見，並未即通知伊，迄108年1月24 日始起訴請求減少價金，依民法第356條第3項規定，應視為 承認其所受領之物，不得再請求減少價金等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，上訴聲 明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人在第一審之訴及假 執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回。四、兩造不爭執事項：（見本院卷第75至77、98頁）（一）兩造於103年8月4日簽訂系爭買賣契約，由上訴人出售系 爭房地予被上訴人，約定價金1,730萬元，兩造已於103 年10月1日交屋。
（二）被上訴人於107年11月間因欲出售系爭房地，而委由信義 房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）就系爭房屋進行 硬固混凝土氯離子檢測，被上訴人於107年11月28日收受 系爭試驗報告，該報告上記載系爭房屋樑柱有氯離子超標 情事。
（三）被上訴人以起訴狀繕本送達上訴人之日即108年1月31日向 上訴人為減少價金之意思表示。
（四）兩造於103年12月4日簽訂協議書（下稱系爭協議書）。五、被上訴人以系爭房屋存有系爭瑕疵而請求減少價金，依民法 第179條規定請求上訴人給付185萬7,654元本息，為上訴人 所否認，並以前詞辯置。經查：
（一) 被上訴人得依民法第359條規定請求減少價金： １、被上訴人主張系爭房屋有系爭瑕疵存在乙節，業據提出 系爭試驗報告為憑（見原審卷第37至43頁），並經原審 囑託台北市土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定，鑑 定報告認系爭房屋硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子 含量試驗結果，其所取之四個試體中，分別為3.9166kg/m ³、2.4531kg/m³、3.9166kg/m³及1.4658kg/m³，皆超出 CNS3090或CNS12891氯離子相關管制與檢驗規範規定值， 即一般鋼筋混凝土耐久考量的0.3kg/m³及一般鋼筋混凝土 結構物的0.6kg/m³數值（下稱系爭鑑定報告，見外置鑑定 報告第4頁），堪認系爭房屋之氯離子含量確有超出標準 之情事。又如混凝土內存有過量之氯離子將腐蝕鋼筋，使 其表面產生氫氧化鐵化合物，不具保護鋼筋之作用，且氫 氧化鐵在經過不同程度之氧化後，將會轉換成帶結晶水之 氫氧化鐵或氧化鐵，其體積膨脹量為正常體積之2至6倍， 將導致混凝土之裂縫產生或崩裂，以及鋼筋保護層之剝落 ，此觀系爭鑑定報告即明（見鑑定報告第5頁）。則系爭 房屋之氯離子含量既已超標，自有腐蝕鋼筋及使混凝土崩 裂之可能，將不利於系爭房屋建築結構之耐久性，顯已減 損房屋應具備得以長久居住而安全無虞之通常效用，即屬 民法第354條所指物之瑕疵。
２、上訴人雖辯稱被上訴人於107年8月4日簽訂系爭買賣契約或
同年10月1日交屋時即知系爭房屋有鋼筋外露、水泥塊剝 落之情，於斯時應即知悉系爭瑕疵存在。且兩造於107年1 2月4日簽訂系爭協議書，被上訴人亦已免除其擔保責任云 云。惟依系爭買賣契約之增補契約第3條約定：「本案現 況浴室有鋼筋外露及水泥塊剝落、頂樓樓梯間天花板有鋼 筋外露情形，買方已知悉，同意現況承受。」、不動產說 明書第7點記載：「本案建物現況浴室有鋼筋外露及水泥 塊剝落情形，……本案現況頂樓樓梯間天花板有鋼筋外露情 形，買方已知悉。」（見原審卷第124、132頁），均僅載 明系爭房屋有鋼筋外露、水泥剝落之情狀，並無提及系爭 房屋氯離子含量超標或過高，又系爭房屋於72年間即建築 完成（見原審卷第129、266頁），距離103年8月3日簽訂 系爭契約時，已逾30年，期間經歷多次颱風、豪大雨、地 震，系爭房屋之屋況難免因此受損。且造成鋼筋外露、水 泥剝落之原因所在多有，並非僅氯離子含量超標造成，尚 難執此推論被上訴人於締約或交屋時即已知悉系爭瑕疵存 在。況有無氯離子超標之情形，須經專業檢測始能知悉， 並非依通常程序檢查即可發現，被上訴人於107年11月28 日收受系爭試驗報告，報告上記載系爭房屋梁柱有氯離子 超標情事，除上開氯離子檢測外，其於107年11月前未就 系爭房屋為氯離子檢測，既為上訴人所不爭執（見上開不 爭執事項），自堪信被上訴人於107年11月28日收受系爭 試驗報告，始發見並知悉系爭瑕疵存在，上訴人無從依民 法第355條第1項規定主張不負擔保責任。其次， 系爭協 議書第1條記載：「甲方（即被上訴人，下同）拆除房屋 現場裝潢確認，本標的物現況有牆面壁癌、天花板有鋼筋 外露情事，乙方（即上訴人，下同）補貼甲方新台幣參萬 元正作為前揭屋況瑕疵之修繕費用，......，甲方同意完 全免除乙方就本標的之滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落瑕 疵擔保責任，不適用永慶房屋提供之漏水保固保障辦法（ 下稱漏水辦法）。」等語（見原審卷第93頁），已明確表 示系爭協議書係針對「滲漏水、鋼筋外露、水泥塊剝落」 等瑕疵免除上訴人之擔保責任，依其文義難認就氯離子含 量超標之瑕疵有所約定。遑論系爭協議書僅約定由上訴人 補償被上訴人3萬元作為屋況瑕疵之修繕費用，且僅排除 漏水保障保固辦法之適用，顯然僅就漏水之瑕疵而為協議 ，是系爭協議書並未就系爭瑕疵有所約定。再者，氯離子 含量超標並非鋼筋外露之唯一因素，縱有鋼筋外露之情事 ，不當然與氯離子超標過高產生連結，尚需一定之專業知 識及檢測始足判斷其成因，以一般無建築專業知識之普通
人標準，自無從要求於發現有鋼筋外露時即生可能係氯離 子含量超標所致之注意，而課予即時進行氯離子含量檢測 之義務。是被上訴人於知悉系爭房屋有鋼筋外露之情形時 ，未即申請為氯離子含量檢測，仍難謂顯然欠缺普通人之 注意，無從執此遽認其係因重大過失而不知系爭瑕疵之存 在，上訴人自無從依民法第355條第2項之規定免負擔保責 任。上訴人此部分所辯，尚無足採。
３、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之 物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣 人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。民法第 356 條第1項、第3項定有明文。上訴人雖辯稱：被上訴人於10 7年11月28日收受系爭試驗報告，知悉系爭瑕疵存在，並 未即通知出賣人，迄108年1月24日始起訴請求減少價金， 依民法第356條第3項規定，應視為承認其所受領之物，不 得再請求減少價金云云。然系爭房地買賣係由永慶房屋仲 介股份有限公司（下稱永慶房屋公司）仲介之事實，為兩 造所不爭。永慶房屋公司以110年7月30日永慶總110字第1 69號函回復本院前審：被上訴人於108年1月24日起訴前， 確曾向該公司提出系爭試驗報告，並經該公司轉通知上訴 人，但因該情迄今已逾 2年多，且該公司交易量大，已難 確認當時通知之真正時點，僅得查知曾有上情，有該函文 在卷足憑（見本院前審卷第 111頁）。則依該回函意旨， 被上訴人確有請該公司將系爭瑕疵通知上訴人，僅因時間 已相距 2年多，致該公司無法確認當時通知之真正時間點 而已。況被上訴人於知悉永慶房屋公司上開回函後，隨即 具狀陳報：因遲遲無法取得上訴人之聯絡資訊，遂找到永 慶房屋公司之房仲人員（邱姓店長），告知系爭房屋存有 系爭瑕疵，並請其轉達予上訴人等語（見本院前審卷第 1 19頁），已敘明接洽者係邱姓店長其人，足認被上訴人曾 於起訴前請永慶房屋公司協助將系爭瑕疵通知上訴人。其 次，因上訴人於系爭買賣契約記載戶籍地址為系爭房屋住 址，於交屋後，其住居所即屬不明。倘被上訴人於 107年 11月28日發見系爭瑕疵後，因不知上訴人之住居所，乃透 過仲介之永慶房屋公司轉知上訴人，因未獲回覆，遂於10 8年1月24日提起本件訴訟，以起訴狀繕本之送達（同年月 31日）作為減少價金之意思表示，則其雖未另以網路蒐尋 上訴人住居所或向法院聲請公示送達，亦難謂其怠於為通 知。再者，縱認永慶房屋公司未依被上訴人所託將系爭瑕 疵通知上訴人，然被上訴人於107年11月28日收受系爭試
驗報告後，旋即向房屋仲介公司查詢，並諮詢專業律師之 法律意見，於108年1月24日提起本件訴訟，起訴狀繕本於 同年月31日送達上訴人等情，已如上述，衡諸系爭房地買 賣牽涉高額買賣價金，系爭瑕疪復屬混凝土氯離子含量超 標之瑕疵，嚴重者將影響建物結構安全，一般人如無相關 專業知識，難免不知如何處理，而需花費一定時間尋求專 業人士諸如房屋仲介公司或律師協助，且依一般社會通念 ，若委由律師為瑕疵通知時亦往往已將後續該如何進行之 法律流程預為規劃，而非全未考量其後之法律流程，亦需 一定期間，則被上訴人在107年11月28日發見系爭瑕疵後 不到2個月之108年1月24日提起本件訴訟，以起訴狀繕本 之送達（同年月31日）為瑕疵通知及減少價金之意思表示 ，亦難認其怠於為通知，尚無民法第356條第2、3項視為 承認所受領之物之情形 。上訴人此部分所辯，尚無足取 。
４、從而，系爭房屋確實存有系爭瑕疵，且上訴人抗辯被上訴 人有不得行使減少價金權利之事由，均非可採，被上訴人 自得依民法第359 條之規定，行使減少價金之權利。（二）被上訴人依民法第359條規定請求減少價金之數額為135萬 4,371元，並得依民法第179條規定請求返還此部分之不當 得利：
１、按民法第359條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請 求減少其價金。」旨在兼顧買賣雙方之利益與損失。是買 受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值 與系爭瑕疵物之買賣價金並其減少後之實際價格相比較， 以為計算之基準。倘買賣當時之價金與市價相當，固應以 市價扣除瑕疵物品之實際價值，為買受人所得主張減損價 值損失之數額。倘買賣價金較市價為低時，不問出賣人是 否有將瑕疵物品減損之價值扣除之意，如仍以市價扣除實 際價值以為計算其減少之價值損失數額，則失諸公平。是 以法院於計算買受人得請求之減少價金數額時，自應先調 查買賣當時之市價與買賣價金是否相當，方能為適當之裁 量（最高法院86年度台上字第1615號判決意旨參照）。 ２、原審囑託兩造合意之土木技師公會鑑定，系爭房屋如有氯 離子超標情形，其修復及補強工程及費用等事項進行鑑定 ，其結果略以：「經檢視取樣試體之實驗報告及現地目視 觀察結果，…二樓頂版之硬固混凝土水溶性氯離子含量超 標、頂版已因鋼筋繡蝕而使混凝土保護層或凸起或剝落， …，但仍需對二樓頂版全面施作鋼筋防銹蝕處理及加固補
強，以維安全。…全部修復及補強費用為新台幣877,835元 。」（見鑑定報告第6至7頁、附件九鑑定標的物損壞修復 費用表及補強圖說），復經土木技師公會以109年2月21日 函說明：「一、二樓房屋頂版，修復面積採用全面積，所 據理由為：因二樓頂版，當時混凝土灌漿是一體完成。因 此，此混凝土料出現問題也是整體性，不能分割考量。二 、鋼筋混凝土建築，樓版為結構體的一部分，雖不像梁柱 損壞會造成立即危險，但若樓版混凝土中的鋼筋出現鏽蝕 裂解，及樓版混凝土塊剝落現象，長期下來，將造成樓版 承載力不足，會導致樓版下陷、崩塌、危及住戶安全。正 因本案二樓樓版為一體性之灌漿所為，若僅就目前出現之 瑕疵作部分修復，將來未修復之部位，又會出現類似現象 ，為求一勞永逸，本案建議需作全面積修復，其理由在此 。三、至於『補強費用表』中第13項次所列之『專業人員現 場監造費』之用意為，目前坊間結構補強，不合格廠商充 斥市場，其補強施工之作法及所用材料規格，是否合格， 皆有疑問。官方工程，訂有嚴格的監造體系，以及施工規 範。然而民間私人工程，常遭廠商矇騙，魚目混珠，難以 掌握施工品質，故本案列此項費用，由專業人員把關，施 工不致流於草率。是故，本案所列此項費用，仍有其必要 。」（見原審卷第403至405頁），鑑定之土木技師既已就 為何需以系爭房屋樓版全面積計算修復範圍，以及全面積 修復、列計專業人員監造費用之必要性予以說明，且衡諸 其內容，係鑑定人本於其專業，就鑑定事項所為之判斷， 並無違反經驗法則之違誤，並就其鑑定、估價所憑之理由 予以補充，系爭鑑定報告就系爭房屋修復費用估算為87萬 7,835元（見鑑定報告第17、103頁），自堪憑採。上訴人 空言指稱系爭鑑定報告有不備理由、悖於經驗法則、違反 比例原則、應剔除監造費用等瑕疵云云，並無足採。 ３、原審另就系爭房屋於103年8月4日簽訂系爭契約時之正常 交易價值、是否因有系爭瑕疵而減損交易價值（即汙名化 損失）及所減損之金額若干等事項，囑託台北市不動產估 價師公會（下稱估價師公會）鑑定，經採用比較法及收益 法之直接資本化法等2種估價方法，推估勘估標的（即系 爭房地）屬非氯離子含量超標之一般正常交易價值，經選 用近鄰地區之相關成交案例作為比較標的，進行產權、一 般因素、區域因素、個別因素、不動產市場當時現況分析 ，經情況因素調整、區域因素分析調整、個別因素分析調 整、價格日期調整後，求得系爭房地於103年8月4日之正 常交易價格為1,780萬3,283元。復因系爭2樓氯離子含量
超標，系爭3樓氯離子含量未超標，先推估系爭2樓屬非氯 離子含量超標之一般正常屋況之不動產價值單價為29萬2, 500元/坪，乘以系爭2樓建物面積（含公設面積）後求得 總價為942萬153元。再採價格比例法及收益法之折現現金 流量分析法，求得系爭2樓氯離子含料超標之交易價值減 損占非屬氯離子含量超標之不動產價值比例為19.72%，推 估系爭2樓氯離子含量超標之交易價值減損金額為185萬7, 654元（即942萬153元×19.72%）。另參酌系爭鑑定報告所 載系爭2樓屬氯離子含量超標之補強費用87萬7,835元，推 估系爭房屋因有氯離子含量超標之瑕疵有交易價值減損之 汙名化損失97萬9,819元等詞（計算式：185萬7,654-87萬 7,835＝97萬9,819），有估價報告書（下稱系爭估價報告 ）可憑（見估價報告第4至6頁）。惟被上訴人於103年8月 4日購買系爭房地之價格為1,730萬元，為兩造所不爭執， 相較系爭估價報告鑑定系爭房地於103年8月4日之正常交 易價格1,780萬3,283元，已存有50萬3,283元之價差，換 言之，本件買賣價金已較市價為低，則計算交易價值減損 之汙名化損失部分自應扣除此部分之價差，即以47萬6,53 6元（計算式：97萬9,819-50萬3,283＝47萬6,536）計算， 始符公平。準此，被上訴人請求減少價金之數額應為135 萬4,371元（計算式：87萬7,835 + 47萬6,536＝135萬4,37 1）。
４、上訴人雖辯稱估價師勘查系爭房屋時未通知其到場參與， 鑑定程序有瑕疵，系爭估價報告不足採云云。惟參與本件 鑑定之估價師陳碧源於原審證稱：「（問：倘若上訴人於 本件勘察時有親自或派人到場，是否會影響本件鑑定之流 程及結果？）不會。會請雙方當事人到場是避免有主訴事 項未注意到，但本件囑託估價時已有檢附台北市土木技師 公會鑑定報告，依報告相關之數值來進行本件的估價。」 、「我是受理就不動產進行估價，屋主或兩造當事人是否 在場，並不會影響到估價。」等語（見原審卷第613至615 頁）。堪認系爭估價報告係依照系爭鑑定報告及現場會勘 結果而進行，兩造當事人是否在場並不會影響其估價結果 ，是上訴人上開抗辯，並不足取。
５、上訴人又辯以縱系爭房屋有氯離子含量之瑕疵，不及於土 地，無從一併為減價云云。惟陳碧源證稱：「本件是區分 所有建物，因此在考慮氯離子超標之污名化價值減損一併 考量，會如此估算價值減損的原因是此區分所有建物不會 立刻拆除興建、市場交易不會分離買賣，也有查閱一些法 院判決及論文（系爭估價報告第49頁）是土地價格與建物
一併考慮」等語（見原審卷第615頁），足徵系爭估價報 告就系爭房屋之汙名化價值減損與基地合併估算，有其專 業上之依據，且核與一般區分所有建物買賣，係以房屋及 其所坐落基地應有部分合併計價，並未區別房屋、坐落基 地應有部分各自計價之交易常情相合，上訴人此部分所辯 ，亦屬無據。
６、上訴人另辯稱系爭估價報告不應同時計算修復費用及價值 減損金額等瑕疵云云。惟因高氯離子含量存在鋼筋混凝土 中，慢慢腐蝕鋼筋，保護層逐漸脫落崩離，影響結構安全 與生活起居，縱經修復亦無法完全排除此一腐蝕作用，因 而受汙名之影響當屬顯著。又海砂屋屬於物理上瑕疵且與 居住安全息息相關，面臨較為困難的借貸條件，融資困難 等因素要件，在市場上資訊揭露度不足之條件下，滿足「 瑕疵繼續存在(或有復發之可能性）、具隱蔽性」之要件 得以成為「存續性汙名價損」（見系爭估價報告第4頁） ，且陳碧源亦證稱：「交易價值減損隱含2 項，其一為修 復費用（透過物理性的方式來修復），第二是污名化價值 減損，而氯離子超標房地在市場上賣方有揭露的義務，此 經內政部公告必須在不動產交易說明書揭露，買賣契約書 也必須記載，一般消費者看到，通常不買或要求減價，這 也就是所謂的污名化價值減損」（見原審卷第614頁）。 堪認系爭房屋縱經物理性修復，仍受有汙名化價損之交易 性價值貶損，應一併計算為系爭房屋因系爭瑕疵所生之價 值貶損，上訴人抗辯不應一併計算，仍非有據。 ７、買受人依民法第359條規定所得主張之價金減少請求權，一 經買受人以意思表示行使，出賣人所得請求之價金，即於 應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣人於其減少之範圍 內，即無該價金之請求權存在（最高法院87年台簡上字第 10號判決先例意旨參照）。是買受人因買賣標的物有瑕疵 ，向出賣人請求減少價金後，對於因此溢付之價金，自得 依不當得利之法律關係請求返還。本件上訴人就其出賣之 系爭房屋應負擔保責任，被上訴人得請求減少價金135萬4 ,371元，且經被上訴人以起訴狀繕本之送達為減少價金之 意思表示，上訴人自受有溢領此部分價金之利益，被上訴 人依民法第179條規定，請求上訴人返還135萬4,371元， 並無不合。
六、綜上所述，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人給付1 35萬4,371元及其中100萬元自起訴狀繕本送達之翌日即108 年2月1日（見原審卷第63頁）起，其餘35萬4,371元自109年 10月30日（見原審卷第524頁）起，均至清償日止，按週年
利率百分之5計算之利息部分，尚無不合。逾此部分之請求 ，為無理由。原判決就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨就此部分 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，並由本院廢棄 改判如主文第2項所示。至於上開應准許部分，原審判命上 訴人給付，並為假執行之宣告，尚無不合，上訴意旨就此部 分指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰 不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 10 日 民事第二庭
審判長法 官 陳容正
法 官 邱 琦
法 官 劉素如
不正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 10 日 書記官 潘大鵬