臺灣雲林地方法院民事判決
112年度訴字第46號
原 告 溫淑卿
訴訟代理人 江來盛 律師
被 告 農馬實業有限公司
法定代理人 黃趙傳
被 告 王鋐秝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112 年4 月28日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應連帶給付原告新台幣參拾陸萬元，及自民國一一二年二月十六日起至清償日止，依年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔新台幣參仟捌佰陸拾元，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹拾貳萬元供擔保後得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄（民事訴訟法第10條）。而所謂其他因不動產涉訟 ，係指因不動產之物權或其分割或經界以外，與不動產有關 之一切事項涉訟者而言。原告主張：民國110 年9 月1 日被 告農馬實業有限公司（下稱農馬公司）向其承租門牌雲林縣 ○○鎮○○○村0 號建物（下稱系爭建物），租期2 年（即至112 年8 月31日），詎農馬公司自111 年11月起即未遵期納租 ，經其函催，迄仍未繳納積欠之租金，故而其乃終止雙方所 訂租約，為此爰依租賃（民法第455 條）、所有人物上請求 權（同法第767 條第1 項）等法律關係，請求農馬公司應將 系爭建物謄空交還及清償前所積欠之租金云云，因系爭建物 位在本院訴訟轄區，是原告對農馬公司向本院提起本件訴訟 ，核符民事訴訟法第10條規定，先予敘明。
貳、實體部分：
一、原告方面：
㈠聲明：
⒈被告應將系爭建物謄空交還原告。
⒉被告應連帶給付原告新台幣（下同）360,000 元，及自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止，依年利率5%計算之利息 。
⒊被告應自112 年2 月1 日起至交還系爭建物之日止，按月 連帶給付原告120,000 元。
⒋被告應自起訴狀繕本送達翌日起至交還系爭建物之日止， 按月連帶給付原告240,000 元。 ⒌並願供擔保為假執行之宣告。
㈡陳述：
⒈110 年9 月1 日，被告農馬公司向其租用系爭建物，租期2 年（即至112 年8 月31日），月租金120,000 元，應於 每月5 日前支付，押金240,000 元（即2 個月），並約明 租期屆滿時，農馬公司應即遷讓交還系爭建物，如不即時 交還，其除得向農馬公司請求未返還系爭建物期間之相當 月租金額外，並得請求相當於月租金額1 倍之違約金，直 至將系爭建物返還為止。詎自111 年11月起農馬公司即未 遵期繳納租金，經其函催農馬公司迄仍未繳清所欠租金； 依雙方所簽租約第16條規定，已構成終止租約事由，爰以 本件訴狀通知農馬公司終止兩造間之系爭建物租約。並依 民法第455 條、第767 條第1項規定，請求農馬公司將系 爭建物交還。
⒉其次，兩造所簽之系爭建物租約既已為其於112 年2 月1 日所終止，而在系爭建物租約終止前，農馬公司依約仍應 繼續給付所欠租金，依此農馬公司應給付其於111 年11月 至112 年1 月間之租金共360,000 元（計算式：120,000 × 3 ＝360,000 ）。
⒊又系爭建物租約既已為其所終止，則農馬公司自無權繼續 占用系爭建物，而無權占用他人之不動產，可能獲得相當 於租金之利益，要為社會之通念（最高法院61年度台上字 第1695號民事裁判意旨參照），為此爰依民法第179 條規 定，請求農馬公司應自112 年2 月1 日起至將系爭建物遷 讓止，按月給付其相當於租金之不當利得120,000 元。 ⒋再者，雙方前曾約定，系爭建物租期屆滿時，農馬公司應 將系爭建物騰空交還，如不即時遷讓，農馬公司應給付其 相當於月租金額1 倍之違約金，直至將系爭建物遷讓為止 。依此農馬公司應自起訴狀繕本送達翌日起至將系爭建物 騰空交還日為止，按月給付其240,000 元之違約金。 ⒌另被告王鋐秝就農馬公司對其所負上開租金、相當租金不 當利得及違約金等債務曾表示願負連帶保證責任，是王鋐 秝就農馬公司對其所負上開債務依約應負連帶清償之責。
二、被告方面：
㈠聲明：駁回原告之訴。
㈡陳述：
系爭建物乃為第三人以農馬公司名義與原告所簽，且系爭 建物現為第三人所占有使用中。
三、得心證之理由：
㈠按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無 約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付 者，於每期屆滿時支付之（民法第439 條）。承租人租金支 付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金， 如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物 為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前 項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並 應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約（同法第440 條第 1 項、第2 項）。其次，以現金為租賃之擔保者，其現金利 息視為租金之一部。前項利率之計算，應與租金所由算定之 利率相等（土地法第98條）。又承租人積欠租金總額，除以 擔保金額抵償外，達二個月以上時，出租人始得收回租賃物 （同法第100 條第3 款）。職是，房屋出租人以承租人積欠 租金為由終止租約，必須承租人所積欠之租金經以擔保金（ 即押租金）抵償後達二個月以上之總額（土地法第100 條第 3 款）時，始得依民法第440 條第1 、2 項規定，定期催告 承租人交付積欠租金；如承租人積欠租金未達二個月之總額 ，即不能認出租人有依上揭規定定期催告並依此催告終止租 約之權。再者，支付租金之催告，係意思通知之一種，其通 知應向承租人為之（類推民法第94條、第95條），否則對於 未受催告之承租人，不發生催告之效力。
㈡經查：
⒈110 年9 月1 日，被告農馬公司邀同其餘被告為連帶保證 人向原告租用系爭建物，租期2 年（即至112 年8 月31日 ），月租金120,000 元，應於每月5 日前支付，另押租保 證金240,000 元（即2 個月），並約明租期屆滿時，農馬 公司應即遷讓交還系爭建物，如未即時交還，原告除得向 農馬公司請求未返還系爭建物期間之相當月租金額外，並 得請求相當於月租金額1 倍之違約金，直至將系爭建物返 還為止等情，業據原告提出經公證之租約影本1 份（見卷 內第27－32頁）為證，並為被告所不爭執。 ⒉其次，系爭建物應納之租金額，農馬公司僅繳交至111 年1 0月份乙節，此要有原告提出之其金融機構存摺節影本1 份在卷（見卷第33－35頁）可稽，亦為被告所不爭執。是
由上情可知，農馬公司雖於同年11月份起開始遲延交付租 金，惟經以其前所繳交之2 個月之押租金（尚未包括押租 現金所生之利息，土地法第98條參照）抵償所欠租金後， 農馬公司所積欠原告之系爭建物租金總額，亦須至112 年 3 月1 日之後，始能達到2 個月（即240,000 元）以上。 ⒊又原告於112 年1 月3 日曾以書函載明：「依公證書租賃 契約書第16條，如乙方拖欠租金達兩個月以上，經甲方催 告仍不支付租金，甲方得終止租約，收回房產，乙方所受 之損失，甲方概不負責，特以此函告知」等語，對被告為 通知乙節，固據其提出大埤郵局00001號存證信函影本在 卷（見卷內第37頁）為佐，然該存證信函僅於翌（4 ）日 到達被告王鈜秝乙情，此要有原告所提出之郵局掛號郵件 收件回執影本在卷（見卷內第39頁）可憑。至該存證信函 有無送達農馬公司，因原告未提出相關證明，則該存證信 函縱係作為定期催告農馬公司支付租金之用，因該通知未 對農馬公司為送達，自不發生催告之效力。
⒋承上，原告以農馬公司拖欠其房租已達兩個月以上為由， 主張農馬公司與其所簽立之系爭建物租約業為其於112 年 2月1 日所終止云云，難認可採，從而，原告本於兩造所 立租約，民法第767 條第1 項、第179 條等規定，請求被 告農馬公司應將系爭建物交還，並請求被告應連帶給付其 租約終止後無權占用系爭建物所獲取之相當於租金之不當 利得，及逾期交還系爭建物所衍生之違約金等項，自無理 由，不應准許。至原告請求被告應連帶給付於111 年11月 份至112 年1 月份間所積欠之租金共360,000 元（計算式 ：120,000 × 3 ＝360,000 ），並加計自起訴狀送達翌日 （即112 年2 月16日）起至清償日止，依年利率5%計算之 遲延利息，要屬有據，應予准許。
㈢本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，併此敘明。
四、假執行之宣告：
原告雖陳明願供擔保請為假執行之宣告，惟因本判決所命被 告給付之金額未逾50萬元，故依民事訴訟法第389 條第1 項 第5 款規定，本院應依職權宣告假執行；至原告敗訴部分， 其假執行之聲請已失所附麗，應併駁回。
五、據上論結，本件原告之訴為有一部理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第2 項、第389 條第1 項第5 款、 第392 條第1 項，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 12 日
民事第一庭 法 官 蔣得忠
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 12 日 書記官 陳映佐
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