臺灣臺南地方法院民事判決
111年度訴字第1599號
原 告 黃安知
黃安森
黃安如
黃安湘
黃安穎
黃安迪
黃國勝
共 同
訴訟代理人 鄭淑子律師
被 告 黃聖德
訴訟代理人 黃榮裕
上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國112年5月11日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
被告應將原告所有坐落臺南市○○區○○○段000地號（重測後變更地
號為麻豆區寮廍段1238地號）土地上如附圖所示編號A部分、面
積1799.01平方公尺範圍內之農作物清除，並將上開土地返還原
告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉 (
鎮、市、區) 公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應
由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會調處；不服調處者
，由直轄市或縣 (市) 政府耕地租佃委員會移送該管司法機
關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案
件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱
減租條例）第26條第1項、第2項前段定有明文。兩造間本件
三七五租佃爭議事件，前經臺南市麻豆區公所（下稱麻豆區
公所）耕地租佃委員會調解不成立，再移送臺南市政府耕地
租佃委員會調處，原、被告均不服臺南市政府耕地租佃委員
會調處決議，由臺南市政府以民國111年10月19日府地籍字第
1111338960號函檢附相關卷證移送本院，核與減租條例第26
條第1項、第2項前段規定相符，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠原告共有之麻豆區寮子廍段108地號（重測後變更地號為麻豆
區寮廍段1238地號）中之3,752平方公尺土地（下稱系爭耕
地）與承租人即被告黃聖德及訴外人黃丙火、黃丙寅定有三
七五租約（租約字號：麻民地字第3175號；下稱系爭耕地租
約），被告現使用如臺南市麻豆地政事務所（下稱麻豆地政
事務所111年12月12日複丈成果圖（下稱附圖）所示編號A部
分、面積1799.01平方公尺範圍，並由被告種植柚子樹。民
國109年底租約期滿，原告以擴大家庭農場為由申請收回自
耕，經麻豆區公所審核符合第1階段收回自耕條件，准予原
告補償承租人後收回自耕，承租人未就第1階段收回出租耕
地處分提起行政救濟。是租佃雙方依據減租條例第17條第2
項第1、2款規定，就應補償承租人改良土地所支付之費用，
但以未失效能部分之價值為限，暨尚未收穫農作物之價額而
為調解。租佃雙方於110年11月4日進行第一次調解但調解不
成立，惟原告於111年3月9日與黃丙火、黃丙寅達成補償協
議並補償完竣，麻豆區公所據此核定准由原告收回自耕，並
將上開租約內黃丙火、黃丙寅二人承租部分註銷存卷。麻豆
區公所111年5月3日第2次調解及臺南市政府耕地租佃委員會
111年8月25日進行調處，承租人即只剩下本案被告，但兩造
就補償金額仍無法達成合意。
㈡按出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與其耕地同一或
鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規定之限制。出租
人依前項規定收回耕地時，準用第17條第2項規定補償承租
人。又依前項第五款規定終止租約時，除法律另有規定外，
出租人應給予承租人左列補償：一、承租人改良土地所支付
之費用。但以未失效能部分之價值為限。二、尚未收穫農作
物之價額。三、終止租約當期之公告現值，減除土地增值稅
後餘額三分之一。減租條例第19條第3項及第17條第1、2項
定有明文。然前開第19條第3項準用第17條第2項第3款規定
，業經司法院大法官會議於93年7月9日以釋字第580號解釋
，認違反憲法第23條、第15條所揭橥之保障人民財產權意旨
，應自該解釋公佈之日起屆滿2年時失效，是上開規定已於9
5年7月9日失效，故原告應給予被告補償者應限於「被告改
良土地所支付之費用。但以未失效能部分之價值為限」及「
被告尚未收穫農作物之價額」。
㈢按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277條前段定有明文。因此，被告主張原告應
給付其改良土地之費用及尚未收穫農作物之價額，應由被告
舉證證明。而承租人對於承租耕地之特別改良雖得自由為之
，惟其特別改良事項及用費數額，應以書面通知出租人，並
於租佃契約終止返還耕地時，由出租人償還之。但以未失效
能部分之價值為限。減租條例第13條第1項定有明文。是減
租條例第17條第2項第1款所指「承租人改良土地所支付之費
用」乃以「書面通知出租人特別改良事項及費用數額，且未
失效能部分之價值為限」為前提。另減租條例第17條第2項
第2款「尚未收穫農作物之價額」，應係指依租約約定之正
產物尚未收穫之農作物之價額。查系爭耕地租約約定之正產
物為稻榖、甘藷、甘蔗，是被告依系爭耕地租約在系爭耕地
上應種植稻穀、甘藷、甘蔬，被告亦均是按稻穀、甘藷、甘
蔗農作物價格折算每年約新臺幣(下同)3,000元租金給付之
。然調解、調處時，被告主張其從94年起在系爭耕地上栽種
48株文旦樹，預估管理栽培費用約244萬，48株文旦樹每年
可產生72萬的經濟效益，要求原告按一株16,000元補償。但
被告在系爭耕地進行改良栽培文旦樹，並未依減租條例第13
條第1項以書面通知原告其改良事項及費用，改種文旦樹亦
未經原告同意，依系爭耕地租約精神及立法意旨，原告補償
之範圍應限於終止租約時系爭耕地未收成之稻穀、甘藷、甘
蔗。否則，被告未經出租人同意即改種高經濟多年生文旦樹
，但仍是以稻穀作物計算租額，此有被告從88年至109年每
年繳付租額均是3,000元左右，可資佐證。被告計付租金時
既是以系爭耕地租約原約定種植之農作物產出價格為計算基
準，而非以其自稱每年文旦收益72萬元換算租金，租約終止
時卻要求出租人按未來文旦樹之可能收益補償，而非以稻榖
價格計算補償費，被告主張顯然不符合誠實信用原則及系爭
耕地租約規定，對被告前開之主張及計算補償費方法，原告
礙難同意。
㈣再者，減租條例第17條第2項規定出租人應補償承租人「尚未
收穫農作物之價額」，乃考量依前項第五款「經依法編定或
變更為非耕地使用時」終止耕地租約，承租人在耕地上可能
有「尚未收穫農作物」，故法律規定出租人應予補償。是以
同法第19條第3項規定出租人為擴大家庭農場經營規模，得
收回自耕，準用第17條第2項規定補償承租人，亦應為同一
解釋。而耕作地之承租人，因租賃關係終止時未及收穫之孳
息所支出之耕作費用，得請求出租人償還之。但其請求額不
得超過孳息之價額。民法第461條定有明文。依該條之立法
意旨，租賃關係終止時，承租人須依第455條，保持生產狀
態返還於出租人。故有時出租人可取得孽息，而承租人轉不
能取得，此時出租人取得之不當得利，為法所不許，此本條
所由設也。是參照民法第461條立法精神，減租條例第17條
第2項所指出租人應補償承租人「尚未收穫農作物之價額」
，乃針對出租人終止租約時，承租人「尚未收穫農作物」，
而由出租人取得，為不使出租人不當得利，故令出租人應予
補償。但查系爭耕地租約109年底已經期滿，兩造並未續訂
租約，麻豆區公所准予原告收回自耕，業於110年4月12日麻
所民字第1100243185號函暨經臺南市政府地政局110年4月28
日南市地籍字第1100546491號函備查在案。是系爭耕地若有
出租人應補償承租人「尚未收穫農作物之價額」之情形，應
限於110年被告尚未收穫之農作物，但系爭耕地110年度及11
1年度之農作物均由被告收成完畢，被告並未受有終止租約
時耕地上尚未收穫農作物由原告取得之損害，還享有未給付
110、111年度租金之不當利益。被告既已將農作物收穫完畢
，原告並未因此獲得不當之利益，被告請求原告補償尚未收
獲文旦之收益，依法亦屬無據。
㈤綜上所陳，被告並未舉證證明其對系爭耕地有以書面通知原
告後而為特別改良事項及費用數額，依減租條例第13條第1
項相關規定，原告並不負有補償被告改良土地所支付之費用
之義務。系爭耕地上未種植稻穀、甘藷、甘蔗等農作物，即
被告亦無尚未收穫之稻穀、甘藷、甘蔗，可供計價請求原告
補償。而被告在系爭耕地租約期滿，麻豆區公所准予原告收
回自耕時，尚未收穫之文旦業經被告收穫完畢，是原告對被
告亦無給付尚未收穫文旦補償費之義務。系爭租約既經原告
申請收回自耕核准，被告對原告復無補償費請求權，爰依民
法第455條、第767條第1項之規定，於租賃關係終止後，請
求被告清除農作物，並將土地返還原告。
㈥並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：
㈠現在原告要擴大農場經營，所以要收回土地，但在還沒有補 償之前，不能單方面取消租賃關係，原告認為已經合法取得 收回土地權利，脅迫被告妥協並不合理。他們有資格提出申 請收回沒有錯，但土地補償還沒有達成共識之前，所以還沒 有發生收回土地的效力。
㈡至於被告未提起行政救濟，是因為不知道如何提起。被告並 非不繳納租金，但原告認為區公所已經准他們收回，可是在 兩造就改良費用及柚子樹之補償有共識之前，佃農當然可以 繼續經營。
㈢被告一直在系爭耕地做土地改良，租約條款裡面沒有規定不 能變更種植項目，也沒有要求要提出書面改良土地費用的約 定。當初耕作時，被告在17年前請人回填土方，因為租約沒 有規定要提出書面證據，當時沒開收據，現在也過了17年， 如何去拿憑證。
㈣另外，就果樹而言，柚子是多經濟的價值，被告花費17年進 入高質量跟高產量的時期，如果不補償果樹也不合理。依當
初系爭耕地租約，被告繳納租金雖然是以稻穀、甘蔗、甘薯 來計算，但這是政府訂立的，被告都是依據契約租金去繳納 的，被告不能任意更改，所以原告主張不能用柚子樹來補償 ，並不合理。
㈤被告現在種有46顆柚子成樹及2顆柚子幼樹，以被告之果樹已 經17年來說，其他費用不算，光肥料、管理等等至少一顆成 樹要17,000元，6、7年的幼樹，至少一顆大約3、4,000元。 ㈥並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告與被告就麻豆區寮子廍段108地號（重測後變更地號為麻 豆區寮廍段1238地號）中之3752平方公尺所簽三七五耕地租 約（租約字號：麻民地字第3175號），臺南市麻豆區公所以 110年4月30日麻所民字第1100287192號函，准予出租人（即 原告）補償承租人（即被告）後收回自耕。被告就前開准予 收回出租耕地處分，並未提起行政救濟。
㈡兩造就應補償費用經麻豆區公所110年11月4日、111年5月3日 二次調解，及臺南市政府耕地租佃委員會111年8月25日調處 ，均不成立。
㈢依麻豆地政事務所111年11月29日法囑土地字第12900號土地 複丈成果圖，被告根據麻民地字第3175號耕地租約使用之面 積為1799.1平方公尺。被告在其上種植柚子，計有46棵成樹 ，2棵幼樹。
㈣被告未曾以書面通知原告，其就系爭耕地特別改良事項及費 用數額。
㈤系爭耕地在麻豆區公所110年4月30日准予原告收回自耕後， 迄今仍由被告占用中。
四、得心證之理由：
㈠原告主張兩造就系爭耕地成立系爭耕地租約，租期至109年底 屆滿後，原告以減租條例第19條第2項申請為擴大家庭農場 經營規模收回自耕，案經麻豆區公所於110年4月30日以麻所 民字第1100287192號函准予備查，以及被告現使用如附圖所 示編號A部分、面積1799.01平方公尺範圍，並由被告種植柚 子樹等情，有系爭耕地建物查詢資料、系爭耕地租約、麻豆 區公所函文等件在卷可稽（本院卷第69-70、199-200、163 頁），並經本院囑託麻豆地政事務所施測，製有複丈成果圖 附卷可查（本院卷第255-257頁），且為兩造所不爭執（不 爭執事項㈠至㈢），堪信為真。
㈡按耕地租約期滿時，有左列情形之一者，出租人不得收回自 耕：一、出租人不能自任耕作者。二、出租人所有收益足以 維持一家生活者。三、出租人因收回耕地，致承租人失其家
庭生活依據者。出租人為擴大家庭農場經營規模，得收回與 其自耕地同一或鄰近地段內之耕地自耕，不受前項第2款規 定之限制，減租條例第19條第1項、第2項定有明文。而行政 機關就減租條例第19條所為耕地准否收回自耕之核定，乃行 政機關本於其權限所為之行政處分，其當事人如有不服，應 循行政訟爭程序請求救濟（司法院大法官釋字第128號解釋 參照），其收回耕地之核定，無論有無不當或違法，於上級 行政機關或行政法院未依行政爭訟程序撤銷該核定以前，仍 屬合法有效，民事法院應受其拘束（最高法院76年度台上字 第2798號裁判意旨參照）。原告向麻豆區公所申請收回系爭 耕地自耕，既經該公所核定准予收回自耕，有麻豆區公所11 0年4月30日以麻所民字第1100287192號函在卷可憑（見本院 卷第163頁），被告未循行政訟爭程序請求救濟，已不得再 事爭執，是被告辯稱土地補償還沒有達成共識之前，所以還 沒有發生收回土地的效力云云，要無可採。
㈢再按減租條例第17條第2項規定固有「終止租約時」、「應給 予左列補償」等文字，但補償金之給付，與終止租約收回耕 地，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯 之問題。且耕地租約之終止，亦無規定須以已為給付承租人 補償費為法定要件（最高法院87年度台上字第2759號判決意 旨參照）。被告雖抗辯其確曾改良系爭耕地，在兩造就改良 費用及柚子樹之補償有共識之前，佃農當然可以繼續經營等 語。惟揆諸前揭說明，補償金之給付，與終止租約收回耕地 ，並非立於互為對待給付之關係，自不發生同時履行抗辯之 問題，亦無規定須以已為給付承租人補償費為終止租約之法 定要件。是被告抗辯原告未補償被告前，被告仍可繼續使用 系爭耕地云云，自不可採。
㈣復按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物定有明文；所 有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於 妨害其所有權者，得請求除去之。民法第455條前段、第767 條第1項前段、中段分別定有明文。又以無權占有為原因， 請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事 實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占 有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權 源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由 （最高法院91年度台上字第2182號判決意旨參照）。經查， 系爭耕地租約之租賃期間已於109年底屆滿，而原告為擴大 家庭農場經營規模，依法得將系爭耕地收回自任耕作，且經 向麻豆區公所申請收回系爭耕地自耕，亦經麻豆區公所核定 准予收回自耕，又被告並未舉證證明有何合法占有系爭耕地
之權源，揆諸前揭規定及說明，原告請求被告清除系爭耕地 上之農作物，並返還土地，自屬於法有據。
五、綜上所述，原告依民法第455條前段、第767條第1項前段、 中段之規定，請求被告將如附圖所示編號A部分、面積1799. 01平方公尺範圍內之農作物清除，並將該部分土地返還原告 ，為有理由，應予准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無逐一論駁之必 要，併此敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決 如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 25 日 民事第二庭 法 官 林福來
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 25 日 書 記 官 鄭伊汝