臺灣臺南地方法院民事判決
110年度重訴字第338號
原 告 余黃女
余進成
王又婕
上 列 三人
共 同
訴訟代理人 謝時峰律師
林宜慶律師
被 告 陳義榮
陳經函
陳彥宇
石珮昕
林珀采
上 列 一人
訴訟代理人 林建來
上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國112年4月24日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落於臺南市○○區○○段00地號、面積6,125.89平方
公尺土地，分割如附圖二所示，即：區塊36-A、面積2376.7
9平方公尺，分歸被告陳義榮、陳經函取得，並按原應有部
分比例維持共有；區塊36-B、面積734.58平方公尺，分歸被
告陳彥宇取得；區塊36-C、面積320.33平方公尺，分歸被告
林珀采、石珮昕取得，並按原應有部分比例維持共有；區塊
36-D、面積2694.19平方公尺，分歸原告余黃女、余進成、
王又婕取得，並按原應有部分比例維持共有。
二、兩造應按如附表二所示之金額補償或受補償。
三、訴訟費用由兩造按如附表一所示比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者
，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。又
裁判分割共有物屬形成判決，法院定共有物之分割方法，不
受當事人聲明之拘束。是當事人主張之分割方案，僅為攻擊
防禦方法，縱為分割方案之變更或追加，亦僅屬補充或更正
事實上或法律上之陳述，而非訴之變更或追加。查兩造於本
件訴訟過程中，雖多次提出不同的分割方案並為聲明，惟根
據前述說明，均與訴訟標的之變更或追加無涉，僅屬補充或
更正事實上及法律上之陳述。
二、被告陳彥宇、陳經函經合法通知，無正當理由，均未於最後
一次言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列
情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠坐落於臺南市○○區○○段00地號、面積6,125.89平方公尺土地
（下稱系爭土地）為兩造所共有，應有部分如附表一所示。
系爭土地依其使用目的並無不能分割情形，兩造間又無不分
割約定，迄未能達成分割協議，爰依民法第823條第1項、第
824條第2項第1款前段規定，訴請裁判分割系爭土地。
㈡考量系爭土地狹長，且被告陳彥宇、林珀采、石珮昕願單獨
分割；被告陳義榮願與被告陳經函維持共有，惟系爭土地僅
有一面臨路，分割後勢必設置共有道路及進行鑑價找補，為
使分割後系爭土地之利用價值最大化，主張且聲明如附圖一
所示之分割方案，即：區塊36-A分歸被告陳義榮及陳經函，
並按原應有部分比例維持共有；區塊36-B分歸原告3人，並
按原應有部分比例維持共有；區塊36-C分歸被告林珀采；區
塊36-D分歸被告石珮昕；區塊36-E分歸被告陳彥宇；區塊36
-F為私設道路由全體共有人按原應有部分比例維持共有（下
稱原告方案）。
二、被告方面意見：
㈠被告陳義榮、林珀采、石珮昕：系爭土地是工業用地，面臨
道路的寬度一定要達7公尺才能建築。又原告方案需留設共
有道路，減少各共有人實際所能單獨使用的面積，經濟上並
非最有利，主張且聲明如附圖二所示之分割方案，即：區塊
36-A分歸被告陳義榮及陳經函，按原應有部分比例維持共有
；區塊36-B分歸被告陳彥宇；區塊36-C分歸被告林珀采及石
珮昕，按原應有部分比例維持共有；區塊36-D分歸原告3人
，按原應有部分比例維持共有（下稱被告林珀采方案）。
㈡被告陳彥宇：系爭土地分割後應留設8公尺寬的共有道路，面
積越大者應該位於系爭土地的東側，被告林珀采及石珮昕的
應有部分比例較少，臨路的話還要退縮5公尺，使用面積將
更小，所以主張且聲明如附圖三所示之分割方案，即：區塊
36-A分歸原告3人，按原應有部分比例維持共有；區塊36-B
分歸被告陳義榮及陳經函，按原應有部分比例維持共有；區
塊36-C分歸被告林珀采；區塊36-D分歸被告石珮昕；區塊36
-E分歸被告陳彥宇；區塊36-F為私設道路由全體共有人按原
應有部分比例維持共有（下稱被告陳彥宇方案）。
㈢被告陳經函未曾於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀陳述意
見或為聲明。
三、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之
方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之請求，命為下
列之分配：一、以原物分配於各共有人，民法第823條第1項
、第824條第1項及第2項第1款分別定有明文。查系爭土地為
兩造所共有，應有部分如附表一所示，此有系爭土地查詢資
料（重訴卷一第81至86頁）在卷可查，兩造既未訂有不分割
特約，亦無因物之使用目的不能分割情事，則原告3人依民
法第823條第1項、第824條第2項規定，訴請分割系爭土地，
即屬有據，應予准許。
㈡次按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應
斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之
經濟效用及公共利益等為公平決定。本院具體考量：
⒈系爭土地於民國110年4月24日因土地重劃而登記，使用分區
及使用編定為第二種甲種工業區，現況為空地，僅有西側臨
接道路，地形呈現東西長、南北寬之長方形，此有前述土地
查詢資料、原告所提出之系爭土地現況照片及說明、列科法
不動產估價師事務所112年1月18日檔案編號LCA00000000之
估價報告書（下稱系爭估價報告）所檢附之地籍圖謄本與臺
南市○○區○○000○○00000號都市計畫土地使用分區（或公共設
施用地）證明書（重訴卷一第117至119頁）在卷可憑。
⒉原告3人、被告陳義榮及陳經函（2人為父子關係）、被告林
珀采及石珮昕於系爭土地分割後，均有分別保持共有之意願
，被告陳彥宇則表達系爭土地分割後應單獨所有之意思。
⒊按直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形，規定建
築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合
規定者，非與鄰接土地協議調整地形或合併使用，達到規定
最小面積之寬度及深度，不得建築；直轄市、縣（市）主管
建築機關應依照前二條規定，並視當地實際情形，訂定畸零
地使用規則，報經內政部核定後發布實施，建築法第44條及
第46條分別定有明文。次按畸零地：指本法第三條適用地區
內建築基地（以下簡稱基地）面積畸零狹小者；使用分區為
工業區，其所稱基地面積畸零狹小，指基地正面寬度未達7
公尺或深度未達16公尺，臺南市畸零地使用規則第2條第1項
第1款及第3條第1項分別定有明文。是以，系爭土地分割後
，各筆臨路之寬度應至少達7公尺，方能單獨建築使用，發
揮其應有經濟效益。
⒋準此，被告林珀采方案將系爭土地分割成4筆，除符合各共有
人之意願外，分割後各筆土地之西側均與道路相臨接，出入
無困難，且臨路寬度均至少達7公尺以上，面積最小一筆土
地（即區塊36-Ｃ）之深度亦逾16公尺，均不會成為畸零地，
無須與鄰接土地協議調整地形或合併使用，即能單獨建築使
用，足以確保兩造於系爭土地分割後能獲得相當之經濟利益
，應屬最公允、妥適之分割方案。
⒌原告方案以及被告陳彥宇方案，其等一方面均未慮及被告林
珀采以及石珮昕本有維持共有之意願，應將其2人之應有部
分整合為同一塊土地即可，另方面則是其等均主張系爭土地
分割後應留設共有道路（即原告以及被告陳彥宇方案中之區
塊36-F），該道路面積分別達985.74、726.13平方公尺，此
部分因屬兩造按原應有部分比例保持共有，實質上即形同各
共有人均有部分之應有部分比例價值無法實際使用，顯非經
濟價值上最有效之利用方式。另外，原告方案以及被告陳彥
宇方案中共有道路之設置，在實際意義上僅是為供系爭土地
分割後未臨接西側道路之土地對外連接，而非各筆土地實際
上均有使用之需求存在，此節對全體共有人亦有失公允。
⒍原告3人對於被告林珀采方案，有以下之質疑，惟本院認均非
可採：
①被告林珀采方案中，各筆土地西側臨路的寬度與原應有部分
比例換算後不相當，不符公平原則等語（重訴卷一第339至3
41頁；重訴卷二第311頁）。惟查分割後各宗土地之臨路寬
度比例，並非須等同於應有部分比例始謂公允，尚需綜合考
量其他情事。本院衡酌系爭土地為工業區，相關建築規範明
定臨路寬度需達7公尺以上方能單獨建築使用，以及各共有
人之意願等情況，認被告林珀采方案最能兼顧各共有人之利
益，已如前述，是原告3人徒憑臨路寬度比例一節即指不公
，實非可採。況且，系爭估價報告認定倘採原告方案，系爭
土地於分割後共有人間應互為找補之總金額高達2,694,523
元，相較而言，被告林珀采方案之找補金額僅258,404元（
系爭估價報告第8、10頁），益證原告方案顯非與兩造應有
部分比例價值最為接近者。
②如採被告林珀采方案，原告3人不願意於系爭土地分割後維持
共有等語（重訴卷一第339頁；重訴卷二第181頁）。然查原
告3人早於本件訴訟繫屬前，已將系爭土地之應有部分於將
來分割後取得之權利出賣予同一第三人，此為原告3人於言
詞辯論期日所不爭執（重訴卷一第135頁），且有本院110年
度重訴字第271號民事裁定（重訴卷二第303至304頁）在卷
可查。是依經驗常情而論，原告3人於系爭土地分割後如能
共同取得同一塊土地，實更有益於權利價值之整合利用。本
院前命原告3人應具狀說明系爭土地分割後，原告3人究竟是
共有抑或單獨所有土地，對於原告3人有何具體的不利影響
（重訴卷二第169頁），迄言詞辯論終結前並未見原告3人之
說明。準此，可見原告3人前述主張，應屬蓄意杯葛被告林
珀采方案所為，不具合理性，當非可採。
③被告林珀采方案中區塊36-B土地，如需利用土地深處，依建
築技術規則建築設計施工編第2條規定，應設置寬度至少5公
尺以上之私設道路，是該塊土地實際能使用之寬度僅2公尺
，與畸零地無異等語（重訴卷一第342頁）。惟依前述規定
之補充圖例可知，該規定是適用於建築基地內規劃多戶獨立
使用之建築物，被告陳彥宇未曾表示有此規劃，且如採取單
一建物之方式，即無需規劃私設道路，況該區塊土地之寬度
僅7公尺，興建多戶建物之可能性甚低，是原告3人此部分主
張容有誤解，要非可採。
④被告林珀采方案中區塊36-A、36-D土地，如需利用土地深處
，依建築技術規則建築設計施工編第2條規定，應設置寬度
至少6公尺以上之私設道路，且通行寬度達9公尺以上方免設
迴轉道，是該2塊土地實際上仍須自行留設通道等語（重訴
卷一第342至343頁）。惟承前所述，建築技術規則建築設計
施工編第2條規定僅於同一建築基地內規劃多戶獨立使用之
建築物時方有適用，屬未定之事，縱將來於分割後確有此需
求，各塊土地內所留設之私設道路，其所有權歸屬亦較單純
，無須由兩造按應有部分比例保持共有，利用改變上較無困
難，是原告3人以此節主張被告林珀采方案非屬最有利於兩
造之分割方案，為本院所不採。
㈢末按共有物之原物分割，依民法第825條規定，係各共有人就
存在於共有物全部之應有部分，互相移轉，使各共有人取得
各自分得部分之單獨所有權。故如共有物之價值因位置不同
而有差異，因原物分割而取得之價值較其應有部分折算價值
為多者，即應以金錢補償其分配價值較少之共有人。如分配
較多及較少之共有人均為多數時，為期公平，並符上開 共
有物應有部分互相移轉之原則，該每一分配較多之共有人即
應就其補償金額，對於分配較少之共有人全體為補償，並依
各該短少部分之比例，定其給付金額（最高法院87年度台上
字第28號民事判決意旨可資參照）。本院雖認被告林珀采方
案可採，然因該方案中各塊土地所在位置、形狀有所差異，
是於分割後兩造當應互為補償。本院考量系爭估價報告為領
有不動產估價師證書、不動產估價師開業證書、不動產估價
師公會會員證書者所為，且與兩造無親屬或利害關係，製作
報告時已對系爭土地進行實地勘估，考量產權、一般因素、
區域因素、個別因素、不動產市場概況下，採用比較法，再
依寬深、形狀、行政條件、道路條件、公共設施與周邊環境
等因素進行調整，據以計算被告林珀采方案之差額找補，在
比較標的選擇上亦有實際物件作為依據，詳細說明各比較標
的之差異，以估價者之中立性、專業性以及系爭估價報告之
推論內容綜合觀之，可認附表二之系爭估價報告結論（即兩
造互相補償之金額）應屬可採。原告3人對於系爭估價報告
雖有以下之質疑，惟本院認均無理由：
⒈系爭估價報告僅採比較法，違反不動產估價技術規則，且系
爭估價報告以標租地上權權利金底價推算價格非不動產估價
技術規則所明定的估價方式等語（重訴卷二第171至174、30
9頁）。惟按不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘
估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價並於
估價報告書中敘明者，不在此限，不動產估價技術規則第14
條定有明文。系爭土地為【工業使用產品】，得依法興建工
廠使用，然而各類型產業之土地利用型態具備多元性，市場
上難以取得一般標準產品之客觀正常收益及相關費用，進而
推估工業土地價值，且無法以標準化之產品開發銷售，估價
實務執行受限制，應排除收益法、成本法以及土地開發分析
法等情，業經系爭估價報告說明（系爭估價報告第35頁），
與不動產估價技術規則第14條無違。至比較標的選擇標租地
上權權利金底價推算，因此種標的確有實際之市場價格，不
動產估價技術規則亦未禁止之，且系爭估價報告已於第43至
45頁詳細說明價值比例推算過程，是原告3人此部分主張當
非可採。
⒉系爭估價報告未敘明以原告方案區塊36-E作為比準地之理由
，且因形狀以及面積均有所不同，不得以此勘估被告陳彥宇
、林珀采方案中分割後土地之價值等語（重訴卷二第174至1
75頁）。然按比準地：指地價區段內具代表性，以作為查估
地價區段內各宗土地市價比較基準之宗地，土地徵收補償市
價查估辦法第2條第2款前段定有明文。又按基準地之選定，
應符合下列原則：㈠代表性：以面積適中，具近價區段一般
土地代表性為準。㈡顯著性：以容易識別為準。㈢恆久性：以
不易變更形質為準。㈣均勻性：以各地能均勻分布為準。㈤完
整性：以形狀方整為準，地價基準地選定及查估要點第7點
定有明文。原告方案中區塊36-E面積適中、容易識別、形狀
方整，系爭估價報告擇之作為比準地，進而推估分割後各宗
土地（尚須視個別因素進行調整）價格，並無違誤。
⒊系爭估價報告未敘明各分割方案下個別因素調整比率之理由
，且未考量第二種甲種工業區各類使用用途與個別因素之關
聯等語（重訴卷二第175至180、309至310頁）。然查，系爭
估價報告第46至53頁已載明分割後各宗土地價格評估過程，
就各筆土地之個別因素與比準地之增減比率情形，亦有記載
與說明，核與司法實務上委託補償鑑價所得報告呈現形式相
符，原告3人所要求之詳盡說明亦未有法律規定為據，應非
可採。再者，原告3人再具體指摘系爭估價報告：
①原告方案中共有道路（即區塊36-F）之寬度為10公尺，顯高
於被告陳彥宇方案中共有道路（即區塊36-F）之寬度8公尺
，惟系爭估價報告卻認原告方案中以及被告陳彥宇方案中區
塊36-A、36-B臨路情形的調整率均相同等情。惟查，系爭估
價報告是考量大型車輛通行需求，斟酌大貨車及聯結車之車
體全寬為2.5公尺，以及【市區道路及附屬工程設計標準】
第11條規定服務道路車道寬度不得小於2.8公尺，認為無論
是10公尺抑或8公尺之路寬，均足夠作為雙向單車道通行，
另道路之主要功能應在於通行。且因原告方案或被告陳彥宇
方案中區塊36-A、36-B均須依法留設法定空地最小面積約60
0平方公尺，本足作為停車之用，是【臨時路邊停車】對於
分割後之土地影響不顯著。至原告主張其方案因共有道路寬
度達10公尺，依法得興建總樓地板面積2,000平方公尺之建
築物部分（重訴卷二第177至178頁），系爭估價報告則認全
國將法定容積率完全建築使用之多樓層工業建築物甚少見，
所謂【最有效使用】指客觀上具有良好意識及通常之使用能
力者，在合法、實質可能、正當合理、財務可行前提下，所
作得以獲致最高利益之使用，可參不動產估價技術規則第2
條。系爭土地所在鄰近區域的工業建築廠房樣態幾乎為1層
樓鐵皮建築，原告方案以及被告陳彥宇方案中區塊36-A、36
-B之面積介於1,994.51平方公尺～2374.48平方公尺，縱使建
蔽率70％全部建築，建築面積僅約1,396.16平方公尺～1,662.
14平方公尺，是該等區塊土地興建合法廠房超過2,000平方
公尺之機率甚低，路寬8公尺或10公尺之道路條件差異甚微
，無須調整，此可參列科法不動產估價師事務所112年3月13
日LCZ0000000000函（重訴卷二第267至275頁）。系爭估價
報告是以系爭土地所在地點週遭使用土地之建築特性作為評
估，符合估價法規之要求，原告3人亦未舉出系爭土地週遭
實際興建超過1層樓工業建築廠房之案例，是系爭估價報告
就原告方案中以及被告陳彥宇方案中區塊36-A、36-B臨路情
形的調整率認定均相同確有合理性。
②原告方案與被告陳彥宇方案中區塊36-C、36-D之寬度及深度
顯有不同，系爭估價報告之土地條件調整欄位，卻將調整百
分比率認定相同，顯非合理，且被告陳彥宇方案中該2塊土
地因未緊鄰20公尺寬的工業路，屬畸零地而不得建築，系爭
估價報告亦未考慮此點部分（重訴卷二第178頁）。查寬度
與深度是指土地【面寬長度】與【縱深長度】及【長度寬度
之比例關係】，分割後各宗土地【面前道路寬度】與【道路
種別】因素應另於【臨路情形】項目考量調整。另就分割後
各宗土地，已在【面積與規劃潛力關係】中進行調整，針對
工業用地廠房配置與使用之條件，整體考量其使用效益分別
修正，此可參前揭列科法不動產估價師事務所函文。而原告
方案與被告陳彥宇方案中區塊36-C、36-D均呈現長方形，總
面積差異亦僅數平方公尺，簡言之，差異不具有重要性，是
系爭估價報告認定兩者之寬度以及深度條件無須調整百分率
確屬合理。另系爭估價報告第51頁亦已就被告陳彥宇方案中
區塊36-C、36-D說明【在工廠之規劃與使用而言，相對較無
法發揮其使用效益】一情，並無未予斟酌之情況。
③被告林珀采及石珮昕之應有部分，無論如何單獨分割，皆無
法作為工廠使用，系爭估價報告卻將原告方案以及被告陳彥
宇方案中區塊36-C、36-D之調整率予已調降，要求其他共有
人對其等為補償，並不合理等語（重訴眷二第178至179頁）
。惟查共有物之分割，本應就分割前後共有人應有部分價值
增減情形為估算方謂公平，殊無應有部分比例少者當然應於
分割後受到犧牲之理。且採取被告林珀采方案分割系爭土地
，兩造應互為找補之金額遠低於原告方案以及被告陳彥宇方
案，已如前述，可見該分割方式對於應有部分比例較少者較
為公允，無須承受以高額金錢補償應有部分價值減損之結果
。
四、綜上所述，原告3人主張兩造並無不分割之特約，又無不能
分割之情事，既為被告所不爭執，堪可認定，是原告訴請裁
判分割系爭土地，符合法律規定。本院審酌兩造之應有部分
之比例、使用現狀、經濟效益及兩造之意願等情，認被告林
珀采方案符合公平原則，並兼顧共有人之利益，應採為本件
之分割方法，並認兩造應以如附表二所示之金額互為補償，
原告之請求，為有理由，爰判決如主文第一、二項所示。五、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法第824條之1第2項定有明文。又關於抵押權移存於抵押人所分得部分，只要符合民法第824條之1第2項但書各款規定，應屬法律規定之法定效果，無庸當事人為任何聲明，縱有聲明，法院亦無庸於判決主文內諭知，僅於判決理由中說明已足。查原告3人於110年間以其所有系爭土地應有部分，分別設定擔保債權總金額5,415萬元、1,105萬元、4,000萬元之最高限額抵押權予訴訟受告知人劉建誠，有系爭土地查詢資料在卷可查。而該最高限額抵押權人經本院告知訴訟（重訴卷一第103至105頁），未聲明參加訴訟，亦未到場表示任何意見，是依上開規定，該最高限額抵押權人於系爭土地分割後，其最高限額抵押權應移存於原告3人所分得之部分，附此敘明。六、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；因共有物分割、經界 或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用 顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部 ，民事訴訟法第78條、第80條之1分別定有明文。查分割共 有物事件本質上並無訟爭性，乃由本院斟酌何種分割方案較
能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當 之分割方法。本件原告3人請求分割共有物，因兩造均獲得 利益，如僅由敗訴之被告負擔，本院認為顯失公平，爰依兩 造獲得之利益及就系爭土地應有部分之比例確定訴訟費用之 負擔如主文第三項所示。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法或所提證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，無逐一 論駁之必要，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1。 中 華 民 國 112 年 5 月 12 日 民事第五庭 法 官 廖建瑋
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 12 日 書 記 官 鄭梅君
附表一：
編號 共有人 應有部分比例 1 余黃女 900000分之41635 2 余進成 900000分之204184 3 王又婕 900000分之150004 4 陳義榮 0000000000分之0000000000 5 陳彥宇 900000分之107922 6 林珀采 900000分之27496 7 石珮昕 900000分之19567 8 陳經函 0000000000分之00000000
附表二：
應補償義務人暨金額 陳義榮 陳經函 林珀采 石珮昕 余黃女 余進成 王又婕 合 計 應受補償人暨金額 （新臺幣/元） 陳彥宇 112,708 1,255 8,802 6,262 13,609 66,739 49,029 258,404