臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 94年度南簡字第1137號
原 告 甲○○
2
被 告 乙○○
上列當事人間請求返還停車位事件，經本院於民國94年11月10日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落台南市○○區○○段六三地號土地上，建號五四０
三號門牌號碼為台南市○○區○○路五一九號等之地下一層編號
三六號之平面停車位，返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳拾陸
萬零肆佰玖拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
（一）原告於民國89年10月間向美商花旗銀行股份有限公司（以
下簡稱花旗銀行）買受門牌號碼為台南市○○路507之5號
18樓之2房屋一棟，並包括地下一層編號36號之平面停車
位（以下簡稱系爭車位）一個，因原告不諳法令，不知車
位之登記方式為何，致未主張該車位之使用，惟於今年5
月間因繳納房屋稅捐，不意發現房屋稅額竟比主建物面積
相同之建物較多，原告始查詢並經原承辦系爭大樓保存登
記之地政士吳昭鑾證實，始知原告所購之房屋係包括一個
平面車位，其產權登記方式為土地占持份8萬分之469，公
設建物5403號。然系爭車位現由被告占有使用中，經於94
年7月29日以存證信函通知被告，被告始於94年8月1日約
定於大樓管理室協商，詎被告推說系爭車位係其於91年間
向一位李小姐購買，該名李小姐亦在場揚言其係於90年間
向原屋主余宗亮購得，是以被告拒絕返還車位，惟查不論
被告或李小姐均係於原告買受房屋及系爭車位之後，才經
人介紹而向原屋主購買該車位，姑且不談被告或李小姐是
否被騙，然而原屋主余宗亮所有之房屋（含車位），早於
88年間即經貸款銀行聲請拍賣並由花旗銀行承受，並於89
年間出售予原告，原屋主於90年之時，已非所有權人，當
然無處分權，竟心存僥倖，僅憑早先建商附給之一紙車位
憑證而向李小姐行騙，不法取得價金而輾轉賣予被告，故
被告現使用之車位係基於原屋主及李小姐之無權處分而來
，且衡之被告所登記之房屋，並無車位產權之記載，是被
告實無使用該車位之法源，對原告而言，仍屬無權占有；
而依土地法第43條之規定，原告就本棟大樓停車位之登記
有絕對效力，自可主張所有權，而排除被告之占有，為此
提起本訴，請求判決如訴之聲明第一項所示。
（二）對被告抗辯所為之陳述：原告沒有聽說有針對系爭車位所
為之判決，如果真有這個判決，那車位應該與房屋切割開
，否則原告每年繳的房屋稅內，都有包含車位的稅金，如
果車位不屬於原告，那原告為何要繳這些稅金？且繳車位
的清潔費並不能證明是所有權人，另外讓渡契約書只是一
個私約，是建商私自發的，沒有公信力，而且89年間余宗
亮已經沒有所有權了，卻以空賣空，將車位轉手賣給被告
。且系爭大樓的管理委員並不專業，亦不能證明車位的所
有權人是誰。
二、被告對於其為系爭車位之現占有人等情固不爭執，惟以：系
爭編號36號之車位是伊於91年間向訴外人李素珍小姐所購買
，伊並有車位使用權利證明書及買賣讓渡契約書可證，並可
詢問證人李素珍即知，且當初伊有向花旗銀行的人詢問，銀
行內部的人說當初拍賣時是現況交屋，並沒有包括系爭車位
，因為系爭車位是有爭執的，且伊知道當初原屋主余宗亮與
花旗銀行針對系爭車位有訴訟，最後判決車位歸屬余宗亮，
但判決案號伊不知道。當初管理委員會確實是有拿判決書出
來，證明余宗亮有車位所有權，且自89年7月之後系爭車位
之清潔費都是由訴外人余振福繳交，所以訴外人李素珍才會
向余宗亮購買等語資為抗辯，請求駁回原告之訴。
三、本件兩造主要爭執要旨者，在於：（1）系爭車位之所有權
是否為原告所有？（2）如是，則被告占有系爭車位是否屬
於無權占有？以下茲析述之：
（一）【系爭車位之所有權是否為原告所有？】
⑴經查：本件系爭車位所在之伯納伯森公寓大樓為訴外人欣
華建設股份有限公司（下稱欣華公司）所建造，於興建之
初即有規劃地下室為共用部分，作為停車位使用空間，並
另外定價銷售，如有欲購買停車位者，除交付一紙車位使
用權利證明書予承購者外，於辦理建物移轉登記時，有購
買車位者之共同使用部分（即同段建號5403號）之應有部
分，會較未購買車位者為大等情，業經本院依職權向台南
市政府工務局調閱伯納伯森公寓大樓之建築執造、使用執
造、建築設計圖，以及施工圖等相關資料核閱屬實，並經
證人即當初辦理伯納伯森公寓大樓第一次保存登記之代書
吳昭鑾到庭證稱：「（問：證人之職業？）代書。（問：
當初伯納伯森大廈建築完畢之後第一次保存登記是否由你
承辦？）是的。（問：該大樓當初如果有買車位的人如何
登記？）有買車位的人公設的面積會比較大，所以可從建
物登記謄本上公設共用部分面積的大小來做區分。」（本
院94年11月10日言詞辯論筆錄參見），應堪信為真實。
⑵復查：原告現所有之門牌號碼為台南市○○路507之5號
18樓之2房屋一棟，最原始之承買人余宗亮於向欣華公司
購買之初，確有另外購置系爭車位，此乃兩造所不爭執之
事項，復有被告所提出之系爭車位使用權利證明書一件在
卷可稽。此外，參照本件原告所有之門牌號碼為台南市○
○路507之5號18樓之2建物（金華段5376建號），主建物
面積為81.91平方公尺，然其共同使用部分（即金華段
5403建號）之應有部分即有80,000分之469，而被告所有
之台南市○○路507之4號3樓之1建物（金華段5209建號）
，主建物面積為87.66平方公尺，多於原告之前開建物，
然其共同使用部分（即金華段5403建號）之應有部分卻僅
有80,000分之157，少於原告之前開建物，此亦有原告提
出之前開二建物之建物登記謄本各一份在卷可稽，亦堪信
為真實。再者，參照前揭證人吳昭鑾到庭所證稱：「（【
提示原告與被告所有之建物之建物登記謄本二份】問：可
否區分原告或被告之建物有無包含車位？）原告的建物是
有含車位的，被告的建物則無。（提出登記相關資料一件
附卷）該資料是我當初辦理保存登記時所留下來的」（本
院94年11月10日言詞辯論筆錄以及附件參見），亦可知原
屋主余宗亮當初向欣華公司購買門牌號碼為台南市○○路
507之5號18樓之2之房地時，已有包含購買系爭車位，並
將系爭車位之所有權登記於共同使用部分之應有部分內，
一併為移轉之登記，並以此就系爭特定車位之使用關係與
其他住戶成立一分管協議，而有單獨之使用權。
⑶再按區分所有建物之共用部分，除法令另有規定外，應隨
同各相關專有部分移轉；專有部分不得與其所屬建築物共
用部分之應有部分及基地所有權或地上權之應有部分分離
而為移轉或設定負擔，此土地登記規則第94條、公寓大廈
條例第4條第2項分別定有明文。又按區分所有建物之共同
使用部分，性質上係屬共有，共有人將各相關區分所有專
有部分之建物所有權移轉時，依土地登記規則第72條第2
款規定，其共同使用部分之所有權亦需隨之移轉。準此，
系爭車位雖登記為共同使用部分，與主建物之專有部分，
縱然不具有民法上主物與從物之關係，惟依前揭法律規定
，該共用部分之應有部分之所有權，自應與專有部分之所
有權一併隨同移轉，不得分別移轉之。
⑷本件經查：原屋主余宗亮於86年間，因未繳納貸款，經債
權人花旗銀行向本院聲請拍賣抵押物裁定，並以此為執行
名義聲請對於抵押物即台南市○○段5376建號，亦即原告
現所有之門牌號碼為台南市○○路507之5號18樓之2房屋
為強制執行，經本院86年度執字第9518號執行在案，並於
87 年12月11日由債權人花旗銀行承受之，此業經本院依
職權調閱本院86年度執字第9518號執行案卷核閱無誤。該
拍賣公告上雖未記載包含系爭車位，然系爭車位之性質，
既係屬於公寓大廈管理條例所指之共用部分，自仍屬於共
有，且附屬於區分所有建物之專有部分，共有人將相關區
分所有專有部分建物移轉時，依前揭法律規定，其共用部
分之所有權亦須隨同移轉予同一人，二者不得分離而為移
轉或設定負擔，是則，執行法院拍賣專有部分時，效力自
及於其共用部分之應有部分，不因法院所公告之不動產拍
賣公告附表有無載明包括系爭車位，而有所不同，蓋縱使
拍賣公告亦不得作違反前揭法令之記載；從而承受原屋主
余宗亮系爭建物之花旗銀行，於承受原屋主余宗亮所有之
系爭房地之專有部分所有權時，當然亦同時取得其共同使
用部分之應有部分即系爭車位之所有權無疑。
⑸同理，於89年10月間，原告再向花旗銀行購買系爭建物時
，依據前揭土地登記規則第94條、以及公寓大廈管理條例
第4條第2項之共用部分不得分離移轉，必隨同專有部分移
轉予同一人等規定，則原告於向花旗銀行購買系爭房地之
專有部分所有權時，當然亦同時取得其共用部分之應有部
分即系爭車位之所有權無疑。被告雖辯稱：伊當初有向花
旗銀行的人詢問，銀行內部的人說當初拍賣時是現況交屋
，並沒有包括系爭車位，因為系爭車位是有爭執的，且伊
知道當初原屋主余宗亮與花旗銀行針對系爭車位有訴訟，
最後判決車位歸屬余宗亮，但判決案號伊不知道，且當初
管理委員會確實是有拿判決書出來，證明余宗亮有車位所
有權，所以其前手李素珍才會向余宗亮購買云云資為抗辯
，然查：花旗銀行於強制執行程序中承受系爭建物後，確
有向本院執行處聲請點交房屋以及系爭車位部分，然嗣於
88年8月31日花旗銀行之代理人邱作瑛到院陳稱：「債務
人（即訴外人余宗亮）之車位，車輛已自行駛離原住處之
車位，本件拍定之不動產包含系爭房屋及車位，解除債務
人之占有.... 」，此亦經本院依職權調閱本院86年度執
字第9518號執行案卷核閱內附之88年8月31日執行筆錄之
記載無誤，故被告辯稱花旗內部人員說當初拍賣沒有包括
系爭車位云云，顯屬無據，難以採信。再者，經本院依職
權向本院分案處查詢於85年後，有無訴外人余宗亮或余振
福，與花旗銀行間之民事訴訟案件存在，然查詢結果除當
初余宗亮遭花旗銀行聲請拍賣抵押物等案件之外，並無被
告所稱之有其他相關於系爭車位之民事訴訟案件曾經繫屬
過本院民事庭，此有本院94年9月15日民事報到單、以及
94 年10月3日之民事事件審理單各一份附卷可稽，故被告
辯稱當初原屋主余宗亮與花旗銀行針對系爭車位有訴訟，
最後判決車位歸屬余宗亮云云，亦屬無據，難以採信。此
外，被告復無法提出其他任何積極具體事證足資證明其抗
辯之事項為真實，是本件原告主張訴外人花旗銀行於本院
86年度執字第9518號執行案件中承受訴外人余宗亮所有之
門牌號碼為台南市○○路507之5號18樓之2房屋時之專有
部分所有權時，已一併取得其共同使用部分之應有部分即
系爭車位之所有權無疑，嗣後訴外人花旗銀行再將該屋轉
售予本件原告時，原告於取得系爭房地之專有部分所有權
時，亦同時取得系爭車位之所有權，並已經移轉登記完畢
等情，均屬實在，為可採信。
（二）【被告占有系爭車位是否為無權占有？】
⑴按各共有人對於區分所有建物共同使用部分之設施，雖可
依其共有部分之經濟目的，加以使用或約定分管，但使用
權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為
買賣標的。又地下室停車位共同使用部分，與建物專有部
分，具有密切不可分之主從關係，建物專有部分所有人，
不得將共同使用部分之車位使用權單獨出售他人，或保留
車位使用權而將建物專有部分出售他人，此最高法院分別
著有81年度台上字第2926號判決、85年度台上字第569號
判決可參。因此，系爭車位之使用權，應附隨在系爭車位
（亦即區分所有建物之共同使用部分之應有部分）之所有
權上，亦即取得區分所有建物及共同使用部分之應有部分
所有權，則對系爭車位當然亦有使用權，否則將使屬於所
有權權能之一之使用權，永久自所有權分離，且將使前揭
公寓大廈管理條例第4條第2項之規定成為具文。故本件被
告雖辯稱：對於系爭車位之占有權利是伊於91年間以新台
幣（下同）29萬元向訴外人李素珍所購買，而訴外人李素
珍則是向原屋主余宗亮所購買，故應屬有權占有使用云云
，並提出車位買賣讓渡契約書、及原屋主余宗亮之車位使
用權利證明書各一份為證、復有訴外人李素珍於94年9月
15 日到本院作證所為之陳述等為證，然查：被告所提出
之訴外人余宗亮就系爭車位之使用權利證明書，僅係建商
即欣華公司所出具對於系爭車位原始「使用權」之私文書
，而依據前揭最高法院判決所示之「使用權」不得與「所
有權」分離之原則，則訴外人余宗亮既然早於87年間即因
主建物即門牌號碼為台南市○○路507之5號18樓之2房屋
（含共同使用部分）遭拍賣經債權人花旗銀行承受後，即
連帶喪失對於系爭車位之所有權，且亦一併喪失對於系爭
車位之使用權，此並不因為該原始之系爭車位使用權利證
明書有無一併交付予花旗銀行而有所不同。故其於90年間
，再持該紙系爭車位之使用權利證明書，將已喪失所有權
以及使用權之系爭車位（於該時已成為原告所有），出賣
予訴外人李素珍，自屬於無權處分之行為。而基於後手權
利不得大過前手之法理，則訴外人李素珍縱使復於91年間
再轉賣予被告，亦仍屬無權處分之行為。
⑵次按買賣契約僅有債之效力，不得以之對抗契約以外之第
三人。因此在二重買賣之場合，出賣人如已將不動產之所
有權移轉登記與後買受人，前買受人縱已占有不動產，後
買受人仍得基於所有權請求前買受人返還所有物，前買受
人即不得以其與出賣人間之買賣關係，對抗後買受人，此
最高法院83年度台上字第3243號著有判例參照。故縱使被
告所抗辯其係向訴外人李素珍所購買等情為真實，然其二
人所簽訂之「車位買賣讓渡契約書」，亦係屬於私人之間
的債權契約，僅於契約之當事人間即被告與訴外人李素珍
間，會發生相對性之債權效力，況被告確並未曾就與系爭
停車位相對應之建號5403號建物應有部分之所有權，辦理
過移轉登記等情，亦乃被告到庭所不爭執者，故依據前揭
最高法院判例要旨，則被告欲以前揭與訴外人李素珍間所
訂之車位買賣讓渡契約之債權關係，對抗已取得系爭車位
所有權之原告，顯屬於法無據，並無理由。
⑶末查：被告雖又辯稱：自89年7月開始系爭車位之清潔費
由訴外人余振福繳交，並提出伯納伯森管理費繳交公佈表
一件為證，然查：有繳交系爭車位清潔費之人，並不當然
即為系爭車位之所有權人，更何況，依據被告所提出之前
開伯納伯森管理費繳交公佈表，系爭車位之所有權人於89
年7月以後仍記載為花旗銀行，而非被告所主張之余宗亮
，僅於最後附註欄中註記車位清潔費余振福交至8月，此
外，伯納伯森公寓大樓管理委員會所作之該管理費公佈表
，並非主管建物所有權之有權機關所作之公文書或有效證
明文件，僅係管理委員會收取管理費用之收支憑據而已，
故被告欲以該管理費繳交公佈表主張原屋主余宗亮，於87
年債權人花旗銀行承受之後，仍保有系爭車位之所有權，
並得轉賣予訴外人李素珍後，再轉賣予被告云云，顯均屬
於法無據，難以採信。故本件原告主張被告占有系爭車位
，並無任何合法占有使用之權源存在，係屬無權占有等情
，自屬有據，應堪採信。
四、綜上所述，原告因與前手花旗銀行以買賣關係，而取得台南
市○○路507之5號18樓之2之建物所有權及共同使用建物（
即5403建號）之應有部分，並辦理所有權移轉登記時，即一
併取得及移轉系爭車位之所有權，又基於所有權與使用權不
得分離，故使用權亦一併移轉均歸原告所有，被告抗辯其係
向訴外人李素珍買受系爭車位之使用權，並經交付占有使用
等情，縱認屬實，然被告買受系爭車位，既並未辦理所有權
之移轉登記，自無從對抗已取得系爭車位所有權移轉登記之
原告。從而，原告依據分管契約及物上請求權等法律關係，
請求被告返還系爭車位，自屬有理由，應予准許。
五、又本件係屬民事訴訟法第427條第1項規定簡易訴訟事件，所
為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。但本院依同法第
392條第2項、第3項規定，依職權宣告被告如於執行標的物
拍定、變賣前，為原告預供擔保，得免為假執行。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
第2項、第78條、第389條第1項第3款、第392條第2項、第3
項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日 台南簡易庭 法 官 林臻嫺
右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 94 年 11 月 24 日 書記官 蔡蘭櫻
, 台灣公司情報網