臺灣臺北地方法院民事判決
111年度訴字第5780號
原 告 曾冠噯
訴訟代理人 黃世芳律師
被 告 程良瑞
訴訟代理人 黃匡麒律師
被 告 程良興
訴訟代理人 陳柏帆律師
被 告 程鼎華
程鼎鈞
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國112年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有如附表一所示之不動產應予變價分割，所得價金由兩造
依附表二所示「建物權利比例」、「土地權利比例」分配。
訴訟費用由兩造依附表二「訴訟費用負擔比例」負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、按因不動產之物權或其分割涉訟者，專屬不動產所在地之法
院管轄，民事訴訟法第10條第1項定有明文。本件原告起訴
請求分割如附表所示松山區寶清段五小段1407號建物，即門
牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號（權利範圍如附表
，下稱系爭建物），及系爭建物坐落之臺北市○○區○○段○○段
00000地號土地（權利範圍如附表，下稱系爭土地），上述
不動產坐落在本院轄區內，故本院就系爭建物、土地之分割
訴訟自具有專屬管轄權，合先敘明。
二、被告程鼎華、程鼎鈞經合法通知未於言詞辯論期日到場，核
無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由
其一造辯論而為判決。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠系爭建物、土地原均為程天旺所有，其曾於民國84年5月3日
將系爭土地權利範圍265分之16贈與被告程良興；又程天旺
已於89年5月3日死亡，並對於系爭建物權利範圍全部、系爭
土地權利範圍265分之37，由程張香卿、程炎山、被告程良
瑞、程良興共同繼承，其中程炎山於98年11月16日死亡，其
依應繼分繼承之系爭建物所有權由原告曾冠噯、被告程鼎華
、程鼎鈞共同繼承；程張香卿亦已於108年6月7日死亡，其
依應繼分繼承之系爭建物、土地所有權由被告成良瑞、程良
興繼承及被告程鼎華、程鼎鈞代位繼承，並均維持公同共有
關係。
㈡原告以起訴狀繕本送達作為通知被告等終止系爭建物與系爭
土地之公同共有關係之意思表示，故兩造間就系爭建物、土
地之公同共有關係既經原告合法終止，原告自得請求分割共
有物。
㈢又因系爭建物與土地為單獨之建築物，共有人數為5人，如以
原物分配於各共有人，將造成建築物使用割裂，共有人難以
使用，勢必降低其經濟與利用價值，本件原物分割顯有困難
，故以變賣再以所得價金依權利比例分配給各共有人為分割
，或由被告程良興受原物分配並以金錢補償其他共有人，以
符合兩造之最大利益。
㈣並聲明：兩造共有如附表一所示建物及土地請准予合併變賣
，建物、土地變賣所得價金依附表二所示比例分配。
二、被告則以：
㈠被告程良興：兩造就系爭建物、土地並無不能分割或曾因分
割達成協議，且兩造曾於另案即本院110年度重家繼訴字第1
號分割遺產案（下稱系爭家事另案）委請訴外人台灣大華不
動產估價師聯合事務所估定系爭建物價值為89萬4,846元、
系爭土地價值為3,061萬3,799元，合計為3,150萬8,645元。
另因被告程良興與程良瑞曾於系爭家事另案判決確定後達成
協議，由被告程良興給付371萬4,471元後，被告程良瑞即將
其對系爭土地及建物之持分全部移轉給被告程良興，且被告
程良興亦已如數給付，然因原告與被告程鼎華、程鼎鈞不願
將系爭不動產登記為分別共有，被告程良瑞遂未將其持分移
轉登記給被告程良興，故被告程良興就系爭建物權利範圍倘
計入上開部分後，就系爭建物持分比例為3分之2（約67％）
，另就系爭土地持分比例為159分之122（約77％），為最高
持分比例之共有人。另系爭土地上有最高限額抵押權設定登
記，並由訴外人承租中，倘予變價分割，將使變賣價格低於
估價報告之價值，故變價分割並非適當之分割方案，應以原
物分配給被告程良興、程良瑞分別共有，並由被告程良興、
程良瑞對原告、被告程鼎華、程鼎鈞為金錢補償，始為適當
之分割方案；又倘因補償金額過高，被告程良興無力負擔，
則被告程良興亦同意以變價分割為分配方案等語置辯。並聲
明：原告訴之駁回。
㈡被告程良瑞：因被告程良瑞與程良興為前揭協議，故應以其
協議後之權利範圍為系爭建物、土地分割可得之權利比例。
且本件應被告程良興為系爭建物、土地權利比例最高之人，
認應由被告程良興分得系爭建物、土地權利比例全部，並以
金錢補償其餘共有人，較符合民間傳統習俗以免敗壞祖產，
或因尚須進行變價而造成不經濟之結果，以維持共有人間之
公平等語置辯。
㈢被告程鼎華、程鼎鈞：兩造就系爭建物、土地之分割方法，
並無作成不得分割協議，且兩造曾於系爭家事另案協商分割
方案，然因被告程良興等人僅願以較低之價格價購原告與被
告程鼎華、程鼎鈞之持分，故雙方無法達成協議。目前系爭
建物、土地出租他人，並由被告程良興處理出租事宜。被告
程鼎華、程鼎鈞均同意終止公同共有關係，並同意以變價分
割之方式按權利範圍分配價金等語置辯。
三、查下列事項堪信為真實：
㈠系爭建物、土地原均為程天旺所有，其曾於84年5月3日將系
爭土地權利範圍265分之16贈與被告程良興；又程天旺已於8
9年5月3日死亡，並對於系爭建物權利範圍全部、系爭土地
權利範圍265分之37，由程張香卿、程炎山、被告程良瑞、
程良興共同繼承，其中程炎山於98年11月16日死亡，其依應
繼分繼承之系爭建物、土地所有權由原告曾冠噯、被告程鼎
華、程鼎鈞共同繼承；程張香卿亦已於108年6月7日死亡，
其依應繼分繼承之系爭建物、土地所有權由被告成良瑞、程
良興繼承及被告程鼎華、程鼎鈞代位繼承，並均維持公同共
有關係等情，經兩造所不爭執（見本院卷第84頁），並有系
爭建物、土地登記謄本（見北司補卷第23至35頁、本院卷第
193至202頁）在卷可稽。
㈡兩造就系爭建物、土地可享之權利比例如附表二所示一情，
亦為兩造所不爭執（見本院卷第84頁）。
㈢另被告程良瑞與程良興曾於111年7月27日簽訂和解書，約定
由被告程良興給付371萬4,471元給被告程良瑞，並於112年7
月31日前履行，於被告程良興為給付後，應將被告程良瑞就
系爭建物、土地之所有持分移轉予被告程良興等情，有該和
解書存卷為憑（見本院卷第77頁）。
㈣系爭土地上除已登記之系爭建物外，尚有其北側如本判決附
圖編號A、其南側如附圖編號C之增建物，其中編號A之面積
為23平方公尺，另編號C之面積為22平方公尺等情，經本院
於112年1月10日至系爭建物、土地所在勘驗並製作勘驗筆錄
在卷（見本院卷第93至95頁），並有現場照片（見本院卷第
99至106頁）、google地圖（見本院卷第107至109頁）存卷
為憑，並經臺北市松山地政事務所至現場繪測並提供複丈日
期為112年1月10日之複丈成果圖（即本判決附圖）到院可參
（見本院卷第131至133頁）。
四、得心證之理由：
㈠本件兩造公同共有之系爭建物、土地是否應予分割：
1.按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不
在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅
時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求
，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有
人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人
。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於
各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣
，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項、第824條第1
項、第2項分別定有明文。另按公同關係存續中，各公同共
有人不得請求分割公同共有物，公同共有物之處分及其他之
權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意
，民法第829條、第828條第3項亦分別規定甚明。
2.經查：
⑴本件原告主張分割之系爭建物、土地屬於被繼承人程天旺
、程炎山、程張香卿之遺產，經兩造於90年12月3日為繼
承登記、98年12月25日為分割繼承登記、109年6月20日為
繼承登記原因辦理所有權移轉登記而成為公同共有，此有
系爭建物、土地登記謄本在卷可稽（見北司補卷第23至35
頁、本院卷第193至202頁），則依民法第828條第3項、第
829條規定，經全體公同共有人同意，始得為分割。又兩
造未曾作成建物土地分割協議或不為分割之協議（見本院
卷第85頁），併原告已以起訴狀繕本為終止公同共有關係
之意思表示（見北司補卷第10頁），並經被告分別收受該
狀（見北司補卷第83至89頁），另原告、被告程良瑞、被
告程良興亦已表明同意終止公同共有關係並同意為系爭建
物、土地之分割（見本院卷第85頁），及被告程鼎華、程
鼎鈞均同意終止公同共有關係並同意分割（見本院卷第12
4頁），是原告依民法第823條第1項、第824條第1、2項、
第830條第2項等規定請求分割系爭土地、建物，自屬有據
，應予准許。
⑵又按法院准為裁判分割共有物，性質上乃共有人間應有部
分之交換，自屬處分行為，應以各共有人之處分權存在為
前提，而此處分權必須於事實審言詞辯論終結時存在，否
則法院即無從准為裁判分割。故提起分割共有物之訴，參
與分割之當事人以全體共有人為限，而各共有人之應有部
分應以土地登記簿上所記載者為準（最高法院96年度台上
字第2383號判決意只參照）。本件被告程良興雖以其已與
被告程良興達成前揭和解，故應以和解後就系爭建物、土
地可享之權利比例為分配依據，即就被告程良瑞應分得部
分，逕予分配予被告程良興，無庸再分配被告程良瑞等節
；然系爭建物、土地上係以兩造為公同共有之共有人，自
應以登記謄本上所載為準，尚無從逕以被告程良瑞、程良
興間和解債之關係變動其尚未於土地登記簿上辦畢登記之
共有關係。是被告程良瑞前開所辯，尚不可採。故本件就
兩造對系爭建物、土地所享之權利比例，自應以兩造間本
於繼承所享之比例，即如附表二所示定其權利範圍。
㈡關於本件之分割方案：
1.按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不
能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕
履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：
以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困
難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有困難時
，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部
分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，
民法第824條第1項、第2項定有明文。復按分割共有物，究
以原物分割，或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、
共有物之使用情形、物之經濟效用及全體共有人之利益等情
形而為適當分割，不受共有人所主張分割方法之拘束。而共
有物之分割，無論為原物分割或變價分割，原則上均應按應
有部分之比例分配於各共有人，最高法院87年度台上字第14
02號、88年度台上字第600號、91年度台上字第2087號判決
意旨可資參照。
2.經查：
⑴本件原告原主張應以變價分割，該方案經被告程鼎華、程
鼎鈞同意在卷（見本院卷第40頁），然被告程良興、程良
瑞則以應以原物分配予被告程良興，並由被告程良興以金
錢補償原告為分割方案，此方案嗣經原告表明同意接受（
見本院卷第126、206頁）。本院斟酌兩造上開分割分案，
及被告程良興自述系爭建物現確實係由被告程良興管理使
用（見本院卷第85頁），並系爭建物現場確係由訴外人經
營餐廳、早餐店，且雖有4扇對外門戶，然實際僅作為兩
家不同營業所使用，併建物內部空間為狹長型，南、北側
各有1未經辦理保存登記之增建物等情，經本院至現場勘
驗在卷，復有附圖為據（見本院卷第93至95、133頁），
倘依兩造之應有部分比例為原物分割，除分割位置難以周
全，恐將有損該建物之完整性外，勢必需就建物重新隔間
裝潢、分設出入口、另設獨立之水、電等，不僅破壞該建
物之原結構，亦增加勞費，而無法發揮系爭建物、土地經
濟上之利用價值，是不宜將系爭建物、土地以原物分配由
兩造按其權利比例分別共有之分割方式。
⑵又若將系爭建物、土地原物分配予部分共有人，然依民法
第824條第3項規定，對於未受分配或不能按其應有部分受
分配之共有人，應予金錢補償，惟本件僅有被告程良興曾
表明有受分配之意願，其餘共有人則無表明願單獨受分配
並以金錢補償其他共有人之情形；就金錢補償部分，系爭
建物含附圖編號A、B部分、系爭土地之市價，經兩造同意
由本院就被告程良興、原告提出之6家鑑定機關，由本院
任擇其一委為鑑定（見本院卷第153至154頁），經本院委
請訴外人宏大不動產估價師聯合事務所為鑑定機關（見本
院卷第60頁），並經本院於112年2月23日函請該所受託為
鑑定（見本院卷第159頁），嗣經該所於112年3月13日隨
函檢附不動產估價報告書（下稱系爭鑑定報告）等情，亦
有該會上述日期之回函（見本院卷第167頁）與系爭鑑定
報告附於卷後可參，然被告程良興就系爭鑑定報告表示其
無力負擔該補償金額，願受變價分配等節，故兼採原物分
割及金錢補償之分割方式，恐將另生事端，亦非妥適。
⑶本院綜合審酌前情，考量以變賣共有物方式為分割時，兩
造自得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生
活上是否有密不可分之依存關係，暨評估自身之資力等各
項，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利，以單獨
取得共有物之所有權。況如採行將系爭建物、土地合併變
賣分割之方式，經良性公平競價結果，將使系爭建物、土
地之市場價值極大化，共有人所得分配之金額可以增加，
對於共有人而言，顯較有利，是本院認以變價方式分割，
由兩造按其對系爭建物、土地如附表二之應有部分比例分
配價金之方式為適當。
五、綜上所述，原告依民法第823條第1項、第830條第2項規定，
訴請分割如附表一所示不動產，為有理由。本院審酌兩造之
利益平衡與系爭建物、土地現況、利用價值等一切情事，認
為系爭建物、土地之分割方式應以系爭建物、土地變價後將
所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配取得為宜，
爰判決如主文第1項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟 酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘 明。
七、因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴
當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴 之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本 件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共 有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方 法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由 ，惟關於訴訟費用負擔，依民事訴訟法第80條之1規定，仍 應由兩造各依其權利比例負擔之，爰諭知訴訟費用之負擔如 主文第2項所示。
八、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第80條之 1，判決如主文。
中 華 民 國 112 年 5 月 11 日 民事第七庭 法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 11 日 書記官 吳昭誼
附表一：
編號 種類 建號或地號 備註 權利範圍 1 建物 臺北市○○區○○段○○段0000○號（即門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000巷00弄0號） 層次面積：109.45平方公尺。 附屬建物面積：14.70平方公尺。 含其增建物即附圖編號A面積23平方公尺、附圖編號C面積22平方公尺 1分之1 2 土地 臺北市○○區○○段○○段00000地號 面積：205平方公尺 265分之53
附表二：
編號 兩造人別 建物權利比例 土地權利比例 訴訟費用負擔比例 1 曾冠噯 24分之2 6360分之74 7％ 2 程良瑞 24分之8 6360分之296 27％ 3 程良興 24分之8 6360分之680 46％ 4 程鼎鈞 24分之3 6360分之111 10％ 5 程鼎華 24分之3 6360分之111 10％