臺灣臺北地方法院民事判決
108年度訴字第3782號
原 告 黃四川
訴訟代理人 羅淑瑋律師
被 告 林彩清
訴訟代理人 馬在勤律師
複代理人 陳佳雯律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國112年4月18日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○巷○○號二樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零八年四月二十三日起至返還前項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬捌仟陸佰貳拾元。訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾貳萬捌仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣玖拾捌萬貳仟玖佰肆拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告就各按月給付到期部分，以新臺幣壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如就各按月給付到期部分，以新臺幣貳萬捌仟陸佰貳拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
一、原告主張：伊於民國108年3月15日與訴外人方弘簽訂不動產 買賣契約書（下稱系爭契約)，約定由方弘將坐落於臺北市○ ○區○○段○○段000地號土地應有部分1/4（下稱系爭土地)及其 上同段601建號即門牌號碼臺北市○○區○○街0巷00號2樓房屋 （下稱系爭房屋，與系爭土地合稱系爭房地)以新臺幣（下 同)800萬元出賣予伊，並於108年4月23日完成所有權移轉登 記。詎被告自108年4月23日起即無權占有系爭房屋迄今，爰 依民法第767條第1項前段及第179條規定，請求被告遷讓返 還系爭房屋，並按月給付伊2萬8,620元相當於租金之不當得 利等語，並聲明：㈠被告應自系爭房屋遷出，將房屋騰空返 還予原告。㈡被告應自108年4月23日起至遷讓返還系爭房屋 之日止，按月給付原告2萬8,620元。㈢願供擔保請准宣告假 執行。
二、被告則以：伊於68年間購買系爭房地，嗣於90年間因積欠訴 外人大眾商業銀行股份有限公司（下稱大眾銀行）貸款350 萬元未清償，致系爭房地遭法院查封登記，伊遂與方弘之母 親即訴外人劉振坤協議，由伊將系爭房地所有權移轉登記予 方弘，方弘再以其名義向日盛國際商業銀行股份有限公司（
下稱日盛銀行)借貸500萬元（下稱系爭日盛貸款），用以清 償前述大眾銀行貸款及伊前積欠劉振坤之債務，惟與劉振坤 約定系爭房屋仍由伊使用，且由伊清償系爭日盛貸款本息， 期間方弘亦有代墊部分貸款本息。而伊雖與劉振坤成立上開 信託讓與擔保契約，並與方弘成立兼具信託讓與擔保及借名 登記性質之聯立契約，然伊仍為系爭房地之實際所有權人； 詎伊正備妥資金欲清償系爭日盛貸款及積欠方弘代墊款，並 終止借名登記契約之際，竟接獲方弘發函通知其已將系爭房 地以800萬元價金出售予原告，伊並發現方弘已將系爭房地 移轉登記至原告名下。然原告未進入系爭房屋察看屋況，並 於知悉方弘與伊就系爭房地有債務糾紛，而無法點交之情形 下，仍願買受系爭房地，且遲至簽訂買賣契約超逾1個月後 方辦理過戶，亦未於過戶時一併塗銷日盛銀行所設定之抵押 權，均與常情有違，應認原告與方弘間之買賣契約及物權移 轉行為係通謀虛偽意思表示，以迫使伊遷離系爭房屋，並致 使伊無法請求方弘返還系爭房地所有權；另縱認被告應返還 使用系爭房屋之不當得利，原告請求被告按月給付之金額亦 屬過高等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲 請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第506、507頁，並依判決格式 調整文字)
㈠被告自68年起即居住於系爭房屋，而占有使用系爭房屋迄今 。
㈡被告前對方弘起訴請求移轉所有權登記事件，經本院以104年 度重訴字第293號事件判決駁回被告之訴，並經臺灣高等法 院以105年度重上字第65號駁回其上訴，被告提起上訴後， 復由最高法院以107年度台上字第423號駁回其上訴確定。並 於判決中認被告將系爭房地移轉登記予方弘，係為擔保被告 以方弘名義向日盛銀行之貸款及其積欠方弘母親劉振坤之債 務。即被告與劉振坤間成立信託讓與擔保契約，將系爭房地 登記為方弘之母所指定之方弘名下，另被告與方弘間成立兼 具信託讓與擔保及借名登記性質之契約，擔保被告積欠日盛 銀行債務之契約聯立關係，且以前開聯立契約尚未經被告合 法終止為由，判決被告敗訴確定。
㈢方弘於108年3月15日與原告簽訂房地買賣契約書，將系爭房 地以800萬元出售與原告，並委由丁福慶律師擔任賣方代理 人，嗣於同年4月23日辦理所有權移轉登記至原告名下，日 盛銀行其後於108年5月2日塗銷系爭房地之抵押權設定登記 。
㈣被告認系爭買賣契約屬通謀虛偽意思表示，向本院起訴請求 塗銷原告與方弘間之所有權移轉登記等事件，經本院以108 年度重訴字第534號判決敗訴，經被告提起上訴，仍由臺灣 高等法院以109年度重上字第513號判決駁回其上訴，並經最 高法院於112年2月23日裁定駁回被告之上訴確定。 ㈤原告於108年3月15日、108年4月15日、108年4月30日先後匯 款100萬元、200萬元、407萬8,436元與丁福慶律師，另於10 8年4月26日匯款46萬9,675元、45萬1,889元至方弘於日盛銀 行敦北分行所設帳戶，作為給付系爭房地之買賣價金及代償 抵押貸款。復經丁福慶律師扣除土地增值稅156萬4,921元、 房屋稅1,434元、處理法律事務規費與雜費及律師酬金10萬6 ,000元後，於108年3月15日、4月8日、4月30日先後匯款100 萬元、43萬3,645元、397萬2,436予方弘。 四、得心證之理由
原告主張其於108年3月15日以800萬元向方弘買受系爭房地 ，並於108年4月23日完成所有權移轉登記，其為系爭房地之 所有權人，然遭被告無權占有迄今，其得依民法第767條第1 項前段、第179條等規定，請求被告遷讓房屋及返還相當於 租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯， 則本件兩造爭執之點，應在於：㈠原告依民法第767條第1項 前段規定，請求被告遷讓房屋有無理由？㈡原告依民法第179 條請求被告給付相當於租金之不當得利，是否有理由？其可 請求之金額若干？茲分述如下：
㈠原告依民法第767條規定，請求被告遷讓房屋有無理由？ ⒈按訴訟標的於確定之終局判決中經裁判者，始有既判力，此 觀民事訴訟法第400條第1項規定自明。次按爭點效係指法院 於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人所主張之重要爭 點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，除有顯然違背法令 ，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於 同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，不得再為 相反之主張，法院亦不得作相反之判斷，以符民事訴訟法上 之誠信原則而言（最高法院111年度台上字第1387號判決要 旨參照）。
⒉查被告前以原告與方弘間就系爭房地係虛偽買賣為由，向本 院提起請求塗銷不動產所有權移轉登記等訴訟，經本院以10 8年度重訴字第534號判決被告敗訴，被告不服提起上訴，嗣 由臺灣高等法院以109年度重上字第513號判決駁回其上訴， 並經最高法院於112年2月23日裁定駁回被告之上訴確定（下 稱前案）等情，為兩造所不爭執（見上述不爭執事項㈣）； 而被告於前案審理時主張原告與方弘間就系爭房地係虛偽買
賣乙節，係列為足以影響判決之重要爭點，兩造各為充分之 攻擊、防禦及舉證，已使當事人為適當而完全之辯論，且經 前案第一審及第二審法院實質審理後，認定原告與方弘間就 系爭房地並非虛偽買賣，並將所為判斷詳載於臺灣高等法院 109年度重上字第513號民事判決事實及理由欄五、㈠所載（ 見本院卷第394至395頁），理由略為「被上訴人（指原告與 方弘）間於108年3月15日就系爭房地簽訂系爭買賣契約，買 賣價金為800萬元。被上訴人方弘嗣於108年4月23日以108年 3月15日買賣為原因，將系爭房地所有權移轉登記於被上訴 人黃四川名下。被上訴人黃四川於108年3月15日、108年4月 15日、108年4月30日先後匯款100萬元、200萬元、407萬8,4 36元與丁福慶律師，另於108年4月26日匯款46萬9,675元、4 5萬1,889元與被上訴人方弘，已給付系爭房地之買賣價金及 代償抵押貸款。復經丁福慶律師扣除土地增值稅156萬4,921 元、房屋稅1,434元、處理法律事務規費與雜費及律師酬金1 0萬6,000元後，於108年3月15日、4月8日、4月30日先後匯 款100萬元、43萬3,645元、397萬2,436元與被上訴人方弘， 為兩造所不爭執之事實，已如上述，則被上訴人黃四川既本 於系爭買賣契約，依約如數給付買賣價金800萬元予被上訴 人方弘及其代理人丁福慶律師，被上訴人方弘並已將系爭房 地所有權以系爭買賣為原因移轉登記予被上訴人黃四川，足 徵被上訴人方弘確有以800萬元出賣系爭房地，並移轉所有 權予被上訴人黃四川之真意，被上訴人黃四川亦確有以800 萬元買受系爭房地，取得系爭房地所有權之真意。是系爭買 賣契約及所有權移轉之物權契約，均非屬通謀虛偽意思表示 。上訴人既未舉證證明被上訴人間有相互明知為非買賣及移 轉系爭房地所有權真意之表示，僅率以系爭買賣契約之價金 低於市價，即認系爭買賣契約及所有權移轉之物權契約為通 謀虛偽意思表示，再逕予推論系爭買賣契約及所有權移轉物 權契約均因此無效云云，自不足採。」等語，是被告於本件 訴訟亦主張原告與方弘間就系爭房地之所有權移轉登記行為 ，係通謀虛偽買賣應為無效云云，核其主張攻擊防禦方法及 證據資料，均與前案相同，該二訴訟之訴訟資料亦無二致， 且前案確定判決（即臺灣高等法院109年度重上字第513號民 事判決）並無顯然違背法令之情形，被告亦未提出新訴訟資 料足以推翻另案事件之判斷，依照上開說明，前案確定判決 所認定原告與方弘間就系爭房地並非虛偽買賣乙節，於本件 訴訟應有爭點效理論之適用而受拘束，兩造於本件訴訟就該 爭點不得再為相反之主張，本院亦不得作相反之判斷，以符 訴訟上之誠信原則。準此，被告主張原告與方弘間就系爭房
地之移轉登記行為，係通謀虛偽買賣應為無效，原告並非系 爭房地之所有權人云云，洵非可採。
⒊次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之 虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。本件應 受前案爭點效所拘束既已論述如前，則原告於108年4月23日 起即為系爭房地之所有權人，而得依法就系爭房地享有使用 、收益、管理，並排除他人干涉等所有權能。又被告自68年 起占有使用系爭房屋迄今乙情，為兩造所不爭執（見上述不 爭執事項㈠），且被告並未能證明其有占有之正當權源有。 從而，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷 讓返還系爭房屋予原告，應屬有據。
㈡原告依民法第179條請求被告給付相當於租金之不當得利，是 否有理由？其可請求之金額若干？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價 額，民法第179條、第181條但書定有明文。而無權占有他人 之物為使用收益，可能獲得相當於租金之不當利益，同時造 成物之所有權人之損害，乃為社會通常觀念，因其所受利益 為物之使用收益本身，故應以相當之租金計算應償還之價額 （最高法院61年台上字第1695號、106年度台上字第461號判 決意旨參照）。查原告於108年4月23日為系爭房地之所有人 ，被告亦無法舉證其有合法占有權源，業經本院認定如前， 則依社會通常觀念，被告獲有相當於租金之不當得利，並致 原告受有無法使用收益系爭房屋之損害。故原告依民法第17 9條規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由 。
⒉次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總 價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。又土地法第 97條第1項所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第2 5條規定，土地價額係指法定地價，建築物價額則係指依該 管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。而所謂法定地價 ，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法規定 所申報之地價（最高法院88年度台上字第108號判決意旨參 照）；又無權占有他人所有物或地上物，可能獲得之相當於 租金之利益，應以客觀上占有人所受之利益為衡量標準，非 以請求人所受之損害為斷。而基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租 金相比較，以為決定（最高法院104 年度台上字第1090號判
決意旨參照）；房屋性質不能脫離土地之占有而存在，無權 占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價 額為其基準，房屋所有人得請求房屋占有人給付全部不當得 利（最高法院97年度台上字第323號判決意旨參照）。本院 審酌系爭房屋所在區域位於臺北市永康商圈精華位置、附近 有捷運東門站、永康公園、金華國小，交通便利、生活機能 完善等情，認原告得請求被告返還相當於租金之不當得利， 以系爭房地申報總價年息10％計算為適當。查系爭房屋屬4層 建物之2樓，其課稅現值為15萬9,400元，有臺北市稅捐稽徵 處房屋稅籍證明書在卷可佐（見本院卷第25頁），又系爭土 地總面積為131平方公尺，108年期之申報地價為每平方公尺 10萬元（見本院卷第21頁土地登記第一類謄本），原告之權 利範圍為1/4，是被告無權占用系爭房屋應按月償還相當於 租金之不當利益應為2萬8,620元【計算式：（15萬9,400元＋ 131平方公尺×10萬元×1/4）×10％÷12＝2萬8,620元】。據此， 原告依民法第179 條規定，請求被告自108年4月23日起至返 還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬8,620元，洵屬有據。 被告雖抗辯原告請求之金額過高云云，然衡酌原告僅以系爭 房屋之課稅現值計算被告獲取之不當利益，並未主張依系爭 房屋評定現值為據，尚難認原告請求之金額過高，自無從為 有利於被告之認定。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項及第179條規定，請求 被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街0巷00號2樓之房屋騰空遷 讓返還予原告，並自108年4月23日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告2萬8,620元，為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保請宣告假執行或免為假執行，經核與規 定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此 敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 民事第一庭 法 官 吳佳薇
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 112 年 5 月 31 日 書記官 翁嘉偉
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