臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第481號
上 訴 人 謝宛蓁
被 上訴人 徐公復
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國111年9月16
日本院豐原簡易庭110年度豐簡字第701號第一審判決，提起上訴
，本院於民國112年5月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項
按公同共有物之處分及其他之權利行使，除其公同關係所由 規定之法律或契約另有規定外，應得公同共有人全體之同意 ，固為民法第828條第2項所明定。惟事實上無法得全體公同 共有人同意，如有對第三人起訴之必要，為公同共有人全體 利益計，僅由事實上無法得其同意之公同共有人以外之其他 公同共有人單獨或共同起訴，仍應認為當事人之適格無欠缺 。所謂「事實上無法得公同共有人之同意」，係指在一般情 形下，有此事實存在，依客觀判斷，不能得其同意而言，如 公同共有人間利害關係相反，或所在不明等屬之（最高法院 110年度台上字第3200號判決意旨參照）。本件被上訴人係 基於繼承而取得坐落臺中市○○區○○段000地號國有土地上之 建物即門牌號碼臺中市○○區○○路00○0號房屋（構造為磚及鐵 皮造，下稱系爭房屋）之公同共有事實上處分權。被上訴人 就公同共有之系爭房屋全部，為公同共有人全體之利益計， 提起給付欠租及不當得利之訴，乃屬公同共有權利之行使。 被上訴人於原審雖未列其餘繼承人徐晴為共同原告起訴，然 因徐晴早於民國91年6月7日出境，於93年6月24日辦遷出登 記，有戶籍謄本可佐（見原審卷第83頁），且上訴人陳稱無 法聯繫徐晴等語，可認徐晴所在不明，事實上無法得徐晴同 意共同起訴，揆諸上開說明，被上訴人為公同共有人之利益 ，對於上訴人之請求，當事人適格並無欠缺。 貳、實體事項
一、被上訴人主張：
㈠系爭房屋係被上訴人之母徐劉不於88年12月至89年2月間，委 由訴外人曾資殿建造，徐劉不為出資興建者，故徐劉不原始 取得系爭房屋所有權。嗣徐劉不於97年10月21日死亡，由徐 劉不之全體繼承人即被上訴人、訴外人徐公磐、徐晴繼承取
得系爭房屋之事實上處分權。又徐公磐於109年4月20日死亡 ，徐公磐早於87年11月13日已與配偶陳馥萱離婚，徐公磐之 長子徐元君、次子徐元甫均已於109年5月18日拋棄繼承，故 由其兄弟姐妹即被上訴人及徐晴，繼承取得系爭房屋之事實 上處分權。
㈡上訴人於98年12月10日向徐公磐承租系爭房屋，約定租賃期 間自98年12月10日起至100年12月9日止，每月租金新臺幣（ 下同）4,000元。原租約屆期後，上訴人繼續使用系爭房屋 ，出租人並未即時反對，雙方成立不定期租賃契約。徐公磐 於109年4月20日死亡，由被上訴人及徐晴繼承系爭房屋及與 上訴人間之租賃契約。詎上訴人自108年7月10日起迄今均未 給付租金，經扣抵押租金4,000元後已積欠租金達2個月以上 。因徐晴早已遷居國外，所在不明，故經被上訴人為公同共 有人全體之利益，於110年11月24日定5日之相當期限催告上 訴人給付欠租，如逾期未給付則終止租約，上訴人於110年1 2月29日收受送達，逾期仍未給付，故上開租約已於111年1 月3日終止，上訴人繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權占 有。
㈢被上訴人及徐晴為系爭房屋之事實上處分權人，亦為系爭房 屋之出租人，爰依民法第184條、第179條、第455條、土地 法第100條第3款，請求上訴人自系爭房屋遷出。又依繼承、 租賃契約、民法第179條之法律關係，請求上訴人給付積欠 之租金及相當於租金利益之不當得利等語。
二、上訴人則以：伊並無簽立相關書面契約，兩造間就系爭房屋 並無租賃關係存在；系爭房屋所坐落之土地為國有財產署之 土地。被上訴人並未向國有財產署承租土地。上訴人目前仍 居住在系爭房屋內。上訴人曾對系爭房屋支出費用，被上訴 人應給予上訴人修繕費、房屋津貼等語資為抗辯。三、原審為被上訴人全部勝訴之判決，即判命上訴人應自系爭房 屋遷出，並應給付被上訴人及徐晴108,000元，及自110年11 月10日起至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人及徐晴 4,000元。上訴人不服，提起一部上訴（上訴人對於判命其 自系爭房屋遷出部分未據聲明不服，該部分已確定，非本院 審理範圍），並聲明：㈠原判決主文第2項廢棄。㈡被上訴人 在第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項（見本院卷第84頁）
㈠系爭房屋為徐劉不於921地震後在原址重新出資興建，徐劉不 原始取得所有權。
㈡徐劉不於96年7月10日與上訴人簽訂租賃契約，由徐劉不擔任 出租人，出租系爭房屋予上訴人，約定租賃期間自96年7月1
0日至98年7月9日，每月租金4,000元，租金應於每月10日前 繳納，上訴人並給付押租金4,000元。
㈢徐劉不於97年10月21日死亡。
㈣徐劉不死亡後，由徐劉不之全體繼承人繼承取得系爭房屋及 系爭房屋出租人地位。
㈤上訴人於98年12月10日與徐公磐簽訂租約，約定租賃期間自9 8年12月10日起至100年12月9日止。租約屆期後，上訴人繼 續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立不定期租 賃契約。
㈥上訴人自108年7月10日起至110年7月9日止，均未給付租金。 ㈦徐公磐於109年4月20日死亡，徐公磐早於87年11月13日已與 配偶陳馥萱離婚，徐公磐之長子徐元君、次子徐元甫均已於 109年5月18日拋棄繼承，有本院109年度司繼字第1457號案 件可參。
㈧徐公磐之全體繼承人為其兄弟姐妹即被上訴人及徐晴，繼承 徐公磐與上訴人就系爭房屋之租約。
五、本院之判斷
㈠按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約， 民法第440條第1項、第2項分別定有明文。次按出租人非因 承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不 得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。末按出租人因 承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限 內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意 思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止 租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示。經查，上訴 人自108年7月10日起迄今均未給付租金，截至110年11月9日 止（28個月），共積欠112,000元（計算式：4,000×28＝112, 000）之租金，經扣抵押租金4,000元，其積欠之租金總額已 達2個月以上之租額，則被上訴人於110年11月24日定期催告 上訴人給付租金，同時表明如逾期未給付時，契約即行終止 ，而上訴人於110年12月29日收受送達，逾期仍未給付欠租 ，故上開租約已於催告期限屆滿之111年1月3日終止，上訴 人繼續占有、使用系爭房屋，即屬無權占有。
㈡又按承租人應依約定日期，支付租金；無法律上之原因而受 利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因 ，而其後已不存在者，亦同，民法第439條第1項前段、地17
9條分別定有明文。復按無權占有他人房屋，可能獲得相當 於租金之利益，為社會通常之觀念。被上訴人主張上訴人自 108年7月10日起迄今均未給付租金，截至110年11月9日止（ 共28個月），共積欠112,000元，經扣抵押租金4,000元後， 尚積欠108,000元。又上訴人及徐晴為系爭房屋之事實上處 分權人，為兩造所不爭執，則上訴人於租約終止後，仍繼續 無權占有系爭房屋，自獲有相當於租金之不當得利，並使上 訴人及徐晴受有無法使用收益系爭房屋之損害，參以被上訴 人及徐晴係將系爭房屋以每月4,000元租金出租予上訴人， 已如前述，則被上訴人為公同共有人全體之利益，依繼承、 租賃契約及民法第179條之規定，請求上訴人給付全體公同 共有人即被上訴人及徐晴108,000元，及自110年11月10日起 至遷出系爭房屋之日止，按月給付被上訴人及徐晴4,000元 ，洵屬有據。
㈢上訴人雖抗辯兩造並無簽立書面契約，兩造就系爭房屋並無 租賃關係存在云云。惟按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃 物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不 定期限繼續契約，民法第451條定有明文。所謂定期租賃契 約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更 為不定期限而已，至其契約內容並未有所變更而仍繼續有效 。查上訴人於98年12月10日與徐公磐簽訂租約，約定租賃期 間自98年12月10日起至100年12月9日止，前開租約屆期後， 上訴人繼續使用系爭房屋，出租人並未即時反對，雙方成立 不定期租賃契約，業如前述，是上訴人上開辯稱，並無可採 。
㈣上訴人另辯稱其曾對系爭房屋支出修繕費用151,450元云云， 並提出估價單為證（見原審卷第201頁），然為被上訴人所 否認。觀諸上開估價單經手人即為上訴人，未書寫任何日期 、修繕處所，亦均無蓋用任何修繕廠商之印章，與常情未符 ，已難認該單據可佐證上訴人於租賃期間確有支出系爭房屋 修繕費用。再者，按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必 要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人 修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約 或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之，民 法第430條定有明文。查上訴人未曾定期催告被上訴人修繕 系爭房屋，為上訴人所是認（見原審卷第141頁），縱認上 訴人主張支出系爭房屋修繕費用等節屬實，依上開規定，上 訴人亦不得向被上訴人請求償還其費用。是上訴人上開辯稱 ，委無可採。
㈤上訴人復抗辯被上訴人應給予房屋津貼云云，惟為被上訴人
所否認，並陳稱：系爭房屋已出租上訴人10多年，上訴人早 應知悉無法申請房屋津貼補助，且上訴人倘因房屋津貼影響 其承租意願，其可自由選擇是否繼續承租等語。經查，被告 早於96年7月10日起即開始承租系爭房屋，並居住迄今，就 系爭房屋能否申請房屋津貼補助，應知之甚詳，上訴人復未 提出出租人所提供之系爭房屋，應具備足供承租人申請房屋 津貼補助此一效用之證明，自無從為有利於上訴人之認定。 是上訴人上開抗辯，應屬無據。
六、綜上所述，被上訴人為公同共有人全體之利益，依繼承、租 賃契約及民法第179條之規定，請求上訴人給付被上訴人及 徐晴108,000元，及自110年11月10日起至遷出系爭房屋之日 止，按月給付被上訴人及徐晴4,000元，為有理由，應予准 許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為得 假執行之諭知，核無違誤。上訴意旨指摘原判決此部分不當 ，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此 敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 26 日 民事第三庭審判長法 官 陳宗賢
法 官 李婉玉
法 官 傅可晴
上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 26 日 書記官 洪千羽