臺灣臺中地方法院民事判決
111年度簡上字第198號
上 訴 人
法定代理人 陶芳芳
訴訟代理人 鍾明諭律師
被上訴人 金光煥 住○○市○○區○○里00鄰○○街000 號
訴訟代理人 張柏山律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，上訴人對於民國111年3月
1日本院沙鹿簡易庭110年度沙簡字第724號第一審簡易判決提起
上訴，本院於民國112年3月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：
兩造於民國108年5月14日簽訂不動產委託銷售契約書（下稱 系爭契約），約定上訴人為被上訴人居間銷售被上訴人所有 門牌號碼臺中市○○區○○路00巷0弄0號房屋及所坐落臺中市○○ 區○○段○000○000地號土地（下稱系爭房地），被上訴人應給 付上訴人居間報酬新臺幣（下同）50萬元。上訴人於同日即 尋得訴外人羅仕哲與被上訴人簽訂不動產買賣契約書(下稱 系爭買賣契約)，完成居間，被上訴人亦於同日簽署服務費 確認單，同意給付上訴人居間報酬50萬元，被上訴人迄未依 約給付。爰依民法第565條、第568條及系爭契約第9條第1項 之約定，請求被上訴人給付上訴人居間報酬50萬元。二、被上訴人抗辯：
被上訴人於兩造簽訂系爭買賣契約前，即已如實告知上訴人 及羅仕哲，被上訴人就系爭房地與第三人間有民事糾葛，由 臺灣高等法院臺中分院以108年度重上字第49號(下稱另案) 審理中，系爭買賣契約乃併訂立特別約定事項，約定羅仕哲 同意被上訴人待系爭房地之另案訴訟，經法院為被上訴人勝 訴(即毋庸移轉系爭房地所有權予第三人)之宣判後，始辦理 所有權移轉登記，倘被上訴人另案訴訟敗訴，或逾108年8月 31日仍未宣判，羅仕哲得解除系爭買賣契約，上揭約定係屬 系爭買賣契約所附之解除條件。嗣另案直至108年9月4日始
判決被上訴人勝訴，且因對造上訴最高法院，被上訴人未能 獲最終勝訴判決，羅仕哲乃與被上訴人於108年11月25日簽 訂「協議書」(下稱系爭協議書)，約定被上訴人至遲應於10 9年5月30日將系爭房地之產權過戶至羅仕哲名下。繼因被上 訴人仍未能將系爭房地過戶予羅仕哲，羅仕哲與被上訴人始 於109年5月29日簽訂「解約協議書」(下稱系爭解約書)解除 系爭買賣契約。羅仕哲係因系爭賣賣契約之解除條件成就， 而向被上訴人要求解除系爭買賣契約，被上訴人亦因此同意 解除系爭買賣契約，本件居間之目的並未達成，上訴人自不 得請求被上訴人給付居間報酬。又上訴人全程參與系爭買賣 契約之解約過程，對系爭買賣契約之解除原因知之甚明，猶 向被上訴人要求給付居間報酬，有違誠信原則等語。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴。兩造之 聲明為：
(一)上訴人聲明：
⒈原判決廢棄。
⒉被上訴人應給付上訴人50萬元，及自起訴狀送達翌日起 至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
(二)被上訴人聲明：駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執事項如下(見本院卷第152、第198頁)：(一)兩造於108年5月14日簽訂系爭契約（見原審卷第19-26頁） ，約定被上訴人願以5850萬元出售系爭房地，委由上訴人居 間出售，系爭房地出售之買賣契約成立後，被上訴人應給付 上訴人居間報酬50萬元。
(二)上訴人於108年5月14日尋得買主羅仕哲，羅仕哲於同日與被 上訴人簽訂系爭買賣契約(見原審卷第27-32頁) 、特別約定 事項(見原審卷第91頁)，被上訴人於同日簽署服務費確認單 ，同意給付上訴人居間報酬50萬元(見原審卷第33頁) 。(三)上訴人與羅仕哲於108年11月25日簽訂系爭協議書(見原審卷 第103頁)。
(四)上訴人與羅仕哲於109年5月29日簽訂系爭解約書(見原審卷 第87頁) ，內容記載合意解除系爭買賣契約，約定上訴人應 於109年8月31日前返還簽約款800萬元及利息26萬元予羅仕 哲。
五、本院之判斷：
(一)按附停止條件之法律行為，於條件成就時，當然發生效力， 附解除條件之法律行為，於條件成就時，當然失其效力，均 不待當事人另以意思表示為之，此與約定解除權之行使，須 以意思表示為之者，有所不同。而約定解除權之行使，基於 契約自由原則，非不得由當事人附加條件或期限(最高法院9
3年度台上字第359號民事裁判意旨參照)。查，兩造於108年 5月14日簽訂系爭契約後，上訴人覓得之買主羅仕哲於同日 即與被上訴人簽訂系爭買賣契約，為兩造所不爭執(見不爭 執事項(一))。又兩造與羅仕哲於同日並簽立特別約定事項 ，於特別約定事項第四點約明：「甲方(按即羅仕哲，下同) 同意乙方(按即被上訴人，下同)待本件買賣標的有關之上開 民事二審訴訟(臺灣高等法院臺中分院108年度重上字第49號 判決)，經法院為乙方勝訴(即毋庸移轉本件標的所有權予第 三方)之宣判後，始辦理本件買賣標的所有權之移轉登記。 但倘上開訴訟乙方敗訴，或逾108年8月31日仍未能為宣判， 甲方得解除本件買賣契約，並得單方面向履保公司主張解除 合約，並終止履保。」(下稱系爭特約)，有特別約定事項在 卷可憑(見原審卷第91頁)。系爭特約既僅約定羅仕哲於約定 事由發生時，得解除系爭買賣契約，而非約定系爭買賣契約 於約定事由成就時，當然發生解除系爭買賣契約之效力，系 爭特約自非解除條件，而係約定羅仕哲保留其於約定事由發 生時之系爭買賣契約解除權，堪認系爭特約性質上乃為約定 解除權。而由該特別約定事項係由兩造與羅仕哲三方所簽立 觀之，足認系爭特約乃兩造與羅仕哲三方之約定，則系爭買 賣契約之效力存否，取決於系爭特約約定事由是否發生，暨 羅仕哲是否行使其約定解除權，不但為上訴人所明知，且對 上訴人具拘束力。
(二)另案直至108年9月4日始宣判，有另案判決在卷可按(見本院 卷第107-119頁)，依系爭特約之約定，羅仕哲自108年9月1 日起即得行使系爭買賣契約之約定解除權至明。羅仕哲與被 上訴人於108年11月25日簽立之系爭協議書雖記載「如至109 年5月30日為止，產權仍無法完成過戶予甲方(即羅仕哲)名 下，則雙方合意解除買賣契約」、於109年5月29日簽立之系 爭解約書雖亦記載「雙方合意解除買賣契約」等語。惟查：1、按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人 立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去 之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則 及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察， 以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語， 任意推解致失其真意(最高法院99年度台上字第1421號民事 裁判意旨參照)。查：
(1)證人羅仕哲到庭結證：系爭房地買賣之簽約過程是伊與受伊 委託之紀文雄一起處理，主要是由紀文雄處理，但伊多有陪 同出面，本件書面契約上伊之簽名是伊所簽。108年11月25日 簽系爭議書簽訂日之前沒多久，伊有對被上訴人表示要解除
系爭買賣契約，當時伊係口頭向被上訴人說另案拖太久了， 伊無法將資金留在這裡，並與被上訴人談好期限到109年5月3 0日為止，如產權仍無法過戶，伊就要解除契約。108年11月2 5日簽立系爭協議書之事，伊有委託紀文雄去聯絡上訴人，該 日簽系爭協議書之目的，是要照原來的買賣契約繼續進行， 所以將原買賣契約特別約定事項約定的108年8月31日期限， 延長至109年5月30日。且紀文雄說仲介應該要先做產權調查 ，然後要看到房地契，但我們遲遲無法看到房地契，就算官 司打贏了，沒有房地契，也無法過戶，後來才知系爭房地之 房地契在另案買方之代書手上，該代書一直不願意交出系爭 房地之所有權狀。本件是因系爭土地之另案訴訟遲遲無法確 定，資金卡太久，被上訴人又一直無法拿出產權證明，伊希 望可以簽保障伊的協議書，才簽系爭協議書。後來因系爭房 地拖了快一年，仍無法辦理過戶，我們就決定要跟被上訴人 解約，而與被上訴人簽系爭解約書等語(見本院卷第240-246 頁)。
(2)證人紀文雄到庭結證：另案訴訟之二審判決雖係於108年9月4 日才宣判，但因係判被上訴人勝訴，我們還是希望可以取得 系爭房地，所以繼續系爭買賣契約之進行，但約定要在109年 5月30日前能讓我們順利過戶。系爭協議書是我們說要簽的， 我有通知上訴人公司之人員林福帥並請他去聯絡，我們於108 年11月25日跟林福帥去找被上訴人，在林福帥找的代書或律 師事務所內簽訂系爭協議書，當時林福帥有在場，雙方有經 林福帥同意才簽立系爭協議書。當時的狀況就是仲介沒有做 清楚的產權調查，我們有責問過林福帥，為何被上訴人沒有 權狀，我們認為後續的作業無論係契約的履行或是解除，林 福帥均要協助我們完成。就系爭協議書之文字內容而言，雖 與林福帥無關，但就事實的作業而言，當然與林福帥有關， 否則林福帥不用帶我們去簽系爭協議書。我們依系爭買賣契 約已付款1800萬元，並讓被上訴人先動用其中800萬元，信託 專戶中還有1000萬元。因被上訴人沒有所有權狀可過戶，且 時間經過較久，我們認為要給我們一些保障，就跟被上訴人 約定原買賣契約雖繼續進行，但1000萬元要先還給我們，讓 我們可以動用，系爭協議書才會記載買賣契約仍繼續進行， 雙方合意解除台中商銀信託契約，1000萬元應返還羅仕哲， 如109年5月30日產權仍無法完成過戶，雙方就解約。簽系爭 協議書當時，林福帥雖有在場，但我們沒有想到仲介需要簽 名，所以沒有讓他簽名，林福帥也沒有說他要簽名。等到109 年5月29日時，因距離約定之109年5月30日期限只差一天，我 們認為被上訴人已經不可能在109年5月30日將系爭房地過戶
至羅仕哲名下，所以不想等了，就在29日與被上訴人簽立系 爭解約書等語(見本院卷第272-275頁)。(3)證人林福帥到庭證稱：伊受上訴人僱用約1年多，系爭房地買 賣之居間，是伊負責參與處理。另案二審判決雖係於108年9 月4日才宣判，但買方願意再給賣方時間，之後因為買方資金 需要動用，時間等太久了，大家就約一起談。系爭協議書是 買方找賣方簽的，伊知道被上訴人與羅仕哲於108年11月25日 簽立系爭協議書等語(見本院卷第276-277頁)。(4)核證人羅仕哲、紀文雄證述情節相符，並與證人林福帥上開 證述相吻合，堪信屬實。則依證人羅仕哲、紀文雄證述情節 ，可見羅仕哲係因其雖自108年9月1日起已得行使其約定解除 權，然羅仕哲願暫不行使其約定解除權，讓系爭買賣契約得 以繼續進行，嗣因其有資金需求不能久候，方與被上訴人簽 立系爭協議書，除約明由羅仕哲先行取回部分已付價金外， 並明確約定系爭特約約定之解除權行使期限，後羅仕哲因系 爭房地已確定來不及於109年5月30日過戶至其名下，不願再 等候，乃向被上訴人表示要解除系爭買賣契約，羅仕哲與被 上訴人始於109年5月29日簽訂系爭解約書。準此，羅仕哲與 被上訴人簽訂系爭協議書之真意，乃係約明羅仕哲暫不行使 系爭特約之約定解除權，並明定其約定解除權之期限，系爭 解約書之真意，則為於系爭協議書約定之履約期限屆至時， 羅仕哲即行使系爭特約之約定解除權，洵堪認定。2、按契約之合意解除與法定或約定解除權之行使，性質不同， 效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契 約。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定或約 定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方 當事人之不反對或同意而成為合意解除(最高法院82年度台上 字第1429號、73年度台上字第3403號、86年度台上字第3300 號民事裁判意旨參照)。再解除契約，係指當事人之一方，行 使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之 一方的意思表示而言。契約經解除者，溯及訂約時失其效力 ，與自始未訂契約同。此與契約之終止，僅使契約嗣後失其 效力者迴異(最高法院51年度台上字第2829號、23年度上字第 3968號判決意旨參照)。查，系爭協議書、系爭解約書雖均有 「合意解除」契約之用語，惟系爭協議書約定之真意，係羅 仕哲與被上訴人約定羅仕哲暫不行使系爭特約之約定解除權 ，並明確約定行使系爭特約約定解除權之期限，系爭解約書 則係羅仕哲依系爭特約行使其約定解除權，已詳如前述，足 認羅仕哲與被上訴人並無第二次契約(即系爭協議書或系爭解 約書)解除第一次契約(即系爭買賣契約)之情事。上訴人主張
系爭買賣契約之解除原因，係羅仕哲與被上訴人事後合意解 除云云，尚難採取。基上，羅仕哲既於109年5月29日行使系 爭特約之約定解除權，則系爭買賣契約即溯及訂約時失其效 力。
(三)按居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契 約因故解除，於其所得報酬固無影響。惟依民法第568條立 法理由，居間人報告或媒介契約雖已成立，然該契約附有解 除條件者，於條件成就時，依民法第99條第2項規定，該契 約即失其效力，居間人不得請求報酬（最高法院110年度台 上字第2063號民事判決意旨參照)。查，系爭買賣契約附有 系爭特約之約定解除權，系爭買賣契約係因羅仕哲依系爭特 行使其約定解除權，系爭買賣契約乃溯及失其效力，並非因 系爭買賣契約成立後，因原約定解除事由以外之新事由，始 事後解除，業如前述，依據上開說明，上訴人依系爭契約請 求被上訴人給付居間報酬50萬元，即屬無據。六、綜上所述，上訴人依民法第565條、第568條及系爭契約第9 條第1項之約定，請求被上訴人給付上訴人居間報酬50萬元 ，於法無據，不應准許。原判決為上訴人敗訴之判決，理由 雖有不同，結論則無二致，原判決仍應予以維持，上訴意旨 指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不影響 本判決之結果，故不逐一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第2項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 112 年 5 月 5 日 民事第二庭 審判長法 官 呂麗玉
法 官 李悌愷
法 官 江奇峰
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 112 年 5 月 5 日 書記官 黃雅慧